Eiendom fortsetter å lede an i investeringsavkastning.

Hvordan vil boligkjøperpsykologien endre seg de neste to årene?

Basert på stordata og markedsundersøkelser på tvers av utviklingssykluser, spår Nguyen Quoc Anh – assisterende generaldirektør i Batdongsan.com.vn – at det vietnamesiske eiendomsmarkedet kan gå gjennom følgende faser i løpet av de neste to årene: reversering, utforskning, konsolidering, gjenoppretting og stabilisering. I hver fase vil kjøpere prioritere forskjellige faktorer når de velger eiendom.

Mer spesifikt er markedet fortsatt i en testfase fra nå og frem til slutten av 2024. Kjøpere prioriterer visse faktorer som å dekke faktiske levebehov, klar juridisk status, gode økonomiske støtteregler og stabile leieinntekter, samtidig som de optimaliserer ulike kostnader. På dette stadiet tiltrekker leiligheter seg betydelig interesse og har den beste likviditeten blant alle eiendomstyper.

Kjøpere og investorer vil føle seg tryggere på finansielle og juridiske faktorer når de går inn i en konsolideringsfase som forventes å starte i første kvartal 2025, men vil fortsatt prioritere produkter som tjener reelle behov og genererer god kontantstrøm. Hvis de monetære forholdene er gunstigere på dette tidspunktet, vil dyre eiendommer som eneboliger og rekkehus gradvis se en forbedring i transaksjonsvolumet.

Kjøperpsykologi i hvert trinn av eiendomsmarkedet (Bilde: Batdongsan.com.vn)

Fra andre til fjerde kvartal i 2025 forventes det å bli en periode med gjenoppblomstring, der folk legger mer vekt på investeringsbehov og prisstigning, og ikke legger like mye vekt på salgspris og juridiske aspekter som under markedsnedgangen. Dette vil være tiden da tomter og villaer gradvis gjenvinner sine fordeler og har bedre likviditet. Det forventes at det vietnamesiske eiendomsmarkedet fra begynnelsen av 2026 vil gå inn i en stabil syklus, der kjøpere prioriterer investeringsmuligheter i typer eiendommer med høy prisstigning, begrenset tilbud, men høy etterspørsel.

I tillegg til å forutsi kjøper- og investortrender de neste to årene, analyserer Batdongsan.com.vn også deres kortsiktige preferanser gjennom sin undersøkelse om eiendomsforbrukernes tillit for andre halvdel av 2024. I følge undersøkelsen holder markedssentimentet seg stabilt. Kjøpere venter på positive signaler fra markedet, med lavere renter sammenlignet med 2023 og nye lovregler som snart skal tre i kraft, noe som skaper en mer positiv stemning blant publikum.

Ifølge eksperter på Batdongsan.com.vn er regjeringens forslag om å la jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven tre i kraft fra 1. august 2024 et positivt signal, som gjør det juridiske rammeverket tydeligere og akselererer markedets gjenoppretting. Effektiv implementering av disse lovene vil fremme mer konsistent og realistisk verdsettelse av eiendom, stramme inn kravene til utviklere i prosjektutvikling for å sikre kjøperrettigheter, legge til rette for eiendomseierskap for utenlandske vietnamesere, tiltrekke seg flere utenlandske investeringer og øke profesjonaliteten og åpenheten i eiendomsmeglermiljøet.

Viktige faktorer som driver boligkjøpere til å foreta et kjøp.

Videre er etterspørselen etter eiendom fortsatt sterk, med unge familier, spesielt nygifte, som hovedmålgruppen i den kommende perioden. En undersøkelse fra denne enheten viser at 73 % av gifte uten barn planlegger å kjøpe bolig i løpet av det neste året. Mens enslige prioriterer arbeidsplass når de velger eiendom, er ektepar mest interessert i fasiliteter som skoler og kjøpesentre. Trenden med å søke eiendommer i annenhåndsmarkedet øker på grunn av begrenset tilbud av primære boliger og høye startpriser for primære prosjekter.

En undersøkelse om forbrukertillit i andre halvdel av 2024 indikerte også at kjøpere prioriterer å søke etter informasjon på store nettsteder for eiendomsannonser og de offisielle nettstedene til utviklere. Når de vurderer en utvikler, legger de mest vekt på økonomisk styrke, mens samsvar med lover og regler er den viktigste faktoren når de velger et prosjekt. Når kjøpere søker hjelp fra eiendomsmeglere, verdsetter de ekspertise, erfaring og holdning fremfor alt, etterfulgt av meglerhonorarer.

Eiendom er fortsatt den mest avkastningsrike investeringskanalen.

Ifølge eiendomsmarkedsdata for de første seks månedene av 2024 fra Batdongsan.com.vn, registrerte de fleste investeringskanalene positive tegn sammenlignet med 2023. Eiendom er fortsatt kanalen med høyest investeringsavkastning. Per juni 2024 økte den gjennomsnittlige eiendomsprisen med 24 % sammenlignet med begynnelsen av 2023. I mellomtiden økte VNIndex, som reflekterer aksjekurssvingninger, med 19 %, prisen på SJC-gull økte med 17 %, og USD-kursen økte med 8 %.

Som en av de ledende områdene når det gjelder prisøkning, registrerte Hanoi en økning på 32 % i prisantydning for private boliger sammenlignet med begynnelsen av 2023, en økning på 31 % for leiligheter og en økning på 10–19 % for tomter, villaer og rekkehus. Samtidig har prisantydningen for eiendom i Ho Chi Minh-byen holdt seg nesten uendret det siste halvannet året, bortsett fra for leiligheter som så en liten økning på 6 %, mens andre eiendomstyper har opprettholdt samme prisnivå.

Når det gjelder markedstyper, viste tomter og eneboliger en viss oppgang i interesse og transaksjoner i første halvdel av 2024. Mer spesifikt økte interessen for eneboliger med 87 %, og interessen for tomter med 60 % sammenlignet med 1. kvartal 2021. Dette er imidlertid bare en lokal forbedring i noen områder, spesielt i de nordlige provinsene.

Eiendom er fortsatt den investeringskanalen med best avkastning.

I noen nordlige provinser, som Hung Yen , økte interessen for tomter med 194 %, og for private boliger med 70 %. Hanoi opplevde også en økning på 75 % i interessen for tomter og en økning på 48 % i private boliger. Interessen og prisene økte kraftig i forstadsområdene i Hanoi på grunn av planleggings- og auksjonsaktiviteter. Spesielt i første halvdel av 2024 økte etterspørselen etter tomter i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That og Quoc Oai med 48 %–104 %, noe som førte til en økning i prisantydninger på 4 %–24 % sammenlignet med andre halvdel av 2023.

Dessuten er leiligheter den mest livlige eiendomstypen i eiendomsmarkedet, spesielt i Hanoi. Forskning fra denne enheten viser at etterspørselen etter leiligheter i Hanoi nådde en topp i mars 2024, og økte med nesten 60 % sammenlignet med slutten av 2023. Selv om interessen for leiligheter har avtatt, har ikke prisene sunket. Prisantydningen for leiligheter i Hanoi i mai 2024 var på nivå med Ho Chi Minh-byen og nådde 50 millioner VND/m2. Samtidig er leiligheter fortsatt den mest likvide eiendomstypen i markedet; 48 % av meglerne som deltar i Batdongsan.com.vn-undersøkelsen mener at leilighetene for tiden er i en sterk vekstfase.

Dinh Minh Tuan, direktør for den sørlige regionen til Batdongsan.com.vn, mener at leilighetsmarkedet for øyeblikket ikke viser tegn til en «boble» fordi faktorene som skaper denne situasjonen er oppblåst etterspørsel, med mer investeringsetterspørsel enn faktisk etterspørsel; prisene som presses opp sammenlignet med økonomien og andre typer eiendommer; og en løs pengepolitikk som skaper betingelser for kapitalbegrensninger i markedet.

Leiligheter er den mest livlige eiendomstypen på markedet, spesielt i Hanoi.

Data fra Batdongsan.com.vn indikerer at forskjellen mellom leilighetspriser og Vietnams BNP fortsatt ikke er for høy sammenlignet med byer rundt om i verden. Det er anslått at det vil ta mer enn 47 års inntekt å kjøpe en leilighet på 50 m2 i Bangkok (Thailand), i Manila (Filippinene) vil det ta over 56 år, og i Kuala Lumpur (Malaysia) vil det ta nesten 17 år. I Hanoi og Ho Chi Minh-byen vil folk måtte bruke omtrent 14–15 års inntekt for å kjøpe en leilighet av lignende størrelse.

«Befolkningsveksten i de to store byene viser at etterspørselen etter leiligheter fortsatt er svært høy. Den anslåtte totale boligetterspørselen for perioden 2021–2030 i Hanoi er 89 millioner kvadratmeter, og i Ho Chi Minh-byen er den 107,5 millioner kvadratmeter. Til tross for denne høye etterspørselen er ikke dagens leilighetspriser i Hanoi og Ho Chi Minh-byen overdrevent høye sammenlignet med andre byer over hele verden. Samtidig forventes det ikke at boliglånsrentene vil falle til lave nivåer, ettersom innskuddsrentene nettopp har blitt justert oppover. Derfor er det ingen «boble» i leilighetsmarkedet. I realiteten har begrenset tilbud og høye salgspriser i utgangspunktet forårsaket den sterke veksten i det siste», forklarte Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Kilde: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html