Vastgoedhoogtepunten in 2023: een jaar van ontwarren

Serie uitgegeven beleid

Sinds eind 2022 kampt de vastgoedmarkt met moeilijkheden op veel vlakken, variërend van de legaliteit van projecten tot obligatiekapitaal en bankleningen... Om deze problemen op te lossen, heeft de overheid in 2023 veel tijdige instructies en beleid uitgevaardigd om de markt nieuw leven in te blazen.

In maart werd Besluit 08 van de regering uitgevaardigd, waarin de regelgeving wordt aangevuld: Voor obligaties die op de binnenlandse markt worden aangeboden, kan de uitgevende onderneming, indien zij de hoofdsom en rente van de obligatie niet volledig en tijdig kan betalen in Vietnamese dong volgens het aangekondigde uitgifteplan, onderhandelen met de obligatiehouder om de verschuldigde hoofdsom en rente van de obligatie te betalen met activa.

Deze regelgeving vormt de basis voor bedrijven om schulden uit te stellen, activa met korting te verkopen en de aflossing en rente op aflopende obligaties te betalen in combinatie met andere activa, zoals onroerend goed.

In maart werd ook decreet 33 van de regering uitgevaardigd, met een aantal oplossingen om obstakels weg te nemen en de veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt te bevorderen. De Staatsbank kreeg met name de opdracht om leiding te geven aan de implementatie van een kredietprogramma van VND 120.000 miljard voor sociale huisvesting en huisvesting voor mensen met een laag inkomen.

De belangrijkste kracht van dit programma wordt gevormd door 4 commerciële staatsbanken ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) die leningen verstrekken aan investeerders en huizenkopers van sociale woningbouwprojecten, arbeidershuisvestingsprojecten en projecten voor de renovatie en herbouw van oude appartementen met voorkeursrentes.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — De vastgoedmarkt zal in 2023 te maken krijgen met veel positief beleid (Illustratie: Hai Long).

Hoewel er sprake is van een onevenwichtigheid op de markt, waarbij woningen in het hogere segment domineren en woningen voor mensen met een laag inkomen 'uitgestorven' zijn, heeft de overheid snel Besluit 338 uitgevaardigd, waarmee het project wordt goedgekeurd om te investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030.

Dienovereenkomstig zal het totale aantal opgeleverde appartementen in de wijken tegen 2030 ongeveer 1 miljoen bedragen, inclusief de periode 2021-2025, met ongeveer 428.000 opgeleverde eenheden. Het project beoogt de ontwikkeling van sociale woningen en arbeiderswoningen tegen prijzen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een midden- en laag inkomen in stedelijke gebieden en voor arbeiders en arbeiders in industrieparken en exportverwerkingszones.

Een ander lichtpuntje is dat de Nationale Assemblee eind november heeft ingestemd met de gewijzigde Woningwet en de gewijzigde Wet op de Vastgoedondernemingen, die vanaf 2025 van kracht worden. Deskundigen zeggen dat er voor het eerst in de geschiedenis twee wetten met betrekking tot de vastgoedmarkt tegelijk zijn aangenomen. Als de gewijzigde Grondwet in 2024 wordt aangenomen, zal de vastgoedmarkt nog veel meer positieve punten kennen.

Daarnaast hielden de premier en vele ministeries en afdelingen voortdurend onlinevergaderingen met bedrijven in de vastgoedsector om juridische problemen rond projecten op te lossen. Ook werd er met de bankensector gesproken om oplossingen voor te stellen ter ondersteuning van bedrijven op het gebied van kapitaalbronnen, het verlagen van de rentetarieven op leningen en het stabiliseren van de bedrijfsactiviteiten.

De markt reageerde positief.

