De vastgoedmarkt is aan het opwarmen, maar er zijn nog steeds obstakels die een doorbraak in de weg staan.

De vastgoedmarkt warmt op.

De meeste onderzoeksbureaus in de vastgoedsector en zelfs het Ministerie van Bouw zijn het eens over de eerste zes maanden van 2023: de markt is traag en heeft zich niet hersteld zoals verwacht.

Zowel vraag als aanbod zijn sterk gedaald, waardoor veel vastgoedontwikkelingsbedrijven, zelfs de grote spelers in de sector, op de rand van faillissement staan. Een rapport van de afdeling Bedrijfsregistratie van het Ministerie van Planning en Investeringen laat bovendien zien dat in de eerste zes maanden van 2023 het aantal vastgoedbedrijven dat tijdelijk de activiteiten staakte of werd ontbonden met meer dan 40% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

De vastgoedsector is bovendien de sector met het hoogste aantal bedrijven dat de markt verlaat, van de 17 economische sectoren die er het meest actief zijn.

Een rapport van de Vereniging van Makelaars in Vastgoed voorspelt ondertussen dat, gezien de huidige moeilijke situatie, slechts ongeveer 43% van de vastgoedbedrijven het einde van 2023 zal overleven.

Geconfronteerd met deze situatie heeft de regering diverse oplossingen geïntroduceerd om het herstel van de vastgoedmarkt te ondersteunen, zoals de oprichting van een werkgroep om knelpunten aan te pakken en de publicatie van Resolutie 33, die een aantal specifieke oplossingen biedt om de vastgoedmarkt te stimuleren en een veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling te bevorderen.

Economisch expert dr. Can Van Luc merkte op: "De oplossingen van de overheid hebben veel positieve signalen afgegeven aan de vastgoedmarkt. Het is duidelijk dat de markt de moeilijkste periode heeft doorstaan, dankzij de financiële maatregelen, met name de regelgeving rondom aflopende bedrijfsobligaties."

“ Dankzij die oplossingen herstelt de markt zich sinds mei 2023 geleidelijk. Het tweede kwartaal presteerde beter dan het eerste kwartaal en het handelsvolume en de marktliquiditeit nemen geleidelijk toe. Bovendien is de bezettingsgraad in industrieparken zeer hoog, zo'n 76%, en stijgen ook de aandelenkoersen van vastgoed- en bouwbedrijven”, aldus de heer Luc.

Dr. Can Van Luc schatte echter in dat het herstel nog steeds traag verloopt, dat veel moeilijkheden en obstakels niet tijdig zijn opgelost en dat de marktvraag zwak blijft door het aanhoudende gebrek aan leenkapitaal voor vastgoedinvesteringen.

Dr. Tran Dinh Thien, voormalig directeur van het Vietnamees Instituut voor Economie, onderschreef deze beoordeling en merkte op: "De overheid heeft onlangs een reeks oplossingen geïntroduceerd om de problemen te verlichten voor bedrijven die niet de conventionele logica volgen."

De vastgoedmarkt raakt oververhit, maar er zijn nog steeds enkele problemen.

Deze aanpak is echter de enige manier om de vastgoedmarkt uit de huidige benarde situatie te halen. Het blijven toepassen van conventionele oplossingen zal de problemen van de markt niet oplossen.

" Daarom is mijn eerste aanbeveling om te begrijpen dat in moeilijke situaties en ongebruikelijke omstandigheden de aanpak en oplossingen onconventioneel moeten zijn, " aldus de heer Thien.

Wanneer echter volledig nieuw beleid wordt ingevoerd, met een gedurfde aanpak die afwijkt van de conventionele regels, wordt het moreel van degenen die het uitvoeren ondermijnd. Veel ambtenaren zijn bang om fouten te maken en bang voor verantwoordelijkheid, wat de effectiviteit van het beleid vermindert.

“ We leven in een tijd waarin er veel goede en gerichte beleidsmaatregelen zijn, maar de implementatie ervan is niet eenvoudig. Ongebruikelijke omstandigheden belemmeren het huidige denken over beleidsuitvoering, waardoor mensen het niet durven. Nieuwe voornemens en oplossingen moeten gepaard gaan met een verantwoordelijkheidsbesef en de garantie dat ze ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Alleen dan kan de implementatie van goed beleid worden versneld”, benadrukte universitair hoofddocent dr. Tran Dinh Thien.

"Als je bloemen ziet bloeien, denk dan niet meteen dat de lente eraan komt."

Hoewel de markt aantrekt, maken vastgoedbedrijven zich zorgen dat een nieuwe regelgeving, Circulaire 06 van de Staatsbank, het herstel zou kunnen belemmeren.

Volgens deze circulaire is het commerciële banken vanaf 1 september niet meer toegestaan om leningen te verstrekken voor de betaling van kapitaalbijdragen onder kapitaalbijdragecontracten of investeringssamenwerkingscontracten voor projecten die niet voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling.

De Vietnamese centrale bank heeft verklaard dat de nieuwe circulaire 06 de kapitaalstroom naar de vastgoedsector in het algemeen niet beperkt, maar alleen leningen aan groepen met potentiële risico's tegengaat. Bedrijven maken zich echter grote zorgen over deze regelgeving.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARs), verklaarde: "Momenteel zijn 'juridische kwesties' en 'kapitaalbronnen' de twee belangrijkste en inherente problemen waarmee de vastgoedmarkt te kampen heeft."

" Hoewel de regering veel oplossingen heeft aangedragen om deze problemen aan te pakken en op te lossen, is er tot nu toe nog geen echte uitweg of definitieve oplossing gevonden voor deze twee moeilijkheden," aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh zijn duizenden projecten moeilijk uitvoerbaar, lopen ze vast door juridische obstakels en moeten ze worden stilgelegd voor herziening. Veel projecten ondervinden ook problemen bij het verkrijgen van krediet en investeringskapitaal van klanten.

Met name projecten die zich in de fase van terreinontruiming bevinden, wachten op goedkeuring van de grondgebruiksrechten of in aanbouw zijn, leiden tot stagnatie.

" Het feit dat zowel klanten als investeerders moeite hebben met het verkrijgen van liquiditeit, zorgt ervoor dat de liquiditeit op de markt geblokkeerd raakt, alle transacties stilvallen en alle investeringen, productie en bedrijfsactiviteiten stoppen", aldus de heer Dinh.

De voorzitter van de VAR verklaarde dat Resolutie nr. 33 duidelijk en ondubbelzinnig het doel aantoont om de belemmeringen voor toegang tot kredietkapitaal weg te nemen, de kapitaalstromen naar de vastgoedmarkt te deblokkeren en bij te dragen aan een verhoogde liquiditeit op de Vietnamese vastgoedmarkt.

Door bedrijven, huizenkopers en investeerders toegang te bieden tot krediet met gunstige rentetarieven, krijgen haalbare en efficiënte projecten de kans om te worden uitgevoerd, wat bijdraagt aan een verbetering van het aanbod op de markt.

Circulaire 06 strookt echter niet met de geest van Resolutie 33 en specificeert niet duidelijk welke onderwerpen worden ondersteund en welke kredietproblemen worden opgelost.

De circulaire geeft echter op een algemene en vage manier aan welke partijen niet in aanmerking komen voor een lening, waardoor het voor commerciële banken, als ze niet bereid zijn om leningen te verstrekken, gemakkelijk is om aanvragen van vastgoedklanten op een "correcte" manier af te wijzen.

" Dit zal indirect gevolgen hebben voor de inspanningen van de overheid, de relevante instanties en zelfs het bankwezen om de Vietnamese vastgoedmarkt te ondersteunen en nieuw leven in te blazen," aldus de heer Dinh.

Daarom is de heer Dinh van mening dat het het beste is om Circulaire 06 op dit moment in te trekken. In plaats daarvan zou de Staatsbank onderzoek moeten doen en een decreet moeten uitvaardigen met een inhoud die nauw aansluit bij en in overeenstemming is met de geest van Resolutie nr. 33.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei ook dat Circulaire 06 een aantal bepalingen bevat die niet stroken met de wettelijke voorschriften en niet geschikt zijn voor de praktische investerings-, bouw-, productie- en bedrijfsactiviteiten van het bedrijfsleven in het algemeen, inclusief de vastgoedsector.

" Als we dit niet tijdig aanpassen, zullen vastgoedbedrijven, die het nu al moeilijk hebben, vanaf september, wanneer Circulaire 06 van kracht wordt, het nog lastiger krijgen om leningen van banken te verkrijgen," benadrukte de heer Chau.

Volgens het laatste rapport van Batdongsan.com.vn, bijgewerkt tot eind juli 2023, trekt de vastgoedmarkt aan. In Hanoi en Ho Chi Minh-stad stijgen de grondprijzen opnieuw, met respectievelijk 9% en 8% ten opzichte van de vorige maand. Daarnaast lieten sommige provincies, zoals Quang Ninh, een stijging van 18% zien, Hai Phong een stijging van 9% en Da Nang een stijging van 8%. Het rapport van Batdongsan.com.vn toont ook aan dat de vraag naar vastgoed in juli in het hele land is toegenomen, voor alle soorten vastgoed. Daarom verwachten veel experts dat de markt in 2024 een bloeiperiode zal doormaken.

Ha An

Bron