Investeerders kunnen vastzitten met appartementen vanwege de prijskoorts, de reden dat Bac Giang 102 projecten heeft geannuleerd, voorwaarden voor de overdracht van landgebruiksrechten

De markt van Hanoi is niet langer makkelijk voor kleine investeerders, Bac Giang heeft besloten meer dan 100 projecten te annuleren, Da Nang heeft de planning van een superresort in een stedelijk gebied aangepast ter waarde van bijna 44.000 miljard VND... dit is het laatste nieuws over onroerend goed.

In het vierde kwartaal van 2024 waren er vrijwel geen nieuwe projecten op de vastgoedmarkt met prijzen onder de VND 60 miljoen/m2. Veel projecten die te koop staan, hebben zelfs prijzen boven de VND 100 miljoen/m2 en liggen in de buitenwijken zoals Dong Anh. (Foto: Hai An)

Is vastgoed in Hanoi na de prijskoorts een 'smalle deur' voor kleine investeerders?

In het rapport over de prestaties van de vastgoedmarkt in 2024 meldde het Ministerie van Bouw dat het appartementensegment in Hanoi en Ho Chi Minhstad is gegroeid ten opzichte van 2023. Vooral Hanoi loopt voorop als het gaat om prijsstijgingen.

Door de prijsstijging is de prijs voor het lage segment, dat voorheen onder de 30 miljoen VND/m² lag, nu gestegen tot onder de 45 miljoen VND/m². Het middensegment, dat voorheen tussen de 30 en 45 miljoen VND/m² lag, is nu gestegen tot ongeveer 45 tot 70 miljoen VND/m².

Het high-endsegment lag voorheen op 50-70 miljoen VND/m², nu is dat gestegen naar 70-100 miljoen VND/m². De criteria voor elk segment zijn zelfs met 28-44% gestegen.

Uit gegevens van CBRE blijkt dat de verkoopprijs van appartementen in Hanoi in het vierde kwartaal van 2024 72 miljoen VND/m2 bedroeg. Dat is het hoogste niveau in de geschiedenis van de vastgoedmarkt in de hoofdstad in jaren.

Er zijn vrijwel geen nieuwe projecten op de markt met prijzen onder de 60 miljoen VND/m2. Veel projecten die te koop staan, hebben zelfs prijzen van meer dan 100 miljoen VND/m2 en zijn gevestigd in de buitenwijken zoals Dong Anh.

De prijzen van appartementen zijn gestegen, zowel op de primaire als op de secundaire markt, en oude projecten vormen daarop geen uitzondering. Volgens CBRE stegen de prijzen van secundaire appartementen in Hanoi vorig jaar met meer dan 26%. Dit is het hoogste niveau ooit gemeten, met een gemiddelde van 48 miljoen VND/m².

Niet alleen appartementen, ook grondveilingen in de buitenwijken van Hanoi zijn een 'hotspot' op de vastgoedmarkt in 2024, toen veilingen in de districten Thanh Oai en Hoai Duc... een groot aantal registratieaanvragen opleverden, veilingen de hele nacht duurden en de winnende veilingprijzen omhoogschoten, tientallen keren hoger dan de startprijs.

Door de sterke toename van appartementen en geveilde grond, wordt onroerend goed in Hanoi, van voorsteden tot kleine steegjes in het centrum, steeds meer te koop aangeboden. Dit maakt het voor mensen nog moeilijker om te dromen van een vaste woonplaats.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi, merkte op dat de vastgoedmarkt van Hanoi, net als de nationale markt, in 2025 naar verwachting een nieuwe ontwikkelingscyclus zal ingaan.

Volgens mevrouw Hang zal deze cyclus zich richting duurzame ontwikkeling bewegen dankzij de krachtige ondersteuning van de voltooiing van het wettelijk kader en sterke macro-economische groeifactoren. Met name de wetgeving inzake vastgoed, grond, huisvesting, de planning van het kapitaal van Hanoi voor de periode 2021-2030 en Visie 2050 hebben de voorwaarden geschapen voor burgers en investeerders om de oriëntatie en vorm van de stedelijke ontwikkeling van Hanoi beter te begrijpen.

"In deze nieuwe marktcyclus zal de voltooiing van het wettelijk kader leiden tot sterkere concurrentie, wat leidt tot een nieuwe zuivering van producten en investeerders. Waar investeerders vroeger alleen kapitaal en projecten nodig hadden om op de markt te kunnen deelnemen, moeten investeerders nu reputatie, ervaring en financieel potentieel opbouwen om projecten te kunnen ontwikkelen", aldus de expert.

Deskundigen wezen er met name op dat het verschil in deze markt de directe deelname van buitenlandse investeerders is.

Buitenlandse investeerders zullen dieper en breder deelnemen aan de markt en hun investeringssegmenten diversifiëren. Ze hebben dieper deelgenomen via investeringssamenwerkingsactiviteiten en hebben samengewerkt met grote binnenlandse investeerders om projecten te ontwikkelen. Bovendien zal het financiële potentieel van deze samenwerkingsovereenkomsten de bestaande markt versterken, waardoor de drempel voor kleine investeerders om deel te nemen aan de markt kleiner wordt", aldus mevrouw Hang.

Bij de beoordeling van appartementen in Hanoi dit jaar zei universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh dat de prijsstijging zal vertragen, de markt over het algemeen stabieler zal zijn en niet langer "hot" zoals in het verleden. De cashflow van kopers zal daardoor verschuiven van gebieden met hoge prijzen naar gebieden met concurrerendere prijzen en meer ruimte voor groei.

De heer Pham Duc Toan, CEO van EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, is van mening dat appartementen in Hanoi niet of nauwelijks in prijs zullen dalen. Volgens hem zijn appartementen echter alleen geschikt voor mensen die er moeten wonen, en zullen investeringen niet effectief zijn, waardoor investeerders zelfs vastlopen.

Volgens deskundigen is het voor investeerders noodzakelijk om de gebieden waar de prijzen hoog zijn en waar kan worden uitgebreid naar gebieden met een goed economisch groeipotentieel en een sterke industriële ontwikkeling, zorgvuldig te overwegen en te evalueren. Dit zijn namelijk plaatsen waar grote winstmarges kunnen worden behaald.

Bac Giang heeft meer dan 100 projecten in stedelijke en residentiële gebieden geannuleerd.

Bac Giang heeft besloten om 102 goedgekeurde projecten in stedelijke en residentiële gebieden te annuleren. Deze projecten moeten investeringen aantrekken, maar er is nog geen investeringsbeleid vastgesteld.

Het besluit is zojuist ondertekend en uitgevaardigd door de vicevoorzitter van het provinciaal volkscomité van Bac Giang, de heer Phan The Tuan.

Voor deze 102 projecten zijn in 3 gevallen de besluiten genomen ter goedkeuring van de lijst met stedelijke en residentiële projecten die investeringen moeten aantrekken door het Provinciaal Volkscomité en in 24 gevallen door de voorzitter van het Provinciaal Volkscomité. Er is echter nog geen besluit genomen over het investeringsbeleid.

Eind december 2024 ondertekende de plaatsvervangend directeur van de afdeling Bouw van Bac Giang Nguyen Ngoc Son een document dat werd ingediend bij het Provinciaal Volkscomité en de voorzitter van het Provinciaal Volkscomité om te overwegen de lijst met 102 stedelijke en residentiële gebiedsprojecten die investeringen in het gebied moeten aantrekken, te annuleren, zodat de uitvoering van stedelijke en residentiële gebiedsprojecten in de provincie kan worden uitgevoerd in overeenstemming met de regelgeving.

De bouwafdeling van Bac Giang heeft voorgesteld om 102 projecten in stedelijke en residentiële gebieden te annuleren. Dit komt doordat de huidige regelgeving de investeringsprocedures voor de bouw van stedelijke en residentiële gebieden heeft gewijzigd. Daarom is het noodzakelijk om de lijst met goedgekeurde projecten te annuleren, maar is het investeringsbeleid nog niet goedgekeurd.

Bovendien heeft de afdeling Bouw van de provincie Bac Giang het Provinciaal Volkscomité verzocht om de Volkscomités van districten, steden en gemeenten aan te stellen om jaarlijks een lijst op te stellen van projecten die landherstel behoeven, projecten die het landgebruik voor rijstteelt omvormen naar andere doeleinden, en om hierover verslag uit te brengen aan het Provinciaal Volkscomité ter overweging en deze ter goedkeuring voor te leggen aan de Provinciale Volksraad, in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

In de lijst van 102 geannuleerde projecten staan ​​veel projecten in districten, steden en dorpen: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... met besluiten waarmee de lijst voor 2020-2024 is goedgekeurd.

Vermeldenswaard is het ecologisch stedelijk gebied Nham Bien, stad Nham Bien, district Yen Dung, waar in 2020 een besluit is genomen over de goedkeuring van de lijst met een oppervlakte van 45,3 hectare. Ook het nieuwe stedelijke gebied Quang Chau, district Viet Yen (30 hectare), de nieuwe woonwijk Quyet Tien - Thanh Cong, gemeente Tien Phong, district Yen Dung (19,6 hectare) behoren tot de geannuleerde projecten.

Of enkele grootschalige projecten zoals het hoogwaardige, slimme ecologische en dienstverlenende stedelijke gebied in het zuiden van de stad Bac Giang (280,2 hectare), het stedelijke gebied Ninh Son, de gemeenten Ninh Son en Quang Minh, het district Viet Yen (bijna 144 hectare), het stedelijke gebied Bac Giang voor gemengd gebruik en de internationale markt (296 hectare)...

Da Nang past planning aan voor superproject ter waarde van bijna 44.000 miljard VND

Op 6 februari maakte het Volkscomité van het district Lien Chieu (stad Da Nang) de beslissing bekend om de aanpassing van de gedetailleerde planning 1/500 van het toeristisch complex en het stedelijk resortgebied Lang Van goed te keuren.

Volgens de goedgekeurde informatie behoort het land voor planologisch onderzoek tot de wijk Hoa Hiep Bac, district Lien Chieu. De oppervlakte vóór de planologische aanpassing bedraagt ​​meer dan 1.067 hectare, na de aanpassing meer dan 512 hectare.

Het aangepaste gebied is met ongeveer 555,7 hectare kleiner dan het oorspronkelijke plan. Hiervan wordt 63,3 hectare natuurlijk bos onttrokken aan het project. Daarnaast worden 6,4 hectare natuurlijke zandbankgrond, 6,6 hectare land dat overlapt met de haven van Lien Chieu, 2,7 hectare land voor archeologische verkenning en opgravingen en 476,7 hectare zeeoppervlak eveneens onttrokken aan het project.

Het aantal projectbewoners bedraagt ​​ongeveer 19.000 mensen (waarvan de officiële bevolking bijna 18.000 mensen bedraagt ​​en de tijdelijke bevolking ongeveer 1.000 mensen bedraagt).

Het project is opgezet als een ecotoeristisch en resortcomplex van internationale klasse; een slim stedelijk gebied met woningen en commerciële diensten, met een volledig scala aan sociale en technische infrastructuursystemen die in harmonie zijn met het terrein en het natuurlijke landschap.

Eerder, in november 2024, keurde de premier een besluit goed waarin hij de aanpassing van het investeringsbeleid voor het resort- en entertainmentcomplexproject Lang Van goedkeurde.

Doel van het project is om een ​​complex te vormen met commerciële dienstverlening, ecotoeristische ontwikkeling gecombineerd met lage-dichtheidwoningen, gekoppeld aan natuurbehoud.

Het totale investeringskapitaal van het project bedraagt ​​bijna VND 44.000 miljard. De projectvoortgang bedraagt ​​vijf jaar vanaf de datum van goedkeuring van de aanpassing van het investeringsbeleid. Fase 1 voltooit de investeringsvoorbereidingsprocedures van jaar 1 tot en met jaar 2; fase 2 implementeert de investering, accepteert deze en voert deze in gebruik van jaar 2 tot en met jaar 5 (2027-2029).

Wat u moet weten over het overdragen van het rode boek als u geen grondgebruiksvergoeding betaalt

Volgens de Grondwet van 2024 moet de grondgebruiker aan financiële verplichtingen voldoen om de naam van het certificaat van grondgebruiksrechten, rechten op huiseigendom en andere aan grond verbonden activa (ook wel bekend als het rode boek) over te dragen of om andere transacties met betrekking tot grondgebruiksrechten uit te voeren.

Kan ik het rode boekje overdragen als ik grondgebruiksvergoedingen verschuldigd ben?

Artikel 5, artikel 45 van de Grondwet 2024 bepaalt de voorwaarden voor de uitoefening van grondgebruiksrechten in gevallen waarin grondgebruikers grondgebruikskosten verschuldigd zijn, als volgt:

Indien het de grondgebruiker is toegestaan ​​de nakoming van financiële verplichtingen uit te stellen of financiële verplichtingen te hebben, moet hij/zij aan de financiële verplichtingen voldoen voordat hij/zij de rechten tot omzetting, overdracht, verhuur, onderverhuur, schenking van grondgebruiksrechten, hypotheek of kapitaalinbreng met behulp van grondgebruiksrechten kan uitoefenen.

In geval van een grondgebruiksvergoeding kan de grond dus pas worden overgedragen, geschonken... wanneer het volledige schuldbedrag is betaald. Om de naam snel te wijzigen, raadpleegt en volgt u de instructies op de documenten en de procedures voor het wijzigen van de naam op het certificaat.

Voorwaarden voor de overdracht van grondgebruiksrechten

In de Grondwet van 2024 zijn de voorwaarden voor de uitoefening van grondgebruikersrechten, zoals overdrachtsrechten, duidelijk vastgelegd, met name:

Voorwaarden van de overdrager (verkoper)

Op grond van artikel 45, lid 1, van de Grondwet van 2024 mogen grondgebruikers hun grondgebruiksrechten overdragen of schenken aan anderen als zij aan de volgende voorwaarden voldoen:

Grondgebruikers hebben het recht om grondgebruiksrechten om te zetten, over te dragen, te leasen, onder te leasen, te erven, te doneren, te hypothekeren en kapitaal in te brengen met behulp van grondgebruiksrechten, wanneer zij aan de volgende voorwaarden voldoen:

a) In het bezit zijn van een Certificaat van grondgebruiksrechten of een Certificaat van huiseigendom en grondgebruiksrechten of een Certificaat van grondgebruiksrechten, huiseigendom en andere aan grond verbonden activa of een Certificaat van grondgebruiksrechten, eigendom van aan grond verbonden activa, met uitzondering van gevallen van erfrecht van grondgebruiksrechten, omzetting van landbouwgrond bij samenvoeging van grond, ruil van percelen, schenking van grondgebruiksrechten aan de staat, woongemeenschappen en de gevallen zoals gespecificeerd in Clausule 7, Artikel 124 en Punt a, Clausule 4, Artikel 127 van deze Wet;

b) Het land is niet in geschil of het geschil is beslecht door een bevoegd staatsorgaan, een rechterlijke uitspraak of beslissing, of een arbitragebeslissing of -toekenning die rechtsgeldig is geworden;

c) Rechten op grondgebruik zijn niet onderhevig aan inbeslagname of andere maatregelen ter waarborging van de tenuitvoerlegging van rechterlijke beslissingen overeenkomstig de bepalingen van de wet inzake de tenuitvoerlegging van civiele rechterlijke beslissingen;

d) Gedurende de periode van grondgebruik;

d) Landgebruiksrechten zijn niet onderworpen aan tijdelijke noodmaatregelen zoals voorgeschreven door de wet.

Voorwaarden voor de verkrijger (koper)

Volgens artikel 45, lid 8, van de Grondwet van 2024 is het in de volgende gevallen niet toegestaan ​​om landgebruiksrechten over te dragen of te schenken:

Gevallen waarin landgebruiksrechten niet kunnen worden overgedragen of geschonken, worden als volgt bepaald:

a) Economische organisaties mogen geen overdrachten van landgebruiksrechten voor beschermende bossen en bossen voor speciaal gebruik ontvangen van individuen, behalve in gevallen waarin het landgebruiksdoel wordt gewijzigd overeenkomstig de landgebruiksplanning en het landgebruiksplan dat is goedgekeurd door de bevoegde autoriteiten;

b) Personen die niet in beschermende bossen of bossen voor speciaal gebruik wonen, mogen geen overdrachten of schenkingen ontvangen van landgebruiksrechten voor woongebieden en andere gebieden in beschermende bossen, in strikt beschermde zones of in ecologische herstelzones van die bossen voor speciaal gebruik;

c) Organisaties, personen, woongemeenschappen, religieuze organisaties, daaraan gelieerde religieuze organisaties, in het buitenland verblijvende personen van Vietnamese afkomst en economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal die volgens de wet geen overdrachten of donaties van landgebruiksrechten mogen ontvangen.

Zelfs als de overdrager aan de voorwaarden voldoet, is de overdracht of schenking dus niet rechtsgeldig als de verkrijger niet aan de voorwaarden voldoet. Met andere woorden, als de verkrijger in een van de gevallen valt die hem uitsluiten van het ontvangen van overdrachten of schenkingen, kan de overdrager de naam niet wijzigen.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html