In de voorspelling van een marktherstel zijn de huizenprijzen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad torenhoog en zijn betaalbare appartementen schaars.

De markt kampt nog steeds met veel moeilijkheden, het beleid heeft tijd nodig om te verbeteren en zal in de tweede helft van 2024 aantrekken; de huizenprijzen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad zijn te hoog in verhouding tot het inkomen van de mensen; Thai Nguyen is agressief bezig met het innen van schulden met betrekking tot grondgebruiksrechten en erfpacht... Dit is het laatste nieuws uit de vastgoedsector.

De vastgoedsector kampt nog steeds met veel problemen, maar er is een kans op herstel in de tweede helft van 2024. (Bron: Staatsbank van Vietnam)

De vastgoedmarkt zal in de tweede helft van 2024 aantrekken.

Een van de indicatoren die wijzen op een herstel in de vastgoedsector is dat lagere leenrentes de belangrijkste drijvende kracht zullen zijn achter het herstel van de hele sector. Hoewel de spaarrentes sinds het eerste kwartaal van 2023 zijn aangepast, is er een vertraging in de ontwikkeling van de leenrentes.

Volgens het rapport van WiGroup over de bedrijfsresultaten van het tweede kwartaal van 2023 kampt de vastgoedsector nog steeds met veel moeilijkheden, maar is er een kans op herstel in de tweede helft van 2024.

Concreet liet de nettowinst na belastingen (NPAT) in het tweede kwartaal van 2023 voor de gehele residentiële vastgoedsector (exclusief Vinhomes) een negatieve groei zien van circa -46% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Hoewel de absolute waarde is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, is er geen sterke katalysator geweest die het algehele winstherstel van de sector na het dieptepunt heeft kunnen stimuleren.

Een nadere analyse van de groei van 20 bedrijven (die 90% van de totale marktwaarde van de sector vertegenwoordigen) laat zien dat slechts 5 vastgoedbedrijven in het tweede kwartaal een positieve groei hebben laten zien.

Dit komt echter voort uit twee hoofdredenen: ofwel een plotselinge stijging van de winst uit andere bronnen die niet gerelateerd zijn aan de kernactiviteiten, ofwel een sterke groei als gevolg van lage winstmarges in dezelfde periode.

Ook andere grote bedrijven in de sector noteerden een winstdaling van meer dan 20% op jaarbasis, wat de algemene problemen op de vastgoedmarkt weerspiegelt.

De waarde van de voorraden in de gehele sector is gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Strengere wetgeving en beperkte kredietverstrekking aan de vastgoedmarkt zijn de twee belangrijkste redenen waarom bedrijven problemen ondervinden bij de uitvoering van projecten.

Ook aan de vraagzijde zijn de vooruitzichten niet erg rooskleurig: het totale aantal vastgoedtransacties in het tweede kwartaal van 2023 daalde met 66% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en met 9% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Volgens WiGroup moeten vastgoedmanagers, om te overleven, een defensieve strategie implementeren door de financiële hefboomwerking terug te brengen tot een veilig niveau, de rentelasten te verlagen en insolventie te voorkomen, terwijl de verkoop aanzienlijk afneemt. Eind tweede kwartaal van 2023 bedroeg de totale schuld-eigenvermogensratio voor de gehele sector 0,48.

De totale rentelasten over de periode bedroegen 2.030 miljard VND, een lichte stijging ten opzichte van het eerste kwartaal. Dit weerspiegelt dat de leenrentes nog steeds vrij hoog zijn en geen tekenen van daling vertonen. De solvabiliteit van bedrijven in de sector, gemeten aan de hand van de EBIT/rentelastenratio, daalde ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.

Bovendien draagt het wegnemen van juridische belemmeringen bij aan de revitalisering van het vastgoedaanbod. De sociale woningbouwsector zou een katalysator kunnen zijn voor de residentiële vastgoedmarkt, aangezien deze sector profiteert van veel ondersteunend overheidsbeleid .

"Daarom zal het herstel van de vastgoedmarkt in het algemeen en de residentiële vastgoedsector in het bijzonder zich rond de tweede helft van 2024 voordoen, wanneer het ondersteunende beleid effect begint te sorteren," aldus WiGroup.

Goedkeuring van het investeringsbeleid voor het woonproject Ho Son 3.

De vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Lang Son , Luong Trong Quynh, heeft zojuist Besluit nr. 1282/QD-UBND uitgevaardigd, waarmee het investeringsbeleid voor het woonproject Ho Son 3 in het district Huu Lung wordt goedgekeurd. De investeerders worden geselecteerd via een aanbestedingsprocedure.

Volgens het besluit omvat het projectgebied Ho Son 3 de volgende delen: het noorden en noordoosten grenzend aan de provinciale weg DT.242 en de toegangsweg naar de snelweg Hanoi-Lang Son; het zuiden grenzend aan de snelweg Hanoi-Lang Son; het oosten grenzend aan bestaande woongebieden in de gemeente Ho Son en het Volkscomité van de gemeente Ho Son; en het westen en zuidwesten grenzend aan de rivier de Thuong.

Het project heeft als doel een woonwijk te bouwen met een synchroon en modern technisch infrastructuursysteem, conform het goedgekeurde plan. Het zal de bestaande grondbronnen optimaal benutten, voorzien in de behoeften van iedereen die grond en huisvesting nodig heeft, en een positieve bijdrage leveren aan het woningbouwprogramma van het district Huu Lung in het bijzonder en de provincie Lang Son in het algemeen.

Het woonproject Ho Son 3 heeft een totale investeringswaarde (exclusief compensatie-, ondersteunings- en herhuisvestingskosten) van 1.379 miljard VND, met een totale grondoppervlakte van 400.000 m² (40 hectare). Het project omvat de volgende onderdelen: hoogbouw met een oppervlakte van 4.656 m², laagbouw rijtjeshuizen met een totale grondoppervlakte van 111.392 m² (1.102 kavels), laagbouw villa's met een totale oppervlakte van 20.510,7 m² (131 kavels), herhuisvestingswoningen met een totale oppervlakte van 8.216 m² (84 kavels), en andere voorzieningen zoals technische infrastructuur, commerciële en servicecentra, enz. De verwachte bevolking bedraagt 7.000 mensen.

De operationele periode van het project bedraagt 50 jaar vanaf de datum waarop de investeerder de grond toegewezen krijgt of in pacht neemt, waarbij de uitvoeringstermijn van het project niet langer dan 48 maanden mag bedragen.

Thai Nguyen: Actief bezig met het innen van schulden met betrekking tot grondgebruiksrechten en grondleasekosten.

De voorzitter van het Volkscomité van de provincie Thai Nguyen heeft zojuist de hoofden van departementen en agentschappen, evenals de voorzitters van de Volkscomités van districten en steden, verzocht om met spoed en daadkrachtig uitvoering te geven aan een aantal taken om de algehele implementatie van oplossingen voort te zetten en de inning van schulden met betrekking tot grondgebruiksrechten en grondleasekosten in de provincie te bevorderen, met als doel een zo hoog mogelijk resultaat te behalen bij de inning van staatsinkomsten.

In 2023 heeft de provinciale volksraad van Thai Nguyen de taak gesteld om 20.000 miljard VND aan staatsinkomsten te genereren, waaronder 4.800 miljard VND uit grondgebruiksrechten en 700 miljard VND uit grondleasekosten. Op 31 juli bedroegen de inkomsten uit grondgebruiksrechten in de provincie Thai Nguyen slechts 734,778 miljard VND, wat neerkomt op 15,3% van de provinciale doelstelling. De inkomsten uit grondleasekosten bedroegen 296,086 miljard VND, oftewel 42,3% van de provinciale doelstelling.

Volgens de aankondiging van de belastingdienst bedraagt de openstaande grondgebruiksbelasting 681,24 miljard VND en de openstaande grondleasebelasting 94,865 miljard VND, verdeeld over 14 woningbouw- en stadsontwikkelingsprojecten.

Er zijn verschillende redenen aangevoerd voor de lage inning van grondgebruiksrechten bij projecten in de provincie Thai Nguyen. Deze omvatten de trage vastgoedmarkt van het afgelopen jaar, wat resulteerde in lage transactiecijfers; veel bedrijven zijn afhankelijk van leningen en gemobiliseerd kapitaal, terwijl de rentetarieven hoog blijven en de toegang tot kapitaal moeilijk is. Daarnaast hebben sommige belastingbetalers zich niet goed gehouden aan de belastingwetten en -regelgeving.

Volgens het plan van de provinciale belastingdienst van Thai Nguyen moeten projecten met openstaande grondgebruiksrechten uiterlijk eind september 2023 aan hun verplichtingen jegens de staatsbegroting voldoen.

In document nr. 4151/UBND-KT van 18 augustus heeft de voorzitter van het Volkscomité van de provincie Thai Nguyen de provinciale belastingdienst opdracht gegeven om: passende incassomaatregelen te treffen voor elk geval van belastingschuld, conform de regelgeving; met name door onmiddellijk maatregelen te nemen om belastingplichtigen met grote, aanhoudende en langdurige belastingschulden aan te sporen tot betaling, de betaling af te dwingen en openbaar te maken, zoals voorgeschreven in de Wet op de Belastingadministratie en de bijbehorende uitvoeringsrichtlijnen, teneinde de openstaande belastinggelden in de staatsbegroting te vorderen.

Ondergeschikte eenheden opdracht geven om de voortgang van de afhandeling van schulden met betrekking tot grondgebruiksrechten en grondleasekosten in de provincie nauwlettend te inspecteren en te controleren; maandelijks periodiek rapporteren over de beoordeling van de situatie met betrekking tot de afhandeling van schulden met betrekking tot grondgebruiksrechten en grondleasekosten in de provincie, een samenvatting geven van de moeilijkheden en obstakels die zich tijdens de uitvoering voordoen, en rapporteren en adviseren aan het Provinciaal Volkscomité ter overweging en sturing overeenkomstig de regelgeving.

Volkscomités van districten en steden: Neem het voortouw en coördineer met de provinciale belastingdienst om rechtstreeks met bedrijven in hun gebied die grondgebruiksrechten en erfpacht verschuldigd zijn, samen te werken en hen aan te sporen deze zo snel mogelijk aan de staatsbegroting te betalen. Ontwikkel programma's en wijs specifieke taken toe aan departementen en eenheden onder hun jurisdictie om nauw samen te werken met de regionale belastingdienst om zich te richten op het aansporen en definitief oplossen van openstaande grondgerelateerde schulden.

Volgens de voorzitter van het Volkscomité van de provincie Thai Nguyen: Indien de winnende bieder binnen 120 dagen na de datum van de beslissing tot erkenning van de winnende bieding niet of onvoldoende betaalt voor de gebruiksrechten van de grond, zal het bevoegde Volkscomité de beslissing tot erkenning van de winnende bieding voor de gebruiksrechten van de grond intrekken overeenkomstig artikel 3, lid 2, van Regeringsbesluit nr. 10/2023/ND-CP van 3 april 2023.

De huizenprijzen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad liggen 18 tot 32 keer hoger dan het inkomen.

Savills heeft zojuist cijfers gepubliceerd over de betaalbaarheid van woningen voor mensen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad.

In dit rapport verwijst de afdeling naar de Asia Pacific Housing Affordability Index 2023 van het Urban Land Institute (ULI), waaruit blijkt dat Ho Chi Minh-stad en Hanoi twee steden zijn met gemiddelde huizenprijzen in de regio. Er bestaat echter een aanzienlijke discrepantie tussen deze prijzen en de inkomens van de bevolking.

In Ho Chi Minh-stad bedraagt de gemiddelde huizenprijs $296.000 (meer dan 7 miljard VND) en het gemiddelde huishoudinkomen $9.120 per jaar (ongeveer 220 miljoen VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Overheidssteun is essentieel voor het creëren van betaalbare huisvesting voor de bevolking. (Bron: Screenshot/DT)

Volgens de opstellers van het rapport bedraagt het verschil tussen inkomen en huizenprijs in Ho Chi Minh-stad momenteel 32,5 keer. Dit is het op één na hoogste verschil in de regio, na Shenzhen (35 keer), en zelfs hoger dan in Peking (29,3 keer), Shanghai (24,1 keer) en Hongkong (26,5 keer).

In Hanoi bedraagt deze index ondertussen 18,3 keer, met een gemiddeld jaarlijks huishoudinkomen van 9.967 dollar (ongeveer 240 miljoen VND); hoger dan in Seoul (17,3 keer), Tokio (16,1 keer) en de commerciële woningmarkt van Singapore (13,7 keer).

Op de huurmarkt in Ho Chi Minh-stad bedraagt de gemiddelde maandelijkse huurprijs per appartement $592, wat overeenkomt met ongeveer 14 miljoen VND. Deze markt is vooral geschikt voor jonge, goedbetaalde werknemers of buitenlanders die in Vietnam werken.

Mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur en hoofd onderzoek en ontwikkeling bij S22M Savills Ho Chi Minh City, analyseerde de betaalbaarheid van woningen voor de inwoners van Ho Chi Minh-stad en stelde dat de meerderheid van de mensen zich alleen betaalbare woningen, oftewel budgetappartementen, kan veroorloven.

Volgens mevrouw Giang is het aanbod van betaalbare appartementen met een prijs tussen 2 en 4 miljard VND momenteel laag. Voorheen vertegenwoordigde dit segment ongeveer 60% van het marktaanbod; in 2023 was dit nog maar ongeveer 25%. Dit beperkt de mogelijkheden voor mensen om een eigen huis te bezitten.

Mevrouw Giang betoogde dat overheidssteun essentieel is voor het creëren van betaalbare huisvesting voor de bevolking. De praktijkervaring van veel verschillende landen heeft aangetoond dat huisvestingsoplossingen een positieve impact hebben op de sociaaleconomische ontwikkeling.

"Het feit dat de overheid overweegt belastingen in te voeren om speculatieve aankopen te beteugelen en meer grond beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, toont haar inzet voor een stabiele en duurzame woningmarkt, wat gunstig is voor huizenkopers," aldus mevrouw Huynh.

Verder betoogde ze dat de ontwikkeling van sociale woningbouw prioriteit heeft, omdat het helpt bij het oplossen van huisvestingsproblemen voor mensen met een laag inkomen, de sociaaleconomische ontwikkeling tot op zekere hoogte stimuleert, de bevolkingsspreiding versnelt, stedelijke gebieden uitbreidt naar de voorsteden en de duurzaamheid van de stadsplanning vergroot.

Bron