Hoewel experts geloven dat de vastgoedsector zich vanaf medio 2024 kan herstellen, wanneer het beleid voldoende tijd heeft gehad om te "absorberen", zijn er in werkelijkheid veel positieve signalen uit de markt gekomen. Dankzij het overheidsbeleid om obstakels voor vastgoedobligaties weg te nemen, hebben veel bedrijven de looptijd van obligaties kunnen verlengen en uitstellen, door activa te gebruiken om betalingen te doen, zoals Novaland, Hung Thinh...

Tijdens de discussie begin december gaf de heer Nguyen Hoang Duong, adjunct-directeur van de afdeling Financiën van Banken en Financiële Instellingen (Ministerie van Financiën), aan dat ongeveer 40% van de achterstallige obligaties van 68 ondernemingen tot nu toe onderhandelingsplannen had. Het percentage succesvolle onderhandelingen steeg van 16% in februari naar 63% in oktober. Bovendien hebben ondernemingen die financiële middelen hebben geregeld, proactief obligaties teruggekocht vóór de vervaldatum.

Volgens gegevens van het Ministerie van Financiën zou het bedrag aan individuele bedrijfsobligaties eind november 220.000 miljard VND hebben bereikt als er in het eerste kwartaal van dit jaar geen bedrijfsobligaties waren uitgegeven.

De kapitaalstromen naar de vastgoedsector zijn eveneens toegenomen dankzij een opener kredietbeleid. Volgens de meest recente cijfers van de Staatsbank bedroeg het totale uitstaande krediet in de vastgoedsector op 30 september VND 2,74 biljoen, een stijging van 6% ten opzichte van het begin van het jaar.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (Illustratie: Quang Anh).

De rentetarieven voor leningen zijn geleidelijk gedaald, zoals gevraagd en geïnstrueerd door de premier en de Staatsbank. Veel banken hebben de rentetarieven voor commerciële woningen gedurende de eerste 12-18 maanden met 5,5-7,5% per jaar verlaagd en vervolgens variabele rentetarieven van ongeveer 9,5-11% per jaar gehanteerd. Uit onderzoek blijkt dat de hypotheekrentes bij veel commerciële banken met ongeveer 1-3% per jaar zijn gedaald ten opzichte van het begin van het jaar.

Wat betreft het sociale huisvestingsbeleid, zijn er volgens het Ministerie van Bouw in 2023 in verschillende plaatsen in het land 10 sociale huisvestingsprojecten en huisvesting voor werknemers op industrieterreinen gestart, met in totaal meer dan 19.800 woningen. Hiervan is Hai Phong City de plaats met 4 gestarte sociale huisvestingsprojecten met in totaal meer dan 6.700 woningen. Hanoi City, Thua Thien - provincie Hue en Lam Dong hebben elk 1 sociaal huisvestingsproject gestart.

De uitbetaling van het kredietpakket van VND 120.000 miljard voor sociale woningbouw en sociale huurwoningen heeft echter niet aan de verwachtingen voldaan. Het Ministerie van Bouw meldde dat ongeveer 23 gemeenten een lijst hebben aangekondigd van 54 projecten die in aanmerking komen voor leningen onder het kredietprogramma van VND 120.000 miljard, met een leningaanvraag van VND 25.884 miljard. Tot nu toe is het uitgekeerde bedrag slechts meer dan VND 143 miljard.

Volgens de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) geldt voor het kredietpakket van VND 120.000 miljard een voorkeursrente van 8,7% per jaar voor investeerders en 8,2% per jaar voor huizenkopers tot 30 juni.

Vanaf 1 juli maakt de Staatsbank elke zes maanden de gunstige rentetarieven bekend aan de commerciële banken die aan het programma deelnemen. Na afloop van de gunstige periode worden de rentetarieven door de bank en de klant onderhandeld en overeengekomen.

HoREA is van mening dat de leenrente, die 1,5-2% lager ligt dan de normale commerciële leningrente, nog steeds hoger is dan de vorige rente voor sociale woningbouw. De voorkeurstermijn is bovendien kort (5 jaar) en de rente wordt elke zes maanden aangepast, wat voor onzekerheid zorgt bij kredietnemers.

Bron