Buitengewoon hoge grondgebruiksrechten maken het moeilijk voor mensen die landbouwgrond willen omzetten naar woongrond. (Op de foto: Een stuk grond langs de hoofdweg tussen Hung Yen en Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Dit standpunt werd geuit door belastingdeskundige dr. Nguyen Ngoc Tu in een interview met de krant Tuoi Tre over het voorgestelde beleid om grondgebruiksrechten te heffen wanneer particulieren en bedrijven landbouwgrond willen omzetten in woongrond.
In sommige gevallen is het nodig om tegen een hogere prijs dan de marktprijs te kopen.
Mijnheer, waarop is de grondslag voor het vaststellen van de grondgebruiksvergoeding voor organisaties en particulieren die landbouwgrond willen omzetten in woongrond?
Volgens de Grondwet van 2013 moeten grondgebruikers die landbouwgrond willen omzetten naar woongrond 40% van het verschil betalen. De grondprijzen die voorheen door de lokale overheden waren vastgesteld (grondprijstabellen - PV) op basis van het door de overheid uitgegeven grondprijskader, lagen echter zeer laag in vergelijking met de werkelijke marktprijzen.
Doorgaans bedragen de grondprijzen in lokale prijslijsten slechts 10% van de marktprijzen, en een huishouden dat 200-300 vierkante meter landbouwgrond wil omzetten naar woongrond hoeft slechts een paar honderd miljoen dong aan grondgebruiksrechten te betalen, minder dan 1 miljard dong. Dit bedrag is financieel haalbaar voor de meeste mensen, waardoor de overdracht van grondgebruiksrechten zeer eenvoudig is.
Sinds de invoering van de Grondwet van 2024 zijn er echter twee problemen aan het licht gekomen: de grondprijzen zijn tot zeer hoge niveaus gestegen, dicht bij de marktprijzen (de staat past de grondprijslijst jaarlijks aan op basis van de markt - PV), met een stijging van 7 tot 10 keer ten opzichte van voorheen, en in sommige uitzonderlijke gevallen zelfs met een factor van tientallen.
Bovendien hebben we de regels voor vrijstellingen en kortingen op grondgebruiksrechten afgeschaft, waardoor huishoudens die grondgebruiksrechten willen overdragen, 100% van de grondgebruiksrechten aan de staat moeten betalen. Dit heeft ertoe geleid dat sommige huishoudens hun eigen grond moeten "terugkopen".
In sommige gevallen moeten mensen grond kopen tegen prijzen die hoger liggen dan de marktwaarde, omdat de lokale grondwaarderingen erg hoog en onrealistisch zijn. Daarom is het essentieel om de regelgeving aan te passen en aan te vullen om deze meer in lijn te brengen met de markt.
Stel een prijslijst voor grond op die aansluit bij het inkomen van het grootste deel van de bevolking.
Is het dus redelijk om grondgebruiksrechten te heffen die gelijk zijn aan 30% van het verschil tussen de prijs van woongrond en landbouwgrond?
- Het voorstel om 30% van het verschil tussen de huidige prijzen van woon- en landbouwgrond te innen, is lager dan het vorige tarief van 40%.
Het verlagen van het tarief voor de grondgebruiksrechten in combinatie met het berekenen van deze rechten op basis van het lokale quotum voor woongebieden is op dit moment een passende maatregel. Deze regeling zal misbruik van het beleid, dat de omzetting van landbouwgrond naar woongebied voor speculatieve winst toestaat, beperken en tegelijkertijd irrationeel grondgebruik tegengaan.
In de loop der jaren hebben alle provincies en steden, om de efficiëntie van het landgebruik te maximaliseren, beperkingen opgelegd aan het gebruik van woongrond, rekening houdend met de grote bevolkingsaantallen en de beperkte grondvoorraden. Particulieren en organisaties die landbouwgrond willen omzetten naar woongrond en de toegestane limiet overschrijden, moeten hogere grondgebruiksrechten betalen, of zelfs 100% van het verschil. Dit betekent dat ze de grond van de staat moeten terugkopen, wat redelijk is.
Deze rationele aanpak moet echter gepaard gaan met andere maatregelen voor landbeheer, waaronder het vaststellen van grondprijstabellen die aansluiten bij het inkomen van de meerderheid van de bevolking.
Als we de Grondwet van 2024 echter ongewijzigd blijven toepassen, zelfs als we het tarief voor de grondgebruiksbelasting verlagen tot 30%, zal de daadwerkelijk te betalen grondgebruiksbelasting voor veel mensen te hoog uitvallen, omdat de grondprijslijst te veel naar boven wordt bijgesteld om de marktprijzen te benaderen. Daarom moet de grondprijslijst opnieuw worden berekend.
Passende grondprijzen en productiekosten zullen bijdragen aan lagere huizenprijzen - Foto: B. NGOC
* Recente ervaringen tonen aan dat, hoewel de staat een heffing van 30% oplegt over het verschil in bestemmingswijziging van grond, veel mensen dit nog steeds niet kunnen betalen. Welke oplossingen zijn volgens u nodig om deze moeilijkheid voor de bevolking te verlichten?
- In gevallen waarin meerdere huishoudens een stuk grond delen dat ze van hun voorouders hebben geërfd, en ze zich willen opsplitsen in verschillende huishoudens of de grond willen onderverdelen, moeten ze bij de aanvraag voor de grondoverdracht in twee groepen worden verdeeld.
Huishoudens met voldoende financiële middelen worden aangemoedigd om 30% van het verschil direct te betalen. Huishoudens met financiële problemen kunnen van de overheid toestemming krijgen om een deel van de grondgebruiksvergoeding te betalen, waarbij de rest wordt uitgesteld. Voor huishoudens die het zich niet kunnen veroorloven om te betalen, kan de overheid toestemming geven om de betaling van 100% van de grondgebruiksvergoeding uit te stellen.
De schuld zal altijd op het gebruiksrecht van de grond vermeld staan, en mensen behouden het recht om huizen te bouwen en zich op hun grond te vestigen, en het recht om het eigendom aan hun kinderen over te dragen. Ze hoeven de schuld aan de staat pas terug te betalen wanneer ze de grond verkopen en geld hebben.
Deze aanpak zal het beleid inzake grondgebruiksrechten harmoniseren, waardoor de staat grond effectief en voor de juiste doeleinden kan beheren, terwijl tegelijkertijd wordt gewaarborgd dat mensen grond hebben om huizen te bouwen en hun recht op huisvesting, zoals vastgelegd in de Grondwet, wordt gegarandeerd.
Experts adviseren om de belangen bij de inning van grondgebruiksrechten op elkaar af te stemmen - Foto: HONG QUANG
Het opstellen van grondprijstabellen: veel plaatsen zijn erg onduidelijk.
Volgens dr. Nguyen Ngoc Tu schrijft de Grondwet van 2024 de opstelling van grondprijstabellen voor die de marktprijzen nauw weerspiegelen, maar er zijn geen richtlijnen over wat "marktprijzen nauw weerspiegelen" precies inhoudt, wat in veel regio's tot verwarring leidt.
In werkelijkheid zijn de huidige grondprijzen op de markt opgeblazen, soms zelfs kunstmatig hoog. Daarom moet de grondprijslijst die vanaf 1 januari 2026 van toepassing is, op een fundamentele manier worden berekend en ontwikkeld. Ministeries en overheidsinstanties moeten samenwerken om lokale overheden te begeleiden bij het vaststellen van grondprijzen op basis van de marktwaarde.
De laatste tijd hebben veel experts gesuggereerd dat de marktprijzen voor grond gebaseerd zouden moeten zijn op de gemiddelde verkoopprijs van de afgelopen vijf jaar. Zo zou de marktprijs in de grondprijslijst van 2026 bijvoorbeeld de gemiddelde verkoopprijs zijn van percelen in hetzelfde gebied gedurende de periode 2021-2025. Deze methode is redelijker en zou niet de prijs van een paar specifieke percelen moeten gebruiken om de grondprijslijst samen te stellen.
Het allerbelangrijkste is nu dat de jaarlijkse grondprijslijst op lokaal niveau op een redelijk niveau wordt vastgesteld, zodat bedrijven en het publiek niet voor verrassingen komen te staan.
De heer Pham Duc Toan (Directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Het voorstel om 30% van het prijsverschil te innen is passend.
De behoefte om tuingrond, rijstvelden en verspreide percelen om te zetten in woongrond is een veelvoorkomende behoefte van zowel particulieren als bedrijven, en de 30% vergoeding voor het prijsverschil is dan ook passend.
Met de voorgestelde limiet voor grondconversie moeten de regels voor grondgebruiksrechten onderscheid maken tussen grondconversie voor woon- en commerciële doeleinden. Tegelijkertijd is een progressieve belasting op basis van het geconverteerde oppervlak passend en zorgt dit voor een eerlijke uitvoering van het grondbeleid.
Het is duidelijk dat wanneer mensen landbouwgrond omzetten naar woongrond en daarbij de toegestane limiet overschrijden, dit een omzetting is die verder gaat dan hun woonbehoeften. Ze doen dit mogelijk met het doel om woongrond te kopen en met winst te verkopen, dus het is logisch dat ze hogere grondgebruiksrechten moeten betalen.
Stel, iemand erft een stuk grond van 1 acre (3600 m² ) in zijn of haar geboorteplaats, maar in werkelijkheid is slechts 500 m² bebouwd. De behoefte om een huis te bouwen op slechts 200 m² is voldoende, waardoor de resterende 3100 m² overblijft als tuingrond of grond voor meerjarige gewassen. De grond blijft eigendom van de persoon, maar het beoogde gebruik is anders.
Als mensen 3.100 vierkante meter landbouwgrond willen omzetten naar woongrond, waardoor het landgebruik verandert en de commerciële waarde toeneemt, zullen ze meer grondgebruiksrechten aan de staat moeten betalen.
Als de bewoners de gebruiksrechten van de grond niet willen wijzigen, behouden ze het recht om de 3.600 m² grond te gebruiken, maar de resterende 3.100 m² zal uitsluitend voor agrarisch gebruik bestemd zijn. In dat geval blijft de grond eigendom van de bewoners; de staat zal deze niet terugvorderen.
Als de staat mensen toestaat om grond vrijelijk te bestemmen zonder progressieve grondgebruiksrechten te betalen, kan dit leiden tot een situatie waarin mensen massaal grond bestemmen, met als gevolg een overschot aan woongrond en een tekort aan grond voor productie en bedrijven.
De grondgebruiksrechten zijn enorm gestegen.
Ondanks het recente herstel van de vastgoedmarkt zullen de inkomsten uit grondgerelateerde activiteiten in 2025 naar verwachting enorm stijgen.
Volgens het Algemeen Bureau voor de Statistiek ( Ministerie van Financiën ) bedroegen de inkomsten uit grondgebruiksrechten in Hanoi in de eerste tien maanden van 2025 89.000 miljard VND, een stijging van 167% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Ook in Ho Chi Minh-stad registreerden de belastingautoriteiten een sterke stijging van de inkomsten uit grondgebruiksrechten, tot 49.712 miljard VND, een toename van 269% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
De heer Le Hoang Chau (voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad):
Er moet sprake zijn van eerlijk, redelijk en gecontroleerd beleid.
Ik ben van mening dat in gevallen waarin het grondgebruik wordt gewijzigd van tuingrond, vijvergrond of landbouwgrond binnen hetzelfde perceel met woongrond in een woonwijk die niet als woongrond is erkend, naar woongrond; of wanneer grond die oorspronkelijk tuingrond of vijvergrond was, maar door de grondgebruiker is afgescheiden vanwege de overdracht van grondgebruiksrechten, of doordat de landmeetkundige dienst het in afzonderlijke percelen heeft opgesplitst bij het opmeten van kadastrale kaarten vóór 1 juli 2004, wordt gewijzigd naar woongrond, de grondgebruiksvergoeding moet worden berekend tegen een tarief van 20% van het verschil tussen de prijs van woongrond en de prijs van landbouwgrond.
Wat betreft grondoppervlakten waarvan de bestemming binnen de lokale woonbestemmingslimiet wordt gewijzigd, dient een vergoeding van 30% van het verschil te worden geïnd indien het oppervlak de limiet met maximaal één keer de lokale woonbestemmingslimiet overschrijdt, en 100% van het verschil indien het oppervlak de limiet met meer dan één keer de lokale woonbestemmingslimiet overschrijdt.
De reden voor dit voorstel is dat, landelijk gezien, en met name in de zuidelijke provincies, de gangbare oorsprong van landgebruik ligt in land dat door families en individuen over vele generaties is verworven en geërfd, en niet in land dat door de staat is toegewezen. Bovendien wonen veel families met meerdere generaties samen, bewerken ze het land en hebben ze behoefte aan een wijziging van het landgebruik om het onder familieleden te verdelen en afzonderlijke percelen te creëren.
Dit omvat de noodzaak om een deel van de woongrond over te dragen of te verkopen om de woningbouw te financieren en de kosten te dekken. Daarom is een redelijk en eerlijk beleid nodig, maar dit moet wel strikt gecontroleerd worden om te voorkomen dat "gewetenloze grondspeculanten en bedrijven die zich voordoen als huishoudens of particulieren" een aanvraag indienen om het doel van agrarisch landgebruik te wijzigen om "het beleid te misbruiken" voor illegale winst.
Drie tariefniveaus voor de omzetting van landbouwgrond naar woongrond.
Buitengewoon hoge grondgebruiksrechten zullen een last zijn voor veel mensen die landbouwgrond moeten omzetten naar woongrond om een eigen plek te creëren om te wonen - Foto: D. TUAN
Meerdere huishoudens die één stuk grond delen, zullen hun percelen laten onderverdelen en er zal een maximale grondtoewijzing voor elk huishouden worden vastgesteld.
Volgens het ontwerp van het regeringsbesluit kan een huishouden of individu dat meerdere percelen grond bezit (inclusief meerdere percelen binnen de grenzen van meerdere provincies en centraal bestuurde steden) en toestemming heeft om de bestemming van de grond te wijzigen zoals bepaald in dit besluit, ervoor kiezen om de berekening van de grondgebruiksbelasting volgens de voorschriften op één perceel toe te passen.
Voor het tweede en volgende perceel grond wordt 100% van de grondgebruiksvergoeding in rekening gebracht.
In gevallen waarin meerdere huishoudens of individuen het recht delen om één perceel grond te gebruiken, en de bevoegde overheidsinstantie de onderverdeling van de grond voor elk huishouden of individu toestaat, wordt de oppervlakte binnen de toegewezen grens voor de berekening van de grondgebruiksrechten bepaald voor elk perceel waarvoor een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van de aan de grond verbonden activa is afgegeven. Het principe is dat voor elk huishouden of individu aan wie het recht tot onderverdeling van de grond is verleend, de oppervlakte binnen de toegewezen woongrens slechts eenmaal wordt vastgesteld voor de berekening van de grondgebruiksrechten.
Bron: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Reactie (0)