Rynek nieruchomości przeżywa rozkwit, ale firmy wciąż mają w swoich zapasach 291 000 miliardów VND

Wartość nieruchomości mieszkalnych nadal nie została sprzedana i wynosi prawie 11,5 miliarda dolarów.

Statystyki z raportów finansowych za III kwartał 2024 roku 10 notowanych na giełdzie spółek z branży nieruchomości mieszkaniowych pokazują, że łączna wartość zapasów netto na dzień 30 września wyniosła 291 439 mld VND (około 11,5 mld USD), co stanowi wzrost o 7,9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nawet w porównaniu z 30 września 2021 roku wzrost zapasów w tej grupie wyniósł 45,6%.

Spośród tych 10 spółek, Novaland Investment Group Joint Stock Company ( Novaland – kod giełdowy: NVL) ma największe zapasy, wynoszące około 145,006 mld VND, co stanowi wzrost o 5,4% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Zapasy te stanowią 49,7% całkowitej wartości zapasów całej grupy spółek, co stanowi niewielki spadek w porównaniu z prawie 51% w tym samym okresie w 2023 roku.

Zgodnie z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym, największą pozycją w zasobach Novaland są nieruchomości na sprzedaż w trakcie budowy (obejmujące głównie opłaty za użytkowanie gruntów, opłaty za doradztwo projektowe, koszty budowy i inne wydatki). Pozycja ta wyniosła około 136 812 mld VND, co stanowiło 94,1%. Jednocześnie w 2023 roku wartość nieruchomości na sprzedaż wyniosła 126 796 mld VND, co stanowiło 92,3% całkowitej wartości zapasów.

Novaland podał, że na dzień 30 września grupa wykorzystywała zapasy o wartości 57,972 mld VND jako zabezpieczenie swoich pożyczek.

Drugie miejsce pod względem zapasów zajmuje Vinhomes Joint Stock Company (kod giełdowy: VHM) z 57 981 mld VND, co stanowi wzrost o 5,2% w porównaniu z końcem trzeciego kwartału ubiegłego roku. W porównaniu z końcem trzeciego kwartału 2021 roku zapasy spółki wzrosły aż o 81,4%.

Podobnie jak w przypadku Novaland, zasoby Vinhomes składają się głównie z nieruchomości w budowie, przeznaczonych na sprzedaż, o wartości 50,009 mld VND, na które składają się przede wszystkim opłaty za użytkowanie gruntów, koszty oczyszczania gruntów, koszty budowy i koszty realizacji projektów Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City i kilku innych.

Kolejną spółką, która odnotowała znaczny wzrost zapasów, jest Van Phu-Invest Joint Stock Company (kod akcji: VPI). Na koniec trzeciego kwartału zapasy netto spółki wyniosły 3348 miliardów VND, co stanowi wzrost o 64% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Większość tych zapasów stanowią niedokończone projekty deweloperskie, takie jak The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen i Song Khe-Noi Hoang.

Nam Long Investment Corporation (kod giełdowy: NLG) również odnotowała wzrost zapasów o 20,9% w porównaniu z końcem III kwartału 2023 roku. Zapasy koncentrują się w niedokończonych projektach, takich jak projekt Izumi (9037 mld VND), Waterpoint Phase 1 (3556 mld VND), Waterpoint Phase 2 (1528 mld VND), Akari (1045 mld VND) i kilku innych.

Dlaczego zasoby nieruchomości są nadal tak wysokie?

W rzeczywistości nie wszyscy w pełni rozumieją znaczenie zapasów w branży nieruchomości. Według pana Nguyen Huu Thanh – zastępcy dyrektora generalnego i konsultanta strategicznego w Weland Company – sektor nieruchomości to wyjątkowy sektor biznesu, różniący się od sektora produkcyjnego.

W przypadku przedsiębiorstw produkcyjnych wzrost zapasów można interpretować jako brak możliwości sprzedaży towarów. Natomiast w sektorze nieruchomości wyższe zapasy wskazują na posiadanie przez firmę większego banku ziemi.

Projekt osiedla mieszkaniowego w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).

Nawet wysoki poziom zapasów może być dobrym sygnałem, wskazującym, że firma dysponuje produktami gotowymi do dostawy do klientów. Z drugiej strony, brak zapasów sugeruje brak nowych gruntów lub nowych produktów do zaoferowania. Sygnalizuje to potencjalne zakłócenia w przyszłych przepływach pieniężnych i sprzedaży firmy.

Zasadniczo wahania zapasów mogą być zarówno wzrostowe, jak i spadkowe. Spadek zapasów jest ujmowany jako przychód. Jeśli jednak firma nadal rozwija projekt i nie przekazała jeszcze produktu, zapasy nieruchomości nadal będą rosły.

Na przykład, niedawno projekt Vinhomes w dystrykcie Dong Anh odnotował dużą sprzedaż, ale firma uwzględniła jedynie klientów korzystających z usług przedpłaconych, a stany magazynowe nadal rosły. Zapasy zmniejszyły się dopiero po przekazaniu domów klientom. W tym przypadku stany magazynowe zostały sprzedane, ale nie zostały jeszcze ujęte w przychodach.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) wietnamski rynek nieruchomości w trzecim kwartale, a także w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy ogólnie rzecz biorąc, wykazał pozytywne ożywienie po trudnym okresie, dzięki stabilności gospodarki i wspierającej polityce rządu.

Dlatego samo spojrzenie na dane dotyczące zapasów w sprawozdaniach finansowych firmy z branży nieruchomości nie może w pełni odzwierciedlać trendów rynkowych. Aby ocenić wyniki działalności firmy z branży nieruchomości, inwestorzy muszą wziąć pod uwagę wiele innych wskaźników, takich jak wzrost zaliczek od klientów w danym okresie oraz ujęcie przychodów w sprawozdaniach finansowych.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm