Investeerders kunnen met appartementen blijven zitten na prijsstijging; redenen waarom Bac Giang 102 projecten heeft geannuleerd; voorwaarden voor de overdracht van gebruiksrechten van grond.

De vastgoedmarkt in Hanoi is niet langer aantrekkelijk voor kleinschalige investeerders, Bac Giang heeft besloten meer dan 100 projecten te annuleren, Da Nang past de planning aan voor een megaproject van een stedelijk resortgebied ter waarde van bijna 44.000 miljard VND… Dit is het laatste nieuws uit de vastgoedwereld.

Eind 2024 waren er vrijwel geen nieuwe vastgoedprojecten meer op de markt met een prijs onder de 60 miljoen VND/m2. Veel gelanceerde projecten hadden zelfs prijzen boven de 100 miljoen VND/m2 en waren gelegen in voorstedelijke gebieden zoals Dong Anh. (Foto: Hai An)

Zal de vastgoedmarkt van Hanoi , na de prijsstijging, minder aantrekkelijk worden voor kleinschalige investeerders?

In het rapport over de prestaties van de vastgoedmarkt in 2024 meldde het Ministerie van Bouw dat het appartementensegment in Hanoi en Ho Chi Minh-stad een stijging liet zien ten opzichte van 2023. Hanoi liep voorop wat betreft de prijsstijging.

Door de stijgende prijzen is het betaalbare segment, dat voorheen onder de 30 miljoen VND/m2 geprijsd was, nu onder de 45 miljoen VND/m2 gezakt. Het middensegment, dat voorheen tussen de 30 en 45 miljoen VND/m2 geprijsd was, is nu gestegen naar ongeveer 45 tot 70 miljoen VND/m2.

Voorheen lagen de prijzen in het topsegment tussen de 50 en 70 miljoen VND/m2, maar nu liggen ze tussen de 70 en 100 miljoen VND/m2. Over het geheel genomen is de prijsklasse voor deze segmenten met 28 tot 44% gestegen.

Volgens gegevens van CBRE bereikte de verkoopprijs van appartementen in Hanoi in het vierde kwartaal van 2024 72 miljoen VND per vierkante meter, het hoogste niveau in de geschiedenis van de vastgoedmarkt van de hoofdstad in vele jaren.

Marktobservaties tonen aan dat er vrijwel geen nieuwe projecten zijn met een prijs onder de 60 miljoen VND/m2, en dat veel projecten die te koop worden aangeboden zelfs prijzen boven de 100 miljoen VND/m2 hebben, gelegen in voorstedelijke gebieden zoals Dong Anh.

De prijzen van appartementen zijn zowel op de primaire als de secundaire markt gestegen, en oudere projecten vormen daarop geen uitzondering. Volgens CBRE stegen de prijzen van appartementen op de secundaire markt in Hanoi vorig jaar met meer dan 26%. Dit is het hoogste niveau ooit, met een gemiddelde van 48 miljoen VND/m2.

Niet alleen appartementen, maar ook grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi zijn een "hot topic" op de vastgoedmarkt in 2024. Veilingen in districten zoals Thanh Oai en Hoai Duc trekken een groot aantal aanvragen, duren de hele nacht door en de winnende biedingen schieten omhoog, soms wel tientallen keren hoger dan de startprijs.

Door de sterke stijging van de appartementprijzen en de opbrengst van geveilde grond worden huizen en percelen in Hanoi, van de buitenwijken tot de smalle steegjes in het centrum, tegen torenhoge prijzen te koop aangeboden, waardoor de droom van een eigen huis voor veel mensen steeds moeilijker te realiseren is.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director Consulting and Research bij Savills Hanoi, is van mening dat de vastgoedmarkt van Hanoi, evenals de nationale markt, naar verwachting in 2025 een nieuwe ontwikkelingscyclus zal ingaan.

Volgens mevrouw Hang zal deze cyclus gericht zijn op duurzame ontwikkeling dankzij de sterke ondersteuning van het voltooide wettelijke kader en krachtige macro-economische groeifactoren. Met name de wetgeving inzake vastgoed, grond, huisvesting en de stadsplanning van Hanoi voor de periode 2021-2030, met een visie tot 2050, hebben de voorwaarden geschapen voor burgers en investeerders om een ​​duidelijker beeld te krijgen van de richting en vorm van de stedelijke ontwikkeling van Hanoi.

"In deze nieuwe marktcyclus zal de verbetering van het juridische kader leiden tot een sterkere concurrentie, wat een nieuw selectieproces voor producten en ontwikkelaars teweeg zal brengen. Voorheen hadden ontwikkelaars alleen kapitaal en een project nodig om de markt te betreden; nu moeten ze reputatie, ervaring en financiële draagkracht opbouwen om projecten te ontwikkelen," aldus de expert.

Experts wijzen er met name op dat een belangrijk verschil in deze markt de directe deelname van buitenlandse investeerders is.

"Buitenlandse investeerders zullen dieper en breder deelnemen aan de markt en hun investeringssegmenten diversifiëren. Ze zijn al meer betrokken via investeringssamenwerking en partnerschappen met grote binnenlandse investeerders voor de ontwikkeling van projecten. Bovendien zal het financiële potentieel van deze samenwerkingsverbanden de bestaande markt verbeteren en de instapdrempel voor kleine individuele investeerders verlagen," aldus mevrouw Hang.

Bij de beoordeling van de appartementenmarkt in Hanoi dit jaar, is universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh van mening dat de prijsstijging zal afzwakken, de markt stabieler zal worden en niet langer zo "oververhit" zal zijn als in het verleden. Dienovereenkomstig zal het geld van kopers eerder verschuiven van gebieden met hoge prijzen naar gebieden met meer concurrerende prijzen en meer groeipotentieel.

De heer Pham Duc Toan, CEO van EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, is van mening dat de prijzen van appartementen in Hanoi niet zullen dalen, of dat het zeer moeilijk zal zijn om dat te doen. Volgens hem zijn appartementen echter alleen geschikt voor mensen die een plek nodig hebben om te wonen, terwijl investeren er niet rendabel in zal zijn en investeerders er zelfs mee in de problemen kunnen komen.

Experts benadrukken dat beleggers zich bij voorkeur moeten richten op gebieden met reeds hoge prijsniveaus en hun zoektocht moeten uitbreiden naar gebieden met een goed economisch groeipotentieel en een sterke industriële ontwikkeling, aangezien daar grote winstmarges te behalen zijn.

Bac Giang annuleert meer dan 100 projecten voor stedelijke en residentiële gebieden.

De provincie Bac Giang heeft besloten om 102 stedelijke en residentiële projecten te annuleren die investeringen moesten aantrekken, maar nog geen investeringsgoedkeuring hadden ontvangen.

Het besluit is onlangs ondertekend en uitgevaardigd door de heer Phan Thế Tuấn, vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Bắc Giang.

Deze 102 projecten hebben goedkeuring gekregen voor hun lijst met stedelijke en residentiële projecten die investeringen moeten aantrekken, middels 3 besluiten van het Provinciaal Volkscomité en 24 besluiten van de Voorzitter van het Provinciaal Volkscomité, maar hebben nog geen goedkeuring van het investeringsbeleid ontvangen.

Eerder, eind december 2024, ondertekende de adjunct-directeur van het Departement Bouw van Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, een document waarin hij het Provinciaal Volkscomité en de voorzitter van het Provinciaal Volkscomité verzocht om de lijst van 102 stedelijke en residentiële projecten die investeringen in de provincie vereisen, te schrappen. Dit om ervoor te zorgen dat de uitvoering van stedelijke en residentiële projecten in de provincie volgens de geldende regelgeving kan plaatsvinden.

De reden waarom de afdeling Bouw van Bac Giang heeft voorgesteld 102 projecten voor stedelijke en residentiële gebieden te annuleren, is dat de procedures voor investeringen en de bouw van dergelijke projecten volgens de huidige regelgeving zijn gewijzigd. Daarom is het noodzakelijk om de lijst met goedgekeurde projecten, waarvoor nog geen investeringsgoedkeuring is verkregen, te annuleren.

Verder stelde het Departement van Bouwzaken van Bac Giang voor dat het Provinciaal Volkscomité de Volkscomités van districten, steden en gemeenten de opdracht zou geven om jaarlijks een lijst samen te stellen van projecten waarvoor grondverwerving nodig is en projecten waarbij rijstbouwgrond voor andere doeleinden wordt omgezet. Deze comités zouden vervolgens verslag uitbrengen aan het Provinciaal Volkscomité ter overweging en indiening bij de Provinciale Volksraad ter goedkeuring, conform de wet.

Van de 102 geannuleerde projecten bevinden zich er veel in districten, steden en dorpen zoals Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen, enz., waarvoor goedkeuringsbeslissingen tussen 2020 en 2024 zijn genomen.

Opvallende voorbeelden zijn het ecologische stadsgebied Nham Bien in de stad Nham Bien, district Yen Dung, dat in 2020 werd goedgekeurd met een omvang van 45,3 hectare. Ook het nieuwe stadsgebied Quang Chau in het district Viet Yen (30 hectare) en de nieuwe woonwijk Quyet Tien - Thanh Cong in de gemeente Tien Phong, district Yen Dung (19,6 hectare) staan ​​op de lijst van geannuleerde projecten uit 2020.

Of enkele grootschalige projecten zoals het hoogwaardige, slimme, ecologische dienstverleningsgebied in het zuiden van de stad Bac Giang (280,2 ha), het stedelijk gebied Ninh Son in de gemeenten Ninh Son en Quang Minh, het district Viet Yen (bijna 144 ha), het multifunctionele stedelijk gebied Bac Giang en de internationale markt (296 ha)...

Da Nang past de planning aan voor een megaproject ter waarde van bijna 44.000 miljard VND.

Op 6 februari heeft het Volkscomité van het district Lien Chieu (Da Nang) besloten de aanpassing van het gedetailleerde plan op schaal 1:500 voor het stedelijke complex Lang Van, een toeristisch en recreatief gebied, goed te keuren.

Volgens de goedgekeurde informatie bevindt het te onderzoeken gebied zich in de wijk Hoa Hiep Bac, district Lien Chieu. Voor de planwijziging bedroeg het gebied ruim 1.067 hectare, na de wijziging ruim 512 hectare.

Het aangepaste gebied werd met ongeveer 555,7 hectare verkleind ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Hiervan werd 63,3 hectare natuurlijk bosgebied uit het project verwijderd. Daarnaast werden ook 6,4 hectare natuurlijke zandbanken, 6,6 hectare land dat overlapt met de haven van Lien Chieu, 2,7 hectare land voor archeologisch onderzoek en opgravingen en 476,7 hectare zeeoppervlakte uit het project geschrapt.

Het projectgebied telt ongeveer 19.000 inwoners (waarvan bijna 18.000 officieel geregistreerd staan ​​en ongeveer 1.000 tijdelijk verblijven).

Het project is ontworpen als een ecotoeristisch en resortcomplex van internationale klasse; een slimme stad met woningen en commerciële voorzieningen, en een compleet systeem van sociale en technische infrastructuur, harmonieus geïntegreerd met de natuurlijke topografie en het landschap.

Eerder, in november 2024, vaardigde de premier een besluit uit waarin de aanpassing van het investeringsbeleid voor het Lang Van-project, een geïntegreerd resort- en entertainmentcomplex, werd goedgekeurd.

Het project heeft als doel een complex te creëren dat commerciële en dienstverlenende voorzieningen, ecotoerisme, laagbouw en natuurbehoud omvat.

Het totale investeringskapitaal voor het project bedraagt ​​bijna 44.000 miljard VND. De projectduur is 5 jaar vanaf de datum van goedkeuring van het aangepaste investeringsbeleid. Fase 1 omvat de afronding van de investeringsvoorbereidingsprocedures van het eerste tot en met het tweede jaar; Fase 2 omvat de investeringsuitvoering, acceptatietesten en ingebruikname van het tweede tot en met het vijfde jaar (2027-2029).

Wat u moet weten over de overdracht van grondeigendom wanneer de grondgebruiksrechten niet zijn betaald.

Volgens de Grondwet van 2024 moet de grondgebruiker aan zijn financiële verplichtingen voldoen om het eigendom van het Certificaat van Grondgebruiksrechten, het Eigendom van Huizen en Andere Aan Grond Verbonden Vermogens (ook wel bekend als het grondtitelbewijs) of andere transacties met betrekking tot grondgebruiksrechten over te dragen.

Kan ik de eigendom van mijn grond overdragen als ik nog grondgebruiksrechten verschuldigd ben?

Clausule 5 van artikel 45 van de Grondwet van 2024 bepaalt de voorwaarden voor het uitoefenen van grondgebruiksrechten in gevallen waarin de grondgebruiker grondgebruiksrechten verschuldigd is, als volgt:

In gevallen waarin grondgebruikers de betaling van financiële verplichtingen mogen uitstellen, moeten zij aan deze verplichtingen voldoen voordat zij de rechten kunnen uitoefenen om grondgebruiksrechten om te zetten, over te dragen, te verhuren, onder te verhuren, te schenken, te verhypothekeren of als kapitaal in te brengen.

Als u dus nog openstaande grondgebruiksrechten heeft, kunt u de grond pas overdragen of schenken nadat u het volledige verschuldigde bedrag heeft betaald. Om de eigendomsoverdracht te versnellen, verzoeken wij u de instructies met betrekking tot de vereiste documenten en procedures voor de overdracht van het grondgebruikscertificaat te raadplegen en op te volgen.

Voorwaarden voor de overdracht van gebruiksrechten op grond

De Grondwet van 2024 stelt duidelijk de voorwaarden vast voor de uitoefening van de rechten van grondgebruikers, zoals het recht om grond over te dragen, met name:

Voorwaarden van de overdrager (verkoper)

Volgens artikel 45, lid 1, van de Grondwet van 2024 kunnen grondgebruikers hun grondgebruiksrechten overdragen of schenken aan anderen wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:

Grondgebruikers kunnen de rechten uitoefenen om grondgebruiksrechten om te zetten, over te dragen, te verhuren, onder te verhuren, te erven en te schenken; grondgebruiksrechten te verhypothekeren en als kapitaal in te brengen wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:

a) Het bezitten van een certificaat van grondgebruiksrechten of een certificaat van eigendom van woningen en grondgebruiksrechten of een certificaat van grondgebruiksrechten, eigendom van woningen en andere aan grond verbonden activa of een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van aan grond verbonden activa, behalve in gevallen van erfopvolging van grondgebruiksrechten, omzetting van landbouwgrond tijdens grondherverdeling en -ruil, schenking van grondgebruiksrechten aan de staat, de gemeenschap, en gevallen zoals bepaald in artikel 124, lid 7, en artikel 127, lid 4, punt a, van deze wet;

b) Het land is vrij van geschillen, of eventuele geschillen zijn opgelost door bevoegde overheidsinstanties, rechterlijke uitspraken of beslissingen, of arbitrale vonnissen die rechtsgeldig zijn geworden;

c) De rechten op landgebruik zijn niet onderworpen aan beslaglegging of andere maatregelen ter waarborging van de tenuitvoerlegging van vonnissen zoals voorgeschreven in de wet op de tenuitvoerlegging van civiele vonnissen;

d) Gedurende de periode van landgebruik;

d) Grondgebruiksrechten zijn niet onderworpen aan tijdelijke noodmaatregelen zoals voorgeschreven door de wet.

Voorwaarden voor de overnemer (koper)

Volgens artikel 45, lid 8, van de Grondwet van 2024 is het in de volgende gevallen verboden om gebruiksrechten op grond over te dragen of te schenken:

De volgende personen komen niet in aanmerking voor het verkrijgen van gebruiksrechten op grond via overdracht of schenking:

a) Economische organisaties mogen geen gebruiksrechten voor beschermde bossen en bossen met een speciale bestemming van particulieren ontvangen, behalve in gevallen waarin het doel van het landgebruik wordt gewijzigd overeenkomstig het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde bestemmingsplan;

b) Personen die niet woonachtig zijn in beschermde bossen of bossen met een speciale bestemming, mogen geen overdracht of schenking van gebruiksrechten voor woon- en andere grond binnen beschermde bossen, strikt beschermde zones of ecologische herstelzones van die bossen met een speciale bestemming ontvangen;

c) Organisaties, individuen, woongemeenschappen, religieuze organisaties, aan religieuze organisaties gelieerde organisaties, personen van Vietnamese afkomst die in het buitenland wonen, en economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal die wettelijk niet bevoegd zijn om de overdracht of schenking van gebruiksrechten op grond te ontvangen.

Zelfs als de overdrager aan de voorwaarden voldoet, is de overdracht of schenking dus onwettig als de ontvanger niet aan die voorwaarden voldoet. Met andere woorden, als de ontvanger onder een van de verboden categorieën valt voor het ontvangen van overdrachten of schenkingen, kan de eigendomsoverdracht niet plaatsvinden.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html