Verbod op manipulatie van de vastgoedmarkt.

Voorstel om vastgoedtransacties verplicht via banken te laten verlopen.

Afgevaardigde Trinh Lam Sinh (delegatie van An Giang ) stelde voor dat het wetsontwerp een bepaling zou bevatten die manipulatie en verstoring van de vastgoedmarkt verbiedt, en tevens de kenmerken van dergelijke manipulatie duidelijk definieert. "De laatste tijd heeft manipulatief gedrag de vastgoedmarkt gedestabiliseerd en een negatieve impact gehad op de sociaaleconomische ontwikkeling van het land", aldus de heer Sinh.

Veel afgevaardigden deelden dit voorstel. Trinh Xuan An, een afgevaardigde van het Nationaal Comité voor Defensie en Veiligheid, stelde voor om manipulatie van de vastgoedmarkt op te nemen in de lijst van verboden handelingen en tegelijkertijd de aard van prijsmanipulatie in de vastgoedsector te verduidelijken. "Persoonlijk ben ik van mening dat manipulatie van de vastgoedmarkt net zo gevaarlijk is als manipulatie van de aandelenmarkt zoals gedefinieerd in het Wetboek van Strafrecht. De manipulatie van de vastgoedmarkt wordt momenteel steeds geavanceerder, wat leidt tot zeepbellen en torenhoge vastgoedprijzen. Het moet wettelijk verboden worden en specifiek gereguleerd om het uit te bannen," stelde de heer An voor.

Volgens de heer An omvat het manipuleren van de vastgoedmarkt niet alleen het vaststellen van hoge prijzen tijdens veilingen en het vervolgens inhouden van aanbetalingen om de prijzen en winst kunstmatig op te drijven, maar ook het gebruiken van het ene project om de prijzen van een ander project op te drijven, waardoor een zeer hoog prijsniveau ontstaat. "Ik geloof dat als dit niet grondig wordt aangepakt, het een zeepbel zal creëren en tot ernstige problemen zal leiden," benadrukte de heer An.

De vicevoorzitter van de Justitiële Commissie van de Nationale Assemblee, Nguyen Manh Cuong (delegatie van Quang Binh ), uitte zijn bezorgdheid over het wetsontwerp dat bepaalt dat de staat beleid moet voeren om contactloze betalingen bij vastgoedtransacties te faciliteren. Volgens de heer Cuong zijn contactloze betalingen een cruciale oplossing voor het voorkomen en bestrijden van corruptie en andere misstanden. Daarom stelde hij voor dat de staat bij grote transacties zoals vastgoedtransacties contactloze betalingen verplicht zou stellen in plaats van ze slechts te faciliteren.

Vertegenwoordiger Trinh Xuan An (delegatie van Dong Nai)

Parlementslid Trinh Xuan An gaf aan het eens te zijn met de regelgeving inzake betalingen bij vastgoedtransacties, volgens welke projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven geld van klanten via bankrekeningen in Vietnam moeten ontvangen. "Ik vind dat alle vastgoedtransacties via banken moeten verlopen, niet alleen door projectontwikkelaars en bedrijven. We hebben aanzienlijke vooruitgang geboekt op het gebied van contactloze betalingen, en ik stel voor dat we dit verder moeten doorvoeren," opperde de heer An.

Alle vastgoedtransacties moeten via banken worden afgewikkeld, niet alleen tussen projectontwikkelaars en bedrijven. We hebben aanzienlijke vooruitgang geboekt op het gebied van contactloze betalingen, en ik stel voor dat we dit verder moeten revolutioneren.

Vertegenwoordiger Trinh Xuan An, voltijds lid van het Nationaal Comité voor Defensie en Veiligheid (delegatie van Dong Nai)

Makelaars die zich bezighouden met "kopen en verkopen" verstoren de markt.

Wat betreft de regelgeving rondom vastgoedtransacties, verklaarde de voorzitter van de Economische Commissie, Vu Hong Thanh, in het rapport over de wijzigingen in het vorige wetsontwerp dat, na feedback van vele leden van de Nationale Vergadering te hebben ontvangen, het wetsontwerp, na toelichting en aanpassingen, de verplichting voor vastgoedtransacties om via een beurs te verlopen heeft afgeschaft en het nu slechts aanmoedigt. "De verplichting voor vastgoedtransacties via een beurs zou leiden tot een risico op misbruik en zou de gezonde, veilige en duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt niet garanderen", aldus Thanh. Daarnaast bepaalt het wetsontwerp ook dat vastgoedtransacties tussen particulieren notarieel of gecertificeerd moeten worden. In gevallen waarin een van de partijen een vastgoedbedrijf is, is notariële bekrachtiging of certificering niet vereist.

In zijn toespraak opperde parlementslid Hoang Van Cuong (delegatie Hanoi) dat vastgoedtransactiecontracten niet langer notarieel bekrachtigd hoeven te worden, maar dat de bekrachtiging ervan via vastgoedbeurzen mogelijk zou zijn. De heer Cuong legde uit dat vastgoedbeurzen een van de drie pijlers van de vastgoedmarkt vormen, maar dat de huidige vastgoedwetgeving hun functie niet goed definieert door hen toe te staan ​​zowel te kopen als te verkopen, en niet alleen te bemiddelen. "Idealiter zouden beurzen alleen als tussenpersonen moeten optreden, maar nu kopen en verkopen ze zowel, wat volgens sommigen 'het spel meespeelt' en de markt verstoort," benadrukte de heer Cuong.

Daarom stelde afgevaardigde Cuong voor dat de wet strengere regels zou moeten bevatten, waarbij de beurs slechts een intermediaire functie zou vervullen en verantwoordelijk zou zijn voor de informatie die aan klanten en de staat wordt verstrekt. Bovendien zou de beurs niet mogen deelnemen aan de koop of verkoop en alleen vergoedingen mogen ontvangen, waaronder transactiebevestigingskosten gelijk aan notariskosten en overeengekomen makelaarskosten. Volgens de heer Cuong legt deze aanpak de verantwoordelijkheid bij de beurs om haar rol als makelaar te vervullen, klanten te adviseren en marktinformatie aan de staat te verstrekken.

Tijdens een debat met afgevaardigde Cuong zei afgevaardigde Nguyen Van Than (uit de provincie Thai Binh) dat notariële bekrachtiging momenteel veel problemen kent, maar dat het zeer gevaarlijk zou zijn als notariële bekrachtiging wordt omzeild of handelsplatformen meer macht krijgen. De heer Than stelde voor dat transacties alleen via notariële bekrachtiging zouden worden bevestigd en dat handelsplatformen de staatswet niet zouden mogen vertegenwoordigen.

Hij betoogde dat parlementslid Hoang Van Cuong "theoretisch dacht" toen hij voorstelde om vastgoedbeurzen te verbieden deel te nemen aan de aan- en verkoop. "In werkelijkheid is het onmogelijk om het te verbieden, omdat mensen op veel manieren kunnen kopen en verkopen tegen prijzen die ze kennen. Alle parlementsleden weten dat in het verleden de prijzen van hoogbouw, met name die van staatsbedrijven of grote particuliere ondernemingen, werden vastgesteld door de projectontwikkelaar, en dat de projectontwikkelaar de volgende dag, als ernaar gevraagd werd, zei dat alles uitverkocht was. Maar op vastgoedbeurzen waren ze nog steeds beschikbaar tegen hoge prijzen, soms wel anderhalf of het dubbele van de oorspronkelijke prijs. Dit is zeer gevaarlijk," aldus de heer Than, die suggereerde dat vastgoedbeurzen vrij zouden moeten kunnen opereren en zelfvoorzienend zouden moeten zijn. Als de transacties goed verlopen, komen de klanten vanzelf; zo niet, dan niet.

In reactie op de opmerkingen van de afgevaardigden zei de voorzitter van de Economische Commissie, Vu Hong Thanh, dat de afgevaardigden allemaal de kwaliteit en professionaliteit van de beurzen wilden verbeteren. Daarom zal de opstellingscommissie deze suggesties verwerken om ervoor te zorgen dat de beurzen functioneren als intermediairs in plaats van direct deel te nemen aan de koop en verkoop, wat de markt zou kunnen verstoren.

Moeten er aanbetalingen voor appartementencomplexen worden geaccepteerd voordat de fundering is gelegd?

Wat transacties met betrekking tot toekomstige woningbouwprojecten betreft, stelt het wetsontwerp twee opties voor. Ten eerste mogen ontwikkelaars aanbetalingen van klanten innen wanneer het project aan alle voorwaarden voor commerciële exploitatie voldoet (waaronder een van de volgende documenten: gebruiksvergunning, bouwvergunning of certificaat van goedkeuring van de funderingsconstructie voor appartementencomplexen of gebouwen met gemengd gebruik en wooneenheden...). Ten tweede mogen ontwikkelaars aanbetalingen innen wanneer het basisontwerp van het project is goedgekeurd en een van de gebruiksvergunningen beschikbaar is; het maximale aanbetalingsbedrag mag niet meer dan 10% van de verkoop- of huurkoopprijs bedragen.

In zijn toespraak stelde parlementslid Tran Hong Nguyen (delegatie van Binh Thuan) voor om optie 1 te kiezen, omdat deze minder risico's voor klanten met zich meebrengt. Hij betoogde dat het innen van aanbetalingen vanaf het moment dat het basisontwerp van het project is goedgekeurd, zou leiden tot een zeer lange periode tussen het ontvangen van de aanbetaling en de daadwerkelijke uitvoering van het project. Tegelijkertijd is de vastgoedmarkt de laatste tijd complexer geworden, waarbij projectontwikkelaars nog steeds misbruik maken van aanbetalings- en kapitaalbijdrageovereenkomsten om willekeurig kapitaal aan te trekken, wat de openbare orde en veiligheid verstoort. Veel projecten blijven, na ontvangst van aanbetalingen, 5 of zelfs 10 jaar onontwikkeld.

Daarentegen steunde afgevaardigde Pham Van Hoa (uit de provincie Dong Thap) optie 2, met het argument dat "ontwikkelaars er de voorkeur aan geven en klanten het ook accepteren". De heer Hoa legde uit dat ontwikkelaars niet altijd over 100% van het benodigde kapitaal beschikken en vaak moeten lenen bij banken om projecten te financieren. Een aanbetaling van 10% is geen groot bedrag in vergelijking met de waarde van het huis, waardoor ontwikkelaars de middelen hebben om het project uit te voeren en tegelijkertijd vertrouwen tussen beide partijen wordt opgebouwd. Bovendien kunnen klanten die een aanbetaling doen korting krijgen. "Wanneer een ontwikkelaar een van de documenten bezit die het recht op grondgebruik verlenen, een grondleasebesluit, en de grondgebruiksrechten heeft betaald, geloof ik dat de ontwikkelaar niet oneerlijk handelt", aldus de heer Hoa.

Vertegenwoordiger Pham Van Hoa (delegatie van Dong Thap)

Ook parlementslid Nguyen Thi Viet Nga (uit de provincie Hai Duong) stelde voor om voor optie 2 te kiezen, omdat deze optie gunstige voorwaarden zou scheppen voor de ontwikkeling van bedrijven en investeerders. Mevrouw Nga erkende dat deze optie, hoewel mogelijk met meer risico's voor klanten, zou kunnen worden verzacht door strenger toezicht en een grotere verantwoordingsplicht van overheidsinstanties. Optie 1 daarentegen zou veiliger zijn voor klanten, maar zou tegelijkertijd de mogelijkheden voor bedrijven beperken, wat ogenschijnlijk in tegenspraak is met het doel om bedrijfsontwikkeling te stimuleren en daarvoor mechanismen te creëren.

Vertegenwoordiger Huynh Thi Phuc (uit de provincie Ba Ria-Vung Tau) stelde voor dat het borgbedrag niet meer dan 5% zou bedragen in plaats van de 10% in het ontwerp. Dit bedrag zou voldoende zijn om het vertrouwen tussen de deposant en de ontvanger te behouden, wederzijdse betrokkenheid te waarborgen en te voorkomen dat de borg voor fondsenwervingsdoeleinden wordt gebruikt.

Voorzitter van de Economische Commissie Vu Hong Thanh verklaarde dat beide opties positieve en negatieve aspecten hebben. Optie 1 is positief omdat het de rechten van de benadeelde partij, de kopers, kan beschermen, maar het garandeert geen toegang tot potentiële investeerders voor bedrijven. Optie 2 is positief omdat het bedrijven faciliteert, maar het proces van basisontwerp tot bouwvergunning vereist veel stappen en kan vertraging oplopen, wat de rechten van de burgers kan aantasten. "Als er nog steeds onduidelijkheid of onenigheid bestaat, stellen we voor dat deze kwestie in stemming wordt gebracht, zodat de Nationale Vergadering haar mening kan geven", aldus Thanh.

Bronlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm