Vedvarende «konflikt» mellom investorer og boligkjøpere

[annonse_1]

Faktisk har mange leilighetsbygg i Hanoi problemer knyttet til felles- og private bruksområder. Hovedkonflikten kommer av at partene ikke klarer å definere og bli enige om hvilke områder som er felles og hvilke som er private, noe som fører til konflikter mellom partene.

Angående dette spørsmålet har statens juridiske dokumenter knyttet til forvaltning og drift av leilighetsbygg gitt ganske detaljerte og fullstendige forskrifter. Nylig er rundskriv 05 fra Byggedepartementet , et dokument som samler dokumenter knyttet til forvaltning og drift av leilighetsbygg, utstedt.

Ifølge Vu Kieu Hanh, direktør for eiendomsforvaltningsavdelingen i Savills Hanoi, stammer konflikter i leilighetsprosjekter fra mangel på fullstendighet og åpenhet i dokumenter som regulerer bruken av felles- og private områder når investorer utvikler og bygger prosjekter, selv om de har blitt tydelig definert i juridiske dokumenter. Dette fører til tvetydighet i fastsettelsen av eierskap og bruksrettigheter senere.

Praktisk parkeringsområde mellom investorer og boligkjøpere bilde 1 — Mange leilighetsbygg i Hanoi har problemer knyttet til felles- og private områder, spesielt tvister om parkeringsplasser. (Foto: BG)

«Det er viktig å forstå at alle områder knyttet til det strukturelle systemet, korridorer, felles gangveier og uatskillelige systemer er fellesområder. Imidlertid er et av områdene som ofte møter tvister i leilighetsbygg parkeringsområdet», la fru Hanh til.

I henhold til boligloven av 2014 er områder for parkering av sykler, kjøretøy for funksjonshemmede, tohjulede motorvogner og trehjulede motorvogner i felleseie og felles bruk for leilighetseierne. Når det gjelder områder for parkering av biler, kan leietakere/kjøpere av leiligheten kjøpe eller fremleie dem.

«I realiteten vil inntektene fra motorsykkelparkeringsområdet (deleie) i de fleste leilighetsbygg bli ført tilbake til bygningens driftsfond. Det er imidlertid fortsatt uklart hvordan dette området er planlagt, hvor stort det deleide området er, og hvordan man derfra kan bestemme den spesifikke inntekten per kjøretøy. Dette gir opphav til endeløse debatter», analyserte fru Hanh.

For å løse konflikter og begrense påvirkningen på de påfølgende stadiene, sa fru Hanh, må investorer forutse og korrekt beregne felles- og private områder fra designfasen, samt tydelig presentere dem i salgskontrakten og den økonomiske og tekniske rapporten om byggeinvesteringen. Styret må ha tilgang til alle ferdigstillelsesdokumenter for prosjektet i henhold til bestemmelsene i det konsoliderte dokumentet 05/VBHN-BXD-rundskrivet om forskrifter om forvaltning og bruk av leilighetsbygg.

I tillegg må investoren bli enig med de relevante partene om å etablere regler for fellesområder og fasiliteter. Ut fra dette må man inngå en generell avtale og konsensus om innholdet knyttet til rettigheter, bruk og beskyttelse av eiendeler for å unngå tvister.

Felles- og private områder i prosjektet er også delvis knyttet til fastsettelsen av prosjektgebyret som hver eier må bidra med. Ifølge fru Hanh må forskriften om maksimalt servicegebyr i leilighetsprosjekter med heiser i byen ikke overstige 16 500 VND/m2/måned.

Servicegebyret er også fastsatt som inkludert i salgskontrakten, så kjøperen må se på gebyrnivået som eierne må bidra med. Fordi beboernes generelle holdning alltid er mot åpenhet om gebyrnivået og hvordan pengene fra servicegebyret de har betalt skal brukes. Dette krever at investoren og forvaltningsenheten også er nøye med dette problemet.

Langdistanseparkering mellom investorer og boligkjøpere, bilde 2 — Illustrasjonsfoto. (Kilde: CP)

Savills-eksperter mener at investorer og forvaltningsenheter bør vurdere faktorene som direkte påvirker kostnaden for tjenesteprisen for leilighetsbygget for å bestemme riktig servicepris. Denne kostnaden vil avhenge av prosjektets omfang, arkitektoniske trekk, design og utstyr. Etter å ha fått all nødvendig informasjon, kan forvaltningsenheten beregne driftskostnaden som utgjør servicegebyret.

Selv om dette er svært små punkter i arbeidskjeden til driftsenheten, påvirker de direkte enhetsprisen for driftsgebyret. Derfor må forvaltningen være streng og utføres av en profesjonell driftsenhet for å kunne støtte både investorer og beboere i å optimalisere forvaltningskostnader samt åpenhet i aktiviteter og forvaltningstjenester i prosjektet.

Det kan sees at i den sterke utviklingen av boligmarkedet i Vietnam må investorer være oppmerksomme på forvaltnings- og driftsarbeidet og betrakte det som en merverdi for prosjektet, samt en løsning for å unngå risikoen for tvister mellom relaterte enheter. Salgsprisen for et eiendomsprodukt planlegges av investoren fra stadiet før prosjektet dannes og settes i drift.

«Faktoren for å opprettholde prisen avhenger imidlertid av kvaliteten på prosjektledelsen og driften. Rollen til forvaltnings- og driftsenheten blir derfor viktig i sammenheng med det økende antallet byområder med enorme befolkninger og stort tilbud», understreket fru Hanh.

[annonse_2]
Kilde