Nieruchomości z „zawieszonymi” opłatami za użytkowanie gruntów: nowelizacja przepisów ułatwiająca wydawanie różowych książeczek

Projekt obszaru mieszkalnego 13C w gminie Binh Hung utknął na etapie wyceny gruntów, aby przedsiębiorstwo mogło wywiązać się z dodatkowych zobowiązań finansowych.

Czekam na wycenę gruntu

W sierpniu Departament Rolnictwa i Środowiska w Ho Chi Minh City nadal publicznie ogłaszał dziesiątki działek wymagających wyceny. Wiele z nich zostało wystawionych ponad 20 razy, ale nadal nie udało się znaleźć rzeczoznawcy. Najdłużej wyceniana była działka w ramach projektu 13C Residential Area w gminie Binh Hung w Ho Chi Minh City, w którą zainwestowała spółka Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company). Pojawiło się 29 ogłoszeń o poszukiwaniu rzeczoznawcy. Wycena miała miejsce w kwietniu 2013 roku.

Według pana Nguyen Quang Dung, dyrektora prawnego firmy Tan Binh, projekt osiedla mieszkaniowego 13C otrzymał ziemię od Komitetu Ludowego miasta Ho Chi Minh w 2002 roku pod budowę i handel miejską infrastrukturą techniczną. Na podstawie decyzji o przydziale ziemi, firma wdrożyła projekt i wypełniła swoje zobowiązania finansowe w 2008 roku. W 2013 roku Komitet Ludowy miasta Ho Chi Minh wydał decyzję o dostosowaniu i uzupełnieniu decyzji zgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy. W związku z tym firma nadal zalegała z opłatami za użytkowanie gruntów za zwiększoną powierzchnię o ponad 4800 metrów kwadratowych. Wcześniej firma podpisała umowę z jednostką wyceny w celu sporządzenia certyfikatu określającego dodatkowe zobowiązania finansowe. Jednak po wielokrotnych poprawkach certyfikatu nadal nie został on wydany, więc jednostka wyceny odmówiła kontynuacji. Z drugiej strony, w trakcie uzupełniania dokumentacji zgodnie z instrukcjami, weszła w życie ustawa o gruntach z 2013 roku, w tym czasie odpowiedzialność za organizację wyceny gruntów spoczywała na Departamencie Zasobów Naturalnych i Środowiska.

„Firma przesłała wiele dokumentów do Departamentu Rolnictwa i Środowiska w sprawie ustalenia dodatkowych środków finansowych. Nie ma jednak jednostki, która mogłaby doradzić w sprawie wyceny zgodnie z przepisami. Ponieważ cena gruntu nie została ustalona, firma nie była w stanie wywiązać się ze swoich dodatkowych zobowiązań finansowych, w związku z czym 99 działek, które firma przekazała ludziom przez dziesięciolecia, nie otrzymało jeszcze różowych ksiąg” – powiedział pan Dung.

Podobnie, działka w ramach projektu mieszkaniowego Hoa Sen przy ulicy Lac Long Quan 262/20 w dzielnicy Binh Thoi również została objęta wyceną po raz 23. Zgodnie z ogłoszeniem, wybór jednostki wyceny stanowi podstawę dla Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. do wywiązania się z dodatkowych zobowiązań finansowych wobec państwa w związku ze zmianą kryteriów planistycznych i architektonicznych. Termin wyceny przypada na czerwiec 2010 roku.

Odnosząc się do opóźnień w wycenie gruntów w celu ustalenia zobowiązań finansowych, podczas niedawnych warsztatów, lider Grupy Novaland poinformował, że grupa prowadzi 13 projektów, którym przyznano grunty od prawie 10 lat, ale do tej pory nie otrzymał od urzędu skarbowego żadnego zawiadomienia o opłatach za użytkowanie gruntów. W przypadku braku uiszczenia opłat za użytkowanie gruntów, wielu klientów, mimo że kupili domy od dawna, nadal nie otrzymało różowych książeczek.

Propozycja zastosowania współczynnika korygującego cenę gruntów 2025

W rozmowie z reporterem SGGP, pan Dao Quang Duong, pełniący obowiązki kierownika Departamentu Gospodarki Ziemi w Departamencie Rolnictwa i Środowiska w Ho Chi Minh City, powiedział, że większość spraw dotyczących przydziału gruntów, dzierżawy gruntów i zezwoleń na zmianę przeznaczenia gruntów w okresie poprzedzającym 1 lipca 2014 r. utknęła na etapie wyceny cen gruntów. Powodem był fakt, że w tym okresie zbieranie informacji w celu ustalenia cen gruntów napotkało wiele trudności, a dane były nadal ograniczone, co praktycznie uniemożliwiało ich wdrożenie. W szczególności w tym okresie utkwiło 76 spraw dotyczących rocznej dzierżawy gruntów oraz 84 sprawy dotyczące przydziału gruntów i zmiany przeznaczenia gruntów w celu pozyskania dodatkowych środków.

Według pana Dao Quang Duonga, kiedy wszedł w życie Dekret 71/2024 regulujący ceny gruntów, zapewnił on wytyczne dotyczące ustalania konkretnych cen gruntów, przyczyniając się do usunięcia przeszkód w wycenie cen w celu określenia zobowiązań finansowych przedsiębiorstw. W związku z tym, Ho Chi Minh City wcześniej usunęło przeszkody w ustalaniu cen gruntów w 76 przypadkach dzierżawy gruntów i 52 przypadkach przydziału gruntów i zmiany przeznaczenia gruntów. Następnie Ho Chi Minh City wydało 27 000 różowych ksiąg dla nabywców domów i gruntów. Jednocześnie, od początku 2025 roku do chwili obecnej, Departament Rolnictwa i Środowiska złożył 9 aktów wyceny cen gruntów o dochodzie około 52 000 miliardów VND i oczekuje się, że dziesiątki tysięcy mieszkań nadal będzie otrzymywało różowe księgi. Od czasu wejścia w życie Ustawy o ziemi z 2024 roku, ustalanie cen gruntów zostało usunięte, więc konkretne akta ustalania cen gruntów zostały skrócone o około 3 miesiące w porównaniu z poprzednim okresem.

Oprócz korzyści, nadal istnieją przypadki, w których nie można ustalić cen gruntów, ponieważ Dekret 71/2024 nie reguluje tego w sposób jasny. W szczególności artykuł 63 Dekretu 102/2024 określa metodę wyceny gruntów w przypadkach określonych w punkcie b, ust. 2, art. 257 ustawy o gruntach. W artykule 7 Dekretu 71 stanowi, że ceny gruntów oblicza się poprzez pomnożenie tabeli cen gruntów w momencie przekazania gruntu przez współczynnik korekty ceny gruntu w momencie przekazania gruntu. Jednakże przed 1 lipca 2014 r. współczynnik korekty ceny gruntu nie był uregulowany. W związku z tym, 19 czerwca, Ludowy Komitet Ho Chi Minh City przesłał dokument wicepremierowi Tran Hong Ha oraz Ministerstwu Rolnictwa i Rozwoju Wsi, proponując zmianę i uzupełnienie Dekretu nr 71/2024, zgodnie z którym w przypadkach określonych w artykule 63 Dekretu nr 102/2024, które muszą być ustalane metodą współczynnika korekty cen gruntów, stosowana będzie tabela cen gruntów z dnia wydania decyzji o przydziale gruntów, dzierżawie gruntów i zmianie przeznaczenia gruntów, pomnożona przez współczynnik korekty cen gruntów wydany przez Ludowy Komitet Prowincji w 2015 r. Zezwolenie na stosowanie współczynnika korekty cen gruntów z 2015 r. zapewnia również spójność z cenami rynkowymi i harmonizuje interesy państwa i inwestorów.

Według szefa Departamentu Rolnictwa i Środowiska Ho Chi Minh City, oprócz propozycji zmiany i uzupełnienia Dekretu 71, Ludowy Komitet Ho Chi Minh City wydał również decyzję 72/2025 w sprawie procesu przekazywania dokumentów w celu ustalenia zobowiązań finansowych dotyczących gruntów w Ho Chi Minh City. Zgodnie z przepisami, jeśli w momencie przetargu żaden wykonawca nie weźmie udziału w wycenie gruntu, termin zostanie jednokrotnie przedłużony. Po przedłużeniu, jeśli żaden wykonawca nie zostanie wybrany, Departament Rolnictwa i Środowiska powierzy zadanie wykwalifikowanej jednostce służby publicznej, która przeprowadzi doradztwo w zakresie wyceny gruntów.

THANH HIEN

Source: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html