Bankkapitaal wordt massaal geïnvesteerd in vastgoedbeleggers

De kredietstroom naar de vastgoedsector overtrof in de eerste zeven maanden van het jaar de groeicijfers van vorig jaar. Door de 'bevroren' obligatiekanalen maken vastgoedbeleggers zich zorgen over het financiële beheer.

Volgens de Staatsbank bedroeg het totale uitstaande bedrag aan vastgoedleningen eind juli ongeveer VND 2,7 miljoen miljard, een stijging van slechts bijna 5% ten opzichte van het begin van het jaar, als gevolg van de scherpe daling van de vraag naar leningen voor de aankoop van onroerend goed. Deze uitstaande schuld vertegenwoordigt 21% van het totale krediet in de economie .

De kredietstroom naar de vastgoedsector bestaat feitelijk uit twee componenten: consumentenkredieten voor vastgoed en zakelijke kredieten voor vastgoed (gericht op kredietverstrekking aan projectinvesteerders, gericht op het marktaanbod).

Banken verstrekken voornamelijk leningen voor consumentendoeleinden, zoals leningen voor de aankoop van onroerend goed (goed voor 65% van het totale krediet in de vastgoedsector). Eind juli daalden de uitstaande leningen voor de aankoop van onroerend goed met 1,36% ten opzichte van het begin van het jaar, tegen de achtergrond van een sombere vastgoedmarkt. Vorig jaar stegen de uitstaande leningen voor de aankoop van onroerend goed, appartementen... met 31%.

Terwijl de consumentenvraag naar onroerend goed afneemt, verhogen banken de kredietverlening aan bedrijven in de vastgoedsector. Ze richten zich daarbij vaak op het marktaanbod, dat wil zeggen op het verstrekken van leningen aan projectinvesteerders.

Uit gegevens van de Staatsbank blijkt dat de uitstaande leningen van de vastgoedsector eind juli met bijna 19% zijn gestegen ten opzichte van het begin van het jaar, wat de groei van vorig jaar (10,7%, gelijk aan VND 100.000 miljard) overtrof. Zo stroomde er in zeven maanden tijd meer dan VND 150.000 miljard aan bankkapitaal naar de vastgoedsector, goed voor bijna 30% van het totale kapitaal dat aan de economie werd verstrekt.

De Staatsbank stelt dat bovenstaande cijfers aantonen dat kredietkapitaal zich richt op de aanbodzijde van de markt, terwijl de kredietvraag voor de aankoop van consumentenvastgoed en eigen gebruik afneemt. Deze ontwikkeling laat zien dat juridische problemen rond vastgoedprojecten geleidelijk worden opgelost, wat bijdraagt aan de toenemende toegang van investeerders tot krediet.

Banken verhogen hun kredietverlening aan vastgoedbeleggers in de context van een "bevroren" obligatiemarkt. Veel bedrijven kampen met problemen door een zwakke productie en moeten hun financiën beheren en regelen om schulden aan obligatiehouders terug te betalen.

Volgens een bankdirecteur is het sombere bedrijfsobligatiekanaal een van de redenen waarom de kapitaalvraag van vastgoedbeleggers de laatste tijd sterk is toegenomen. De kredietstroom naar de vastgoedsector in het algemeen is in de eerste zeven maanden van het jaar echter nog steeds vrij laag, omdat de consumentenvraag is afgenomen.

Bovendien zijn de procedures voor de bouw van sociale woningbouwprojecten, met name voor het kredietpakket van VND 120.000 miljard voor sociale woningbouw, arbeiderswoningen en renovatieprojecten van oude appartementen, volgens het beheersagentschap, ingewikkeld en nemen ze veel tijd in beslag. Veel gemeenten zijn nog bezig met het samenstellen van de projectlijst en het inventariseren van de behoeften van investeerders, waardoor de lijst nog niet is bekendgemaakt. Ook het inkomen van huizenkopers is gedaald.

De Staatsbank gaf ook aan dat de slechte schuldenratio in de vastgoedsector de neiging heeft toe te nemen. De slechte schuldenratio in de vastgoedsector bedroeg eind juli 2,58%, een sterke stijging ten opzichte van de 1,8% eind juli vorig jaar.

Naast onroerend goed bereikte de kredietstroom naar andere sectoren in de eerste zeven maanden van het jaar volgens het managementbureau ongeveer VND 9,75 biljoen. Dat is ook een geringe stijging van 4,4% vergeleken met het begin van het jaar. Deze stijging is voornamelijk te wijten aan een zwakkere productie, minder zakelijke activiteiten en leningen voor levensonderhoud.

Kleine en middelgrote ondernemingen hebben behoefte aan leningen, maar zijn vaak klanten die niet voldoen aan de criteria voor een bedrijfsplan, die onvoldoende inzicht hebben in hun financiële situatie en die een beperkte managementcapaciteit hebben.

Quynh Trang

Bronlink