Lijden aan "negatieve geldstroom" door het toevertrouwen van Condotel aan zakelijke investeerders

Volgens sommige vastgoedfora uitten veel investeerders hun frustratie en teleurstelling over de vastgoedmarkt in resorts, met name condotels. Dit was vroeger een type investering waar veel mensen naar op zoek waren vanwege de betaalbare prijs, de veelbelovende winstgevendheid, de mogelijkheid om de investeerder namens hen te laten werken en de mogelijkheid om een bepaald aantal vakantiedagen per jaar te ontvangen.

In 2019 werd het winstverbintenisniveau bij sommige condotelprojecten als passend beschouwd: 6% voor projecten met buitenlands management en 10% voor projecten die door de investeerder zelf worden geëxploiteerd.

Maar in werkelijkheid bevinden de meeste condotelbeleggers zich momenteel in een lastige situatie, omdat ze vastzitten aan dit type vastgoed. Velen zeiden dat, in tegenstelling tot de winstbelofte die wordt geboden bij het kopen van condotels op een moment dat de markt "hot" is, de geregistreerde winst in sommige projecten die geen klanten aantrekken, slechts 1-2% per jaar bedraagt.

Ondertussen moeten beleggers die gebruikmaken van leverage nog steeds "hun rug buigen" om bankrente te betalen, terwijl de rente nog steeds vrij hoog is. Sommige mensen die de rente niet meer kunnen betalen, hebben hun condotels met verlies moeten verkopen, sommige producten moesten tot wel 50% worden verlaagd, maar vinden nog steeds geen kopers omdat het vertrouwen in deze markt zeer laag is.

Investeerders verliezen meer geld door condotelspellen naar zakelijke investeerders te sturen, afbeelding 1 — Condotel was vroeger een beleggingstype waar veel investeerders naar op zoek waren.

Een investeerder die eigenaar is van een condotel ter waarde van meer dan 4 miljard VND in een project in de noordelijke regio, stelt dat de condoteleigenaar in de eerste zes maanden van 2023 18 miljoen VND zal verliezen, omdat de huurinkomsten lager zijn dan de kosten voor beheer, schoonmaak, enz. Dit negatieve bedrag van 3 miljoen VND per maand wordt ten laste van de appartementeigenaar gebracht.

Bovendien hebben sommige condotelprojecten de laatste tijd ook tot veel conflicten tussen eigenaren en investeerders geleid. Veel mensen kopen condotels, maar zijn zelf geen eigenaar van de appartementen. Ook het runnen van een eigen bedrijf stuit op veel moeilijkheden vanwege problemen met de exploitatie en het management van investeerders.

Deze problemen maken het steeds moeilijker om het vertrouwen van investeerders terug te winnen voor dit type investering. Veel mensen hebben daarom meer moeite om met verlies te verkopen om de financiële druk van de bank te verlichten of om kapitaal terug te winnen om in andere soorten investeringen te investeren.

In de huidige situatie zijn veel experts van mening dat de problemen waarmee condotels te maken hebben, niet bij de bovenstaande verhalen zullen blijven. Hoewel de overheid veel beleid heeft uitgevaardigd om problemen en obstakels weg te nemen, kampen condotels in het bijzonder en de vastgoedmarkt voor resorts in het algemeen nog steeds met tal van andere objectieve problemen, waardoor het voor deze markt moeilijker wordt om te herstellen. Een voorbeeld hiervan is het feit dat het aanbod de vraag te veel overtreft, wat leidt tot een daling van de winstmarge van dit type.

Investeerders verliezen meer geld door condotelspellen naar zakelijke investeerders te sturen, afbeelding 2 — Het onvolledige herstel van het toerisme, gecombineerd met het overaanbod, heeft de winstmarge van vakantievastgoed omlaag gebracht.

Volgens een recent rapport van DKRA Group is de totale voorraad condotels in juni gestegen tot 42.364 eenheden. Daarvan is de totale voorraad kustwoningen gestegen tot ongeveer 30.000 eenheden. Alleen al voor kustvilla's bedraagt de totale voorraad tegen het einde van het tweede kwartaal van 2023 15.000 eenheden, zowel in het noorden als in het zuiden.

Volgens onderzoek van de afdeling Marktonderzoek van de BHS Group zijn er in het hele land van 2020 tot nu toe 81 resortvastgoedprojecten opgeleverd en in uitvoering. Deze projecten bieden de markt meer dan 44.000 producten, waaronder hoogbouw en laagbouw. Hiervan zijn 67/81 projecten in gebruik genomen, wat neerkomt op bijna 20.000 producten. Gezien het aantal resterende projecten en de producten van operationele projecten die nog niet op de markt zijn gebracht, is het aanbod van resortvastgoed nog steeds zeer groot.

Bovendien is de Vietnamese toeristische sector nog niet volledig hersteld, waardoor de bezettingsgraad van resort- en hotelprojecten nog steeds niet hoog is. Vooral voor investeerders die hun appartementen "per ongeluk" toevertrouwen aan ontwikkelaars met hoge beheerkosten, is het evident dat ze negatieve winsten moeten boeken.

Bron