Speculatie en manipulatie van vastgoedprijzen moeten streng worden aangepakt.

Bovendien vinden er in de vastgoedsector steeds complexere en geavanceerdere trends plaats in de vastgoedsector. Vooral de vastgoedprijzen stijgen elk kwartaal en elk jaar.

Het probleem van speculatie en marktmanipulatie

De laatste tijd zijn in veel plaatsen, met name in grote steden zoals Hanoi , Da Nang en Ho Chi Minhstad, "spookgebieden" of duizenden hectaren grote en kleine woningbouwprojecten die al tientallen jaren "bedekt" liggen, bekende beelden geworden. Dit is een systematische vorm van speculatie, gericht op het wachten op het juiste moment om superwinsten te maken. Dit leidt niet alleen tot verspilling van grond, maar is ook een van de directe oorzaken van de snelle stijging van de vastgoedprijzen.

Volgens marktonderzoeksgegevens van de Vietnam Real Estate Association bleven de prijzen van vastgoedproducten in het derde kwartaal van 2024 sterk stijgen. Het grondsegment noteerde met name een gemiddelde stijging van ongeveer 3,5% op de primaire markt; ook de vraag naar laagbouwwoningen steeg met 5-10%; met name het appartementensegment bereikte een nieuw niveau met een gemiddelde prijsstijging van 24% en een daling van het totale nieuwe aanbod met ongeveer 20% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In de markten van Hanoi, Da Nang en Ho Chi Minhstad bedroegen de overeenkomstige jaar-op-jaar stijgingen respectievelijk 64%, 30,6% en 46,2%.

De vastgoedprijzen zijn de afgelopen jaren voortdurend gestegen. Foto: Cong Hung

Naast het probleem van speculatie is grondverwerving een teken dat er misbruik wordt gemaakt van veilingen van grondgebruiksrechten om de markt te manipuleren. Dit is de grootste beperking van veilingen van grondgebruiksrechten, naast de voordelen van financiële middelen die voor de staatsbegroting worden verzameld. In veel gemeenten zijn "veilingmakelaars" ontstaan ​​die met elkaar samenspannen om tientallen keren meer te betalen dan de startprijs. Zo ontstaat een "virtueel prijsniveau" om geveilde grondpercelen te kopen en door te verkopen of om aangrenzende percelen te liquideren die eerder tegen lage prijzen waren gekocht.

Als gevolg hiervan zijn de "veilingmakelaars", na een ongebruikelijk hoge prijs te hebben vastgesteld, uiteraard bereid om de aanbetaling af te staan ​​om zo het doel van snelle liquiditeit te bereiken en winst te maken. De aanbetaling bedraagt ​​immers slechts 10 - 20% van de totale waarde van het perceel, berekend op basis van de startprijs die door de organiserende eenheid is opgegeven. Deze prijs is vaak lager dan de werkelijke marktprijs in dat gebied.

Dit heeft niet alleen direct gevolgen voor de belangen van de deelnemers aan de veiling, maar heeft ook een negatief effect op de vastgoedmarkt, wanneer deze virtuele prijs als referentie moet dienen voor compensatie en terreinopruiming voor nieuwe woningbouwprojecten...

"In het derde kwartaal van 2024 heeft de vastgoedmarkt een positief herstel laten zien, maar deze is niet zo dynamisch als vóór de Covid-19-pandemie; het nieuwe aanbod is nog steeds beperkt, terwijl de vastgoedprijzen nog steeds hoog zijn. We zien een aantal redenen die aan deze situatie ten grondslag liggen, zoals: de vraag van mensen naar woningen en bedrijven is hoog, terwijl het aanbod laag is, is de vraag groter dan het aanbod; de inputkosten van vastgoedprojecten (bouwmaterialen, grondgebruiksvergoedingen...) stijgen allemaal. Met name in veel gebieden zijn er tekenen van prijsstijgingen en prijsinflatie om de markt te manipuleren via veilingen van grondgebruiksrechten", aldus viceminister van Bouw Nguyen Viet Hung.

Krachtige actie tegen projecten die verlaten land ‘omarmen’

De lessen uit de "ondergrondse golven" van speculatie en manipulatie van vastgoedprijzen hebben veel gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt. Ze hebben geleid tot virtuele grondkoortsen die het voor mensen met echte behoeften (aan huisvesting, productie en zakendoen...) onmogelijk maken om toegang te krijgen tot grond. Als ze dat willen, moeten ze een forse som geld betalen voor speculatie, wat leidt tot verlaten grond; en bedrijven die nieuwe projecten ontwikkelen, maken zich zorgen dat ze geen winst kunnen garanderen vanwege de toegenomen investeringen en grondkosten; de armen moeten steeds meer betalen en verliezen geleidelijk de mogelijkheid om een ​​huis te bezitten.

