Pada 18 Oktober, forum "Menggalakkan Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Halangan dan Peranan Audit Negeri" telah berlangsung di Hanoi. Salah satu topik penting forum tersebut ialah "Pengurusan Tanah dan Penilaian Tanah - Kelemahan daripada Amalan dan Aktiviti Audit Negeri," yang dipengerusikan oleh Timbalan Ketua Audit Negara Ha Thi My Dung dan Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan.
Di Forum tersebut, bukan sahaja wakil pemaju hartanah mengadu tentang kesulitan, malah beberapa wilayah dan bandar utama turut berkongsi tentang halangan yang dihadapi oleh pihak berkuasa masing-masing.
Oleh itu, bengkel ini dijangka dapat mengenal pasti kesukaran dan halangan dalam menentukan harga tanah, dan seterusnya mencadangkan penyelesaian dengan kerjasama Pejabat Audit Negeri.
“Pengurusan Tanah dan Penilaian Tanah – Kelemahan daripada Amalan dan Aktiviti Audit Negeri” dipengerusikan oleh Timbalan Ketua Audit Negara Ha Thi My Dung dan Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.
Wilayah dan bandar juga menghadapi kesukaran dalam menentukan harga tanah.
Di bengkel tersebut, Jawatankuasa Rakyat Hanoi menyatakan bahawa sejak kebelakangan ini, ia telah melaksanakan desentralisasi dan pendelegasian kuasa secara menyeluruh, meningkatkan peranan proaktif Jawatankuasa Rakyat peringkat daerah dalam pemerolehan tanah; pembersihan tapak; menentukan harga tanah tertentu sebagai asas pampasan dan penempatan semula; dan segera menyelesaikan halangan yang berkaitan dengan pemerolehan tanah, pampasan, sokongan, penempatan semula, dan pelaksanaan projek pelaburan awam di bandar (projek Jalan Lingkaran 3, Jalan Lingkaran 4; projek kereta api, dll.).
Berdasarkan pengalaman praktikal, Jawatankuasa Rakyat Bandar Hanoi menilai bahawa penggunaan harga tanah kediaman untuk menentukan kadar pajakan tanah bagi unit perkhidmatan awam yang telah beralih kepada autonomi kewangan, seperti yang ditetapkan dalam Perkara d, Fasal 3 Dekri Kerajaan 44/ND-CP bertarikh 15 Mei 2014, adalah tidak wajar.
Sementara itu, Jawatankuasa Rakyat wilayah Khanh Hoa juga menghadapi kesukaran dalam "membetulkan kesilapan" dalam menentukan harga tanah untuk banyak projek sebelumnya.
Jawatankuasa Rakyat wilayah Khanh Hoa menyatakan bahawa penilaian tanah adalah anggaran nilai wang tanah untuk tujuan yang ditetapkan, pada satu ketika tertentu. Penilaian tanah memainkan peranan penting dalam ekonomi serta dalam aktiviti pengurusan tanah negeri.
Selain menentukan harga tanah tertentu untuk tujuan mengutip yuran penggunaan tanah, yuran pajakan tanah dan pampasan untuk penempatan semula di wilayah itu, wilayah Khanh Hoa juga perlu menentukan harga tanah untuk membetulkan pelanggaran dalam projek seperti yang disimpulkan oleh Jawatankuasa Pemeriksaan Pusat dan Inspektorat Kerajaan. Ini merupakan tugas baharu, istimewa dan sangat sukar untuk kerja penentuan harga tanah khusus wilayah itu.
Agensi ini berkongsi bahawa kerja-kerja menentukan harga tanah tertentu untuk membetulkan projek yang melanggar peraturan dan projek untuk mengutip yuran penggunaan tanah telah diselia dengan rapi oleh Jawatankuasa Tetap Parti Wilayah dan Jawatankuasa Rakyat Wilayah, tetapi ia masih perlahan dan belum memenuhi keperluan tugasan disebabkan oleh halangan: Projek dengan perancangan yang diselaraskan, perubahan dalam struktur dan bentuk penggunaan tanah memerlukan penilaian semula harga tanah; halangan berkaitan dengan dokumen undang-undang mengenai pelaburan, tanah, perancangan pembinaan, butiran dan jenis tanah; kekurangan data mengenai harga tanah pasaran, dsb.
Jabatan Perancangan dan Pembangunan Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, menilai bahawa rangka kerja harga tanah dan jadual harga tanah telah dibangunkan mengikut peraturan, dengan mengambil kira harga tanah pasaran semasa.
Walau bagaimanapun, hasil semakan Resolusi No. 19-NQ/TW dan semakan pelaksanaan Undang-undang Tanah 2013 menunjukkan bahawa beberapa peruntukan undang-undang mengenai harga tanah tidak lagi berkesan dalam amalan, mendedahkan beberapa batasan seperti beberapa kaedah menentukan harga tanah yang tidak sesuai untuk keadaan sebenar mengenai maklumat pasaran mengenai hak penggunaan tanah, dan tidak sesuai untuk pengurusan harga tanah negeri dalam konteks pangkalan data harga tanah yang tidak lengkap;
Pelabur mengadu tentang kesukaran.
Berucap di seminar tersebut, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), membentangkan penilaian tentang keadaan semasa "penilaian tanah" untuk "menentukan harga tanah tertentu" seperti yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah 2013.
Peserta bengkel "Pengurusan Tanah dan Penilaian Tanah - Kelemahan daripada Amalan dan Aktiviti Audit Negeri" di bawah Forum "Menggalakkan Pemulihan dan Pembangunan Ekonomi: Halangan dan Peranan Audit Negeri". Foto: Hoang Tu.
Menurut Encik Le Hoang Chau, Undang-undang Tanah dan Dekri 44/2014/ND-CP 2013 menetapkan "5 kaedah penilaian tanah" dan "penggunaan kaedah penilaian tanah," tetapi ini tidak lengkap, tidak cukup spesifik, dan tidak selaras dengan situasi praktikal. Sesetengah peraturan tidak benar-benar "standard," seperti peruntukan "kaedah potongan" sedangkan ini hanyalah teknik pengiraan "kaedah perbandingan"; atau kekurangan peruntukan untuk "kaedah penilaian tanah besar-besaran" sedangkan dalam praktiknya Negeri telah menggunakan "kaedah penilaian tanah besar-besaran" untuk menetapkan harga tanah dalam "rangka kerja harga tanah" atau "jadual harga tanah"; atau penggunaan "kaedah pekali pelarasan harga tanah" hanya terpakai kepada projek di mana plot tanah mempunyai nilai di bawah 30, 20, atau 10 bilion VND mengikut "jadual harga tanah," dan bukan kepada projek di mana plot tanah mempunyai nilai yang lebih tinggi.
Penggunaan "kaedah penilaian tanah" tidak selalunya menjamin hasil yang boleh dipercayai. Contohnya, jika projek yang sama dinilai oleh firma perunding penilaian tanah yang sama tetapi menggunakan dua "kaedah penilaian tanah" yang berbeza untuk "menentukan harga tanah," ia selalunya menghasilkan dua keputusan yang berbeza dengan perbezaan sekitar 20%. Begitu juga, jika dua firma perunding penilaian tanah yang berbeza menggunakan "kaedah penilaian tanah" yang sama untuk "menentukan harga tanah," ia juga akan menghasilkan dua keputusan yang sangat berbeza.
Encik Chau memberikan contoh projek pembangunan bandar di wilayah Binh Thuan di mana agensi negeri pertama menilai tanah tersebut pada 900 bilion VND, agensi negeri kedua memeriksa dan menilainya pada 1,800 bilion VND, dan agensi negeri ketiga memeriksa semula dan menilainya pada lebih 3,000 bilion VND.
Oleh kerana menentukan harga tanah terbukti sukar bagi ramai pelabur, Encik Le Hoang Chau menekankan peranan penting Pejabat Audit Negeri dalam mengaudit proses "penentuan harga tanah, penilaian harga tanah dan pembuatan keputusan harga tanah". Ini termasuk "menentukan harga tanah tertentu untuk mengira yuran penggunaan tanah dan yuran pajakan tanah untuk projek penggunaan tanah," dan "menilai dan mengesahkan ketepatan dan kebenaran maklumat kewangan awam, aset awam atau laporan kewangan yang berkaitan dengan pengurusan dan penggunaan kewangan awam dan aset awam, pematuhan undang-undang dan keberkesanan dalam pengurusan dan penggunaan kewangan awam dan aset awam."
Malah proses pengauditan juga menghadapi kesukaran.
Menurut Pejabat Audit Negeri Wilayah I, terdapat lima kaedah untuk penilaian tanah pada masa ini. Amalan pengauditan menunjukkan bahawa: kawasan tempatan terutamanya menggunakan kaedah perbandingan untuk mengira harga tanah tertentu semasa memberi pampasan untuk tanah; kaedah lebihan untuk menilai tanah di kawasan yang dirancang; kaedah pendapatan untuk menilai tanah pertanian; dan kaedah pekali pelarasan harga tanah untuk plot tanah kecil yang bernilai rendah.
Banyak kawasan tempatan mengalami kelewatan dalam menentukan harga tanah tertentu; masa untuk meluluskan harga tanah bagi mengutip yuran penggunaan tanah selalunya lebih lewat daripada masa peruntukan tanah, dengan sesetengah projek mengambil masa 2 hingga 3 tahun tanpa kelulusan harga tanah.
Dalam kebanyakan kes, harga tanah tidak diselaraskan, atau tidak diselaraskan tepat pada masanya, apabila pelarasan perancangan mempengaruhi harga tanah atau apabila tempoh penstabilan harga pajakan tanah 5 tahun tamat. Kelewatan dalam penilaian tanah menyebabkan kegagalan untuk segera menggerakkan hasil penggunaan tanah ke dalam bajet negeri.
Audit telah mendedahkan bahawa dalam banyak projek, harga tanah dinilai secara tidak wajar – jauh lebih rendah daripada harga bidaan yang menang atau harga rujukan pasaran pada masa penilaian. Dalam banyak kes, pemilihan hartanah setanding yang berbeza, digabungkan dengan pelarasan kuantitatif yang tidak sesuai untuk faktor pembezaan, mengakibatkan pengurangan nilai penilaian tanah.
Sesetengah projek memilih hartanah yang setanding pada masa yang jauh dari tarikh penilaian, tetapi gagal melaraskan harga yang setanding dengan tahap pasaran pada tarikh penilaian. Banyak projek mendapatkan maklumat harga untuk hartanah yang setanding daripada kontrak jualan di pejabat notari, yang tidak menjamin kebolehpercayaan dan ketepatan harga kontrak berbanding harga transaksi sebenar.
Di samping itu, banyak faktor yang termasuk dalam penilaian tidak mempunyai asas yang jelas atau ditentukan secara tidak wajar mengikut realiti, seperti: kos pelaburan, kadar penghunian, margin keuntungan sasaran pelabur, nisbah perbelanjaan jualan, kadar diskaun aliran tunai, dsb.
Penilaian pengalaman praktikal Pejabat Audit Negeri Wilayah I telah mendedahkan kesukaran dan kekurangan dalam menentukan kos pelaburan pembangunan menggunakan kaedah lebihan semasa menilai tanah. Audit tersebut mendedahkan kekurangan keseragaman merentasi lokaliti: sesetengah lokaliti menggunakan anggaran kos pelaburan, yang lain menggunakan anggaran kos terperinci; dan sesetengahnya menggunakan pengiraan sementara diikuti dengan penyelesaian akhir yang terperinci.
Peranan Pejabat Audit Negeri
Dr. Vu Dinh Anh menilai bahawa penilaian tanah secara amnya, dan kaedah penilaian tanah khususnya, telah menjadi salah satu sasaran audit utama Pejabat Audit Negeri sejak kebelakangan ini.
Audit kandungan ini perlu mematuhi keperluan Resolusi Pusat mengenai pemansuhan rangka kerja harga tanah (rangka kerja harga tanah yang ditetapkan dalam Dekri 96/2019/ND-CP kini merupakan asas bagi pihak tempatan untuk mengeluarkan jadual harga tanah bagi tempoh 2020-2024), mewujudkan mekanisme dan kaedah untuk menentukan harga tanah mengikut prinsip pasaran, dan menentukan fungsi, tugas dan tanggungjawab agensi yang ditugaskan untuk menentukan harga tanah.
Sehubungan itu, kerajaan pusat akan menetapkan kriteria dan prosedur untuk memeriksa dan menyelia kawasan tempatan dalam proses membangunkan senarai harga tanah. Majlis Rakyat Wilayah akan memutuskan dan memeriksa serta menyelia pelaksanaan harga tanah.
“Pejabat Audit Negeri menjalankan audit kerja penilaian tanah, kebebasan majlis penilaian penilaian tanah, kapasiti organisasi perunding yang menentukan harga tanah, kecekapan dan etika penilai, serta pematuhan terhadap peraturan yang memastikan ketelusan seperti: pendedahan awam harga tanah, transaksi mandatori melalui pertukaran, pembayaran melalui bank dan transaksi tanpa tunai;…” - Dr. Vu Dinh Anh membentangkan pandangannya tentang peranan Pejabat Audit Negeri dalam menentukan harga tanah.
[iklan_2]
Sumber
Komen (0)