Verbod op manipulatie van de vastgoedmarkt

Voorstel om vastgoedtransacties via banken te laten verlopen

Afgevaardigde Trinh Lam Sinh (delegatie van An Giang ) stelde voor om in het wetsontwerp bepalingen op te nemen die manipulatie en verstoring van de vastgoedmarkt verbieden, en om de kenmerken van manipulatie en verstoring van de vastgoedmarkt duidelijk te definiëren. "De laatste tijd hebben manipulatieve handelingen de vastgoedmarkt gedestabiliseerd en de sociaaleconomische ontwikkeling van het land beïnvloed", aldus de heer Sinh.

Veel afgevaardigden hebben hetzelfde voorstel. Trinh Xuan An, lid van de Nationale Defensie- en Veiligheidscommissie (afgevaardigde van Dong Nai ), stelde voor om manipulatie van de vastgoedmarkt op te nemen in de lijst van verboden handelingen en de manipulatie en vaststelling van vastgoedprijzen nader te definiëren. "Persoonlijk ben ik van mening dat manipulatie van de vastgoedmarkt net zo gevaarlijk is als manipulatie van aandelen, zoals vastgelegd in het Wetboek van Strafrecht. Momenteel vindt manipulatie van de vastgoedmarkt op een geraffineerde manier plaats, wat leidt tot een zeepbel, waarbij de vastgoedprijzen torenhoog zijn in vergelijking met de werkelijkheid. Dit moet wettelijk verboden worden, met specifieke regelgeving om het te bestrijden," stelde de heer An voor.

Volgens de heer An omvat het manipuleren van de vastgoedmarkt niet alleen het vaststellen van hoge prijzen tijdens veilingen en vervolgens het annuleren van aanbetalingen om de prijzen op te drijven en winst te maken, maar ook het gebruiken van één project om de prijzen van andere projecten te "stimuleren", waardoor een zeer hoog prijsniveau ontstaat. "Ik denk dat als dit niet grondig wordt aangepakt, er een zeepbel ontstaat die tot ernstige incidenten kan leiden", benadrukte de heer An.

De vicevoorzitter van de Justitiecommissie van de Nationale Assemblee, Nguyen Manh Cuong (delegatie van Quang Binh ), uitte zijn bezorgdheid over het wetsontwerp waarin staat: "De staat heeft een beleid om voorwaarden te scheppen voor organisaties en individuen om betalingen in contanten te verrichten bij vastgoedtransacties." Volgens de heer Cuong zijn betalingen in contanten een zeer belangrijke oplossing voor het voorkomen en bestrijden van corruptie en negativiteit. Daarom stelde hij voor dat de staat bij grote transacties zoals vastgoedtransacties zou moeten streven naar een verplichting tot betalingen in contanten in plaats van alleen voorwaarden te scheppen.

Afgevaardigde Trinh Xuan An (Dong Nai-delegatie)

Afgevaardigde Trinh Xuan An sprak zijn instemming uit met de regelgeving inzake betalingen bij vastgoedtransacties, volgens welke projectinvesteerders en vastgoedbedrijven geld van klanten via bankrekeningen in Vietnam moeten ontvangen. "Ik denk dat alle transacties met betrekking tot vastgoed via banken moeten verlopen, niet alleen die van investeerders en bedrijven. We hebben een belangrijke stap voorwaarts gezet in de implementatie van contactloze betalingen, maar ik stel voor dat we deze ontwikkeling verder voortzetten," stelde de heer An voor.

Alle transacties met betrekking tot onroerend goed moeten via banken worden afgehandeld, niet alleen investeerders en bedrijven. We hebben een belangrijke stap gezet richting contactloze betalingen, ik stel voor dat we deze revolutie verder doorvoeren.

Afgevaardigde Trinh Xuan An, voltijds lid van het Nationaal Defensie- en Veiligheidscomité (Dong Nai-delegatie)

De markt wordt verstoord door het "gooien en vangen"-principe van brokers.

