China's biljoenendollarstrategie om de huizencrisis aan te pakken

De heer Tap schetst de grootse ambitie om 1,4 biljoen dollar te besteden aan het versterken van de rol van de staat bij het heropbouwen van de vastgoedmarkt en het overwinnen van de huizencrisis.

De enorme Chinese vastgoedmarkt is in rep en roer: de prijzen dalen, projectontwikkelaars gaan failliet en mensen vragen zich af of het nog wel een rendabele investering is. De crisis remt de Chinese groei af en maakt investeerders wereldwijd nerveus.

Als reactie hierop dringt de Chinese president Xi Jinping aan op een nieuwe strategie om de rol van de staat in het woningbeleid te versterken in een markt die wordt gedomineerd door de private sector. Beleidsadviseurs die betrokken waren bij recente overheidsdiscussies, zeggen dat de strategie gebaseerd is op twee belangrijke programma's.

Een man loopt langs onafgemaakte appartementencomplexen ontwikkeld door China Evergrande aan de rand van Shijiazhuang, provincie Hebei, China, februari 2024. Foto: Reuters

De ene is dat de overheid noodlijdende particuliere vastgoedprojecten opkoopt en omvormt tot huur- of koopwoningen. De andere is dat de overheid meer sociale woningen bouwt voor gezinnen met een laag en middeninkomen.

Het doel is om het aandeel door de staat gebouwde woningen die tegen lage prijzen te huur of te koop zijn, onder strikte voorwaarden, te verhogen van de huidige 5% naar minimaal 30% van het totale woningaanbod in China.

De kosten van deze plannen zullen enorm zijn, mogelijk wel $ 280 miljard per jaar gedurende de komende vijf jaar, wat neerkomt op een totaal van ongeveer $ 1,4 biljoen. Ze passen in de bredere, recente drang van president Xi Jinping om de staatscontrole over de economie uit te breiden en de private sector in toom te houden, aldus waarnemers.

Eind jaren negentig, toen China zijn markten begon te liberaliseren, hadden de Chinese leiders aanvankelijk een tweelagensysteem voor ogen, waarbij sommige mensen particulier ontwikkeld onroerend goed zouden kopen, terwijl anderen in door de staat gesubsidieerde sociale huurwoningen zouden wonen.

Maar in de loop der decennia hebben particuliere projectontwikkelaars zoals China Evergrande zich snel uitgebreid en de Chinese markt steeds meer gedomineerd. Tegenwoordig is meer dan 90% van de Chinese huishoudens eigenaar van een eigen huis, vergeleken met ongeveer 66% in de VS.

De verschuiving naar particulier woningbezit heeft in China enorme welvaart gecreëerd. Maar de hausse op de vastgoedmarkt heeft ook een schuldenbubbel gecreëerd, waardoor de prijzen stijgen en veel jonge gezinnen hun droomhuis kwijtraken.

Toen de markt vorig jaar instortte na een jarenlange overheidscampagne om overmatige investeringen in onroerend goed aan banden te leggen, riepen economen binnen en buiten China Peking op om daadkrachtigere stappen te nemen om de sector te herstructureren.

Er staan ​​miljoenen appartementen leeg in China en veel onafgemaakte gebouwen hebben financiële steun nodig om ze te kunnen voltooien.

Tijdens een conferentie in december vorig jaar maakte Xi duidelijk dat de prioriteit voor 2024 lag bij het versnellen van de ontwikkeling van een 'nieuw model' voor de vastgoedsector, die zich sterk richt op door de staat verstrekte betaalbare woningen, aldus een ingewijde.

Beleidsadviseurs zeggen dat president Xi denkt dat onroerend goed, dat al jaren de drijvende kracht is achter de Chinese groei en op een gegeven moment goed was voor ongeveer een kwart van het bruto binnenlands product (bbp), niet langer zo'n grote rol zal spelen in de economie.

Volgens hem is er te veel krediet gebruikt voor speculatie in onroerend goed, waardoor er meer risico's zijn ontstaan ​​voor het financiële systeem, de kloof tussen arm en rijk is vergroot en middelen zijn weggetrokken uit sectoren van de 'reële economie', zoals de productie en de geavanceerde technologie. Deze sectoren worden door de Chinese leiders als strategisch belangrijk gezien in de concurrentiestrijd met de Verenigde Staten.

In zekere zin zou Xi's plan de Chinese huizenmarkt terugbrengen naar zijn wortels. Tientallen jaren geleden, onder Mao Zedong, beheerste de Chinese staat de vastgoedmarkt, waarbij de meeste mensen in huizen woonden die door hun werkgevers ter beschikking waren gesteld.

Tijdens interne beleidsdiscussies betoogde de Chinese vicepremier He Lifeng, een van Xi's meest vertrouwde adviseurs, dat een grotere betrokkenheid van de staat de overheid zou helpen het overtollige woningaanbod te absorberen, een bodem onder de huizenprijzen te leggen en banken te beschermen tegen honderden miljarden dollars aan afschrijvingen als de markt verder zou verslechteren.

Een andere aantrekkingskracht, zeggen adviseurs, is dat het omzetten van meer privé-eigendom in door de staat gesubsidieerde huur- of koopwoningen zou kunnen helpen om Xi's doel van 'gedeelde welvaart' te verwezenlijken.

De Chinese president Xi Jinping inspecteert een door de overheid gesubsidieerd huurwoningencomplex in Shanghai in november 2023. Foto: Xinhua

De nieuwe strategie heeft aan populariteit gewonnen na een overheidsrichtlijn, bekend als Document 14, die afgelopen oktober werd uitgegeven. Deze richtlijn beoogt de komende vijf jaar ongeveer 6 miljoen betaalbare woningen te bouwen in 35 steden met meer dan 3 miljoen inwoners.

Het document gaat niet in op details over hoe het plan uitgevoerd gaat worden, maar benadrukt wel dat de overheid beperkingen zal opleggen aan wie staatseigendommen kan kopen en dat deze niet op de open markt verhandeld mogen worden.

De People's Bank of China (PBOC) heeft ongeveer 70 miljard dollar gereserveerd voor drie grote beleidsbanken: de China Development Bank, de Export-Import Bank of China en de Agricultural Development Bank of China, om de strategie te helpen implementeren.

De China Development Bank maakte in december 2023 bekend dat ze een kredietlijn van bijna 28,4 miljoen dollar had verstrekt aan de stad Fuzhou voor de bouw van een betaalbaar woningbouwproject. Na voltooiing, naar verwachting in 2026, zullen er ongeveer 701 woningen tegen gereduceerde prijzen worden verkocht aan gezinnen met een laag inkomen.

De bank verstrekte ook een lening van ruim 1,4 miljoen dollar aan de overheid van Hunan voor de ontwikkeling van sociale woningen in een binnenstadswijk.

Begin januari publiceerden de PBOC en de Nationale Financiële Toezichthouder nieuwe richtlijnen waarin financiële steun werd beloofd voor door de overheid gesubsidieerde huurwoningen. In de richtlijnen stond dat de overheidsfinanciering zou helpen "de bestaande woningvoorraad nieuw leven in te blazen".

Vicepremier He Lifeng presenteerde een aantal plannen van de regering aan vertegenwoordigers van het Amerikaanse bedrijfsleven toen hij afgelopen november met president Xi San Francisco bezocht.

Tijdens een ontmoeting in de marge van de top van president Xi met de Amerikaanse president Joe Biden, concentreerde de Chinese vicepremier zich vooral op het door de overheid gesubsidieerde woningbouwplan. Volgens bronnen die bekend zijn met de kwestie, legde hij aan Amerikaanse leidinggevenden uit dat het mensen in grote steden zou helpen om huizen te kopen.

Uit de discussie blijkt dat Chinese leiders zich zorgen maken over de manier waarop buitenlandse investeerders aankijken tegen de reactie van de overheid op het huizenprobleem. Daarom hebben ze de afgelopen maanden Chinese aandelen en obligaties gedumpt.

De heer Ha noemde echter niet de stappen die veel buitenlandse bankiers en investeerders de Chinese overheid hebben aangeraden te nemen, zoals het herstructureren van particuliere vastgoedontwikkelaars in moeilijkheden of het afbouwen van miljoenen huizen waar Chinezen voor hebben betaald, maar die nog niet zijn opgeleverd omdat de ontwikkelaars in financiële problemen verkeren.

Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) stelde dat de meest urgente taak voor Peking is om met een alomvattend plan te komen om projectontwikkelaars in moeilijkheden te helpen hun schulden te herstructureren en banken en andere belanghebbenden te dwingen verliezen te accepteren. Hoewel pijnlijk, zou een dergelijke stap het vertrouwen van het publiek in de markt helpen herstellen.

Beleidsadviseurs die bij de gesprekken betrokken waren, zeggen echter dat Peking nog steeds terughoudend is om projectontwikkelaars rechtstreeks liquiditeitssteun te verlenen, uit angst dat de huizenbubbel die Xi juist probeert te doorbreken, weer opgeblazen wordt.

De aankoop van onroerend goed door de Chinese overheid en de verbouwing tot huurappartementen roept complexe vragen op, waaronder de vraag of de overheid de marktwaarde moet betalen, zeggen waarnemers. Het is ook onduidelijk wat er gebeurt als de eigenaren niet willen verkopen.

Economen stellen dat de bouw van nieuwe sociale woningen gemakkelijker zou zijn en de bouwsector zou stimuleren. Maar dit zou ook betekenen dat het woningaanbod zou toenemen in een tijd waarin de Chinese bevolking krimpt. Het IMF voorspelt dat de onderliggende vraag naar nieuwe woningen in China de komende tien jaar met bijna 50% zal dalen.

Michael Pettis, hoogleraar financiën aan de Universiteit van Peking, zei dat als de overheid het aanbod van betaalbare woningen aanzienlijk zou vergroten, deze naar arme huishoudens zouden gaan, "iets wat China hard nodig heeft."

Mensen zullen hierdoor meer geld aan andere dingen uitgeven, zei hij, maar het is nog te vroeg om te zeggen hoe het plan zal uitpakken.

Zhiwu Chen, hoogleraar financiën aan de Universiteit van Hongkong, is sceptischer en vergelijkt de nieuwe Chinese huizenstrategie met de manier waarop Peking staatsgeld gebruikte om aandelen te kopen in een poging de dalende aandelenmarkt overeind te houden.

Zulke inspanningen slagen er vaak niet in om de markt duurzaam te versterken, merkte Chen op. Geld uitgeven aan de aankoop van noodlijdende vastgoedprojecten zal niet effectief zijn gezien de demografische uitdagingen en het overaanbod van het land.

Hij voegde eraan toe dat de strategie ook ongemakkelijke vragen over sociale gelijkheid zou kunnen oproepen. Als de staat onroerend goed van projectontwikkelaars koopt terwijl de markt zwak is, betekent dit dat nationale middelen worden gebruikt om sommige mensen te subsidiëren en andere niet.

"Het wordt een probleem van vermogensverdeling", zei Chen. "Niet iedereen in China bezit meerdere appartementen en is niet bereid ze te verkopen."

De afgelopen jaren hebben verschillende Chinese steden, zoals Zhengzhou in centraal China en Suzhou, vlakbij Shanghai, eigen programma's gelanceerd om duizenden onverkochte panden van projectontwikkelaars op te kopen en deze vervolgens om te bouwen tot betaalbare woningen voor gezinnen met een laag inkomen.

Economen zeggen dat dergelijke programma's helpen om het overschot aan woningen op te vangen, maar dat ze ook een grotere druk op de lokale financiën leggen.

Een andere opmerkelijke poging om sociale huisvesting te realiseren was het initiatief voor het opruimen van sloppenwijken, dat bijna tien jaar geleden werd gelanceerd, toen de Chinese huizenmarkt het ook moeilijk had.

In het kader van het programma verstrekte de centrale bank preferentiële financiering aan staatsbanken, die vervolgens geld leenden aan projectontwikkelaars om grond van steden en dorpen te kopen en meer woningen te bouwen. In ruil daarvoor subsidieerden lokale overheden gezinnen die uit sloppenwijken waren verdreven, zodat ze nieuwe appartementen op de vrije markt konden kopen.

Het initiatief zorgde voor een herstel van de vraag naar onroerend goed, maar leidde ook tot een bouwhausse die het overschot aan woningen in China verergerde.

Economen benadrukken dat de huidige huizencrisis veel ernstiger is en dat de Chinese overheid hierdoor voor een enorme uitdaging staat bij het oplossen van het probleem van de huizenprijzen en het overaanbod.

Vu Hoang (volgens WSJ, Reuters, AFP )

Bronlink: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html