De vastgoedmarkt is aan het opwarmen, maar er zijn nog steeds obstakels die een doorbraak in de weg staan.

De vastgoedmarkt "warmt op"

De meeste vastgoedonderzoeksbureaus en het Ministerie van Bouw hebben een gezamenlijke inschatting voor de markt in de eerste 6 maanden van 2023: deze zal rustig zijn en zich niet zo snel herstellen als verwacht.

Zowel vraag als aanbod zijn sterk gedaald, waardoor veel vastgoedontwikkelaars, zelfs de "grote jongens" in de sector, op de rand van faillissement staan. Uit een rapport van de Dienst Bedrijfsregistratie van het Ministerie van Planning en Investeringen blijkt ook dat in de eerste zes maanden van 2023 het aantal vastgoedbedrijven dat tijdelijk de activiteiten staakte of ontbond met meer dan 40% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

Van de 17 andere economische sectoren is de vastgoedsector de sector die het vaakst bedrijven verlaat.

Uit een rapport van de Real Estate Brokers Association blijkt dat, gezien de huidige moeilijke situatie, tegen eind 2023 slechts 43% van de vastgoedbedrijven zal kunnen overleven.

Gezien deze situatie heeft de regering een groot aantal oplossingen aangedragen om het herstel van de vastgoedmarkt te ondersteunen. Zo is er een werkgroep opgericht om de problemen op te lossen en is er Resolutie 33 uitgevaardigd, waarin veel specifieke oplossingen worden geboden om de vastgoedmarkt te herstellen en te bevorderen, zodat deze zich veilig, gezond en duurzaam kan ontwikkelen.

Dr. Can Van Luc, economisch expert, merkte op: "De oplossingen van de overheid hebben veel positieve signalen afgegeven aan de vastgoedmarkt. Het is duidelijk dat de markt de moeilijkste periode heeft doorgemaakt dankzij financiële oplossingen, met name de regelgeving met betrekking tot aflopende bedrijfsobligaties."

Dankzij die oplossingen herstelt de markt zich sinds mei 2023 geleidelijk. Het tweede kwartaal groeide beter dan het eerste kwartaal en het handelsvolume en de marktliquiditeit nemen geleidelijk toe. Bovendien is de bezettingsgraad op bedrijventerreinen zeer hoog, zo'n 76%, en stijgen ook de aandelenkoersen van vastgoed- en bouwbedrijven, aldus de heer Luc.

Dr. Can Van Luc stelde echter vast dat het herstel nog steeds traag verloopt, dat veel moeilijkheden en problemen niet snel zijn opgelost en dat de vraag op de markt zwak is vanwege de blokkade van leningen voor vastgoedinvesteringen.

Universitair hoofddocent Dr. Tran Dinh Thien, voormalig directeur van het Vietnam Economisch Instituut, was het eens met deze mening en merkte het volgende op: De overheid heeft onlangs een reeks oplossingen gepubliceerd om bedrijven te helpen die geen gangbare logica volgen.

De huizenmarkt trekt aan, maar er zijn nog steeds problemen.

Dat is echter de enige manier om vastgoed uit de huidige moeilijke situatie te halen. Als we doorgaan met het bieden van normale oplossingen, kunnen we de problemen van de markt niet oplossen.

" Daarom adviseer ik allereerst dat men beseft dat in moeilijke situaties en ongewone omstandigheden de aanpak en de oplossingen ongewoon moeten zijn", aldus de heer Thien.

Bij de invoering van compleet nieuw beleid met gedurfde benaderingen die niet volgens de conventionele regels verlopen, wordt de mentaliteit van de uitvoerders echter geschokt. Veel ambtenaren zijn bang om fouten te maken en verantwoordelijkheid te nemen, wat de effectiviteit van het beleid aantast.

" We leven in een tijd waarin er veel goed en gericht beleid is, maar de implementatie ervan is niet eenvoudig. De ongewone zaken belemmeren het huidige denken over beleidsimplementatie, waardoor mensen het niet aandurven. Nieuwe voornemens en oplossingen moeten gepaard gaan met een commitment aan verantwoordelijkheid, een commitment om de implementatie van verantwoordelijkheid te waarborgen. Dan kan de implementatie van goed beleid worden versneld" , benadrukt universitair hoofddocent dr. Tran Dinh Thien.

"Als je bloemen ziet bloeien, denk dan niet dat de lente eraan komt"

Terwijl de markt opwarmt, maken vastgoedbedrijven zich zorgen dat een nieuwe regelgeving het herstel in de weg kan staan. Het gaat om circulaire 06 van de Staatsbank.

Volgens deze circulaire mogen commerciële banken vanaf 1 september geen leningen meer verstrekken ter financiering van kapitaalbijdragen in het kader van kapitaalbijdrageovereenkomsten en investeringssamenwerkingsovereenkomsten voor de uitvoering van projecten die niet voldoen aan de voorwaarden voor inbedrijfstelling.

De Staatsbank is verder gegaan, de nieuwe circulaire 06 beperkt de kapitaalinzet voor vastgoed in het algemeen niet, maar voorkomt slechts dat groepen potentieel risicovolle kredietverstrekkers zich op deze manier financieren. Bedrijven maken zich echter nog steeds grote zorgen over deze regelgeving.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VAR's), zei: Momenteel zijn 'juridische zaken' en 'kapitaal' de twee grootste en inherente problemen op de vastgoedmarkt.

" Hoewel de regering veel oplossingen heeft aangedragen om deze twee problemen op te lossen, is er tot nu toe nog geen echte uitweg en definitieve oplossing voor deze twee problemen gevonden", aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh zijn er duizenden projecten die moeilijk te implementeren zijn, vanwege juridische problemen in de ijskast staan en ter beoordeling moeten worden stopgezet. Ook zijn er veel projecten die de toegang van klanten tot krediet en investeringskapitaal hebben belemmerd.

Vooral projecten waarbij de grond nog in de maak is, die wachten op goedkeuring van de grondgebruikvergoeding of die nog in aanbouw zijn, leiden tot stagnatie.

" Het feit dat zowel klanten als investeerders moeite hebben met het verkrijgen van toegang tot cashflow zorgt ervoor dat de liquiditeit op de markt wordt geblokkeerd, alle transacties worden bevroren en alle investerings-, productie- en zakelijke activiteiten, enz., worden stopgezet ", aldus de heer Dinh.

De voorzitter van de VAR's zei dat Resolutie nr. 33 duidelijk en resoluut het doel aantoont om de moeilijkheden in de bronnen van kredietkapitaal op te lossen, om de kapitaalstromen naar de vastgoedmarkt te deblokkeren en om bij te dragen aan het vergroten van de liquiditeit van de Vietnamese vastgoedmarkt.

Door gunstige voorwaarden te creëren voor bedrijven, huizenkopers en investeerders om toegang te krijgen tot kredietbronnen met voorkeursrentes, krijgen haalbare en effectieve projecten de kans om te worden uitgevoerd, wat bijdraagt aan het verbeteren van het aanbod op de markt.

Circulaire 06 volgt echter niet de geest van Resolutie 33 en specificeert niet duidelijk welke onderwerpen worden ondersteund en welke kredietproblemen worden opgelost.

In de circulaire worden in het algemeen en vaag de categorieën aangegeven die geen leningen mogen verstrekken. Hierdoor wordt het voor commerciële banken, als ze niet de goede wil hebben om leningen te verstrekken, gemakkelijker om aanvragen van vastgoedklanten op een "correcte" manier af te wijzen.

" Dit zal op onzichtbare wijze de inspanningen van de overheid, overheidsinstanties en zelfs het hele banksysteem beïnvloeden om de Vietnamese vastgoedmarkt te begeleiden en nieuw leven in te blazen", aldus de heer Dinh.

De heer Dinh is daarom van mening dat het het beste is om Circulaire 06 op dit moment in te trekken. In plaats daarvan zou de Staatsbank onderzoek moeten doen en een besluit moeten uitvaardigen met een inhoud die nauw aansluit bij en in overeenstemming is met de geest van Resolutie nr. 33.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei ook dat circulaire 06 een aantal bepalingen bevat die niet zorgen voor consistentie en overeenstemming met de wettelijke voorschriften en die niet geschikt zijn voor de praktische investerings-, bouw-, productie- en zakelijke activiteiten van het bedrijfsleven in het algemeen, met inbegrip van vastgoedbedrijven.

" Als we de circulaire niet op tijd aanpassen, te beginnen in september, wanneer circulaire 06 van kracht wordt, zullen vastgoedbedrijven, die al in de problemen zitten, het nu nog moeilijker krijgen om leningen van banken te krijgen", benadrukte de heer Chau.

Volgens het laatste rapport van Batdongsan.com.vn, bijgewerkt tot eind juli 2023, is de vastgoedmarkt aan het opwarmen. In Hanoi en Ho Chi Minhstad stijgen de grondprijzen opnieuw, met respectievelijk 9% en 8% ten opzichte van de voorgaande maand. Daarnaast stegen de prijzen in sommige provincies, zoals Quang Ninh, met 18%, Hai Phong met 9% en Da Nang met 8%. Het rapport van deze afdeling laat ook zien dat de vraag naar vastgoed in het hele land in juli is toegenomen, voor alle soorten vastgoed. Veel experts verwachten daarom dat de markt in 2024 zal floreren en uitbreken.

Ha An

Bron