Vastgoed blijft koploper in beleggingsrendement

Hoe zal de psychologie van huizenkopers de komende 2 jaar veranderen?

Op basis van big data en marktonderzoek gedurende ontwikkelingscycli voorspelt de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, dat de Vietnamese vastgoedmarkt de komende twee jaar de volgende fasen zal doormaken: omslag, exploratie, consolidatie, groei en stabiliteit. In elke fase zullen kopers verschillende factoren prioriteren bij het kiezen van onroerend goed.

Concreet betekent dit dat de markt tot eind 2024 nog steeds verkennend is. Kopers geven prioriteit aan bepaalde factoren, zoals het voorzien in de reële woonbehoefte, een duidelijke juridische status, een goed financieel ondersteuningsbeleid, stabiele huuropbrengsten en kostenoptimalisatie. Appartementen trekken momenteel veel aandacht en vertonen de beste liquiditeit van alle typen.

Nu de consolidatieperiode begint, die naar verwachting in het eerste kwartaal van 2025 van start gaat, zullen kopers en investeerders meer vertrouwen hebben in de financiële en juridische factoren, maar toch prioriteit geven aan producten die in reële behoeften voorzien en een goede cashflow genereren. Als de financiële factoren gunstiger zijn, zullen duurdere woningtypen zoals privéwoningen en rijtjeshuizen geleidelijk aan in transactievolume toenemen.

De psychologie van kopers in elke fase van de vastgoedmarkt (Foto: Batdongsan.com.vn)

Van het tweede tot en met het vierde kwartaal van 2025 wordt een herstelperiode verwacht. Mensen zullen meer aandacht besteden aan investeringsbehoeften en prijsstijgingen, en minder nadruk leggen op verkoopprijzen en juridische factoren dan in de periode van de sombere markt. Dit zal de periode zijn waarin grond en villa's geleidelijk aan hun voordeel terugkrijgen en een betere liquiditeit hebben. Naar verwachting zal de Vietnamese vastgoedmarkt vanaf begin 2026 een stabiele cyclus ingaan. Kopers zullen prioriteit geven aan het zoeken naar investeringsmogelijkheden in types met hoge prijsstijgingen, kleine aantallen maar die veel aandacht trekken.

Naast het voorspellen van kopers- en investeerderstrends voor de komende twee jaar, analyseerde Batdongsan.com.vn in de tweede helft van 2024 ook hun kortetermijnvoorkeuren via de Real Estate Consumer Psychology Survey. De marktsentimentindex is dan ook stabiel. Kopers wachten op positieve signalen van de markt, lagere rentetarieven ten opzichte van 2023 en nieuwe wetgeving die binnenkort van kracht wordt om een ​​betere psychologie voor mensen te creëren.

Volgens experts van Batdongsan.com.vn is het voorstel van de regering om de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector vanaf 1 augustus 2024 in werking te laten treden een positief signaal. Het draagt ​​bij aan de verduidelijking van het rechtssysteem en versnelt het herstel van de markt. De effectieve wetten zullen een consistentere en realistischere grondwaardering bevorderen, de eisen voor investeerders in projectontwikkeling aanscherpen om de rechten van kopers te waarborgen, gunstige voorwaarden creëren voor vastgoedbezit voor Vietnamezen in het buitenland, meer buitenlandse investeringen aantrekken en de professionaliteit en transparantie in de makelaardij verbeteren.

Belangrijke factoren die de aanbetalingsacties van huizenkopers beïnvloeden

Bovendien is de vraag naar onroerend goed altijd aanwezig; de belangrijkste doelgroep voor de komende tijd zijn jonge gezinnen, met name pasgetrouwde stellen. Uit het onderzoek van deze unit blijkt dat 73% van de gehuwden zonder kinderen van plan is om het komende jaar een huis te kopen. Terwijl alleenstaanden bij de keuze van onroerend goed prioriteit geven aan werkruimte, zijn gehuwden het meest geïnteresseerd in school-, winkel- en winkelvoorzieningen. De trend om secundaire producten te kopen neemt toe vanwege het lage aanbod van primaire producten, terwijl de openingsprijs van primaire projecten hoog is.

Uit een onderzoek naar consumentenpsychologie in de tweede helft van 2024 bleek ook dat kopers prioriteit geven aan het zoeken naar informatie op belangrijke nieuwssites en de officiële website van de investeerder. Bij het overwegen van een investeerder letten ze vooral op het financiële potentieel, en bij de keuze van een project is legaliteit de belangrijkste factor. Bij het zoeken naar een makelaar om de transactie te begeleiden, hechten kopers vooral waarde aan expertise, ervaring en houding, gevolgd door makelaarskosten.

Vastgoed is nog steeds koploper in rendement onder investeringskanalen

Vastgoedmarktgegevens voor de eerste 6 maanden van 2024 van Batdongsan.com.vn laten zien dat de meeste beleggingskanalen positieve signalen hebben laten zien ten opzichte van 2023. Vastgoed is nog steeds het kanaal met het hoogste beleggingsrendement. In juni 2024 steeg de gemiddelde verkoopprijs van onroerend goed met 24% ten opzichte van begin 2023. Ondertussen steeg de VNIndex, die koersschommelingen van aandelen weerspiegelt, met 19%, steeg de goudprijs van SJC met 17% en steeg de wisselkoers van de Amerikaanse dollar met 8%.

Als een van de plaatsen met de grootste prijsstijgingen registreerde Hanoi een prijsstijging van 32% voor particuliere woningen ten opzichte van begin 2023, een stijging van 31% voor appartementen en een stijging van 10-19% voor grond, villa's en herenhuizen. Ondertussen zijn de prijzen voor onroerend goed in Ho Chi Minhstad de afgelopen anderhalf jaar vrijwel ongewijzigd gebleven, met uitzondering van appartementen, die licht met 6% stegen, terwijl de overige typen woningen hetzelfde prijsniveau hebben behouden.

Wat betreft de soorten onroerend goed op de markt, vertonen grond en particuliere woningen een zeker herstel qua interesse en transacties in de eerste helft van 2024. Concreet herstelde de interesse in particuliere woningen zich met 87% en grond met 60% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. Dit is echter slechts een lokale verbetering in sommige gebieden, met name in de noordelijke provincies.

Vastgoed is nog steeds het meest effectieve investeringskanaal.

Alleen al in enkele noordelijke provincies, zoals Hung Yen , steeg de vraag naar grond met 194% en de vraag naar particuliere woningen met 70%. Ook in Hanoi nam de vraag naar grond met 75% toe en die naar particuliere woningen met 48%. Vooral in de voorsteden van Hanoi stegen de vraag en de prijzen sterk dankzij planningsfactoren en veilingen. Met name in de eerste helft van 2024 steeg de vraag naar grond in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That en Quoc Oai met 48% naar 104%, wat leidde tot een stijging van de grondprijs in deze voorsteden met 4% naar 24% ten opzichte van de tweede helft van 2023.

Bovendien zijn appartementen het meest levendige type vastgoedmarkt, met name in Hanoi. Onderzoek van deze afdeling toont aan dat de vraag naar appartementen in Hanoi in maart 2024 een piek bereikte, met een stijging van bijna 60% ten opzichte van eind 2023. Hoewel de interesse in appartementen is "afgekoeld", zijn de prijzen momenteel niet gedaald. De verkoopprijs van appartementen in Hanoi was in mei 2024 gelijk aan die van Ho Chi Minhstad en bereikte 50 miljoen VND/m². Tegelijkertijd zijn appartementen nog steeds het type met de beste liquiditeit op de markt; 48% van de makelaars die deelnamen aan het onderzoek van Batdongsan.com.vn gaf aan dat appartementen zich in een periode van sterke groei bevinden.

De heer Dinh Minh Tuan, regionaal directeur Zuid van Batdongsan.com.vn, gaf aan dat er momenteel geen sprake is van een "zeepbel" in appartementen. De factoren die deze situatie veroorzaken zijn de overdreven vraag, de investeringsvraag die groter is dan de reële vraag, de prijzen die stijgen in vergelijking met de economie en andere factoren, en het soepele monetaire beleid dat voorwaarden schept voor kapitaalcontrole op de markt.

Appartementen zijn het meest levendige type markt, vooral in Hanoi.

Gegevens van Batdongsan.com.vn laten zien dat het verschil in appartementprijzen met het bbp van Vietnam vergeleken met andere steden wereldwijd nog steeds niet al te groot is. Geschat wordt dat mensen in Bangkok (Thailand) meer dan 47 jaar aan inkomen uitgeven om een ​​appartement van 50 m² te kopen, in Manilla (Filipijnen) meer dan 56 jaar en in Kuala Lumpur (Maleisië) bijna 17 jaar. In Hanoi en Ho Chi Minhstad moeten mensen daarentegen ongeveer 14-15 jaar aan inkomen uitgeven om een ​​appartement van vergelijkbare grootte te kopen.

"De bevolkingsgroei in de twee grote steden laat zien dat de reële vraag naar appartementen nog steeds zeer hoog is. De prognose voor de totale woningvraag in de periode 2021-2030 in Hanoi is 89 miljoen vierkante meter vloeroppervlak, in Ho Chi Minhstad is dat 107,5 miljoen vierkante meter vloeroppervlak. De vraag is weliswaar hoog, maar de huidige appartementprijzen in Hanoi en Ho Chi Minhstad zijn niet te hoog vergeleken met andere steden in de wereld. Ondertussen wordt niet verwacht dat de rente op huizen laag zal zijn, nu de mobilisatierente net is aangepast om te stijgen. Er is dus geen sprake van een "bubbel" in appartementen. Sterker nog, het beperkte aanbod en de hoge openingsprijzen hebben de recente sterke groei veroorzaakt", aldus de heer Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Bron: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html