Wat betreft de regelgeving voor beursvloeren voor vastgoed, verklaarde voorzitter Vu Hong Thanh van de Economische Commissie in het rapport over de ontvangst en herziening van het vorige wetsontwerp dat, na overleg met vele leden van de Nationale Vergadering, het wetsontwerp na toelichting en goedkeuring de verplichting voor vastgoedtransacties om via een beursvloer te verlopen heeft geschrapt en deze slechts aanmoedigt. "Het verplichten van vastgoedtransacties leidt tot het risico van uitbuiting en garandeert niet de ontwikkeling van een gezonde, veilige en duurzame vastgoedmarkt", aldus Thanh. Het wetsontwerp bepaalt verder dat vastgoedtransacties waarbij een natuurlijke persoon betrokken is, notarieel bekrachtigd en gecertificeerd moeten worden. Indien een van de betrokken partijen een vastgoedonderneming is, zijn notariële bekrachtiging en certificering niet vereist.

In een reactie zei afgevaardigde Hoang Van Cuong (delegatie van Hanoi) dat vastgoedtransactiecontracten niet notarieel bekrachtigd hoeven te worden, maar via de beursvloer bevestigd kunnen worden. De heer Cuong analyseerde dat de beursvloer een van de drie elementen is waaruit de vastgoedmarkt bestaat, maar dat de huidige vastgoedwetgeving de functie van de beursvloer niet goed regelt, omdat deze toestaat dat de beursvloer zowel aan- als verkoopactiviteiten uitvoert, en niet alleen bemiddeling. "De beursvloer zou alleen de tussenpersoon moeten zijn, maar nu doet ze zowel aan- als verkoop, wat volgens sommigen neerkomt op 'gooien en vangen' en de markt verstoort", benadrukte de heer Cuong.

Vervolgens stelde afgevaardigde Cuong voor om de wetgeving strenger te reguleren, waarbij de beursvloer uitsluitend een intermediaire functie vervult en verantwoordelijk is voor de informatie die aan klanten en de staat wordt verstrekt. Tegelijkertijd mag de beursvloer niet deelnemen aan de koop en verkoop en ontvangt deze alleen vergoedingen, waaronder transactiebevestigingskosten gelijk aan notariskosten en makelaarskosten volgens de overeenkomst. Volgens de heer Cuong geeft deze aanpak de beursvloer de verantwoordelijkheid om de rol van makelaar naar behoren te vervullen, klanten te adviseren en marktinformatie aan de staat te verstrekken.

Tijdens een debat met afgevaardigde Cuong zei afgevaardigde Nguyen Van Than (delegatie van Thai Binh) dat notariële bekrachtiging momenteel veel problemen kent, maar dat het weglaten van notariële bekrachtiging of het toekennen van meer macht aan de handelsvloer "zeer gevaarlijk" is. De heer Than opperde dat transacties uitsluitend via notariële bekrachtiging bevestigd zouden moeten worden en dat de handelsvloer niet de wet van de staat mag vertegenwoordigen.

Hij zei dat afgevaardigde Hoang Van Cuong "theoretisch dacht" toen hij voorstelde om handelsvloeren te verbieden deel te nemen aan de aan- en verkoop. "In werkelijkheid kan het niet verboden worden, omdat mensen op veel manieren kunnen kopen en verkopen tegen bekende prijzen. Alle afgevaardigden weten dat in het verleden, bij hoogbouw, met name die van staatsbedrijven of grote particuliere ondernemingen, de investeerders de volgende dag vertelden dat alles verkocht was, maar dat ze op de handelsvloer nog steeds tegen hoge prijzen werden aangeboden, soms wel anderhalf of twee keer de oorspronkelijke prijs. Dit is zeer gevaarlijk," aldus de heer Than, die opperde dat de handelsvloeren vrij toegankelijk moesten zijn. "Goede wijn heeft geen struiken nodig", als de transactie goed verloopt, komen de klanten vanzelf, zo niet, dan blijven ze weg.

Na de meningen van de afgevaardigden te hebben gehoord, zei voorzitter Vu Hong Thanh van de Economische Commissie dat de afgevaardigden unaniem de kwaliteit en professionaliteit van de handelsvloeren willen verbeteren. Daarom zal de opstellingscommissie onderzoeken hoe de vloeren de functie van intermediair kunnen vervullen en niet direct deelnemen aan de koop en verkoop, wat marktverstoring kan veroorzaken.

Moeten we een borg voor een appartement accepteren voordat we de fundering bouwen?

