Czy przewidywane ceny gruntów w Ho Chi Minh City są wysokie czy niskie?

Departament Rolnictwa i Środowiska (DARD) miasta Ho Chi Minh właśnie złożył dokument do Rady ds. wyceny gruntów w mieście Ho Chi Minh, w którym wnioskuje o wycenę pierwszej listy cen gruntów, która ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Jest to ważny krok w przygotowaniach do stosowania nowych ram cen gruntów zgodnie z postanowieniami ustawy o gruntach z 2024 r. w kontekście ciągłych wahań na rynku nieruchomości, a potrzeba zmniejszenia różnicy między listą cen gruntów a ceną rynkową jest coraz pilniejsza.

W piśmie Departament Rolnictwa i Środowiska przedstawił 3 grupy danych do porównania, w tym: ceny gruntów zgodnie z decyzją 79/2024/QD-UBND; rzeczywiste ceny ankietowe zebrane przez jednostkę konsultacyjną oraz przewidywane ceny do konsultacji, które będą miały zastosowanie od 1 stycznia 2026 r.

Porównanie tych trzech cen pokazuje znaczącą różnicę, zwłaszcza pomiędzy rzeczywistą ceną ankietową a przewidywaną ceną obowiązującą, przy czym średnie odchylenie wynosi od 30% do 40%.

W centralnej części (obszar 1), gdzie ceny gruntów w Ho Chi Minh City są najwyższe, trzy ulice: Le Loi, Nguyen Hue i Dong Khoi nadal przodują. Według badania przeprowadzonego przez firmę konsultingową, ceny gruntów przy tych ulicach sięgają ponad 954 milionów VND/m².

Jednak cena uwzględniona w projekcie cennika gruntów z 2026 roku wynosi zaledwie około 687 mln VND/m², czyli prawie o 40% mniej niż w rzeczywistym badaniu. Jest to również cena maksymalna zgodnie z decyzją 79/2024, co wskazuje, że nowy cennik nadal utrzymuje obecną najwyższą cenę maksymalną.

Wiele innych tras w centrum miasta również odnotowało dużą różnicę między ceną z badania a ceną roboczą. Na przykład, cena gruntu na ulicy Mac Thi Buoi została oszacowana na 783 mln VND/m², podczas gdy przewidywana cena, która ma zostać uwzględniona w cenniku gruntów na 2026 rok, wynosi zaledwie 470 mln VND/m².

Rzeczywista cena nieruchomości przy ulicy Cong Truong Me Linh wynosi około 780 milionów VND/m², natomiast oczekiwana cena to zaledwie 468 milionów VND/m², czyli nieco więcej niż poziom 447 milionów VND/m² określony w decyzji 79/2024.

Ulica Cong Xa Paris również znajduje się w grupie o dużych różnicach. Cena objęta badaniem osiągnęła 738 mln VND/m², ale przewidywana cena wynosi zaledwie 450,8 mln VND/m², co jest znacznie niższą ceną od rzeczywistej.

Departament Rolnictwa i Środowiska wspomniał także o przypadku drogi, której cena zgodnie z decyzją 79/2024 wynosi 165,2 mln VND/m², podczas gdy rzeczywiste badanie wykazało cenę 365,1 mln VND/m²; przewidywana cena obowiązująca od 2026 r. wynosi 219,1 mln VND/m², co nadal jest ceną niższą o około 40% od rzeczywistej.

Podobne różnice odnotowano również na niektórych innych trasach, takich jak Thi Sach i Chu Manh Trinh. Cena geodezyjna tych dwóch tras wynosi ponad 540 mln VND/m², ale przewidywana cena to zaledwie około 325–326 mln VND/m². Chociaż cena ta jest wyższa niż cena z cennika zgodnie z decyzją 79/2024, to i tak jest ona o 35–40% niższa od rzeczywistej ceny geodezyjnej.

Nawet w przypadku najtańszych tras w centrum, takich jak odcinek Nguyen Dinh Chieu (obszar Hoang Sa) lub trasa Vo Van Kiet, przewidywana cena obowiązująca od 2026 r. jest nadal znacznie niższa od reklamowanej ceny rynkowej.

Według serwisów informacyjnych o nieruchomościach, w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe na tych centralnych trasach rzadko spadały poniżej 1,5 mld VND/m². Szczególnie na Dong Khoi i Nguyen Hue, ceny ofertowe sięgały niekiedy 1,7-1,8 mld VND/m², a standardowa cena wynosiła około 900 mln VND/m² i wzrosła o 17,5% w ciągu roku. Na ulicy Le Loi najwyższa cena ofertowa w historii wyniosła 1,3 mld VND/m², a standardowa cena wynosiła około 687 mln VND/m², co stanowi wzrost o prawie 16% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Według Departamentu Rolnictwa i Środowiska cennik gruntów obowiązujący od 2026 r. będzie tworzony na podstawie Ustawy o gruntach z 2024 r. i będzie miał na celu lepsze odzwierciedlenie lokalnych wartości gruntów, przy jednoczesnym wspieraniu celów wzrostu gospodarczego i ograniczaniu oddziaływania na użytkowników gruntów.

Agencja poinformowała, że nowy cennik gruntów ma na celu przezwyciężenie ograniczeń obecnego cennika gruntów i zagwarantowanie zasady uczciwości w stosunkach między państwem, obywatelami i inwestorami przy wywiązywaniu się ze zobowiązań finansowych.

Departament Rolnictwa i Rozwoju Wsi podkreślił również, że decyzja 79/2024/QD-UBND (dostosowująca cennik gruntów przed wejściem w życie Ustawy o gruntach z 2024 r.) została opracowana w kierunku bliższym rynkowi niż dotychczas. Wcześniej ogłaszana cena była często o 20–25% niższa od ceny rynkowej, w zależności od obszaru, aby wspierać stabilność gospodarczą i zmniejszyć obciążenia użytkowników gruntów.

Oczekuje się, że wprowadzenie nowego cennika gruntów od 2026 r. pozwoli na dalsze zmniejszanie rozbieżności między cenami gruntów według cennika a cenami rynkowymi, co stworzy bardziej przejrzyste podstawy przy przeprowadzaniu procedur obrotu gruntami w nadchodzącym czasie.

Source: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm