Ny prisliste for tomter i Ho Chi Minh-byen og problemstillinger å vurdere

Det er nødvendig å holde seg til markedsprisene.

I henhold til jordloven fra 2024, som trådte i kraft 1. august 2024, har kommuner lov til å anvende den gamle jordprislisten frem til 31. desember 2025 og anvende den nye jordprislisten fra 1. januar 2026. Den nye prislisten vil ikke bli kontrollert av jordprisrammeverket og må bygges for å nærme seg markedsprisen.

Ho Chi Minh-byen er det første stedet som har innhentet synspunkter på utkastet til justert prisliste for tomter. Prisene i den justerte prislisten for tomter er mye høyere enn den gamle prislisten. I Thu Duc City økte prisene med 10–15 ganger, mens i distriktene Nha Be, Binh Chanh, Can Gio og Cu Chi økte prisene med 10–20 ganger. Bare i Hoc Mon-distriktet er det mange veier der tomteprisene forventes å øke med 15–30 ganger.

I denne saken sa Savills-eksperter at prislisten for tomter i Ho Chi Minh-byen ikke har holdt tritt med og ofte er betydelig lavere enn den faktiske markedsverdien. Denne langvarige prisforskjellen har skapt et «topris»-system, noe som har ført til mange alvorlige konsekvenser.

Ifølge Do Thi Thu Giang, direktør for Savills Consulting Services i Ho Chi Minh-byen, gjør dette problemet statens arealforvaltning vanskelig og komplisert. «For eksempel brukes ofte forskjellen mellom prisen som er oppgitt i den notariserte kontrakten og den faktiske transaksjonsprisen til å redusere eiendomsskatt. Eller i andre tilfeller har det å betale årlig eiendomsleie basert på en eiendomsprisliste som er lavere enn markedet, ført til tap i statsbudsjettet», siterte Giang.

Fru Do Thi Thu Giang, direktør for konsulenttjenester, Savills HCMC

Savills-eksperter sa også at utviklingen av eiendomsprosjekter også har møtt mange vanskeligheter, spesielt i fasen av tomtekjøp og tomterydding. Kompensasjonsnivåer basert på prislister for tomter som ikke er i nærheten av markedspriser har forårsaket forsinkelser, misnøye og økonomiske tap for de berørte, noe som har ført til langvarige tvister og søksmål om tomter.

På grunn av disse utestående problemstillingene mener fru Giang at det er uunngåelig og nødvendig å anvende en landprisliste basert på markedsprinsipper. Denne progressive endringen vil bidra til å overvinne tidligere begrensninger og sikre åpenhet og rettferdighet i systemet. Spesielt vil en landprisliste som nærmer seg markedspriser legge til rette for kompensasjons- og tomteryddingprosessen, spesielt i viktige infrastrukturutviklingsprosjekter, ved å fremme enighet fra folket om nivået på støtte og kompensasjon.

I en kommentar til den foreslåtte tomteprislisten sa Savills-eksperter også at det fortsatt er en betydelig forskjell mellom den foreslåtte tomteprisen og den faktiske transaksjonsprisen. For eksempel, på Cao Thang Street (distrikt 3) er markedsprisen for transaksjonen omtrent 525 millioner VND/m2, mens den foreslåtte tomteprisen bare er 330 millioner VND/m2. På Tan Thang Street (Tan Phu-distriktet) er transaksjonsprisen omtrent 150 millioner VND/m2, mens den foreslåtte prisen er 90 millioner VND/m2. Generelt sett når den foreslåtte tomteprislisten bare omtrent 60 %, mens noen andre områder når 70 %, sammenlignet med markedsprisen, noe som viser at det fortsatt er en betydelig forskjell.

Problemer å vurdere før du søker

Fru Do Thi Thu Giang sa at i henhold til artikkel 159 i jordloven fra 2024 brukes jordprislisten i 11 tilfeller. I tillegg bruker artikkel 109 og artikkel 111 i jordloven fra 2024 om støtte og ordning for gjenbosetting også jordpriser i henhold til jordprislisten. Dermed vil den foreslåtte jordprislisten for Ho Chi Minh-byen direkte påvirke to forskjellige grupper av subjekter, både fordelaktige og ulempeaktige.

Støttemottakere inkluderer de som mottar støtte fra staten når land gjenvinnes og gjenbosetting arrangeres (i henhold til artikkel 109 og 111 i jordloven av 2024).

Den berørte gruppen inkluderer husholdninger og enkeltpersoner som har blitt anerkjent og har endret sine arealformål. I henhold til den tidligere jordloven av 2014 ble økonomiske forpliktelser estimert forskjellig mellom land innenfor og utenfor grensen: for land innenfor grensen ble det beregnet i henhold til landpristabellen, og for land utenfor grensen ble det beregnet i henhold til den spesifikke landprisen.

Den nåværende jordloven av 2024 gjør imidlertid ikke lenger dette skillet, men hele området vil anvende prisen i henhold til tomteprislisten. Dermed, siden prisen i henhold til den foreslåtte tomteprislisten er mange ganger høyere enn den nåværende tomteprislisten, vil det øke de økonomiske forpliktelsene på området innenfor grensen. Siden den foreslåtte tomteprislisten er mange ganger høyere enn den nåværende tomteprislisten, vil det øke kostnadene for økonomiske forpliktelser på dette området.

Den umiddelbare ikrafttredelsen av den nye prislisten for land i Ho Chi Minh-byen vil påvirke mange grupper av mennesker.

Den foreslåtte landprislisten for Ho Chi Minh-byen, som forventes å tre i kraft fra 1. august 2024, er utsatt for videre vurdering. Savills-eksperter mener at denne utsettelsen er rimelig, fordi den foreslåtte prislisten har økt betydelig sammenlignet med den gamle prislisten, og det er foreslått at den skal iverksettes innen kort tid. Dette skaper stort økonomisk press for de berørte gruppene. Derfor må utformingen og anvendelsen av landprislisten vurderes nøye for å balansere interessene til alle parter, spesielt med prioritering av beskyttelsen av folks rettigheter.

I tillegg er metodene som brukes for å bestemme tomtepriser fortsatt ikke ensartede og enkle. I noen områder med høy verdi ser metoden for å konstruere tomtepristabeller ut til å bare være en multiplikasjon med faste koeffisienter for alle ruter.

For eksempel, i Distrikt 1 brukes en multiplikator på 5,0 på tvers av alle steder og ruter. Som et resultat er Dong Khoi-gaten foreslått å koste 810 millioner VND/m2 (sammenlignet med dagens 162 millioner VND/m2), og Hai Ba Trung-gaten (fra Bach Dang-kaien til Nguyen Thi Minh Khai) er 484 millioner VND/m2 (sammenlignet med dagens 96,8 millioner VND/m2). Tilsvarende har Distrikt 4 en multiplikator på 11,3 og Distrikt 5 er 5,58.

«Denne tilnærmingen er i hovedsak ikke forskjellig fra å bruke den gamle prislisten og multiplisere den med koeffisienten K, så den gjenspeiler ikke markedsverdien til hver rute på en korrekt måte, slik det er i jordlovens ånd», sa fru Giang.

Avslutningsvis sa fru Do Thi Thu Giang at selv om det å oppdatere tomteprislisten for å gjenspeile markedsverdi er et viktig skritt fremover, må det nåværende forslaget forbedres ytterligere. Metoden må bli mer raffinert og spesifikk for hvert område i stedet for bare å bruke generelle koeffisienter. En gradvis, transparent overgang som sikrer interessene til alle interessenter er avgjørende for å sikre langsiktig suksess for dette nye systemet.

Kilde: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html