Betalingscapaciteit van de belegger

VIS Rating verwacht dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedontwikkelaars zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024.

Verwachtingen dat de solvabiliteit van vastgoedbeleggers zal herstellen

VIS Rating verwacht dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedontwikkelaars zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024.

Het rapport over de residentiële vastgoedsector, gebaseerd op gegevens van de 30 grootste residentiële vastgoedbedrijven qua omzet, dat gisterenmiddag (28 november) breed werd aangekondigd door VIS Rating, meldde dat de vastgoedverkoop in Hanoi en Ho Chi Minhstad in het derde kwartaal van 2024 met 48% is gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal, het hoogste niveau in de afgelopen vier kwartalen. De vraag naar woningen blijft sterk, wat tot uiting komt in een hoge absorptiegraad en een sterke groei van hypothecaire leningen van 7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, slechts 1%.

Verwachtingen van stijgende huizenprijzen, gecombineerd met lagere aanbetalingen, zullen de sterke vraag van huizenkopers blijven stimuleren. Veel ontwikkelaars zoals VHM, NLG, KDH, AGG en HDC hebben een hogere verkoop geregistreerd, voornamelijk in het hogere segment. De omzet en winst van de ontwikkelaars op de watchlist van het rapport daalden echter met respectievelijk 20% en 43% op jaarbasis in de eerste negen maanden van 2024, als gevolg van lagere overdrachten door zwakke verkopen in 2023. Hierdoor wordt verwacht dat meer dan 60% van de ontwikkelaars hun winstdoelstellingen voor heel 2024 niet zal halen.

Er wordt verwacht dat meer dan 60% van de investeerders hun winstplan voor het hele jaar 2024 niet zal kunnen voltooien.

Er zijn recentelijk veel nieuwe vastgoedregels uitgevaardigd die de ontwikkeling van verkoopprojecten in 2025 en daarna zullen bevorderen. In het derde kwartaal van 2024 zijn meer dan 20 besluiten en circulaires uitgevaardigd ter ondersteuning van de implementatie van de herziene Grondwet, Woningwet en Wet op de Vastgoedondernemingen. Investeerders krijgen duidelijkere richtlijnen voor het uitvoeren van procedures en het bevorderen van de ontwikkeling van nieuwe projecten. Deze aspecten omvatten grondwaardering, grondverwerving, leges en vele andere factoren.

Daarnaast hebben de inspanningen van de overheid om vanaf begin 2024 de juridische goedkeuringen voor prominente vastgoedprojecten te versnellen, geleid tot een toename van het aantal nieuw vergunde en in aanmerking komende projecten dat in het derde kwartaal van 2024 te koop wordt aangeboden.

VIS Rating verwacht dat ontwikkelaars in 2025 het aantal nieuwe projecten zullen verhogen, wat zal bijdragen aan een verbetering van hun omzet en cashflow. De schuldaflossingscapaciteit van de sector zal in het derde kwartaal van 2024 zwak blijven, maar de schuld zal naar verwachting onder controle blijven dankzij nieuwe regelgeving en de cashflow van ontwikkelaars zal verbeteren dankzij een hogere omzet.

In het derde kwartaal van 2024 had meer dan de helft van de door VIS Rating gemonitorde ontwikkelaars een zwakke hefboomwerking en schuldendienst. Dit was voornamelijk te wijten aan een te hoge hefboomwerking voor projectontwikkeling in de periode 2021-2023 en aan een onafgemaakte en onverkochte voorraad projecten, aangezien het marktsentiment vanaf 2023 verslechterde.

Verwacht wordt dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedbeleggers zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024.

Maar naarmate de verkoopcijfers verbeteren, verwacht VIS Rating dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedontwikkelaars zal verbeteren ten opzichte van het zwakke niveau van 2023-2024.

Met positieve vooruitzichten voor de verkoop van nieuwe projecten en de kasstroom, wordt verwacht dat de schulddekkingsratio's van ontwikkelaars geleidelijk zullen verbeteren. Nieuwe regelgeving, uitgevaardigd in juli 2024, zal het gebruik van schulden voor nieuwe projecten beperken. VIS Rating verwacht daarom dat de schuldgroei zal blijven afnemen ten opzichte van een piek van 15% per jaar in de periode 2022-2023.

Ongeveer VND 22.000 miljard aan obligaties uitgegeven door beleggers zal aflopen in het vierde kwartaal van 2024, waarvan de meeste in voorgaande perioden te laat waren met het betalen van aflossing en rente. Ongeveer VND 13.000 miljard aan obligaties die in het vierde kwartaal van 2024 aflopen, zijn te laat geweest met het betalen van aflossing en rente in 2023 en zijn succesvol onderhandeld met obligatiehouders om de betaling te verlengen tot het volgende jaar.

In het vierde kwartaal van 2024 vervalt er voor ongeveer 13.000 miljard VND aan obligaties.

Deze obligaties werden uitgegeven door bedrijven die banden hebben met vastgoedondernemingen , zoals Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh en Sunshine.

De resterende VND 9.000 miljard aan obligaties werden uitgegeven door 11 bedrijven, waaronder 7 bedrijven met een zwak kredietprofiel en hoge risico's. Het gaat hierbij vooral om bedrijven die geen zakelijke activiteiten met betrekking tot vastgoedondernemingen uitvoeren, geen operationele inkomsten hebben en over zeer weinig liquide middelen beschikken.

Positief is dat vastgoedbedrijven hun toegang tot nieuw kapitaal hebben verbeterd. Deze risicovolle emittenten zullen moeten vertrouwen op liquiditeitssteun van gelieerde bedrijven of goedkeuring van obligatiehouders moeten vragen voor uitstel van betalingen om vertragingen in de aflossing en rente van obligaties te voorkomen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html