De heer Tap schetst een ambitieus plan om 1,4 biljoen dollar uit te geven om de rol van de staat te versterken bij de wederopbouw van de vastgoedmarkt en het oplossen van de woningcrisis.
De enorme Chinese vastgoedmarkt verkeert in beroering, met dalende prijzen, failliete projectontwikkelaars en mensen die zich afvragen of het nog wel een rendabele investering is. De crisis remt de Chinese groei af en maakt investeerders wereldwijd nerveus.
Als reactie hierop promoot de Chinese president Xi Jinping een nieuwe strategie om de rol van de staat in het woningbeleid te vergroten in een markt die gedomineerd wordt door de particuliere sector. Beleidsadviseurs die betrokken waren bij recente regeringsbesprekingen zeggen dat de strategie gebaseerd is op twee belangrijke programma's.
Een man loopt langs onafgewerkte appartementencomplexen van China Evergrande aan de rand van Shijiazhuang, in de provincie Hebei, China, februari 2024. Foto: Reuters
Een van de voorstellen is dat de overheid noodlijdende particuliere vastgoedprojecten opkoopt en omzet in huur- of doorverkoopwoningen. Het andere voorstel is dat de overheid meer sociale woningen bouwt voor gezinnen met een laag en middeninkomen.
Het doel is om het aandeel van door de staat gebouwde woningen die onder strikte voorwaarden tegen lage prijzen worden verhuurd of verkocht, te verhogen tot minstens 30% van het Chinese woningaanbod, van de huidige 5%.
De kosten van deze plannen zullen enorm zijn en mogelijk oplopen tot 280 miljard dollar per jaar gedurende de komende vijf jaar, wat neerkomt op een totaal van ongeveer 1,4 biljoen dollar. Volgens waarnemers sluiten ze aan bij de bredere recente inspanningen van president Xi Jinping om de staatscontrole over de economie uit te breiden en de particuliere sector aan banden te leggen.
Eind jaren negentig, toen China begon met de liberalisering van zijn markten, voorzagen de leiders aanvankelijk een tweeledig systeem waarbij sommige mensen particulier ontwikkeld vastgoed zouden kopen, terwijl anderen in door de staat gesubsidieerde sociale woningen zouden wonen.
Maar in de loop der decennia zijn particuliere projectontwikkelaars zoals China Evergrande snel gegroeid en hebben ze de Chinese markt steeds meer gedomineerd. Tegenwoordig bezit meer dan 90% van de Chinese huishoudens een eigen woning, vergeleken met ongeveer 66% in de VS.
De verschuiving naar particulier woningbezit heeft in China enorme rijkdom gecreëerd. Maar de bloei van de vastgoedmarkt heeft ook een schuldenbubbel veroorzaakt, waardoor de prijzen zijn gestegen en veel jonge gezinnen hun droomhuis niet kunnen betalen.
Toen de markt vorig jaar instortte na een jarenlange campagne van de overheid om overmatige investeringen in vastgoed te beteugelen, riepen economen in en buiten China Peking op om resoluter stappen te ondernemen om de sector te herstructureren.
Er staan miljoenen appartementen leeg in China en veel onafgewerkte gebouwen hebben financiële steun nodig om te worden voltooid.
Tijdens een conferentie in december vorig jaar maakte de heer Xi duidelijk dat de prioriteit voor 2024 lag bij het versnellen van de ontwikkeling van een "nieuw model" voor de vastgoedsector, dat sterk gericht is op door de staat gefinancierde betaalbare woningen, aldus een persoon die bekend is met de zaak.
Volgens beleidsadviseurs gelooft president Xi dat de vastgoedsector, die jarenlang de drijvende kracht achter de Chinese groei is geweest en op een gegeven moment goed was voor ongeveer een kwart van het bruto binnenlands product (bbp), niet langer zo'n grote rol in de economie zal spelen.
Volgens hem is er te veel krediet gebruikt voor speculatie in de vastgoedsector, waardoor de risico's voor het financiële systeem toenemen, de kloof tussen rijk en arm groter wordt en middelen worden onttrokken aan sectoren van de "reële economie", zoals de maakindustrie en de hightechsector, die Chinese leiders strategisch belangrijk achten in hun concurrentie met de Verenigde Staten.
In zekere zin zou het plan van Xi Jinping de Chinese woningmarkt terugbrengen naar zijn oorsprong. Decennia geleden, onder Mao Zedong, controleerde de Chinese staat de vastgoedmarkt, waarbij de meeste mensen woonden in huizen die door hun werkgever ter beschikking werden gesteld.
Tijdens interne beleidsbesprekingen betoogde de Chinese vicepremier He Lifeng, een van Xi's meest vertrouwde adviseurs, dat een grotere staatsbemoeienis de overheid zou helpen om het overaanbod aan woningen op te vangen, een bodem onder de huizenprijzen te leggen en banken te beschermen tegen afschrijvingen van honderden miljarden dollars als de markt verder zou verslechteren.
Adviseurs stellen dat een ander aantrekkelijk aspect is dat het omzetten van meer privébezit in door de staat gesubsidieerde huur- of koopwoningen kan bijdragen aan het bereiken van Xi's doel van "gedeelde welvaart".
De Chinese president Xi Jinping inspecteert in november 2023 een door de overheid gesubsidieerd huurcomplex in Shanghai. Foto: Xinhua
De nieuwe strategie heeft meer draagvlak gekregen na een overheidsrichtlijn, bekend als Document 14, die afgelopen oktober werd uitgevaardigd. Deze richtlijn roept op tot de bouw van ongeveer 6 miljoen betaalbare woningen in 35 steden met meer dan 3 miljoen inwoners in de komende vijf jaar.
Het document gaat niet diep in op de details van de uitvoering van het plan, maar benadrukt dat de overheid beperkingen zal opleggen aan wie staatseigendommen kan kopen en de handel erin op de open markt zal verbieden.
De Chinese centrale bank (PBOC) heeft ongeveer 70 miljard dollar gereserveerd voor de drie belangrijkste beleidsbanken: de China Development Bank, de Export-Import Bank of China en de Agricultural Development Bank of China, om de strategie te helpen uitvoeren.
De Chinese Ontwikkelingsbank maakte in december 2023 bekend dat ze een kredietlijn van bijna 28,4 miljoen dollar had verstrekt aan de stad Fuzhou voor de bouw van een project voor betaalbare huisvesting. Na voltooiing, naar verwachting in 2026, zal het project ongeveer 701 woningen omvatten die tegen gereduceerde prijzen worden verkocht aan gezinnen met een laag inkomen.
De bank verstrekte ook een lening van meer dan 1,4 miljoen dollar aan de overheid van Hunan voor de ontwikkeling van sociale woningbouw in een binnenstedelijk district.
Begin januari publiceerden de Chinese centrale bank (PBOC) en de Nationale Autoriteit voor Financieel Toezicht nieuwe richtlijnen waarin financiële steun werd toegezegd voor door de overheid gesubsidieerde huurwoningen. Volgens de richtlijnen zou de staatsfinanciering helpen om "het bestaande woningaanbod nieuw leven in te blazen".
Vicepremier He Lifeng presenteerde enkele regeringsplannen aan Amerikaanse zakenvertegenwoordigers tijdens zijn bezoek aan San Francisco afgelopen november met president Xi.
Tijdens een ontmoeting in de marge van de top tussen president Xi en de Amerikaanse president Joe Biden, concentreerde de Chinese vicepremier zich voornamelijk op het door de overheid gesubsidieerde woningbouwplan. Hij legde aan Amerikaanse topfunctionarissen uit dat dit plan mensen in grote steden zou helpen om een huis te kunnen kopen, aldus bronnen die bekend zijn met de zaak.
Uit de discussie blijkt dat Chinese leiders zich zorgen maken over hoe buitenlandse investeerders de reactie van de overheid op het woningprobleem beoordelen, en dat ze de afgelopen maanden massaal Chinese aandelen en obligaties hebben verkocht.
Meneer Ha noemde echter niet de stappen die veel buitenlandse bankiers en investeerders de Chinese overheid hebben aangeraden te nemen, zoals het herstructureren van noodlijdende particuliere vastgoedontwikkelaars of het voltooien van miljoenen woningen waarvoor Chinezen hebben betaald, maar die nog niet zijn opgeleverd omdat de ontwikkelaars in financiële problemen verkeren.
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) stelde dat de meest dringende taak voor Peking is om een alomvattend plan te ontwikkelen om noodlijdende projectontwikkelaars te helpen hun schulden te herstructureren en banken en andere belanghebbenden te dwingen verliezen te accepteren. Hoewel pijnlijk, zou een dergelijke stap het publieke vertrouwen in de markt helpen herstellen.
Maar beleidsadviseurs die bij de besprekingen betrokken zijn, zeggen dat Peking nog steeds terughoudend is om directe liquiditeitssteun aan projectontwikkelaars te verstrekken uit angst voor een nieuwe huizenbubbel die Xi Jinping juist probeert te laten leeglopen.
De aankoop van vastgoed door de Chinese overheid en de ombouw ervan tot huurappartementen roept complexe vragen op, waaronder de vraag of de overheid de marktwaarde moet betalen, aldus waarnemers. Het is ook onduidelijk wat er gebeurt als de eigenaren niet willen verkopen.
Economen merken op dat de bouw van nieuwe sociale woningen gemakkelijker zou zijn en de bouwsector een impuls zou geven. Maar dit zou ook betekenen dat het woningaanbod wordt uitgebreid in een tijd waarin de Chinese bevolking krimpt. Het IMF voorspelt dat de onderliggende vraag naar nieuwe woningen in China de komende tien jaar met bijna 50% zal dalen.
Michael Pettis, hoogleraar financiën aan de Peking Universiteit, zei dat als de overheid het aanbod van betaalbare woningen aanzienlijk zou vergroten, deze zouden worden overgedragen aan arme huishoudens, "iets wat China hard nodig heeft."
Het zal mensen ertoe aanzetten meer geld aan andere dingen uit te geven, zei hij, maar het is nog te vroeg om te zeggen hoe het plan zal uitpakken.
Zhiwu Chen, hoogleraar financiën aan de Universiteit van Hongkong, is sceptischer en vergelijkt China's nieuwe woningstrategie met de manier waarop Peking staatsgelden gebruikte om aandelen te kopen in een poging een kwakkelende aandelenmarkt te ondersteunen.
Chen merkte op dat dergelijke inspanningen er vaak niet in slagen de markt op duurzame wijze te versterken. Geld uitgeven aan de aankoop van noodlijdende vastgoedprojecten zal niet effectief zijn gezien de demografische uitdagingen en het overaanbod in het land.
Hij voegde eraan toe dat de strategie ook ongemakkelijke vragen over sociale rechtvaardigheid zou kunnen oproepen. Dat de staat vastgoed van projectontwikkelaars koopt wanneer de markt zwak is, betekent dat nationale middelen worden gebruikt om sommige mensen te subsidiëren, terwijl anderen dat niet worden.
"Het wordt een probleem van vermogensverdeling", zei Chen. "Niet iedereen in China bezit meerdere appartementen en is niet bereid die te verkopen."
De afgelopen jaren hebben verschillende Chinese steden, zoals Zhengzhou in centraal China en Suzhou, nabij Shanghai, eigen programma's opgezet om duizenden onverkochte panden van projectontwikkelaars op te kopen en deze vervolgens om te bouwen tot betaalbare woningen voor gezinnen met een laag inkomen.
Dergelijke programma's helpen weliswaar om overtollige woningen op te vangen, maar leggen volgens economen ook een grotere druk op de lokale financiën.
Een andere noemenswaardige inspanning op het gebied van sociale woningbouw was het "saneringsproject voor sloppenwijken" dat bijna tien jaar geleden van start ging, toen de Chinese vastgoedmarkt ook in moeilijkheden verkeerde.
In het kader van dit programma verstrekte de centrale bank preferentiële financiering aan staatsbanken, die vervolgens geld uitleenden aan projectontwikkelaars om grond van steden en dorpen te kopen en meer woningen te bouwen. In ruil daarvoor subsidieerden lokale overheden gezinnen die uit sloppenwijken waren verdreven, zodat zij nieuwe appartementen op de vrije markt konden kopen.
Het initiatief hielp de vraag naar vastgoed te herstellen, maar voedde een bouwboom die het woningoverschot in China verergerde.
Economen benadrukken dat de huidige woningcrisis veel ernstiger is, waardoor de Chinese overheid voor een enorme uitdaging staat bij het oplossen van het probleem van de hoge woningprijzen en het overaanbod.
Vu Hoang (volgens WSJ, Reuters, AFP )
Bronlink
![[Video] Het ambacht van het maken van Dong Ho-volksschilderijen is door UNESCO opgenomen op de lijst van ambachten die dringend bescherming behoeven.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/10/1765350246533_tranh-dong-ho-734-jpg.webp)
Reactie (0)