 |
| De komende 2-3 jaar zal de vastgoedmarkt duidelijker worden, met aanzienlijke veranderingen zoals prijsschommelingen en aanpassingen in de vraag van zowel investeerders als huizenkopers. (Foto: Anh Phuong) |
Ondanks het toegenomen aanbod zullen de vastgoedprijzen waarschijnlijk niet dalen.
Het aanbod van nieuwe appartementen zal in 2024 naar verwachting circa 35.000 eenheden bedragen, meer dan de eerdere prognose van 22.000-24.000 eenheden. In 2025 zal dit aantal naar verwachting stijgen tot 40.000 appartementen voor de twee belangrijkste markten, Hanoi en Ho Chi Minh-stad. Deskundigen zijn het er echter over het algemeen mee eens dat het zelfs met een aanzienlijke toename van het aanbod moeilijk zal zijn om de vastgoedprijzen af te koelen.
Duong Thuy Dung, CEO van CBRE Vietnam, voorspelt dat de huizenprijzen in 2025 niet zullen dalen, maar ook niet meer zo snel zullen stijgen als in de afgelopen periode. De stijging zou tussen de 5 en 8% kunnen liggen ten opzichte van 2024. Hoe betaalbare prijzen voor de gemiddelde consument te realiseren, blijft een lastige vraag en een grote uitdaging voor de markt, waarvan het antwoord momenteel onbekend is.
Volgens de analyse van mevrouw Dung is de prijsindex voor appartementen in Hanoi met 64% gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019, een verdubbeling van de stijging in Ho Chi Minh- stad. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwappartementen nadert de 60 miljoen VND/m2.
In overeenstemming met deze visie merkte universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh, een expert op het gebied van economie , op dat 2024 een periode was waarin de prijzen in de appartementenmarkt van Hanoi een snelle en opmerkelijke stijging doormaakten. De gemiddelde appartementprijs, die in 2022 40 miljoen VND/m² bedroeg, steeg tegen het einde van het derde kwartaal van 2024 tot meer dan 70 miljoen VND/m². Opvallend is dat er geen projecten meer te vinden zijn met een prijs onder de 60 miljoen VND/m², en dat veel projecten in het middensegment zelfs prijzen boven de 100 miljoen VND/m² hebben.
Tijdens perioden van intense vraag stijgen de verkoopprijzen doorgaans dagelijks of wekelijks, maar de liquiditeit blijft hoog. De opgekropte vraag naar woningen, zowel om zelf te bewonen als om in te investeren, is eindelijk tot uiting gekomen doordat verschillende factoren het vertrouwen van consumenten en investeerders in de markt herstellen. Deze toename in vraag, in combinatie met een aanhoudend tekort aan aanbod, heeft de prijzen opgedreven.
| Gerelateerd nieuws |
 Adembenemende foto's van 2024: De hele wereld geschokt door ongekende en historische gebeurtenissen. |
Experts zijn van mening dat, hoewel de stijgende trend in de appartementprijzen in Hanoi is afgeremd, het moeilijk zal zijn om de verkoopprijzen in 2025 te drukken vanwege de stijgende grondkosten. De markt in Hanoi volgt in feite hetzelfde groeiscenario als Ho Chi Minh-stad. De komende 2-3 jaar zal de vastgoedmarkt duidelijker worden met aanzienlijke veranderingen, waaronder prijsschommelingen en aanpassingen in de vraag van zowel investeerders als huizenkopers. Naar verwachting zal het gehele primaire aanbod in Hanoi in 2025 bestaan uit het hogere en luxe segment, waarbij luxe 36% zal uitmaken.
Vanuit zakelijk oogpunt is de heer Ngo Huu Truong, adjunct-directeur van de Hung Thinh Group, van mening dat het de komende tijd erg moeilijk zal zijn om de vastgoedprijzen te verlagen. Een van de redenen hiervoor is dat de goedkeuringsprocedure voor projecten vaak veel tijd in beslag neemt, waardoor de investeringskosten stijgen.
Wat de vastgoedprijzen betreft, merkte Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, op dat de nieuwe wetgeving tot eind 2025 nog niet volledig is geïmplementeerd en dat de bestaande regelgeving nog steeds van kracht is. Daarom wordt verwacht dat de grondprijzen op een redelijk niveau zullen blijven. Als er echter in de periode 2026-2027 geen passende aanpassingen worden gedaan, zal de druk op de prijzen verder toenemen.
Volgens de heer Dinh zijn er twee scenario's voor de vastgoedmarkt. Als de markt goed gereguleerd wordt, zal deze in 2026-2027 stabiel blijven. Als er echter geen passende technische aanpassingen worden gedaan, kunnen de vastgoedprijzen naar hogere, onredelijke niveaus stijgen. In dat geval zal de markt opnieuw in moeilijkheden komen.
De markt heeft de moeilijkste fase achter zich.
Het Ministerie van Bouw heeft zojuist 10 belangrijke hoogtepunten voor de bouwsector in 2024 bekendgemaakt. Daaronder valt een aanzienlijke groei van circa 7,8-8,2% in 2024, het hoogste percentage sinds 2020, waarmee de doelstelling van de regering in Resolutie nr. 01 (6,4-7,3%) wordt overtroffen.
Dit is tevens het hoogste groeipercentage dat de bouwsector sinds 2020 heeft behaald, wat de algehele bbp-groei van de economie stimuleert. De urbanisatiegraad bereikte 44,3%, waarmee de door de Nationale Assemblee gestelde doelstelling van 43,7% werd overtroffen. De bouwsector behaalde ook twee andere door de regering gestelde doelen, waaronder: een afvalwaterinzamelings- en -zuiveringsgraad van 18% en een gemiddelde woonoppervlakte van 26,5 m² per persoon in het hele land.
Het ministerie van Bouw heeft de vastgoedmarkt van het afgelopen jaar geëvalueerd en vastgesteld dat er veel omvattende oplossingen zijn geïmplementeerd om marktproblemen aan te pakken. De taskforce van de premier voor het oplossen van problemen en obstakels bij de uitvoering van vastgoedprojecten heeft samengewerkt met lokale overheden en vastgoedbedrijven om informatie te verzamelen en de situatie te beoordelen. Elk project is afzonderlijk bekeken om richtlijnen en oplossingen te bieden en problemen en obstakels bij de uitvoering aan te pakken.
"De vastgoedmarkt heeft positieve veranderingen doorgemaakt en de moeilijkste periode overwonnen om momentum te winnen voor herstel en ontwikkeling," benadrukte het Ministerie van Bouw.
Een ander hoogtepunt van het afgelopen jaar was de bijzondere aandacht die werd besteed aan de ontwikkeling van sociale woningbouw. Op 24 mei publiceerde het Centraal Comité van de Partij Richtlijn nr. 34 over het versterken van het leiderschap van de Partij op het gebied van de ontwikkeling van sociale woningbouw in de nieuwe situatie.
Het Ministerie van Bouwzaken dient bij de regering een ontwerpresolutie in over preferentiële financieringsbronnen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. Daarin wordt voorgesteld een preferentieel leningpakket van 100.000 miljard VND voor sociale woningbouw uit obligatiekapitaal te implementeren, geldig voor een periode van 5 jaar. Deze inspanningen zullen de basis vormen voor een versnelde ontwikkeling van sociale woningbouw in het hele land in de komende periode.
De gevolgen van de nieuwe grondprijslijst van Hanoi.
Volgens de recent gepubliceerde en van kracht zijnde grondprijslijst voor Hanoi, die ingaat op 20 december 2024, liggen de grondprijzen in sommige delen van Hanoi 2 tot 6 keer hoger dan in de grondprijslijst van 2019. De hoogste grondprijzen worden aangetroffen in bepaalde straten in het district Hoan Kiem, waar ze oplopen tot bijna 700 miljoen VND/m².
Sommigen vrezen dat de invoering van de nieuwe grondprijslijst in Hanoi tot een verdere stijging van de huizenprijzen kan leiden.
Een rapport van het Ministerie van Bouw wijst erop dat, indien de grondprijslijst van 2024 wordt toegepast, de grondgebruikskosten voor vastgoedprojecten aanzienlijk zullen stijgen ten opzichte van voorheen. De reden hiervoor is dat de belangrijkste componenten die de woning- en vastgoedprijzen beïnvloeden, onder andere bestaan uit: compensatie- en sloopkosten voor de grond, grondgebruiksrechten, bouwkosten van projecten (zoals woningen en vastgoed), belastingen en aanverwante heffingen.
Met name de grondgebruiksrechten vormen doorgaans een groot deel van de totale kosten van een woningbouwproject, variërend van 7-20% voor appartementencomplexen en 25-50% voor villa- en rijtjeshuizenprojecten.
Volgens het ministerie van Bouw zal de toepassing van de nieuwe grondprijslijst een domino-effect hebben en een prijsstijging van 15-20% voor onroerend goed en woningen teweegbrengen ten opzichte van voorheen.
De heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Noord-Vietnam, zei dat een lijst met grondprijzen bedrijven helpt bij het taxeren van grond, zodat de marktprijzen nauwkeurig worden weergegeven. De aangepaste grondprijslijst vormt een belangrijke basis voor bedrijven om de grondbelasting te bepalen.
Als de grondbelasting echter wordt gebaseerd op de marktwaarde, zal de belasting op de bestemmingswijziging van de grond voor bedrijven hoger uitvallen, wat resulteert in een hogere verkoopprijs van onroerend goed voor kopers.
Is het toegestaan om een appartement te verkopen dat nog in termijnen wordt afbetaald volgens de nieuwe regelgeving?
Een appartement op afbetaling kopen is een populaire trend voor veel mensen die een eigen huis willen bezitten zonder een groot bedrag in één keer te hoeven betalen. Maar aan welke regels moet je voldoen als je een appartement op afbetaling koopt?
De koop en verkoop van appartementen via uitgestelde betalingen of betalingen in termijnen is geregeld in artikel 167 van de Woningwet 2023 als volgt:
- Zoals overeengekomen door de partijen en duidelijk vermeld in het koopcontract van de woning.
Tijdens de afbetaling van het appartement heeft de koper het recht om het te gebruiken en is hij/zij verantwoordelijk voor het onderhoud ervan, tenzij anders overeengekomen of binnen de garantieperiode van het appartement.
In het bijzonder bepaalt artikel 167, lid 2, van de Woningwet van 2023 het volgende: Kopers van woningen die in termijnen of met uitgestelde betalingen betalen, mogen pas transacties verrichten zoals kopen, verkopen, schenken, ruilen, verhypothekeren of kapitaal inbrengen in deze woning met anderen nadat zij de volledige koopsom hebben betaald, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen.
Volgens deze regelgeving is een koper van een appartement die in termijnen betaalt en het vervolgens aan iemand anders wil verkopen, verplicht de volledige koopsom aan de verkoper te betalen, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen.
Als u een appartement koopt via een betalingsregeling met de projectontwikkelaar of een afbetalingsregeling met de verkoper, mag u het pas aan iemand anders doorverkopen nadat u de volledige koopsom heeft betaald, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen.
Op dezelfde manier geldt dat wanneer een appartement als onderpand dient voor een banklening, de hypotheeknemer, indien hij het appartement aan iemand anders wil verkopen, dit volgens artikel 321, lid 5, van het Burgerlijk Wetboek van 2015 mag doen, mits de bank daarmee instemt of zoals wettelijk is bepaald.
Als de partijen of de bank instemmen met de verkoop van het appartement dat in termijnen wordt afbetaald, kunnen de volgende methoden worden gebruikt:
De projectontwikkelaar ondertekende de overdrachtsovereenkomst voor het koopcontract van het appartement voordat hij de aanvraag voor een eigendomsbewijs bij de overheidsinstanties indiende.
- De partijen zullen de oude koopovereenkomst voor het appartement op afbetaling annuleren, waarna de verkoper direct een nieuwe koopovereenkomst met de nieuwe koper zal sluiten (indien de oude koper de eigendomsakte nog niet heeft overgedragen) of een schriftelijke overeenkomst zal opstellen tussen de drie partijen: de oude koper, de verkoper en de nieuwe koper, betreffende de verkoop van het appartement op afbetaling.
- Stel een driepartijenovereenkomst op tussen de bank, de koper en de verkoper, waarbij de bank ermee instemt het appartement, dat in termijnen wordt betaald, aan een andere partij te verkopen. Tegelijkertijd wordt de hypotheek afgelost, een nieuw koopcontract getekend en de eigendomsakte (Kadastraal nummer) overgedragen aan de nieuwe koper.
In dit geval kunnen de partijen de leningverplichtingen van de bank overdragen aan een andere partij overeenkomstig artikel 370 van het Burgerlijk Wetboek van 2015.
De koper kan het appartement daarom verkopen terwijl er nog termijnen worden betaald, mits de verkoper daarmee instemt, zoals hierboven geanalyseerd, of wanneer alle termijnen zijn betaald, of zoals overeengekomen door beide partijen.
Reactie (0)