Massiv oppgivelse av auksjonsforekomster i forstadsområder i Hanoi: Hvis ikke forhindret, vil markedet bli forvrengt

Eksperter trekker frem «lærdommer» fra Tan Hoang Minh-saken om massive forfall av innskudd etter å ha betalt høye landpriser.

Markedet har stadig blitt sjokkert av de vinnende prisene på tomteauksjoner i forstedene til Hanoi . I Hoai Duc-distriktet varierer de vinnende tomteprisene fra over 90 til 133 millioner VND/m². I Thanh Oai-distriktet varierer de vinnende tomteprisene fra 51 til 100 millioner VND/m², mange ganger høyere enn startprisen.

Umiddelbart etter auksjonen solgte imidlertid de fleste vinnerne objektene sine for en differanse på 400 til 600 millioner VND per objekt. På det meste ble mange objekter videresolgt for 800 millioner VND mer enn vinnerbudet. Bare noen få dager senere falt imidlertid differansen til rundt 100–200 millioner VND.

Ikke bare det, etter disse auksjonene ble også tomteprisene i det omkringliggende markedet umiddelbart presset opp til 5–10 millioner VND/m2. På den tiden turte ikke meglerne engang å kjøpe seg inn for å vente på differansen i salget fordi de mente at tomteprisene var for høye sammenlignet med den omkringliggende infrastrukturen.

Det er verdt å merke seg at situasjonen med forlatt pant har forekommet i stor grad. For eksempel ble 55 tomter forlatt under auksjonen av Ngo Ba-området, Thanh Than-landsbyen, Thanh Cao kommune (Thanh Oai-distriktet, Hanoi), inkludert vinnertomten med en pris på 100,5 millioner VND/m². Av 13 tomter med full betaling var den høyeste prisen rett over 55 millioner VND/m².

I en samtale med Dan Tri-reporter sa Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vn i den sørlige regionen, at historien bak auksjonen i Hanoi ligger i det faktum at den opprinnelige prisen kjøperne må sette inn er for lav. For eksempel er gjennomsnittsprisen i noen vellykkede auksjoner 30 millioner VND/m2, men startprisen er bare 7 millioner VND/m2. Dette viser at inngangsprisen er for enkel.

I tillegg er tilbudet av produkter til markedet for lavt, noe som fører til at innskytere ønsker å kjøpe for overføring. Samtidig fører det til at kortsiktige overføringer tillates også til visse begrensninger, som påvirker det generelle markedet.

Dr. Dinh The Hien – økonomisk ekspert – uttalte at de som virkelig ønsker å kjøpe ofte vil bruke tid og krefter på å sette seg nøye inn i tomtepriser og eiendomsmarkedet i området. Å «legge ned» et depositum viser at de virkelig ønsker å kjøpe.

For tiden har imidlertid noen landauksjoner i Hanoi sett massive forfall av innskudd. Ifølge Hien er det nødvendig å spørre om deltakerne virkelig ønsker å kjøpe eller sabotere statens riktige politikk?

Depositum for 55 tomter på auksjonen av 68 tomter i Thanh Oai 10. august ble inndratt (Foto: Duong Tam).

«Tomteauksjoner viser åpenhet og transparens. Dette er riktig politikk og er i samsvar med markedsøkonomien. Staten auksjonerer bort land i håp om å selge det til en pris som er passende for markedet. Målgruppen er de som har et reelt behov for å leve eller investere langsiktig, ikke å spekulere og blåse opp prisene», sa Hien.

Ifølge Hien har de nylige tomteauksjonene i forstedene til Hanoi vist uvanlige tegn. De som vant høye bud og deretter ga opp innskuddene sine i hopetall, er også ansvarlige for å forstyrre eiendomsmarkedet. Han viste til «lærdommen» fra Tan Hoang Minh-tomteauksjonen, som også innebar å betale skyhøye priser og deretter gi opp innskuddene sine. Det skapte en ringvirkning, en bølge av svært høye eiendomsprisøkninger som fant sted i Thu Thiem.

«Ut fra det tror jeg at den nylige høye auksjonen og deretter tap av depositumet var forsettlig og kalkulert, ikke bare å betale en høy pris. Kanskje de gjennom auksjonen skapte oppstyr i området der de eier mye land», sa Hien.

Hvis den ikke stoppes, kan nedleggelsen av haugen fortsette.

Angående konsekvensene av å by høyt og deretter kansellere depositumet, sa Dr. Dinh The Hien at det for det første påvirker statens auksjonspolitikk. For det andre vil slike auksjoner bli et verktøy for å forstyrre og forvrenge det lokale eiendomsmarkedet. Derfra vil det ha en usunn innvirkning på den generelle økonomien og eiendomsmarkedet. Samtidig prøver staten å stabilisere eiendomsmarkedet for å fremme økonomisk utvikling.

Ifølge Hien kan hendelsen fortsette på andre auksjoner dersom det ikke blir gjort drastiske tiltak for å forhindre praksisen med å betale høyt og deretter miste depositumet.

Herr Dinh Minh Tuan la til at etter auksjonene som forårsaket oppstyr i markedet, vil ikke bare investorer, men også vanlige folk tenke på en prislapp på 100–130 millioner VND/m2, som ligger 25–30 km fra sentrum av Hanoi. Denne prisen er også en prislapp for unormal økning i tomteprisene i denne radiusen, uavhengig av forretningsverdi eller bruksverdi. Dessuten vil de neste auksjonene, hvis noen, i andre områder ha mye høyere priser.

Uvanlig budgivning vil føre til mange konsekvenser for boligkjøpere, investeringsbedrifter, og til og med forårsake ustabilitet for hele markedet.

Spesielt folk som virkelig ønsker å kjøpe et hus vil synes det er vanskelig å kjøpe i denne perioden når selgere vil øke prisen i forhold til markedsverdien. Folk med penger vil skynde seg å kjøpe tomt i håp om å tjene penger. I tillegg vil folk som ikke egentlig trenger å bo, fokusere kontantstrømmen sin på eiendom i stedet for å bruke den på andre økonomiske aktiviteter. Folk som trenger et hus har ikke nok penger til å kjøpe, mens folk med penger vil investere i tomt.

Den neste konsekvensen er at innenlandske og utenlandske investeringsbedrifter vil ha større problemer med å rydde tomter når de gjennomfører store prosjekter, og kapitalen vil til og med øke mange ganger.

I tillegg kan kjedeeffekten forekomme for hele markedet og andre segmenter. For eksempel vil leilighetsprosjekter i sentrum av Hanoi øke kraftig i pris, noen ganger opptil 100 millioner VND/m2 i sammenheng med knappe tomtemidler, høy etterspørsel og økte nye tomtepriser; tilstøtende prosjekter kan også øke med 300–400 millioner VND/m2... Disse svingningene vil føre til ustabilitet i eiendomsmarkedet på kort sikt.

Eksperter sier at hvis vi ikke forhindrer situasjonen med å by til høye priser og deretter forlate innskuddet, kan det skje igjen (Foto: Duong Tam).

Denne eksperten understreket at hvis det ikke finnes tiltak for å håndtere dette, vil den generelle prisen øke. Fordi etter auksjonen vil ikke folk lenger huske hvor mange som har lagt inn innskuddene sine. De husker bare det endelige resultatet, den endelige prisen. Dette vil bli prentet inn i folks hukommelse om hvor mange ganger prisen i dette området har økt, noe som garantert vil påvirke det generelle markedet.

Sanksjoner er nødvendige

Angående forebyggende tiltak sa Dr. Dinh The Hien at organiseringen av auksjoner på lokalt nivå må ha en streng og sikker plan. I tillegg må verdsettelsesprosessen for å fastsette startprisen ha et takseringsfirma som tar ansvar. Spesielt må startprisen være i samsvar med markedet. Derfor må depositumet før deltakelse i auksjonen være passende.

Spesielt bør det finnes tiltak for å forby eller nekte de som tidligere har droppet budene sine å delta i auksjonen i en viss periode. Før auksjonen må organiseringskomiteen granske dokumentene som andre budgivningsmetoder. I tillegg kan hver lokalitet også komme opp med tilleggsplaner og forskrifter som er egnet for hvert sted for å sikre effektivitet for staten og folket.

Ifølge Dinh Minh Tuan er løsningen å øke prisene på innsatsfaktorer og begrense deltakernes mulighet til å «surfe». Samtidig bør forvaltningsorganet utvikle sanksjoner, som for eksempel en bot som er 2–3 ganger høyere enn depositumet, for å sikre at deltakerne oppfyller sine forpliktelser.

Le Dinh Chung – medlem av markedsundersøkelsesgruppen til Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) – foreslo også en løsning, og sa at det er nødvendig med et tiltak for å sette startprisen høyere enn den nåværende. I tillegg bør depositumet heves til rundt 30–50 % av startprisen, i stedet for å sette det til 20 % av startprisen slik det er nå. Derfra vil de som har tenkt å delta i tomteauksjoner med dårlige intensjoner, vurdere dette.

I tillegg kan investorer, ifølge ham, bli pålagt å overføre et depositum til arrangørens konto. Dersom investoren vinner auksjonen, vil depositumet bli beholdt av arrangøren for betaling, og dersom det oppstår en mangel, vil det bli foretatt en tilleggsbetaling.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm