Slachtoffers van de Chinese vastgoedcrisis

In augustus, kort nadat het nieuws over de liquiditeitsproblemen van Country Garden bekend werd, ging de 38-jarige Huailan meteen naar een bouwplaats in de provincie Shandong waar het huis dat ze had gekocht nog steeds niet af was. De scène daar maakte haar verdrietig.

De kranen stonden stil en betonplaten lagen verspreid in kniehoog gras. Het was een desolaat tafereel.

Tom Chen, een ambtenaar, was bang om permanent dakloos te worden toen China's ooit grootste vastgoedbedrijf de bouw van een appartementencomplex in de provincie Zhejiang staakte waarvoor zijn familie werd gecompenseerd.

Ondertussen heeft Fu, een bouwvakker in de provincie Guangdong, zijn toevlucht genomen tot de meest extreme optie: staken, nadat hij twee maanden lang zijn salaris niet heeft ontvangen. "De problemen van het bedrijf interesseren me niet. Ik wil mijn zuurverdiende geld terug", vertelde hij aan Bloomberg.

Een project van Country Garden in de stad Yangzhou, provincie Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Huizenkopers, werknemers, projectontwikkelaars en de Chinese overheid hebben allemaal hun steentje bijgedragen aan de economische groei in de afgelopen jaren.

Vastgoed is al meer dan twintig jaar een belangrijke groeimotor. De waarde van de sector bedroeg in 2019 $ 52 biljoen, goed voor 25% van het bruto binnenlands product van het land. Ook internationale investeerders sprongen snel op de kar en investeerden meer dan $ 180 miljard in obligaties.

Maar de afgelopen 3 jaar is de strategie om de afhankelijkheid van geleend geld voor de vastgoedmarkt te verminderen, krachtig doorgevoerd door de Chinese overheid . Hierdoor is deze markt in een extreem moeilijke periode terechtgekomen, waarin het zijn "belangrijkste bron van bestaan" verloor.

Country Garden is een van de meest succesvolle ondernemingen in tijden van welvaart, maar ook een van de moeilijkste wanneer de markt achteruitgaat.

Op het hoogtepunt had het bedrijf 130.000 mensen in dienst en bood het huisvesting aan tienduizenden gezinnen in het hele land. Nu kan het zelfs de obligatiebetaling van enkele tientallen miljoenen dollars die vorige week moest worden voldaan, niet meer doen, wat feitelijk neerkomt op insolventie.

"Gezien de grote faillissementen van grote bedrijven en de dalende verkoopcijfers en prijzen op de gehele markt, is de vastgoedmarkt nog in de kinderschoenen", vertelde Alicia Garcia Herrero, hoofdeconoom voor Azië- Pacific bij Natixis SA, aan Bloomberg.

Country Garden is “het slachtoffer van juist het financieringsmodel voor de vastgoedmarkt dat China al jarenlang hanteert”, voegde ze toe.

Voorzitter Yeung Kwok Keung (midden) bij een project in Guangzhou, 2019 (foto: AP).

Aspiraties gedoofd

De verwachting dat de huizenprijzen alleen maar zullen stijgen, is diepgeworteld in de hoofden van miljoenen Chinezen, en nu brengt die verwachting de carrières, gezinnen, hoop, toekomst en persoonlijke financiën van velen in gevaar. Huailan is daarop geen uitzondering.

Niet alleen voor Huailan is huiseigendom de grootste inspiratiebron geworden voor veel jongeren, maar ook voor miljoenen huishoudens nadat de Chinese overheid tientallen jaren lang veel beperkingen op vastgoedtransacties heeft opgeheven. En Country Garden is een van de pioniers die deze sector betreedt.

Country Garden werd in 1992 opgericht in de provincie Guangdong en groeide snel uit tot de meest prominente naam op de markt. De strategie was om veel voorzieningen, zoals hoogwaardige scholen, sportscholen, ... te integreren in het projectterrein.

Oprichter Yeung Kwok Keung groeide uit tot een rolmodel onder zakenlieden in Guangdong, omdat zijn unieke zakelijke aanpak door veel andere ondernemingen werd overgenomen. Zo werd er voor elk project een onafhankelijk servicemanagementbedrijf opgericht.

De Chinese vastgoedmarkt werd in 1998 volledig gecommercialiseerd. Drie jaar later werd het land toegelaten tot de Wereldhandelsorganisatie (WTO). In 2005 was het bbp van het land meer dan verdubbeld.

Samen met de snelle economische ontwikkeling explodeerde ook de bouwactiviteit. Miljoenen mensen trokken naar grote steden, waardoor de vraag naar woningen toenam. Velden en braakliggende terreinen maakten geleidelijk plaats voor nieuwe, moderne stedelijke gebieden.

De omzet van Country Garden is in slechts drie jaar tijd, van 2004 tot 2007, meer dan vervijfvoudigd. Daarmee was het destijds een van de meest winstgevende bedrijven op de Chinese vastgoedmarkt.

Het bedrijf overleefde zelfs de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009, terwijl de verstedelijking in China onverminderd doorging.

Huailan zag destijds geen "donkere wolken" boven de vastgoedmarkt hangen. En internationale investeerders evenmin. Obligaties uitgegeven door Chinese vastgoedbedrijven, waaronder Country Garden, werden een "hot commodity" op de markt.

Een levendige scène op een bouwtentoonstelling in Beijing in 1998 (Foto: Getty Images).

De Chinese economie begon echter in 2015 te vertragen en de bouwactiviteiten richtten zich op de renovatie van oude steden. Tom Chens huis stond op de nominatie om gesloopt te worden en de lokale overheid beloofde zijn familie te compenseren met zes andere appartementen in een project van Country Garden, dat naar verwachting in 2023 voltooid zal zijn. Ze accepteerden dit aanbod met plezier.

De snelle groei van China in de afgelopen decennia ging gepaard met een toenemende afhankelijkheid van onroerend goed. Volgens een onderzoek uit 2020 is 80% van de activa van het land belegd in onroerend goed.

Een eerdere hang naar speculatie heeft de huizenprijzen buiten het bereik van veel jongeren gebracht, wat de doelstelling van de overheid om de vermogenskloof te verkleinen, in de weg staat. Een vergrijzende bevolking en een laag geboortecijfer betekenen dat China in de toekomst met een overschot te maken krijgt.

Banken zijn sinds eind 2020, toen China Evergrande Group failliet ging, strenger geworden met het verstrekken van leningen aan projectontwikkelaars.

Dit is het resultaat van de drie rode lijnen-strategie die de rijksoverheid heeft ingezet om de vastgoedschuld te verminderen, waardoor meer dan 100.000 bedrijven in deze sector in een lastige positie terechtkwamen. De woningverkoop bleef daarna dalen en de COVID-19-pandemie was de druppel.

Sinds Evergrande failliet ging, zijn de investeringen in de vastgoedsector voortdurend gedaald (foto: Bloomberg).

Storm

In mei 2021 breidde Country Garden haar activiteiten uit naar Juye, provincie Shandong, de geboorteplaats van Huailan. Ze was overweldigd door de opvallende advertenties voor het duurste complex in de regio, dat een vijfsterrenleven beloofde.

"Het ontwerp van het gebouw heeft echt indruk op me gemaakt", zei Huailan. "Ik vind het een echt thuis. Mijn twee dochters krijgen hun eigen slaapkamer."

De feestelijke opening was een groot succes, met rode lantaarns en een enorme menigte. Haar werd zelfs afgeraden om met de auto naar het evenement te komen, omdat parkeren lastig was. Het hele project was in een mum van tijd uitverkocht.

Maar ze had geen idee dat zich achter al die glitter en glamour een storm van liquiditeitsproblemen ontwikkelde.

Een paar maanden geleden, nadat Evergrande failliet ging, is het beeld van de Chinese vastgoedobligatiemarkt ter waarde van 200 miljard dollar volledig veranderd.

Door de beperkte toegang tot leningen en de trage verkoop zijn zelfs de zogenaamd 'gezondste' bedrijven 'ziek'.

Country Garden vormt daarop geen uitzondering, ondanks dat het een "nationale" vastgoedonderneming in China is. De strategie om zich te richten op kleine steden, die al jarenlang wordt toegepast, heeft uiteindelijk averechts gewerkt. De psychologie van huizenkopers in deze plaatsen is sneller geschokt dan in grote steden, waardoor de huizenverkoop hier "ellendig" is gedaald.

Country Garden moest zelfs een verzoek indienen bij de provincie Guangdong om de verkoop van onroerend goed te koppelen aan staatseigendommen tegen gereduceerde prijzen, om zo meer liquiditeit te verkrijgen.

Maar het bedrijf kon de markt niet trotseren. Op het hoogtepunt weigerden veel huizenkopers hun hypotheek te betalen voor meer dan 320 onafgemaakte projecten in 100 steden in het hele land, waaronder die van Country Garden.

In oktober daalden de huizenprijzen in China in het snelste tempo in zeven jaar. De centrale overheid moest ingrijpen met een steunpakket van 16 punten, maar dat werd te laat geacht.

Voorzitter Yeung van Country Garden hield een toespraak van een uur om de werknemers gerust te stellen. Hij zei dat hij "licht aan het einde van de tunnel zag". Was dat waar?

Een blik op een Country Garden-project in de stad Heyuan, provincie Guangdong, in september 2023. (Foto: Bloomberg).

De pijn is nog niet gestopt

De omzet van Country Garden daalde in september met 81% op jaarbasis. Dit is een triest feit: de omzetdaling van de groep was in de eerste acht maanden van het jaar twee keer zo snel als die van concurrenten.

Ook het vermogen van Yang Huiyan, dochter van oprichter Yeung Kwok Keung, ooit de rijkste vrouw van China, "verdampte" met 86% tot slechts 4,6 miljard USD, aldus de Bloomberg Billionaires Index .

Wat Fu betreft, hij vindt het moeilijk te accepteren dat een groot bedrijf als Country Garden niet genoeg geld heeft om zijn werknemers te betalen. Hij wacht vol spanning op de dag dat hij 10.000 yuan aan achterstallig loon zal ontvangen. Daarna zal hij onmiddellijk terugkeren naar zijn geboortestad Guizhou.

"Veel mensen uit mijn geboortestad willen niet meer naar hun werk. En ik ook niet", vertelde Fu.

Verhalen zoals die van Fu, Huailan en Chen zijn niet ongewoon in China. Op Douyin, de Chinese versie van TikTok, plaatsen bouwvakkers en huizenkopers video's waarin ze de overheid oproepen Country Garden te dwingen haar onafgemaakte projecten te hervatten en de lonen van haar werknemers te betalen.

Velen van hen marcheerden voor het hoofdkantoor van het bedrijf, maar waren "machteloos".

"Als grote vastgoedbedrijven failliet gaan of hun schulden niet meer kunnen afbetalen, heeft dat directe gevolgen voor banken en aanverwante personen. En vooral kan het een negatieve economische spiraal veroorzaken", aldus Christopher Marquis, hoogleraar aan de Cambridge Judge School of Economics.

Voor velen zal de droom van een echt huis nog niet in vervulling gaan (Foto: Bloomberg).

De "pijn" van de crisis blijft zich verspreiden. De overheid heeft geen enkele interesse getoond in het beschermen van vastgoedbedrijven, ondanks de huidige moeilijke situatie. Volgens statistieken van Bloomberg was eind oktober ongeveer 100 miljard dollar, gelijk aan meer dan 50% van de uitstaande obligaties van Chinese vastgoedbedrijven, in gebreke gebleven of gedwongen tot herstructurering.

Dit heeft het vertrouwen van investeerders ondermijnd, ook in grote fondsen zoals Pacific Investment Management Co en Fidelity International Ltd. Volgens een uitspraak van een rechtbank in Hongkong moet Evergrande mogelijk zelfs activa liquideren om schulden af ​​te lossen.

Volgens Chen zijn de inkomsten van lokale overheden door de crisis op de huizenmarkt sterk gedaald. Sommige scholen in zijn regio kunnen hun leraren niet eens meer betalen.

Wat Huailan betreft, haar maandelijkse hypotheekbetalingen werden een last toen ze eerder dit jaar haar baan verloor. Het huis waarvoor ze een koopovereenkomst had getekend, is een kwart van zijn waarde verloren. Als ze het zou willen verkopen, zou ze moeilijk een koper kunnen vinden.

"Toen mijn dochter me vroeg wanneer we naar ons nieuwe huis zouden verhuizen, wist ik niet hoe ik moest antwoorden," zei ze bedroefd. "Als ik een tweede kans kreeg, zou ik geen enkel makelaarskantoor volledig vertrouwen, zelfs niet een groot bedrijf als Country Garden," zei ze.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm