Inkomens en huizenprijzen in Hanoi blijven “uitgebreid”

Prijzen blijven op hoge niveaus 'ankeren'

Volgens het marktrapport van Savills Vietnam over de eerste helft van 2023 steeg het nieuwe aanbod op de appartementenmarkt met 76% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 125% ten opzichte van het voorgaande jaar tot 3.596 woningen. De primaire markt verwelkomde hiervan 20.412 woningen, een stijging van 5% ten opzichte van het vorige kwartaal en 14% ten opzichte van het voorgaande jaar.

De markt voor villa's en rijtjeshuizen daarentegen kende in het kwartaal geen nieuwe projecten. Het volledige nieuwe aanbod kwam van 126 woningen uit bestaande projecten, een stijging van 334% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling van -14% op jaarbasis. Het primaire aanbod bestond uit 797 woningen uit 14 projecten, een stijging van 5% ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling van -20% op jaarbasis.

Appartementen zijn nog steeds het product waar mensen het meest in geïnteresseerd zijn, maar de verkoopprijs "blijft" nog steeds op een hoog niveau hangen.

In het tweede kwartaal van 2023 bereikte de gemiddelde primaire verkoopprijs van appartementen op de markt van Hanoi VND 53 miljoen per ^m² , een stijging van 1% op kwartaalbasis en 17% op jaarbasis. Deze prijs is 18 opeenvolgende kwartalen gestegen en ligt 73% hoger dan in het eerste kwartaal van 2019. Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi, merkte op: "Door de stijging van de grondprijzen en bouwkosten, en de noodzaak om te investeren in de verbetering van de kwaliteit van producten en de omliggende infrastructuur en nutsvoorzieningen, leiden interne projecten er ook toe dat de primaire marktprijzen, of de prijzen van nieuw gelanceerde projecten, altijd hoger liggen dan het algemene marktniveau van te koop staande appartementen."

Mevrouw Hoang Thanh Nhan, in het district Cau Giay, zei: "Mijn familie wil een appartement kopen zodat hun kinderen apart kunnen wonen, maar de prijs in de binnenstad is te hoog, terwijl de prijzen van projecten in de buitenwijken nog steeds hoog zijn. We hebben 6-7 projecten bekeken, maar hebben nog steeds geen besluit genomen. Als we een appartement kopen, moeten we namelijk meer geld lenen bij de bank. Hoewel ons inkomen niet hoog is, is de druk van het betalen van rente momenteel onze grootste zorg."

Ondertussen zijn de prijzen voor villa's en rijtjeshuizen in het tweede kwartaal van 2023 ten opzichte van het voorgaande kwartaal neerwaarts bijgesteld voor sommige villa- of rijtjeshuisproducten. Voor rijtjeshuizen is geen prijsdaling geregistreerd. De primaire prijs van villa's daalde met 10% kwartaal-op-kwartaal tot VND 100 miljoen/ ^m² aan grond in het district Me Linh, samen met een extra primair aanbod, wat leidde tot een overaanbod, terwijl de vraag van klanten niet echt is toegenomen. De prijzen van winkelpanden daalden met 7% kwartaal-op-kwartaal. Daarentegen stegen de prijzen van rijtjeshuizen met 4% kwartaal-op-kwartaal tot VND 173 miljoen/ ^m² .

Dankzij de synchrone infrastructuur, groene campus en redelijke prijzen trekt het duurdere vastgoedsegment nog steeds de aandacht van veel mensen, maar de transacties verlopen traag en somber.

Mevrouw Do Thu Hang gaf commentaar op de gemengde ontwikkelingen in de prijzen van laagbouwproducten en appartementen en voegde daaraan toe: "Opgemerkt moet worden dat de prijsdaling op de markt voor villa's en rijtjeshuizen te wijten is aan projecten ver van het centrum die tegen redelijke prijzen worden gelanceerd, waardoor het marktniveau daalt. In werkelijkheid zijn de prijzen in het laagbouwsegment nog steeds hoog, vooral in gebieden grenzend aan Ringweg 2 en Ringweg 3 van Hanoi en ontwikkelde gebieden met plannen voor sociale infrastructuur, stabiele verkeersinfrastructuur en gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid."

De inkomensgroei blijft “verlengd” met de prijsstijging

De vraag naar woningen op lange termijn blijft hoog vanwege de positieve netto migratie, bevolkingsgroei en hoge verstedelijkingsgraad. Bovendien wordt voorspeld dat Hanoi tussen 2023 en 2025 157.000 huishoudens meer zal tellen. Het toekomstige aanbod omvat echter slechts 59.000 appartementen van alle typen, 9.000 laagbouwwoningen en 18.700 sociale huurwoningen die naar verwachting in de verkoop gaan. Er is een tekort van 70.300 woningen.

Gezien de grote vraag naar woningen is het de vraag of mensen met een gemiddeld inkomen zich een huis in Hanoi kunnen veroorloven. Het rapport van Savills Vietnam wees er ook op dat Hanoi streeft naar een gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking van 150 miljoen VND per persoon per jaar in 2023. Vergeleken met 2019 bedraagt de gemiddelde inkomensgroei 6% per jaar. Tegelijkertijd bedraagt de groei van de appartementprijzen tussen 2019 en de eerste helft van 2023 13% per jaar.

Hanoi moet meer aandacht besteden aan het sociale woningsegment (lage inkomens), zodat werkende mensen toegang hebben tot huisvesting en een stabiel leven kunnen leiden.

Mevrouw Hang merkte op: "Het is duidelijk dat de realiteit is dat de groei van het inkomen per hoofd van de bevolking in Hanoi lager ligt dan de groei van de appartementenprijzen. Dit is een voorbeeld dat laat zien dat mensen er langer over zullen doen om een huis te bezitten als deze kloof blijft groeien. Als deze twee getallen niet dichter bij elkaar komen, zal het langer en moeilijker worden voor mensen in het algemeen, zowel voor inwoners van Hanoi als voor mensen uit andere provincies die een huis in Hanoi willen bezitten voor werk of voor hun kinderen. Om nog maar te zwijgen van laagbouwwoningen: wanneer de prijs hoog is, zullen kopers ook de redelijkheid van de prijs overwegen en overwegen of deze past bij de werkelijke waarde van het product. Vanaf dat moment zal het besluitvormingsproces van kopers trager en langer zijn."

Op de markt voor villa's en herenhuizen trekken producten met redelijke prijzen en goed geplande projecten echter nog steeds kopers aan. Dit blijkt uit het feit dat de transacties in het laagbouwsegment in Hanoi over het algemeen zijn verbeterd na een somber eerste kwartaal, met 106 verkochte woningen, een stijging van 20% ten opzichte van het vorige kwartaal.

"Dit is een van de positieve signalen die aan het einde van het tweede kwartaal van 2023 werden geregistreerd, toen er op de markt laagbouwprojecten waren met producten die werden aangeboden tegen prijzen van ongeveer 10 miljard VND per eenheid. Volgens gegevens uit het tweede kwartaal van 2023 in Hanoi waren projecten met primaire prijzen onder de 10 miljard VND goed voor 39% van de transacties, appartementen van 10 tot 20 miljard VND voor 28% en appartementen boven de 30 miljard VND voor slechts 13%. De gegevens tonen aan dat hoe redelijker de prijs van het product, hoe beter de verkoopcijfers", aldus mevrouw Hang.

De heer Dinh Van Troi, verkoopdirecteur van Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, zei: Het primaire aanbod is beperkt, maar het voordeel voor huizenkopers op de huidige markt in Hanoi is dat ze kunnen kiezen voor de secundaire markt, waar veel producten al eerder zijn ontwikkeld, wettelijk gegarandeerd zijn en redelijker geprijsd zijn.

Onder de huidige omstandigheden zijn de prijzen op de secundaire markt nog steeds concurrerend ten opzichte van de primaire markt. Volgens Savills Vietnam ligt de prijs van laagbouwproducten in het tweede kwartaal van 2023 doorgaans 20% lager dan die van primaire eenheden. De primaire markt biedt niet veel keuze, terwijl de secundaire markt wel meer keuze biedt qua prijs. De producten zijn weliswaar niet langer nieuw, maar kopers kunnen ze wel direct in gebruik nemen of direct gebruiken.

Hanoi heeft de laatste tijd met name de uitbetaling van overheidsinvesteringen bevorderd. Dit is een gunstige factor voor de economische activiteiten van Hanoi in het algemeen en andere activiteiten, waaronder de vastgoedsector in het bijzonder. Nu de aanleg van Ringweg 4 net is begonnen, wordt verwacht dat dit de ontwikkeling van voorstedelijke gebieden zoals Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong en Thanh Oai zal bevorderen. Wanneer Ringweg 4 in 2027 voor het verkeer wordt geopend, zal het woningaanbod in de gebieden rond Ringweg 4 naar verwachting toenemen ten opzichte van de huidige situatie.

Bron