Geblokkeerde overdracht van commerciële woningbouwprojecten

Vanwege knelpunten in de waardering van grond hebben veel commerciële woningbouwprojecten nog geen grondgebruikvergoedingen vastgesteld om aan de financiële verplichtingen aan de staat te voldoen. Hierdoor kunnen overdrachtstransacties niet worden uitgevoerd.

Vanwege knelpunten in de waardering van grond hebben veel commerciële woningbouwprojecten nog geen grondgebruikvergoedingen vastgesteld om aan de financiële verplichtingen aan de staat te voldoen. Hierdoor kunnen overdrachtstransacties niet worden uitgevoerd.

Veel commerciële woningbouwprojecten in Ho Chi Minhstad kunnen niet worden overgedragen vanwege problemen met de grondgebruikvergoeding.

Vastgelopen vanwege problemen met grondgebruiksvergoeding

In een gesprek met verslaggevers van Dau Tu Newspaper vertelde de algemeen directeur van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad dat zijn bedrijf een aantal potentiële projecten bezit, maar vanwege cashflowproblemen gedwongen is een partner te zoeken om een ​​project in District 7 (Ho Chi Minhstad) over te dragen en zo de financiën te herstructureren. De partner is er klaar voor, maar de overdracht van het project kon niet worden uitgevoerd vanwege juridische obstakels, waaronder de grondgebruiksvergoedingen.

Volgens de regelgeving moet de investeerder, om een ​​project over te dragen, voldoen aan zijn financiële verplichtingen jegens de staat, inclusief grondgebruiksvergoedingen. Bovendien kampt de onderneming met financiële moeilijkheden en kan zij haar grondverplichtingen niet nakomen. Zelfs als de partner akkoord gaat met een voorschot om dit probleem op te lossen, kan de onderneming de grondgebruiksvergoedingen van het project nog steeds niet betalen vanwege knelpunten in de grondwaardering.

Honderden vastgoedprojecten die momenteel stilliggen, voldoen nog steeds niet aan hun financiële verplichtingen aan de staat.

De bovengenoemde onderneming is niet het enige geval. In 2024 hebben veel bedrijven in Ho Chi Minhstad aangegeven partners te zoeken om het project over te dragen, maar tot nu toe is er geen enkele transactie succesvol gebleken.

Uit informatie van de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad blijkt ook dat er in 2024 geen commerciële woningbouwprojecten in de stad zullen worden overgedragen. Veel buitenlandse investeerders willen weliswaar graag fusies en overnames (M&A) uitvoeren, maar ze stuiten allemaal op problemen met juridische procedures.

Voorgestelde wijziging van de regelgeving

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), erkende dat het feit dat er een heel jaar lang geen commerciële woningbouwprojecten zijn overgedragen, aantoont dat de M&A-activiteiten stagneren. Dit terwijl veel bedrijven juist behoefte hebben aan een herstructurering van hun investeringen om moeilijkheden te boven te komen en cashflow te creëren.

Volgens de heer Chau stelt artikel 39 van de Wet op de Vastgoedsector (2023) een zeer strikt principe: na voltooiing van de overdracht van het gehele of een deel van het vastgoedproject erft de verkrijger de rechten en verplichtingen van de overdragende investeerder. Deze wet bepaalt echter ook: de voorwaarde voor de overdracht van het project is dat aan de financiële verplichtingen met betrekking tot de grond van het project is voldaan, inclusief grondgebruiksvergoedingen, grondhuur en belastingen, en eventuele kosten en heffingen met betrekking tot de grond...

De heer Chau stelde dat dergelijke regelgeving niet echt consistent is en de realiteit niet benadert. Investeerders in vastgoed- en commerciële woningbouwprojecten voldoen immers maar één keer aan hun financiële verplichtingen en betalen slechts één keer grondgebruiksvergoedingen aan de staat, behalve in gevallen waarin projectaanpassingen tot extra financiële verplichtingen leiden.

Daarom stelde HoREA voor dat het Ministerie van Bouw zou overwegen om bij de premier en de bevoegde autoriteiten aanvullende regelgeving in te dienen waarin staat dat in het geval dat een investeerder een vastgoedproject geheel of gedeeltelijk overdraagt ​​zonder aan financiële verplichtingen met betrekking tot de grond te voldoen, de verkrijgende onderneming verantwoordelijk is voor het nakomen van deze verplichting namens de oude investeerder.

Volgens HoREA is het doel van deze wijziging om knelpunten bij fusies en overnames weg te nemen, zowel om de moeilijkheden voor bedrijven weg te nemen als om blokkades voor projectoverdrachtactiviteiten op te heffen. Daarmee wordt het herstel van de vastgoedmarkt bevorderd en kan deze zich op een veilige, gezonde en duurzame manier ontwikkelen. Tegelijkertijd wordt een bijdrage geleverd aan de verhoging van de inkomsten uit de staatsbegroting.

Bovendien hebben honderden momenteel vastgelopen vastgoedprojecten nog niet voldaan aan hun financiële verplichtingen jegens de staat. Indien deze projecten worden overgedragen, is de overnemende onderneming doorgaans een financieel en administratief capabele entiteit die het project opnieuw kan opstarten, of het kan herstructureren en aanpassen aan de marktvraag. Dit creëert extra financiële verplichtingen en verhoogt de inkomsten voor de staatsbegroting.

"Als de bovenstaande regelgeving niet wordt gewijzigd, kunnen bedrijven deze nog steeds 'ontwijken' door aandelen over te dragen of het bedrijf te verkopen, wat in feite neerkomt op de overdracht van vastgoedprojecten", voegde de heer Chau toe.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html