Veel landen hebben succes gehad met TOD.
Consultants op het gebied van projectuitvoering bevestigen dat het model voor stedelijke ontwikkeling gericht op openbaar vervoer (Transit-Oriented Development - TOD) in veel landen wordt toegepast en veel voordelen met zich meebrengt.
De consultant noemde het voorbeeld van Odakyu Railway Company (Japan) en zei: In de omzetstructuur van deze onderneming in 2022 vertegenwoordigen de inkomsten uit transport slechts 32%, de rest uit retailactiviteiten (37%), uit vastgoed (12%) en 19% uit overige activiteiten. Zo is bij Hanyu Railway Company de omzet uit transport 30%, uit vastgoed 30%, uit entertainment 16% en uit transport en toerisme 15%...
De Odakyu-spoorlijn (Japan) profiteert van veel voordelen op het gebied van stedelijke en commerciële ontwikkeling wanneer er wordt geïnvesteerd in en geëxploiteerd in spoorwegen (Foto: illustratie, bron Pop Japan).
Ervaringen uit andere landen laten zien dat in de meeste steden de grond- en vastgoedwaarde langs openbaarvervoerscorridors stijgt. Zo is in de metro van Helsinki (Finland) vastgoed op loopafstand van het stationsgebied 7,5% meer waard dan in andere gebieden. Of in het metrogebied Tyne & Wear in Newcastle (Verenigd Koninkrijk) stijgen de huizenprijzen met 2% binnen 200 meter van een metrostation...
Op basis van de ervaringen met de ontwikkeling van TOD in andere landen is de consultant van mening dat voor de implementatie van TOD in Vietnam synchronisatie tussen juridische documenten noodzakelijk is.
Met name voor het toepassingsgebied van de Spoorwegwet adviseert de adviseur om het begrip TOD toe te voegen aan de spoorwegsector, zoals bij investeringsprojecten voor de ontwikkeling van woningen, dienstverlenende, commerciële en kantoorgebouwen bij stations en de stationsomgeving.
Zorg er tegelijkertijd voor dat de coördinatie tussen de investeringseenheid, het beheer van de activa van de spoorweginfrastructuur en de lokale overheden op het gebied van stadsplanning en -ontwikkeling duidelijk is. Leg bij de uitvoering van spoorwegprojecten de exploitatieruimte, de bouwdichtheid, de ontwikkelingsomvang en de grondontginning vast.
Geef beheerders van spoorweginfrastructuur en spoorwegvervoersbedrijven de mogelijkheid om te investeren in bestaande activa en nieuwe investeringen in activa in de omgeving van het station om zo hun inkomsten te verhogen.
Eerst plannen, dan veilen
Volgens de heer Tran Thien Canh, directeur van de Vietnamese Spoorwegautoriteit, leert de ervaring uit andere landen dat een effectieve TOD-ontwikkeling met stedelijke spoorwegen essentieel is en de deelname van niet-overheidsorganisaties vereist.
MTR Corporation (Mass Transit Railway) - Hong Kong is zeer succesvol in het investeren en exploiteren van grondfondsen rond de metro (Foto: illustratie, bron Pixabay).
Andere landen passen het echter nog steeds toe op nationale spoorwegen en hogesnelheidslijnen. Daarom wil Vietnam bij het opstellen van de herziene Spoorwegwet het TOD-model toepassen op nationale spoorwegen en stations.
"Het TOD-model in de spoorwegsector is een lastig onderwerp en behoeft nader onderzoek. Het omvat het bepalen van de onderwerpen die investeren in de aanleg van nationale en stedelijke spoorweginfrastructuur; de verantwoordelijkheden van gerelateerde onderwerpen; en de toewijzing van voordelen uit TOD...", aldus Tran Thien Canh, directeur van de Vietnamese Spoorwegautoriteit.
Organisatorisch gezien is het onmogelijk om het kapitaal voor de uitvoering van het TOD-project vanaf het begin te gebruiken om in spoorwegen te investeren. Dat betekent dat het onmogelijk is om grond te gebruiken, te verkopen en dat geld te gebruiken om in spoorwegen te investeren.
De planning voor de ontwikkeling van het spoor moet eerst worden gemaakt. Pas nadat de spoorlijn is geïnvesteerd en in gebruik is genomen, ontstaat er meerwaarde. Op dat moment zullen de betrokken partijen (lokale overheden, investeerders, spoorwegondernemingen) participeren en investeren in grond- en vastgoedontwikkeling.
"Het station zal naar verwachting op een specifieke locatie komen. De gemeente zal het bestemmingsplan voor dat gebied aanpassen en daarbij de bestemming en het gebruik duidelijk vastleggen. Vervolgens zal de gemeente het grondfonds veilen. Spoorwegbedrijven moeten ook deelnemen aan de veiling als ze willen investeren in een bedrijf. Grond voor de aanleg van spoorwegen en treinverkeer is particulier terrein en valt niet onder de veiling", aldus de heer Canh.
Geen wondermiddel
In een gesprek met de krant Giao Thong zei de heer Nguyen Ngoc Dong, voormalig onderminister van Transport, dat er in Vietnam momenteel veel verschillende opvattingen bestaan en dat er geen gemeenschappelijke opvatting is over het TOD-model.
Het is echter noodzakelijk om te begrijpen dat TOD geen wondermiddel is. Sterker nog, voor een bestaand stedelijk gebied zoals Ho Chi Minhstad of Hanoi zal de aanleg van een spoorlijn in een druk stedelijk gebied de ontwikkeling van TOD in de ware zin van het woord niet kunnen bevorderen.
Om investeringsmiddelen voor spoorwegen, en dan met name stedelijke spoorwegen, te mobiliseren, is het TOD-model een van de effectieve opties (foto: illustratie).
"Net als in Hanoi, met lijn 1 Yen Vien - Ngoc Hoi, en lijn 2 Cat Linh - Ha Dong, is het volgens de TOD mogelijk om het terrein rond het station vrij te maken voor de aanleg van een nieuw stedelijk gebied? In werkelijkheid kunnen we alleen het stedelijke gebied rond het station renoveren.
Om een nieuw stedelijk gebied te bouwen, is braakliggend terrein nodig. Zo is er op de route Thang Long - Noi Bai nog braakliggend terrein bij enkele stations in de omgeving. "Als de planning goed is, kunnen stedelijke gebieden worden gebouwd en zo een ware TOD vormen", gaf de heer Dong als voorbeeld.
Wat de methode betreft, aldus de heer Dong, wordt de grondverwerving voor treinstations uitgevoerd door de staat om openbare werken te bouwen. Grondverwerving voor TOD is stadsontwikkeling. Daarom investeert de staat normaal gesproken geld om de grond vrij te maken en doet vervolgens een bod op geselecteerde investeerders.
"Het is noodzakelijk om te bepalen hoe het TOD-model in de spoorwegsector wordt begrepen, in welke gevallen spoorweginfrastructuur moet worden gecombineerd met stedelijke ontwikkeling en wat de rol van de betrokkenen is? ... Wat betreft mechanismen en beleid, is het noodzakelijk om zorgvuldig onderzoek te blijven doen, omdat het verband houdt met veel wetten en veel inhoud...", benadrukte de heer Dong.
Bron: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm
Reactie (0)