Zniesienie corocznego cennika gruntów: Czy ceny nieruchomości spadną?

giá đất - Ảnh 1. — Zdaniem ekspertów, 5-letnia lista cen gruntów według zmienionego projektu pomoże kontrolować ceny gruntów i obniżyć ceny nieruchomości - Zdjęcie: QUANG DINH

Eksperci ds. nieruchomości twierdzą, że jest to właściwy kierunek nowelizacji obowiązującego prawa gruntowego, jednak oprócz obniżenia kosztów gruntów pod projekty mieszkaniowe w celu obniżenia cen nieruchomości, konieczne jest usunięcie przeszkód dla tysięcy zablokowanych projektów, aby zwiększyć podaż mieszkań.

Ograniczenie cen gruntów nakładowych na projekty

Koszty gruntów stanowią około 15-30% całkowitych kosztów inwestycji mieszkaniowych, a w centrum nawet do 50% kosztów budowy mieszkań. Od czasu wejścia w życie Ustawy o gruntach z 2024 roku, koszty gruntów pod inwestycje mieszkaniowe mają tendencję wzrostową, ponieważ władze lokalne wdrażają politykę cen gruntów zbliżonych do cen rynkowych.

W rozmowie z Tuoi Tre , pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, powiedział, że jeśli obecny cennik gruntów zostanie zastosowany, ceny gruntów będą podążać za cenami nieruchomości. Teraz nowelizujemy prawo, wprowadzając cennik gruntów obowiązujący przez 5 lat, wraz ze współczynnikiem korygującym ceny gruntów, który będzie kontrolował ceny gruntów nakładowych na projekty mieszkaniowe.

Spełnia to oczekiwania całego rynku i wszystkich użytkowników gruntów. Państwo kontroluje również czynniki produkcji i biznesu.

„Nowelizacja ustawy, mająca na celu zastąpienie rocznego cennika gruntów 5-letnim cennikiem gruntów, jest bardzo rozsądna. Jeśli nie zostanie zmieniona, prowincje nie będą miały możliwości tworzenia rocznego cennika gruntów blisko rynku. Zmiana cennika gruntów raz w roku nie przyniesie rezultatu” – podkreślił pan Hiep.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, mechanizm wydawania corocznych cenników gruntów zmusił cały aparat państwowy do wykonania ogromnej pracy, co jest bardzo trudne. Wydawanie cennika gruntów z okresem obowiązywania 5 lat będzie odpowiednie dla możliwości administracyjnych obecnego dwupoziomowego systemu samorządu lokalnego.

Ponadto państwo może również wykorzystać współczynnik korekty cen gruntów do regulacji rynku nieruchomości. Po ponad roku wdrażania, ustawa o gruntach z 2024 roku również wykazała braki, niedociągnięcia i słabości, które wymagają uzupełnienia. W niniejszym projekcie znowelizowanej ustawy o gruntach współczynnik korekty cen gruntów nie jest tylko jednym współczynnikiem.

„Będzie wiele współczynników korekty cen gruntów. W razie potrzeby państwowa agencja zarządzająca wyda współczynniki korekty cen gruntów, które będą miały zastosowanie do każdego projektu. Wcześniej, stosując Ustawę o gruntach z 2013 roku, Ho Chi Minh City wydawało średnio około 30 decyzji w sprawie współczynników korekty cen gruntów rocznie” – powiedział pan Chau.

Większa podaż obniży ceny nieruchomości

Niektórzy eksperci uważają, że spadek kosztów gruntów nadal zależy od gminy, która wydaje współczynnik użytkowania gruntów. W najbliższej przyszłości rząd powinien wydać rozporządzenie zawierające szczegółowe przepisy regulujące wydawanie współczynników użytkowania gruntów oraz wysokość dochodów z użytkowania gruntów, co jest niezwykle ważne.

Według pana Chau, oprócz kontrolowania kosztów gruntów pod projekty mieszkaniowe, konieczne jest zwiększenie podaży mieszkań, aby obniżyć ich ceny, ponieważ wysokie ceny nieruchomości są w dużej mierze spowodowane podażą i popytem. Niska podaż i niedobory prowadzą do wysokich cen mieszkań. Aby zwiększyć podaż mieszkań, konieczne jest szybkie rozwiązanie zaległości w realizacji około 3000 projektów, wynikających z problemów prawnych. Wraz ze wzrostem podaży, manipulacja cenami i inflacja cenowa przestaną być problemem.

„Ceny mieszkań są zbyt wysokie, częściowo dlatego, że sami sobie utrudniamy życie z powodu braku podaży mieszkań, ponieważ tysiące projektów boryka się z problemami prawnymi, co powoduje wzrost cen nieruchomości. Jeśli uda nam się rozwiązać problemy prawne związane z tymi projektami, zwiększymy podaż mieszkań, a rynek się zrównoważy, a ceny nieruchomości spadną” – dodał pan Chau.

Dr Vu Dinh Anh, ekspert ekonomiczny , uważa, że jeśli nadal będziemy utrzymywać pogląd, że wycena gruntów jest zbliżona do ceny rynkowej, nigdy nie rozwiążemy problemu w sposób fundamentalny. Zamiast tego musimy potwierdzić zasadę wyceny gruntów zgodnie z mechanizmami rynkowymi, a jednocześnie zbudować obiektywny, przejrzysty i profesjonalny rynek wyceny gruntów.

Pan Anh zaproponował całkowite zniesienie ram cenowych i cenników gruntów, które powodowały wiele problemów. Zamiast tego będą obowiązywać jedynie konkretne ceny gruntów ustalane przez właściwe organy w momencie ich przydziału, dzierżawy lub na podstawie wyników aukcji praw do użytkowania gruntów. Ponieważ ceny gruntów stanowią podstawę zobowiązań finansowych (podatki, opłaty, opłaty za użytkowanie gruntów, czynsz dzierżawny), powinny być one ustalane za pomocą mechanizmu cen masowych, w podziale na regiony i cele użytkowania.

„Zarządzanie cenami gruntów jest rozproszone w wielu różnych ustawach, od ustawy o cenach, przez ustawę o gruntach, po ustawę o licytacji nieruchomości, co prowadzi do nakładania się i niespójności. Tylko dzięki spójności, synchronizacji i szczególnie ścisłemu przestrzeganiu zasad rynkowych w zakresie wyceny gruntów możemy zbudować przejrzyste i skuteczne ramy prawne, które spełnią wymogi deweloperskie” – zasugerował pan Anh.

Zgodnie z projektem znowelizowanej ustawy o gruntach, państwo decyduje o pierwotnych cenach gruntów. Jeśli chodzi o wtórny rynek gruntów, państwo będzie go regulować poprzez podatki, kredyty, planowanie i plany zagospodarowania przestrzennego. Dzięki tym znowelizowanym przepisom ceny gruntów na rynku pierwotnym nie będą podążać za cenami transakcyjnymi na rynku wtórnym; wręcz przeciwnie, państwo będzie kontrolować rynek.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, powiedział, że opłaty za użytkowanie gruntów są kwestią życia i śmierci dla wielu przedsiębiorstw inwestujących i handlujących nieruchomościami. W rzeczywistości, w przypadku tego samego projektu mieszkaniowego w Hanoi , od pierwszej decyzji o przydziale gruntów do drugiej decyzji o przydziale gruntów, cena gruntu wzrosła o 20% i nadal rosła o 20% po trzeciej decyzji o przydziale gruntów.

„Za każdym razem, gdy ziemia jest przydzielana, jej cena rośnie, co powoduje nieuzasadniony wzrost kosztów dla przedsiębiorstw. To jest największy problem” – podkreślił pan Hiep.

Powrót do tematu

BAO NGOC

Source: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm