Leilighetsprisene bare øker, ikke synker, leieprisene forblir «uendret», vilkår for tvungen landinndrivelse

Leilighetsbygg er fortsatt markedets «hot spot», nesten 4000 gamle leiligheter i Ho Chi Minh-byen skal snart repareres, ny beregningsmetode for personlig inntektsskatt ved overføring av bruksrettigheter til land ... er de siste nyhetene innen eiendomsbransjen.

I det nordlige markedet er leiligheter det segmentet som vil få positiv oppmerksomhet i 2024. (Foto: Linh An)

Leilighet – markedets heteste punkt

Nylig arrangerte Batdongsan.com.vn arrangementet «Oversikt over Vietnams eiendomsmarked 2024 og fokus på Da Nang ».

På konferansen sa Nguyen Quoc Anh, visedirektør i Batdongsan.com.vn, at leiligheter er en type eiendom med et ganske stabilt interessenivå og prisvekst i markedet.

Mer spesifikt varierer den gjennomsnittlige salgsprisen for leiligheter i 2021 fra 34–37 millioner VND/m2. I 2022 varierer den gjennomsnittlige salgsprisen for leiligheter fra 38–40 millioner VND/m2. I 2023 varierer den gjennomsnittlige salgsprisen for leiligheter fra 39–42 millioner VND/m2. I 2024 varierer den gjennomsnittlige salgsprisen for leiligheter fra 45–51 millioner VND/m2.

I motsetning til den kontinuerlige oppadgående trenden i salgspriser, har leieprisene for leiligheter nesten ikke endret seg vesentlig de siste årene. I 2021 var den gjennomsnittlige leieprisen for leiligheter 10 millioner VND/måned. Innen 2023 og 2024 økte den gjennomsnittlige leieprisen for leiligheter til 12 millioner VND/måned.

Spesielt i det nordlige markedet er leiligheter det segmentet som vil få positiv oppmerksomhet i 2024. Markedene med størst interesse for leiligheter inkluderer Hanoi og Hung Yen med en vekstrate på 7 % sammenlignet med andre kvartal 2024, etterfulgt av Hai Phong med en vekstrate på 6 %.

I Hanoi er leilighetsprosjektene som får størst oppmerksomhet fra brukere i tredje kvartal 2024 Hanoi Melody Residence med en økning i interesse på 88 %, Heritage West Lake med en økning på 87 %, Sunshine Green Iconic med en økning på 76 %, Sunshine Golden River med en økning på 74 % og The Sapphire - Vinhomes Smart City med en økning på 58 %.

I Ho Chi Minh-byen er leilighetsprosjektene som får størst oppmerksomhet fra brukere i tredje kvartal 2024 Lavida Plus med en økning i interesse på 258 %, Celesta Rise med en økning i interesse på 198 %, Van Phuc City urbane område med en økning på 57 %, The Opera Residence med en økning på 55 %, Thu Thiem Green House med en økning på 55 % og The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park med en økning på 46 %.

Sammenlignet med samme periode i fjor, er leilighetsprosjektene med den beste prisøkningen i Hanoi-markedet blant annet Times City med en økning på 39 %, Goldmark City med en økning på 38 %, Vinhomes Ocean Park Gia Lam med en økning på 38 %, Vinhomes D'Capital med en økning på 27 % og Vinhomes Smart City med en økning på 26 %. I Ho Chi Minh-byen er leilighetsprosjektene med den beste prisøkningen i markedet Lavida Plus med en økning på 24 %, The Era Town med en økning på 19 %, Masteri Thao Dien med en økning på 18 %, The Opera Residence med en økning på 13 % og Empire City Thu Thiem med en økning på 13 %.

Ifølge Quoc Anh tar luksusleiligheter gradvis opp en større andel av leilighetstilbudet i større byer, spesielt i de tre viktigste markedene i landet: Hanoi, Ho Chi Minh-byen og Da Nang. Det er verdt å merke seg at luksusleiligheter i Da Nang viser god vekst i både salgspris og rentenivå, mens markedet i de to resterende store byene, Hanoi og Ho Chi Minh-byen, har en tendens til å gå sidelengs.

Ifølge data fra Batdongsan.com.vn har prisen på luksusleiligheter i Hanoi sunket fra 136 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024 til 132 millioner VND/m2 i tredje kvartal 2024. I samme periode økte salgsprisen på luksusleiligheter i Ho Chi Minh-byen fra 113 millioner VND/m2 til 121 millioner VND/m2.

Prisen på luksusleiligheter i Da Nang økte fra 106 millioner VND/m² til 111 millioner VND/m². Da Nang er også markedet med høyest interesse for luksusleiligheter, fra 240 poeng til 260 poeng.

I mellomtiden registrerte Ho Chi Minh-byen og Hanoi en nedgang i rentenivåene. Mer spesifikt sank rentenivået for luksusleiligheter i Hanoi fra 109 poeng til 107 poeng, og luksusleiligheter i Ho Chi Minh-byen sank fra 50 poeng til 45 poeng.

Herr Quoc Anh sa at innbyggerne i Hanoi ser mer etter luksusleiligheter og vier stor oppmerksomhet til områdene Hung Yen, Da Nang og Hai Phong . Når det gjelder andelen interessen for luksusleilighetssegmentet etter område i Hanoi, er Hung Yen på topp med 44 %, Da Nang er på andreplass med 15 %. Hai Phong er på tredjeplass med en søkerate på 9 %. Dette er også de tre områdene med høyest antall søk etter luksusleiligheter på markedet.

Ifølge viseadministrerende direktør i Batdongsan.com.vn er høydepunktet i luksusleilighetssegmentet det "merkede" eiendomsproduktet. "Branded Residence" er eksklusive eiendomsprosjekter utviklet i samarbeid med kjente merkevarer. Disse prosjektene tilbyr luksuriøse tjenester og fasiliteter, med stilig design. Hovedårsakene til at forbrukere velger å kjøpe merkevareeiendom inkluderer: tjenester og fasiliteter (34 %), profittpotensial (25 %), bygningsvedlikehold og -forvaltning (23 %), merkevaregjenkjenning (10 %).

Nesten 4000 gamle leiligheter i Ho Chi Minh-byen skal snart repareres.

Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen har nettopp utstedt et dokument som gir etater i oppgave å løse vanskeligheter og problemer med reparasjon av leiligheter og fellesarealer i bygårder som forvaltes av Center for Housing Management and Construction Appraisal, Department of Construction.

Tidligere, i slutten av juli, tildelte Ho Chi Minh-byens folkekomité 3944 statseide leiligheter til folkekomiteene i distriktene og Thu Duc City, slik at disse lokalitetene kunne godkjenne forvaltningen og bruke planer til gjenbosettingsformål.

Ho Chi Minh-byens folkekomité krever at distriktene og Thu Duc City rapporterer i detalj det faktiske antallet leiligheter som må repareres, samt fremdriften og gjenbosettingsplanen. Basert på planen ovenfor vil Senteret for boligforvaltning og byggeinspeksjon reparere leilighetene og fellesområdene i bygårdene.

Nesten 4000 leiligheter fordelt på lokaliteter er delt inn i 3 grupper.

Gruppe 1 omfatter spesifikt alle leiligheter i bygårder i offentlig eiendom som fortsatt står ledige og ikke er tilrettelagt for bruk. Gruppe 2 omfatter ledige leiligheter som ikke er tilrettelagt for bruk, og som ligger mellom leiligheter som er tilrettelagt for bruk, men som ennå ikke har opprettet et leilighetsforvaltningsråd.

For leiligheter i de to gruppene ovenfor vil boligforvaltnings- og byggetilsynssenteret lede reparasjonene og sikre fremdrift i henhold til forslagene fra lokalsamfunnene.

Gruppe 3 omfatter ledige leiligheter, som ligger mellom andre leiligheter som er tilrettelagt for bruk og har etablert et leilighetsforvaltningsstyre.

For denne gruppen er boligforvaltnings- og byggeinspeksjonssenteret tildelt oppgaven med å reparere leilighetene, og koordinere med administrasjonsstyret for å rapportere en plan for å reparere felleseiendommen i leilighetsbygningen til byggeavdelingen.

Ny måte å beregne personlig inntektsskatt ved overføring av bruksrettigheter til land

I henhold til tidligere forskrifter ble skattepliktig inntekt fra overføring av bruksrett til grunn fastsatt som overføringsprisen hver gang. Men med de nye forskriftene i jordloven av 2024 har beregningsmetoden endret seg.

Dette er et bemerkelsesverdig innhold i jordloven fra 2024 når den endrer forskrifter om inntekt som er underlagt personlig inntektsskatt (forkortet PIT) fra eiendomsoverdragelsesaktiviteter.

Tidligere var skattepliktig inntekt fra eiendomsoverdragelse regulert i paragraf 1, artikkel 14 i loven om personlig inntektsskatt fra 2007 (endret og supplert av lov nr. 71/2014/QH13), som fastsetter at skattepliktig inntekt fra eiendomsoverdragelse bestemmes som overdragelsesprisen hver gang.

Imidlertid er ovennevnte forskrift endret og supplert av artikkel 247 i jordloven av 2024, gjeldende fra 1. august.

Følgelig bestemmes skattepliktig inntekt fra eiendomsoverdragelse som overdragelsesprisen hver gang; ved overføring av bruksrettigheter til grunn beregnes skattepliktig inntekt i henhold til tomteprisen i tomtepristabellen.

Dermed har jordloven fra 2024 lagt til regler for fastsettelse av skattepliktig inntekt ved overføring av bruksrettigheter til land. Mer spesifikt, fra 1. august, bestemmes skattepliktig inntekt fra overføring av bruksrettigheter til land i henhold til landprisen i landpristabellen.

I mellomtiden bestemmes skattepliktig inntekt fra andre eiendomsoverdragelser (ikke bruksrettigheter til land) fortsatt basert på overdragelsesprisen hver gang.

I henhold til jordloven fra 2024 vil folkekomiteene i provinsene fra 2026 utstede jordprislister én gang i året for å holde seg nær markedet, i stedet for hvert femte år som i de gamle forskriftene.

For tiden gjelder landprislisten utstedt av den provinsielle folkekomiteen i henhold til bestemmelsene i jordloven fra 2013 fortsatt frem til 31. desember 2025 i mange områder.

I mellomtiden, i Ho Chi Minh-byen, i slutten av oktober, etter nesten tre måneder med å motta kommentarer, forklaringer og passende justeringer, utstedte byens folkekomité offisielt en beslutning om å justere landprislisten for 2020. Denne landprislisten vil bli brukt fra 31. oktober 2024 til 31. desember 2025.

I den nylig utgitte prislisten justeres prisene på landbruksareal ved å multiplisere landprisene i prislisten for 2020 med justeringskoeffisienten (K-koeffisienten) som tilsvarer hvert område og lokasjon. Sammenlignet med den gamle prisen har den justerte prisen på landbruksareal økt noe.

For boligtomter, hvis tomteprisen for 2020 etter å ha blitt multiplisert med koeffisienten K bare er 30 % av markedsprisen, er den justerte tomteprislisten omtrent 50 % av markedsprisen.

Den høyeste boligtomteprisen i Ho Chi Minh-byen tilhører tomter på tre ruter: Nguyen Hue, Dong Khoi og Le Loi, distrikt 1, på 687,2 millioner VND/m2. Sammenlignet med tomteprisen i 2020 multiplisert med koeffisienten (567 millioner VND/m2), økte den justerte boligtomteprisen på de ovennevnte rutene med 120,2 millioner VND/m2, tilsvarende 21 %.

Dette tallet har imidlertid sunket betydelig sammenlignet med utkastet som ble lagt ut til høring i slutten av juli, da den foreslåtte tomteprisen på de tre ovennevnte rutene var 810 millioner VND/m2.

Den laveste tomteprisen i byen er i boligområdet Thieng Lieng i Can Gio-distriktet, med 2,3 millioner VND/m². I prislisten for 2020, multiplisert med koeffisienten K, er tomteprisen i dette området bare 170 000 VND/m². Etter justering har tomteprisen økt 13,5 ganger.

Vilkår for tvungen ervervelse av grunn

Hva er vilkårene for tvungen iverksettelse av vedtak om landgjenvinning?

Klausul 2, artikkel 89 i jordloven av 2024 (gjeldende fra august 2024) fastsetter at håndheving av avgjørelser om tilbakeføring av jord utføres når følgende vilkår er oppfylt:

a) Avgjørelsen om tilbakeføring av land har trådt i kraft, men personen hvis land er tilbakeført, overholder ikke avgjørelsen etter at Folkekomiteen på kommunenivå, Vietnams fedrelandsfrontkomité på kommunenivå der landet er tilbakeført, og det kompetente landforvaltningsorganet eller enheten eller organisasjonen som utfører kompensasjons-, støtte- og gjenbosettingsoppgavene har mobilisert og overtalt;

b) Beslutningen om å håndheve avgjørelsen om tilbakeføring av land er offentlig oppslått ved Folkekomiteens hovedkvarter på kommunenivå, på det felles bostedet i boligområdet der landet er tilbakeført;

c) Beslutningen om å håndheve vedtaket om tilbakeføring av land har trådt i kraft;

d) Personen som er underlagt tvangsfullbyrdelsen har mottatt avgjørelsen om tvangsfullbyrdelse av den effektive avgjørelsen om tilbakeføring av jord.

Dersom den som er gjenstand for tvangsfullbyrdelsen nekter å motta tvangsfullbyrdelsesavgjørelsen eller er fraværende når tvangsfullbyrdelsesavgjørelsen fattes, skal folkekomiteen på kommunenivå utarbeide et protokoll.

Dermed kan håndheving av vedtak om tilbakeføring av land bare utføres når alle vilkårene som er fastsatt ovenfor er oppfylt.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html