Vastgoed blijft de meest aantrekkelijke investeringsvorm qua rendement.

Hoe zal de psychologie van huizenkopers de komende twee jaar veranderen?

Op basis van big data en marktonderzoek over verschillende ontwikkelingscycli voorspelt de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, dat de Vietnamese vastgoedmarkt de komende twee jaar de volgende fasen kan doorlopen: omkering, verkenning, consolidatie, herstel en stabilisatie. In elke fase zullen kopers andere factoren prioriteren bij de keuze van een woning.

Concreet bevindt de markt zich van nu tot eind 2024 nog in een testfase. Kopers geven prioriteit aan bepaalde factoren, zoals het voldoen aan de daadwerkelijke woonbehoeften, een duidelijke juridische status, een gunstig financieel beleid en stabiele huurrendementen, terwijl ze tegelijkertijd de verschillende kosten optimaliseren. In deze fase trekken appartementen veel belangstelling en kennen ze de beste liquiditeit van alle vastgoedtypen.

Nu de consolidatiefase naar verwachting in het eerste kwartaal van 2025 van start gaat, zullen kopers en investeerders zich zekerder voelen over financiële en juridische factoren, maar zullen ze nog steeds prioriteit geven aan producten die in reële behoeften voorzien en een goede cashflow genereren. Als de monetaire omstandigheden in deze periode gunstiger zijn, zal het transactievolume van duurdere woningen zoals vrijstaande huizen en rijtjeshuizen geleidelijk toenemen.

De psychologie van de koper in elke fase van de vastgoedmarkt (Afbeelding: Batdongsan.com.vn)

Naar verwachting zal de periode van het tweede tot en met het vierde kwartaal van 2025 een periode van herstel zijn, waarin mensen meer aandacht besteden aan investeringsbehoeften en prijsstijgingen, en minder nadruk leggen op de verkoopprijs en juridische aspecten dan tijdens de marktdaling. Dit zal de periode zijn waarin kavels en villa's geleidelijk aan hun waarde terugwinnen en een betere liquiditeit krijgen. Naar verwachting zal de Vietnamese vastgoedmarkt vanaf begin 2026 een stabiele cyclus ingaan, waarbij kopers prioriteit geven aan investeringsmogelijkheden in vastgoedtypen met een hoge prijsstijging, een beperkt aanbod en een hoge vraag.

Naast het voorspellen van trends onder kopers en investeerders voor de komende twee jaar, analyseert Batdongsan.com.vn ook hun voorkeuren op de korte termijn via de 'Real Estate Consumer Sentiment Survey' voor de tweede helft van 2024. Volgens de enquête blijft het marktsentiment stabiel. Kopers wachten op positieve signalen vanuit de markt, waarbij lagere rentetarieven ten opzichte van 2023 en nieuwe wetgeving die op het punt staat van kracht te worden, een gunstiger sentiment onder het publiek creëren.

Volgens experts van Batdongsan.com.vn is het voorstel van de overheid om de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector per 1 augustus 2024 in werking te laten treden een positief signaal. Het maakt het juridische kader duidelijker en versnelt het herstel van de markt. De effectieve implementatie van deze wetten zal zorgen voor een consistentere en realistischere grondwaardering, strengere eisen stellen aan projectontwikkelaars om de rechten van kopers te waarborgen, het bezit van onroerend goed voor Vietnamezen in het buitenland vergemakkelijken, meer buitenlandse investeringen aantrekken en de professionaliteit en transparantie binnen de vastgoedmakelaarsbranche vergroten.

Belangrijke factoren die huizenkopers ertoe aanzetten een aankoop te doen.

Bovendien blijft de vraag naar onroerend goed sterk, waarbij jonge gezinnen, met name pasgetrouwden, de belangrijkste doelgroep vormen in de komende periode. Uit een onderzoek van dit onderzoeksbureau blijkt dat 73% van de gehuwden zonder kinderen van plan is om binnen het komende jaar een huis te kopen. Terwijl alleenstaanden werkruimte belangrijk vinden bij de keuze van een woning, hechten gehuwde stellen vooral waarde aan voorzieningen zoals scholen en winkelcentra. De trend om te zoeken naar bestaande woningen neemt toe vanwege het beperkte aanbod op de nieuwbouwmarkt en de hoge aanvangsprijzen van nieuwbouwprojecten.

Uit een onderzoek naar het consumentenvertrouwen in de tweede helft van 2024 bleek dat kopers prioriteit geven aan het zoeken naar informatie op grote vastgoedwebsites en de officiële websites van projectontwikkelaars. Bij de keuze voor een projectontwikkelaar letten ze vooral op de financiële draagkracht, terwijl bij de projectkeuze de wettelijke naleving de belangrijkste factor is. Wanneer kopers hulp zoeken bij makelaars, hechten ze vooral waarde aan expertise, ervaring en een positieve houding, gevolgd door de makelaarskosten.

Vastgoed blijft de best presterende beleggingsvorm qua rendement.

Volgens vastgoedmarktgegevens van Batdongsan.com.vn over de eerste zes maanden van 2024 lieten de meeste investeringskanalen positieve signalen zien ten opzichte van 2023. Vastgoed blijft het kanaal met het hoogste rendement. In juni 2024 was de gemiddelde vraagprijs van vastgoed met 24% gestegen ten opzichte van begin 2023. Tegelijkertijd steeg de VNIndex, die de schommelingen in aandelenkoersen weerspiegelt, met 19%, de prijs van SJC-goud met 17% en de wisselkoers van de Amerikaanse dollar met 8%.

Hanoi, een van de steden met de grootste prijsstijgingen, registreerde een toename van 32% in de vraagprijzen voor vrijstaande huizen ten opzichte van begin 2023, een stijging van 31% voor appartementen en een stijging van 10-19% voor grond, villa's en rijtjeshuizen. In Ho Chi Minh-stad daarentegen zijn de vraagprijzen voor onroerend goed de afgelopen anderhalf jaar vrijwel gelijk gebleven, met uitzondering van appartementen die een lichte stijging van 6% lieten zien, terwijl de prijzen voor andere soorten onroerend goed gelijk zijn gebleven.

Wat betreft de marktsegmenten lieten kavels en vrijstaande huizen in de eerste helft van 2024 een zeker herstel zien in interesse en transacties. De interesse in vrijstaande huizen herstelde zich met 87% en de interesse in kavels met 60% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. Dit betreft echter slechts een lokale verbetering in sommige gebieden, met name in de noordelijke provincies.

Vastgoed blijft het meest rendabele investeringskanaal.

In sommige noordelijke provincies, zoals Hung Yen , steeg de belangstelling voor bouwgrond met 194% en voor koopwoningen met 70%. Ook in Hanoi was er een toename van 75% in de belangstelling voor bouwgrond en 48% in de belangstelling voor koopwoningen. De belangstelling en de prijzen stegen sterk in de voorsteden van Hanoi als gevolg van plannings- en veilingactiviteiten. Met name in de eerste helft van 2024 steeg de vraag naar bouwgrond in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That en Quoc Oai met 48% tot 104%, wat leidde tot een prijsstijging van 4% tot 24% ten opzichte van de tweede helft van 2023.

Bovendien zijn appartementen het meest dynamische type vastgoed op de vastgoedmarkt, met name in Hanoi. Onderzoek van deze afdeling toont aan dat de vraag naar appartementen in Hanoi in maart 2024 een piek bereikte, met een stijging van bijna 60% ten opzichte van eind 2023. Hoewel de interesse in appartementen momenteel is afgenomen, zijn de prijzen niet gedaald. De vraagprijs voor appartementen in Hanoi lag in mei 2024 op hetzelfde niveau als in Ho Chi Minh-stad, namelijk 50 miljoen VND/m². Tegelijkertijd blijven appartementen het meest liquide type vastgoed op de markt; 48% van de makelaars die deelnamen aan het onderzoek van Batdongsan.com.vn is van mening dat appartementen zich momenteel in een sterke groeifase bevinden.

De heer Dinh Minh Tuan, directeur van de zuidelijke regio van Batdongsan.com.vn, is van mening dat de appartementenmarkt momenteel geen tekenen van een "bubbel" vertoont. De factoren die deze situatie veroorzaken, zijn de opgeblazen vraag, waarbij de investeringsvraag groter is dan de daadwerkelijke vraag; de prijzen die hoger liggen dan de economie en andere soorten vastgoed; en het soepele monetaire beleid dat kapitaalbeperkingen op de markt creëert.

Appartementen zijn het meest dynamische type vastgoed op de markt, vooral in Hanoi.

Gegevens van Batdongsan.com.vn tonen aan dat, vergeleken met steden wereldwijd, het verschil tussen appartementprijzen en het bbp van Vietnam nog steeds niet al te groot is. Naar schatting zou het in Bangkok (Thailand) meer dan 47 jaar aan inkomen kosten om een ​​appartement van 50 m² te kopen; in Manila (Filipijnen) meer dan 56 jaar; en in Kuala Lumpur (Maleisië) bijna 17 jaar. In Hanoi en Ho Chi Minh-stad zouden mensen ongeveer 14 tot 15 jaar aan inkomen nodig hebben om een ​​appartement van vergelijkbare grootte te kopen.

“De bevolkingsgroei in de twee grote steden laat zien dat de vraag naar appartementen zeer hoog blijft. De verwachte totale vraag naar woningen voor de periode 2021-2030 bedraagt ​​89 miljoen vierkante meter in Hanoi en 107,5 miljoen vierkante meter in Ho Chi Minh-stad. Ondanks deze hoge vraag zijn de huidige appartementprijzen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad niet buitensporig hoog in vergelijking met andere steden wereldwijd. Bovendien wordt niet verwacht dat de hypotheekrente zal dalen tot een laag niveau, aangezien de spaarrente onlangs is verhoogd. Er is dus geen sprake van een ‘bubbel’ op de appartementenmarkt; in werkelijkheid is de recente sterke groei te danken aan het beperkte aanbod en de hoge initiële verkoopprijzen”, aldus de heer Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Bron: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html