Het segment met de hoogste prijsstijging, 12 projecten verwijderd van de veilinglijst, voorwaarden voor het verlenen van roze boeken voor mini-appartementen

Het schrappen van 12 projecten van de lijst met veilingen van grondgebruiksrechten, de prijzen van luxe appartementen en percelen in Ho Chi Minh City zijn na 8 jaar verdubbeld, de voorwaarden voor het verlenen van roze boeken voor mini-appartementen... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

De vroege inwerkingtreding van de Wet op de Vastgoedsector en de Wet op de Huisvesting zal leiden tot grote druk om gedetailleerde richtlijnen op te stellen, zodat de vereiste kwaliteit en voortgang gewaarborgd zijn. (Foto: Hai An)

Richt u op het voltooien en openbaar maken van documenten die de implementatie van de Woningwet begeleiden.

In de laatste 6 maanden van 2024 zal het Ministerie van Bouw zich richten op het voltooien en indienen bij de regering en de premier ter afkondiging en het afkondigen, onder haar gezag, van gedetailleerde regelgeving en instructies voor de implementatie van de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedsector 2023. Hierbij zal de kwaliteit en voortgang worden gewaarborgd en moet de wet tegelijk met de wet in werking treden.

In de eerste 6 maanden van 2024 heeft het Ministerie van Bouw het Programma voor het opstellen van juridische documenten en projecten in 2024 uitgegeven en geïmplementeerd, waarbij het advies geeft over de uitgifte van documenten en projecten van de regering en de premier .

Met name op het gebied van de woning- en vastgoedmarkt heeft het Ministerie van Bouw de regering geadviseerd, de regering heeft het wetsontwerp ter goedkeuring voorgelegd aan de Nationale Vergadering tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet nr. 31/2024/QH15, de Woningwet nr. 27/2023/QH15, de Wet op de Vastgoedondernemingen nr. 29/2023/QH15 en de Wet op de Kredietinstellingen nr. 32/2024/QH15 met de inhoud van de wijziging en aanvulling van de implementatie van deze wetten vanaf 1 augustus 2024. Met name de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen spelen een zeer belangrijke rol, die van invloed zijn op veel entiteiten in het leven.

Als deze wetten eerder van kracht worden, brengt dat veel voordelen met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan het creëren van een aanbod van sociale huurwoningen en commerciële woningen, het oplossen van huisvestingsproblemen bij de strijdkrachten, het renoveren van oude appartementen, enzovoort.

De vroegtijdige inwerkingtreding van de Wet op de Vastgoedsector en de Wet op de Huisvesting zal echter ook leiden tot een hoge druk om gedetailleerde richtsnoeren op te stellen en zo de vereiste kwaliteit en voortgang te waarborgen.

Om bovenstaande taken uit te voeren, heeft het Ministerie van Bouw en Woningbouw in de eerste zes maanden van dit jaar vijf decreten en één besluit ter overweging aan de regering en de premier voorgelegd, waarin de implementatie van de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedsector 2023 wordt beschreven. Alle ontwerpdecreten zijn door de regering becommentarieerd. Vervolgens heeft het Ministerie van Bouw en Woningbouw de commentaren bestudeerd, ontvangen en toegelicht om de ontwerpdecreten te voltooien en ter overweging en bekendmaking aan de regering voorgelegd.

Daarnaast werkt het ministerie verder aan de concept-circulaire waarin een aantal artikelen uit de Woningwet worden uitgewerkt, en aan de concept-circulaire die richting geeft aan het kaderprogramma voor opleiding en kennisbevordering op het gebied van de makelaardij in onroerend goed en het beheer van de handelsvloer van onroerend goed.

Vanaf nu tot het einde van het jaar zal het Ministerie van Bouw de uitvoering van toegewezen taken in het Programma voor het opstellen van juridische documenten en projecten van het Ministerie van Bouw in 2024 blijven bevorderen volgens de vereiste planning.

Minister Nguyen Thanh Nghi benadrukte in het bijzonder de prioritaire taak van het voltooien, indienen bij de regering en de premier ter afkondiging en het afkondigen onder zijn gezag van gedetailleerde regelgeving en instructies voor de implementatie van de Huisvestingswet van 2023 en de Wet op het Vastgoedbedrijf van 2023, waarbij de kwaliteit, de voortgang en de inwerkingtreding op hetzelfde moment als de wet worden gewaarborgd.

Daarnaast is het Ministerie van Bouw ook verantwoordelijk voor het toezicht op de uitvoering van decreten, besluiten en circulaires waarin de uitvoering van de Woningwet 2023 en de Wet op de Vastgoedondernemingen 2023 worden beschreven en begeleid, nadat deze documenten zijn uitgegeven.

Voor de gemeenten verzocht Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer, de volkscomités en volksraden van provincies en steden om, overeenkomstig hun bevoegdheid, documenten te bestuderen en uit te geven ter ondersteuning van de implementatie van de Woningwet in juli 2024. Dit zal helpen bij het synchroniseren van het systeem van juridische documenten over huisvesting van centraal naar lokaal niveau. Daarnaast moeten gemeenten ook samenwerken met afdelingen van het Ministerie van Bouw om de verspreiding van wettelijke regelgeving over huisvesting onder organisaties, burgers en bedrijven te vergroten.

Prijzen van luxe appartementen en grond in Ho Chi Minhstad verdubbeld na 8 jaar

Op 12 juli, tijdens de thematische supervisiesessie van de Nationale Vergadering in het Volkscomité van Ho Chi Minhstad over "Implementatie van beleid en wetten inzake beheer van de vastgoedmarkt en ontwikkeling van sociale huisvesting van 2015 tot 2023", zei de heer Huynh Thanh Khiet, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad, dat de economische groei in de periode 2015-2019 kansen heeft gecreëerd voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, waardoor binnenlandse en buitenlandse investeerders zijn aangetrokken.

Naast de hausse aan vastgoedprojecten is er momenteel een tekort aan betaalbare woningen op de markt, wat leidt tot hoge woningprijzen. In de periode 2020-2022 werden de vastgoedactiviteiten zwaar getroffen door de COVID-19-epidemie. Tegen eind 2023 zullen er positieve signalen uit de markt komen.

Volgens de heer Khiet is de bijdrage van vastgoedactiviteiten aan het bruto binnenlands product (bbp) van Ho Chi Minhstad tussen 2015 en nu afgenomen. In 2015 droegen vastgoedactiviteiten nog 4,73% bij aan het bruto binnenlands product (bbp), in 2019 daalde dit naar 4,27% en in 2023 zal het nog maar 3,56% bedragen.

Wat betreft de ontwikkelingen op de marktprijzen zei de adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad dat de prijzen van appartementen in de periode 2015-2023 gemiddeld met 15-20% per jaar stegen.

Voor betaalbare appartementen schommelde de verkoopprijs in 2015 nog tussen de 25 en 35 miljoen VND/m², maar in 2023 was deze gestegen van 40 tot 60 miljoen VND/m². De prijs van appartementen in het middensegment steeg van 35 tot 50 miljoen VND/m² naar 50 tot 70 miljoen VND/m². Het duurdere segment steeg het sterkst, van 50 miljoen VND/m² naar 70 tot 100 miljoen VND/m².

Statistieken tonen aan dat de appartementprijzen in het centrum van Ho Chi Minhstad in 2023 tussen de 80 en 200 miljoen VND/m² zullen liggen. In de buitenwijken zullen de appartementprijzen tussen de 30 en 60 miljoen VND/m² liggen.

Net als luxe appartementen zijn de grondprijzen in Ho Chi Minhstad ook "duizelingwekkend" gestegen, van 50-150 miljoen VND/m2 in 2015 tot 100-300 miljoen VND/m2 in 2023.

Voor rijtjeshuizen is de prijsstijging in de periode 2015-2023 lager dan die van appartementen, namelijk 10-15%/jaar.

De heer Huynh Thanh Khiet stelde vast dat het woningaanbod in Ho Chi Minhstad de afgelopen jaren schaars is geweest en niet aan de behoeften van de bevolking voldoet. Momenteel zijn er elk jaar 200.000 mensen meer die een huis nodig hebben. Ondertussen stijgen de woningprijzen voortdurend, vooral in het midden- en hogere segment. Dit leidt ertoe dat mensen met een laag inkomen en werkenden steeds moeilijker toegang hebben tot huisvesting.

Verwijder 12 projecten van de lijst met veilingen van landgebruiksrechten

Het provinciaal volkscomité van Thanh Hoa heeft zojuist een besluit uitgevaardigd om de lijst met veilingprojecten voor landgebruiksrechten in 2024 aan te passen, te verwijderen en aan te vullen.

Het provinciaal volkscomité van Thanh Hoa heeft 168 projecten (MB) toegevoegd nadat er in 2024 12 projecten van het veilingplan voor landgebruiksrechten waren geschrapt. (Illustratiefoto - Bron: Construction Newspaper)

Dienovereenkomstig wordt het veilinggebied aangepast volgens het goedgekeurde plangebied en overgedragen aan een hervestigingsregeling volgens het beleid van het Provinciaal Volkscomité voor 14 projecten: het woon- en hervestigingsgebied Yen Trach, de wijk Quang Chau, de stad Sam Son; de technische infrastructuur van de nieuwe woonwijk Trung Chinh, de wijk Hai Hoa en de technische infrastructuur van de woonwijk Dong Tien en Phu Minh, de wijk Binh Minh, de stad Nghi Son... behorend tot 8 eenheden. Inclusief: Thanh Hoa Land Fund Development Center, de stad Sam Son, de stad Nghi Son en de districten: Thieu Hoa, Quang Xuong, Nhu Thanh, Nga Son, Nong Cong.

Elimineer 12 projecten (MBQH) met een oppervlakte van 34,7 hectare (geschatte opbrengsten van VND 162,5 miljard), waaronder: Grond met commerciële grondfunctie in MBQH van het hervestigingsgebied Xuan Phuong 3 (gebied 1) in de wijk Quang Chau; Woon- en hervestigingsgebieden van Dong Nhe, Dong Binh, Dong Ao, de gemeente Quang Minh, de stad Sam Son; MBQH-nr. 2742 van 13 augustus 2020 - Hervestiging Toan Tan (hervestigings- en grondexploitatiepunt van het woongebied Toan Tan, de stad Rung Thong, het district Dong Son) en hervestigingsgebied van de hoofdweg van de stad Rung Thong (OM15-OM16) (hervestiging Toan Tan), het district Dong Son.

Daarnaast heeft het district Nhu Thanh vijf projecten, en de districten Ha Trung, Thieu Hoa en Nga Son hebben elk één project. De reden hiervoor is dat projecten elkaar overlappen en er geen tijd is om de grondexploitatie, investeringen in infrastructuur en andere voorwaarden voor de veiling in 2024 te voltooien.

168 projecten toegevoegd, met een geplande oppervlakte van 455,61 hectare en een veilingoppervlak van 235,23 hectare, wat naar verwachting bijna VND 4.600 miljard zal opleveren (na aftrek van terreinruiming, levert de investering in technische infrastructuur ongeveer VND 2.600 miljard op). Hiervan heeft de stad Thanh Hoa 17 projecten, waaronder: een commercieel centrum met TM2-code volgens het bestemmingsplan op schaal 1/2000 van het stedelijk gebied in het zuiden van de stad Thanh Hoa; technische infrastructuur van het woongebied, hervestiging van huishoudens buiten de linkerdijk van de Ma-rivier, wijk Tao Xuyen, stad Thanh Hoa (MBQH nr. 17500/QD-UBND d.d. 7 oktober 2016); een woongebied ten behoeve van slachtoffers van de overstroming in de wijk Thieu Duong, stad Thanh Hoa (MBQH nr. 8535/UBND-QLDT d.d. 21 september 2015); Technische infrastructuur van het woongebied, hervestiging van de gemeente Hoang Dai (MBQH nr. 3483/QD - UBND van 20 mei 2021); Verspreid land in de Lo Chum-straat, wijk Truong Thi (MBQH 7404/QD -UBND van 24 juli 2017); Verspreid landfonds in de wijk Dong Hai (MBQH 11187/QD -UBND van 2 november 2022, aangepast van MBQH nr. 1792 van 21 februari 2022)... en enkele districten van Hoang Hoa, Nong Cong, Trieu Son, Ha Trung, Tho Xuan.

Het Provinciaal Volkscomité van Thanh Hoa vereist dat relevante eenheden de vaststelling van startprijzen voor veilingen van landgebruiksrechten organiseren om wettelijke regelgeving te waarborgen, dicht bij de marktprijzen, om veilingdeelnemers aan te trekken en veilingen effectief te organiseren, wat de staatsbegroting de hoogste inkomsten oplevert. Projecten (locaties) die aan alle wettelijk voorgeschreven voorwaarden voldoen, succesvol geveild kunnen worden en de juiste projectomvang hebben, kunnen zich eerst richten op de uitvoering van veilingen, worden geselecteerd.

Houd nauwlettend toezicht op de organisatie van veilingen van grondgebruiksrechten binnen het beheergebied om naleving van de wet, openbaarheid en transparantie te waarborgen; detecteer en behandel overtredingen van wettelijke voorschriften bij grondveilingen onmiddellijk en voorkom misbruik van veilingen om de markt te verstoren en winst te maken. Selecteer veilingorganisaties met voldoende ervaring en capaciteit en de organisatie van veilingen moet strikt, openbaar, transparant en in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften zijn.

Voorwaarden voor mini-appartementen om vanaf 1 augustus roze boeken te krijgen

Volgens de bepalingen van de Woningwet 2023, die vanaf 1 augustus in werking treedt, krijgen mini-appartementen een certificaat (roze boekje) als ze aan de voorwaarden voldoen.

Artikel 57 van de Woningwet 2023 reguleert de bouw van woningen met meerdere verdiepingen en veel individuele appartementen (ook wel mini-appartementen genoemd) voor verkoop, huurkoop of verhuur.

Particulieren die mini-appartementen (huizen met 2 of meer verdiepingen, waarbij op elke verdieping appartementen zijn, of 2 of meer verdiepingen en een schaal van 20 appartementen) voor verkoop of verhuur willen bouwen, moeten voldoen aan de voorwaarden om investeerder te zijn in een woningbouwproject.

Appartementen die in aanmerking komen voor een certificaat op grond van de kadastrale wet (roze boek), kunnen worden verkocht, verhuurd of in pacht worden gekocht volgens de bepalingen van deze wet en de wet op de onroerendgoedsector.

Bovendien moet een investering in mini-appartementen voor verhuur voldoen aan de bouwvoorschriften van de Minister van Bouw en Bouw. Het gebouw moet voldoen aan de eisen voor brandpreventie en -bestrijding (PCCC) volgens de wettelijke bepalingen.

Daarnaast is het noodzakelijk om te voldoen aan de voorwaarden die het Provinciaal Volkscomité stelt aan verkeersroutes voor brandweervoertuigen die brandbestrijdingstaken uitvoeren op locaties met mini-appartementen.

Vanuit juridisch oogpunt zijn de regels voor de ontwikkeling van mini-appartementen en de verlening van certificaten voor dit type gebouwen strenger dan voorheen.

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), verwacht dat de regeling in de Woningwet van 2023, waarin staat dat mini-appartementen 'roze boeken' krijgen, een positieve impact zal hebben op de psychologie van veel mensen die appartementen gebruiken omdat ze willen dat hun bezittingen wettelijk worden erkend.

Volgens de heer Toan heeft de regelgeving dat particulieren die mini-appartementen willen bouwen, moeten voldoen aan de voorwaarden om investeerder te zijn in een woningbouwproject, het beheer van dit soort investeringen, net als de bouw van commerciële appartementen, aangescherpt. Daarnaast zullen de eisen op het gebied van brandpreventie en -bestrijding... eerdere tekortkomingen oplossen.

Volgens de heer Toan is er echter strikt beheer door de beheersinstanties nodig. Zonder goed beheer kan dit namelijk leiden tot de eerste golf van mini-appartementen, wat de markt voor dit type vastgoed kan verstoren.

Volgens voorlopige statistieken telt het land momenteel ongeveer 10.000 mini-appartementen, voornamelijk geconcentreerd in Hanoi en Ho Chi Minhstad.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-phan-khuc-tang-gia-nhat-loai-12-du-an-khoi-danh-muc-dau-gia-dieu-kien-cap-so-hong-cho-chung-cu-mini-278820.html