Het is zorgwekkend dat middelen voor investeringen in productie, bedrijfsleven, werkgelegenheid en meerwaarde voor de maatschappij 'begraven' zijn in grond. Speculatief land dat niet in gebruik wordt genomen, stimuleert de groei van de desbetreffende industrieën niet en op de lange termijn, wanneer het aanbod zich langdurig ophoopt, zal het leiden tot slechte schulden van investeerders in het banksysteem en op een gegeven moment tot inflatie in de hele economie.

"Overheidsinstanties en lokale overheden moeten krachtig optreden tegen projecten die grond "vasthouden" voor speculatieve doeleinden, maar die al jarenlang verlaten zijn zonder dat ze in exploitatie en gebruik zijn genomen, door specifieke aandacht en beoordeling van subjectieve en objectieve oorzaken. Voor projecten met voldoende uitvoeringscapaciteit moet een mechanisme worden gecreëerd om de uitvoering voort te zetten. Sterker nog, het Wetboek van Strafrecht bepaalt ook duidelijk hoe er moet worden omgegaan met manipulatie, prijsinflatie en prijsopdrijving in de vastgoedsector. Het is noodzakelijk om deze strikt te implementeren om overtredingen snel te corrigeren", aldus Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging.

Volgens econoom en universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh is het voorkomen van speculatie en prijsinflatie het belangrijkste om de vastgoedprijzen te stabiliseren en snelle en plotselinge prijsstijgingen te beperken. Daarom moeten de bevoegde autoriteiten drastischer maatregelen nemen om de verkoopprijs bij vastgoedtransacties, waaronder veilingen van grondgebruiksrechten, te beheersen en terug te brengen naar de werkelijke marktwaarde.

Landen over de hele wereld zijn er zeer succesvol in geweest om de vastgoedprijzen te beheersen op basis van de werkelijke marktwaarde, door middel van decreten over de onroerendgoedbelasting. Ongeveer twintig jaar geleden heeft het Centraal Comité van de Partij een resolutie uitgevaardigd over de hervorming van de onroerendgoedbelasting, maar tot nu toe is dit beleid niet uitgevoerd.

"Daarom moeten we een aparte belastingverordening voor de vastgoedmarkt opstellen, om deze op een stabiele en langetermijnmanier te implementeren. Daarom moeten verlaten vastgoed, panden die meerdere keren worden verkocht of panden in bezit, zwaar worden belast, zelfs tot een niveau dat gelijk is aan de huur voor het landoppervlak en de bouwoppervlakte die op dat moment beschikbaar zijn", aldus universitair hoofddocent Dr. Dinh Trong Thinh.

Daarnaast zijn experts van mening dat juridische kwesties ook een van de belangrijkste oorzaken zijn van de stagnatie op de vastgoedmarkt. De speciale werkgroep van de premier die zich bezighoudt met het beoordelen en oplossen van problemen op de vastgoedmarkt, heeft veel werk verzet (meer dan 800 van de 1.200 vastgelopen projecten zijn opgelost).

Vanaf 1 augustus 2024, wanneer de gewijzigde en aangevulde wetten officieel van kracht worden en veel nieuwe regels naar verwachting juridische obstakels zullen wegnemen, moet het beheersagentschap de uitgifte van subwetdocumenten en implementatie-instructies versnellen om de voortgang van projecten te versnellen en het aanbod op de markt te vergroten. Tegelijkertijd moet de nadruk liggen op het prioriteren van sociale huisvestingsprojecten en goedkope commerciële woningen om in de behoeften van de meerderheid van de mensen te voorzien en de effectiviteit van het socialezekerheidsbeleid te waarborgen.

 

Het belangrijkste vraagstuk is momenteel nog steeds de regulerende rol van de staat om, door middel van mechanismen, beleid, beheersinstrumenten en sancties, speculatie te verminderen en te voorkomen en op de lange termijn de vastgoedmarkt weer in evenwicht te brengen.

Het onlangs gewijzigde en aangevulde rechtssysteem is van kracht geworden, maar het is nog steeds nodig om opmerkingen te blijven ontvangen, om de ervaringen samen te vatten en om de openstaande kwesties te blijven aanpassen, om het aanbod te vergroten en de verkoopprijzen te stabiliseren. Het is noodzakelijk om de kwestie van het goedkeuren van investeringsbeleid grondig op te lossen en tegelijkertijd investeerders goed te keuren die grond gebruiken.

Vice-president van Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Bron: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html