Wat de transactie van toekomstige woningen betreft, stelt het wetsontwerp twee opties voor. Ten eerste mag de investeerder aanbetalingen van klanten innen wanneer het project aan alle voorwaarden voor ingebruikname voldoet (waaronder een van de volgende documenten: gebruiksrechten van de grond, bouwvergunning, acceptatiedocumenten voor de funderingswerkzaamheden voor appartementen of gebouwen met gemengd gebruik, enz.). Ten tweede mag de investeerder aanbetalingen innen wanneer het project een beoordeeld basisontwerp heeft en een van de volgende documenten aanwezig is: gebruiksrechten van de grond; het maximale aanbetalingsbedrag bedraagt ​​niet meer dan 10% van de verkoopprijs of de huurkoopprijs.

Parlementslid Tran Hong Nguyen (afgevaardigde van Binh Thuan) gaf zijn mening en stelde voor om te reguleren volgens optie 1, omdat dit minder risico's met zich meebrengt voor de klanten. Volgens hem zou het, als de aanbetaling al wordt geïnd zodra het basisontwerp van het project is beoordeeld, een zeer lange periode duren tussen de ontvangst van de aanbetaling en de daadwerkelijke uitvoering van het project. Tegelijkertijd heeft de vastgoedmarkt de afgelopen tijd veel complexe ontwikkelingen doorgemaakt, en er zijn nog steeds gevallen bekend van vastgoedprojectinvesteerders die misbruik maken van aanbetalingen en kapitaalinbrengcontracten om willekeurig kapitaal te mobiliseren, wat wanorde en onzekerheid veroorzaakt. Veel projecten zijn, na ontvangst van de aanbetaling, na 5 of zelfs 10 jaar nog steeds niet uitgevoerd.

Integendeel, afgevaardigde Pham Van Hoa (delegatie van Dong Thap) steunde de keuze voor optie 2, omdat "investeerders er erg in geïnteresseerd zijn en klanten het ook accepteren". De heer Hoa analyseerde dat investeerders niet altijd over 100% van het benodigde kapitaal beschikken en ook leningen bij banken moeten afsluiten om het project te realiseren. De aanbetaling van 10% is niet groot in vergelijking met de waarde van het huis, waardoor investeerders de mogelijkheid krijgen om het project met geld uit te voeren en vertrouwen tussen beide partijen wordt opgebouwd. Bovendien kunnen klanten die een aanbetaling doen ook korting krijgen. "Wanneer de investeerder een document heeft met betrekking tot grondgebruiksrechten, een besluit tot het pachten van grond en het betalen van grondgebruiksrechten, dan denk ik dat de investeerder niet oneerlijk is", aldus de heer Hoa.

Afgevaardigde Pham Van Hoa (Dong Thap-delegatie)

Ook afgevaardigde Nguyen Thi Viet Nga (delegatie van Hai Duong) stelde voor om voor optie 2 te kiezen, omdat deze optie gunstige voorwaarden schept voor de ontwikkeling van bedrijven en investeerders. Mevrouw Nga erkende dat deze optie weliswaar meer risico's voor klanten met zich mee kan brengen, maar dat dit kan worden opgevangen door strenger toezicht en een grotere verantwoordelijkheid van overheidsinstanties. Optie 1 daarentegen is veiliger voor klanten, maar beperkt tegelijkertijd de mogelijkheden voor bedrijven, wat indruist tegen het stimuleren en creëren van mechanismen voor bedrijfsontwikkeling.

Afgevaardigde Huynh Thi Phuc (delegatie Ba Ria-Vung Tau) stelde voor om het borgbedrag te beperken tot maximaal 5% in plaats van 10%, zoals in het ontwerp. Dit bedrag is voldoende om zowel de deposant als de depositohouder vertrouwen in elkaar te laten behouden, de verplichtingen duidelijk te maken en tegelijkertijd te garanderen dat de borg niet bedoeld is voor kapitaalmobilisatie.

Voorzitter van de Economische Commissie Vu Hong Thanh zei dat beide opties positieve en negatieve aspecten hebben. Optie 1 heeft als voordeel dat de belangen van de zwakkere partij, de koper, worden beschermd, maar biedt bedrijven geen garantie voor toegang tot potentiële investeerders. Optie 2 heeft als voordeel dat er gunstige voorwaarden voor bedrijven worden gecreëerd, maar de weg van het basisontwerp tot de bouwvergunning is lang en kan vertraging oplopen, wat de belangen van de bevolking kan schaden. "Als er geen duidelijkheid is of geen overeenstemming bestaat, stellen we voor dat hierover gestemd wordt, zodat de Nationale Vergadering haar mening kan geven", aldus Thanh.

Bronlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm