Eiendom fortsetter å lede investeringsavkastningen

Hvordan vil boligkjøperpsykologien endre seg de neste to årene?

Basert på stordata og markedsundersøkelser gjennom utviklingssykluser, spår Nguyen Quoc Anh - visedirektør for Batdongsan.com.vn at det vietnamesiske eiendomsmarkedet kan gå gjennom følgende faser de neste to årene: reversering, utforskning, konsolidering, vekst og stabilitet. I hvert trinn vil kjøpere prioritere forskjellige faktorer når de velger eiendom.

Mer spesifikt, fra nå og frem til slutten av 2024 er markedet fortsatt under utforskning, og kjøpere prioriterer visse faktorer som å dekke reelle boligbehov, klar juridisk status, god økonomisk støtte, samt stabile leieinntekter og optimalisering av kostnader. På dette stadiet tiltrekker leiligheter seg mye oppmerksomhet og har den beste likviditeten blant alle typer.

Innen konsolideringsperioden som forventes å starte i første kvartal 2025, vil kjøpere og investorer være mer trygge på økonomiske og juridiske faktorer, men fortsatt prioritere produkter som tjener reelle behov og gir god kontantstrøm. Hvis de monetære faktorene er gunstigere på dette tidspunktet, vil dyrere boligtyper som eneboliger og rekkehus gradvis øke i transaksjonsvolum.

Kjøperpsykologi i hvert trinn av eiendomsmarkedet (Foto: Batdongsan.com.vn)

Fra andre kvartal 2025 til fjerde kvartal 2025 forventes det å bli en periode med oppgang. Folk vil være mer oppmerksomme på investeringsbehov, prisvekstrate og ikke legge for mye vekt på salgspris og juridiske faktorer, slik som i perioden med dystert marked. Dette vil være tiden da tomter og villaer gradvis gjenvinner sin fordel og har bedre likviditet. Det forventes at det vietnamesiske eiendomsmarkedet fra begynnelsen av 2026 vil gå inn i en stabil syklus. Kjøpere vil prioritere å se etter investeringsmuligheter i typer med høy prisvekst, små kvanta, men som tiltrekker seg mye oppmerksomhet.

I tillegg til å forutsi kjøper- og investortrender de neste to årene, analyserte Batdongsan.com.vn også deres kortsiktige smak gjennom Real Estate Consumer Psychology Survey i andre halvdel av 2024. Følgelig er markedssentimentsindeksen flat. Kjøpere venter på positive signaler fra markedet, lavere renter sammenlignet med 2023 og nye juridiske retningslinjer som snart skal tre i kraft for å skape bedre psykologi for folk.

Ifølge eksperter fra Batdongsan.com.vn er regjeringens forslag om å la jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven tre i kraft fra 1. august 2024 et positivt signal, som bidrar til å klargjøre rettssystemet og fremskynde gjenopprettingsprosessen i markedet. De effektive lovene vil fremme mer konsistent og realistisk verdsettelse av eiendom, stramme inn kravene til investorer i prosjektutvikling for å sikre kjøpernes rettigheter, skape gunstige betingelser for eiendomseierskap for vietnamesere i utlandet, tiltrekke seg flere utenlandske investeringer og forbedre profesjonaliteten og åpenheten i meglermiljøet.

Viktige faktorer som driver boligkjøperes «forskuddsbetaling»

I tillegg er etterspørselen etter eiendom alltid til stede, og de viktigste målkjøperne i tiden som kommer er unge familier, spesielt nygifte par. Denne enhetens undersøkelse viser at 73 % av gifte uten barn planlegger å kjøpe bolig i løpet av det neste året. Mens enslige prioriterer arbeidsplass når de velger eiendom, er gifte mest interessert i skole-, kjøpesenter- og butikkfasiliteter. Trenden med å kjøpe sekundære produkter øker på grunn av det lave primærtilbudet, mens åpningsprisen på primærprosjekter er høy.

En undersøkelse om forbrukerpsykologi i andre halvdel av 2024 viste også at kjøpere prioriterer å søke etter informasjon på store nyhetssider og investorens offisielle nettside. Når de vurderer en investor, legger de mest vekt på økonomisk potensial, og når de velger et prosjekt, er lovlighet den viktigste faktoren. Når de ser etter en eiendomsmegler for å støtte transaksjonen, verdsetter kjøpere ekspertise, erfaring og holdning mest, etterfulgt av meglerhonorarer.

Eiendom er fortsatt den beste avkastningsfaktoren blant investeringskanalene

Data fra eiendomsmarkedet for de første 6 månedene av 2024 fra Batdongsan.com.vn viser at de fleste investeringskanalene har registrert positive tegn sammenlignet med 2023. Av disse er eiendom fortsatt kanalen med høyest investeringsavkastning. Per juni 2024 økte den gjennomsnittlige salgsprisen for eiendom med 24 % sammenlignet med begynnelsen av 2023. I mellomtiden økte VNIndex, som reflekterer svingninger i aksjekursene, med 19 %, SJC-gullprisen økte med 17 %, og USD-kursen økte med 8 %.

Som et av områdene med ledende prisøkning, registrerte Hanoi en økning på 32 % i prisene på private boliger sammenlignet med begynnelsen av 2023, en økning på 31 % i leiligheter og en økning på 10–19 % i tomter, villaer og rekkehus. Samtidig har eiendomsprisene i Ho Chi Minh-byen holdt seg nesten uendret det siste halvannet året, bortsett fra leiligheter, som økte litt med 6 %, mens de resterende typene har opprettholdt samme prisnivå.

Når det gjelder eiendomstypene på markedet, har tomter og private boliger hatt en viss oppgang når det gjelder renter og transaksjoner i første halvdel av 2024. Mer spesifikt økte interessen for private boliger med 87 %, og tomter med 60 % sammenlignet med første kvartal 2021. Dette er imidlertid bare en lokal forbedring i noen områder, spesielt i de nordlige provinsene.

Eiendom er fortsatt den mest effektive investeringskanalen.

Bare i noen nordlige provinser, som Hung Yen , økte interessen for land med 194 %, og private boliger økte med 70 %. Hanoi opplevde også en økning i interessen for land med 75 %, og private boliger med 48 %. Spesielt økte interessen og prisene kraftig i forstadsområdene i Hanoi takket være planleggingsfaktorer og auksjonsaktiviteter. Mer spesifikt i første halvdel av 2024 registrerte land i Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That og Quoc Oai en økning i etterspørselen fra 48 % til 104 %, noe som førte til en økning i prisen på land i disse forstadsområdene fra 4 % til 24 % sammenlignet med andre halvdel av 2023.

I tillegg er leiligheter den mest levende typen eiendomsmarked, spesielt i Hanoi-markedet. Forskning fra denne enheten viser at etterspørselen etter å kjøpe leiligheter i Hanoi nådde en topp i mars 2024, en økning på nesten 60 % sammenlignet med slutten av 2023. Selv om interessen for leiligheter har "kjølt seg ned", har ikke prisene sunket. Salgsprisen på leiligheter i Hanoi i mai 2024 var lik den i Ho Chi Minh-byen, og nådde 50 millioner VND/m2. Samtidig er leiligheter fortsatt den typen med best likviditet i markedet, og 48 % av meglerne som deltok i undersøkelsen til Batdongsan.com.vn sa at leilighetene er inne i en periode med sterk vekst.

Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vns sørlige regionale marked, kommenterte at det for øyeblikket ikke er tegn til en «boble» i leilighetsmarkedet, fordi faktorene som skaper denne situasjonen er overoppblåst etterspørsel, investeringsetterspørselen er større enn den reelle etterspørselen, prisene presses opp sammenlignet med økonomien og andre typer, og en løs pengepolitikk skaper forutsetninger for kapitalkontroll i markedet.

Leiligheter er den mest livlige typen marked, spesielt i Hanoi.

Data fra Batdongsan.com.vn viser at forskjellen i leilighetspriser i forhold til Vietnams BNP fortsatt ikke er for stor sammenlignet med andre byer i verden. Det er anslått at folk bruker mer enn 47 års inntekt for å kjøpe en leilighet på 50 m2 i Bangkok (Thailand), i Manila (Filippinene) er det mer enn 56 år, og i Kuala Lumpur (Malaysia) er det nesten 17 år. I Hanoi og Ho Chi Minh-byen må folk bruke omtrent 14–15 års inntekt for å kjøpe en leilighet av lignende størrelse.

«Befolkningsveksten i de to store byene viser at den reelle etterspørselen etter leiligheter fortsatt er svært høy. Prognosen for den totale boligetterspørselen i perioden 2021-2030 i Hanoi er 89 millioner kvadratmeter gulvareal, i Ho Chi Minh-byen er det 107,5 millioner kvadratmeter gulvareal. Etterspørselen er høy, men de nåværende leilighetsprisene i Hanoi og Ho Chi Minh-byen er ikke for høye sammenlignet med andre byer i verden. Samtidig forventes det ikke at renten for å kjøpe boliger vil være lav når mobiliseringsrenten nettopp er justert for å øke. Derfor er det ikke noe «boble»-fenomen for leiligheter. Faktisk har det begrensede tilbudet og de høye åpningsprisene forårsaket den sterke veksten i det siste», forklarte Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Kilde: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html