Zorgen over het voorstel om de prijzen van landbouwgrond te verhogen

Het is noodzakelijk om de prijzen voor landbouwgrond aan te passen, maar deze moeten wel naar een passend niveau worden gebracht, zodat mensen belasting kunnen betalen en de staat inkomsten uit de begroting kan genereren, terwijl de ontwikkeling toch wordt gestimuleerd.

Het aanpassen van de prijzen van landbouwgrond is noodzakelijk, maar de verhoging moet redelijk blijven, zodat mensen de belastingen kunnen blijven betalen, de staat inkomsten kan blijven genereren en ontwikkeling nog steeds wordt gestimuleerd.

Het Instituut voor Economische Hulpbronnen en Milieu (IEER) van Ho Chi Minh-stad heeft onlangs een document ingediend bij het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad met de aanbeveling om de prijs van landbouwgrond in de grondprijslijst te verhogen tot een niveau dat overeenkomt met 65%-70% van de prijs van woongrond.

De prijzen van landbouwgrond zijn te laag.

Volgens dr. Pham Viet Thuan, directeur van IEER, zijn de prijzen van landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad momenteel te laag, zonder wetenschappelijke basis en zonder rekening te houden met marktprincipes. Deze situatie leidt tot lage inkomsten uit overdrachtsbelasting, een trage vastgoedmarkt en, als gevolg daarvan, een daling van de markt voor bouwmaterialen door een verminderde vraag naar bouwprojecten.

IEER is van mening dat, om in lijn te komen met de nieuwe grondprijslijst – die naar verwachting vanaf 1 januari 2026 van kracht wordt – het redelijk zou zijn om de prijzen van landbouwgrond te verhogen tot 65-70% van de prijzen van woongrond. De heer Thuan merkte echter op dat dit alleen zou moeten gelden voor landbouwgrond die al bestemd is voor andere doeleinden.

Mevrouw Nguyen Hien, een inwoonster van de wijk Hiep Binh in Ho Chi Minh-stad, stemde in met het voorstel van IEER en zei dat ze van plan was om ruim 1.000 vierkante meter landbouwgrond om te zetten in woongrond. Nadat ze de belastingaanslag had ontvangen, heeft ze het proces echter tijdelijk stopgezet omdat ze niet genoeg geld had om te betalen. Volgens de huidige berekeningen bedraagt ​​de grondprijs in Hiep Binh ongeveer 28 miljoen VND/m², terwijl de prijs van landbouwgrond slechts 600.000 VND/m² is. Dit verschil betekent dat mevrouw Hien meer dan 27 miljard VND aan belasting moet betalen – bijna 500% meer dan voorheen.

Volgens mevrouw Hien zou het belastingverschil voor haar, als de prijs van landbouwgrond stijgt naar ongeveer 20 miljoen VND/m2 zoals voorgesteld door IEER, slechts ongeveer 8 miljard VND bedragen, een stijging van ongeveer 150% ten opzichte van het vorige tarief, wat redelijker is. Mevrouw Hien merkte echter op dat een prijsstijging van 70% voor woongrond te hoog is; een stijging van 50% tot 55% zou voldoende moeten zijn om het voor mensen gemakkelijker te maken hun financiën op orde te houden. Bovendien maakte ze zich zorgen over het feit dat mensen bij een bestemmingswijziging van de grond zelf de kosten voor infrastructuur, wegen en wegbermen zouden moeten dragen, wat een aanzienlijk bedrag zou zijn.

De heer Do Linh Dan, directeur van Linh Dan Real Estate Consulting Company, merkte ook op dat de prijs van landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad momenteel te laag is in vergelijking met de werkelijke marktwaarde. Dit leidt tot buitensporig hoge belastingen bij de omzetting van grond naar woongrond – bijna gelijk aan, of zelfs hoger dan, de verkoopprijs van de grond – waardoor mensen niet langer bereid zijn om de bestemming van hun grond te wijzigen voor de bouw van huizen.

Voor bedrijven is het kopen van landbouwgrond en deze vervolgens omzetten in woongrond voor woningbouw vrijwel onmogelijk vanwege de hoge kosten, wat leidt tot een gebrek aan nieuwe projecten. Sterker nog, sinds de publicatie van de nieuwe grondprijslijst koopt bijna niemand meer landbouwgrond voor de ontwikkeling van projecten in Ho Chi Minh-stad.

De heer Dan betoogde dat Ho Chi Minh-stad de prijzen van landbouwgrond moet aanpassen aan de realiteit, mensen en bedrijven moet aanmoedigen om de bestemming van hun grond te veranderen en de bouw moet stimuleren. Momenteel ligt de marktprijs van landbouwgrond tussen de 10 en 20 miljoen VND per vierkante meter, terwijl de officiële prijs slechts een paar honderdduizend VND bedraagt, wat de werkelijke waarde niet nauwkeurig weergeeft.

Als de prijzen van landbouwgrond in Ho Chi Minh-stad niet zijn gestegen, stelde de heer Dan voor om een ​​redelijker belastingberekeningsmechanisme in te voeren om het grote verschil met de prijzen van woongrond te verkleinen en zo te voorkomen dat de markt "vastloopt".

IEER merkt op dat de voorgestelde verhoging van de prijzen voor landbouwgrond alleen geldt voor gebieden waar al plannen voor landgebruiksverandering zijn opgesteld. Foto: TRANG NGUYEN

Dit kan tot veel gevolgen leiden.

Ondertussen merkte de heer Tran Khanh Quang, algemeen directeur van Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, op dat het voorstel van IEER niet geheel redelijk was en nader gedetailleerd onderzoek vereiste.

Volgens de heer Quang moeten de prijzen van landbouwgrond de marktprijzen benaderen. In werkelijkheid bestaat er een enorm verschil in de prijzen van landbouwgrond tussen de binnen- en buitenwijken van Ho Chi Minh-stad. Als de prijzen van landbouwgrond in alle gebieden met een "vast percentage" zouden stijgen, zoals IEER voorstelt, zou dat onredelijk zijn.

De heer Quang opperde dat, om mensen aan te moedigen landbouwgrond om te zetten in woongrond, een correctiefactor toegepast zou moeten worden in plaats van 100% van het prijsverschil te heffen volgens de grondprijslijst. Deze factor zou rond de 0,4% tot 0,5% moeten liggen om te voorkomen dat de belasting de bouwkosten van een huis overstijgt, wat mensen zou ontmoedigen om te bouwen.

Een vastgoedexpert vreest ondertussen dat een verhoging van de prijzen van landbouwgrond tot 70% van de prijzen van woongrond tot veel negatieve gevolgen kan leiden. Landbouwgrond, oorspronkelijk bestemd voor agrarische productie, kan niet worden beschouwd als een vorm van "secundaire woongrond". Prijsbepaling op basis van een vaste verhouding is economisch gezien onjuist en creëert een speculatieve mentaliteit van "grond hamsteren in afwachting van prijsstijgingen", waardoor het doel van ruimtelijke ontwikkeling volgens de planning wordt verstoord.

Volgens deze expert beschikte Ho Chi Minh-stad voorheen over ongeveer 88.000 hectare landbouwgrond, terwijl er slechts zo'n 18.000 hectare woongrond was. Als de waarde van landbouwgrond zou worden geschat op 70% van de woongrond, oftewel 62.000 hectare woongrond, zou dat de werkelijkheid niet nauwkeurig weergeven.

Deze expert benadrukte dat een verandering in landgebruik niet betekent dat landbouwgrond dezelfde waarde krijgt als woongrond. Dit komt doordat, nadat landbouwgrond is omgezet in woongrond, mensen of bedrijven een groot deel van het gebied moeten reserveren voor infrastructuur en openbare werken. In werkelijkheid is er ongeveer 10 vierkante meter landbouwgrond nodig om 4 vierkante meter om te zetten in woongrond. Als de verhouding 70% is, wat betekent dat 10 vierkante meter landbouwgrond 7 vierkante meter woongrond moet opleveren om quitte te spelen, is dit volstrekt onhaalbaar.

Bron: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm