Ministerstwo Budownictwa: W niektórych miejscach ceny mieszkań wzrosły o ok. 35-40% w porównaniu do poprzedniego kwartału.

ANTD.VN - Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ostatnim czasie wynika częściowo ze wzrostu kosztów, braku podaży, a przede wszystkim ze spekulacji i zawyżania cen przez pośredników.

Transakcje na rynku mieszkań rosną, ceny nadal rosną

Według danych Ministerstwa Budownictwa , w trzecim kwartale 2024 r. ukończono 16 komercyjnych projektów mieszkaniowych o skali ok. 3314 jednostek, liczba jednostek wystawionych na sprzedaż wyniosła 177,7% w porównaniu do analogicznego okresu w roku 2023, ale tylko 76,1%.

Jednocześnie 23 nowo licencjonowane projekty o skali około 11 669 jednostek. Liczba nowo licencjonowanych projektów stanowi 121% drugiego kwartału i 153,3% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku.

W sprzedaży jest 55 projektów, które kwalifikują się do przyszłych sprzedaży mieszkań na skalę ok. 21 374 jednostek, co stanowi 110% liczby projektów w porównaniu z drugim kwartałem i 117% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku.

Ponadto w budowie jest 939 projektów obejmujących łącznie ok. 426 158 mieszkań.

Jeśli chodzi o wolumen transakcji, w segmencie mieszkań i domów jednorodzinnych odnotowano 38 398 udanych transakcji, a w segmencie działek budowlanych – 102 966 udanych transakcji.

W związku z tym wolumen transakcji dotyczących mieszkań i domów jednorodzinnych w trzecim kwartale wykazywał tendencję wzrostową w porównaniu do drugiego kwartału, podczas gdy wolumen transakcji dotyczących działek gruntu wykazywał tendencję spadkową.

Dokładnie rzecz biorąc, wolumen transakcji dotyczących mieszkań i domów jednorodzinnych wzrósł o 48,3% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 r. (25 885 transakcji) i o 29% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. Natomiast wolumen transakcji dotyczących gruntów wyniósł 82,3% w porównaniu z drugim kwartałem (124 991 transakcji) i 112,8% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r.

Zapasy nieruchomości w projektach w trzecim kwartale 2024 r. wynoszą ok. 25 937 jednostek i działek, w tym: apartamenty – 4 688 jednostek; domy jednorodzinne – 12 250 jednostek; działki – 8 999 działek.

Zapasy domów jednorodzinnych i działek w trzecim kwartale 2024 r. wyniosły 21 249 jednostek/działek (12 250 domów jednorodzinnych; 8 999 działek), co stanowi wzrost o 150,6% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 r.

Trudno jest znaleźć mieszkania i apartamenty w przystępnej cenie, co podnosi ceny.

Dane Ministerstwa Budownictwa dotyczące cen transakcyjnych pokazują, że w Hanoi i Ho Chi Minh City ceny w nowych i starych projektach nadal rosły, przy czym ceny nowych projektów rosły o około (4% do 6%) kwartalnie i (22% do 25%) rocznie.

Na przykład w Hanoi projekt Vinhomes Ocean Park w osiedlu Zurich kosztuje około 46–55 milionów VND/m2 w dzielnicy Trung Hoa, Cau Giay; projekt Lumi Prestige kosztuje od 69 milionów VND/m2 w dzielnicy Tay Mo, dystrykt Nam Tu Liem;

Koszt projektu Ninety Complex w dzielnicy Dong Da wynosi około 60–75 milionów VND/m2; koszt projektu Sapphire-Vinhomes Smart City w dzielnicy Nam Tu Liem wynosi około 47–61 milionów VND/m2; koszt projektu budownictwa mieszkaniowego wielofunkcyjnego 107 Nguyen Tuan Vihacomplex w dzielnicy Thanh Xuan wynosi około 75–97,2 milionów VND/m2;

Projekt wieżowców, zielonych drzew i parkingów na działkach o symbolach: HH4, HH5, CL2, CL3, CX i P1 w projekcie Khai Son City w dzielnicy Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien ma ceny od 50 do 68 milionów VND/m2...

Istnieje zjawisko tworzenia cen wirtualnych, „napompowywania cen”

Według oceny Ministerstwa Budownictwa zjawisko wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie ma charakter lokalny, dotyczy niektórych obszarów, niektórych typów, niektórych segmentów nieruchomości, co przekłada się na wzrost ogólnych cen.

Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że przyczyną było w dużej mierze oddziaływanie szeregu czynników, takich jak zwiększone wahania kosztów związanych z gruntami, a także wpływ stosowania nowych metod obliczeniowych i tabel cen gruntów.

Szczególnie w niektórych miejscowościach i obszarach występuje zjawisko aukcji praw do użytkowania gruntów, w których zwycięskie oferty są wielokrotnie wyższe od ceny wywoławczej. Zarządzanie i realizacja aukcji praw do użytkowania gruntów w niektórych miejscowościach i obszarach nie są dobre; występuje zjawisko tworzenia przez wielu inwestorów stowarzyszeń i grup, aby uczestniczyć w aukcji; płacą oni ceny gruntów wielokrotnie wyższe od ceny wywoławczej, a następnie po wygranej aukcji mogą „zrzec się kaucji” w celu ustalenia wirtualnego poziomu cen na danym obszarze i osiągnięcia zysku.

Aukcja praw do użytkowania gruntów, w której zwycięska oferta będzie wielokrotnie wyższa od ceny wywoławczej, będzie miała wpływ na wzrost cen gruntów, cen nieruchomości, cen mieszkań na obszarach sąsiednich i w danej miejscowości; jednocześnie zwiększy to koszty realizacji projektów mieszkaniowych, co spowoduje trudności dla przedsiębiorców, zmniejszy podaż na rynku i negatywnie wpłynie na rynek nieruchomości.

Warto wspomnieć o zjawisku „tworzenia wirtualnych cen” i „zawyżania cen” przez spekulantów i osoby trudniące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Wykorzystują oni niewiedzę ludzi i inwestują zgodnie z psychologią tłumu w celu osiągnięcia zysku.

„Są to osoby pracujące jako niezależni pośrednicy w obrocie nieruchomościami, nieposiadające certyfikatów pośrednika w obrocie nieruchomościami, słabo zorientowane w rynku, posiadające ograniczoną wiedzę prawną, nieprofesjonalne i słabo znające się na etyce biznesowej. Prowadzi to do oportunistycznych praktyk biznesowych, zmów w celu podnoszenia cen, zawyżania cen w stosunku do rzeczywistych wartości, manipulowania rynkiem, wyrządzania szkód klientom i zmniejszania przejrzystości rynku nieruchomości” – oświadczyło Ministerstwo Budownictwa.

Ministerstwo oceniło również, że niedobór nieruchomości i mieszkań, które mogłyby zaspokoić potrzeby większości ludzi, osób o niskich i średnich dochodach w obszarach miejskich, również prowadzi do wzrostu cen.

Spowodowało to wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w niektórych obszarach, gdzie ceny wzrosły lokalnie o ok. 35–40% w zależności od lokalizacji w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Na rynku, w segmencie mieszkań przystępnych cenowo (w cenie poniżej 25 mln VND/m2) nie odnotowuje się prawie żadnych transakcji ani produktów; apartamenty średniej klasy (w cenie od ok. 25 mln VND/m2 do poniżej 50 mln VND/m2) nadal stanowią dużą część transakcji i podaży na rynku.

Powodem jest to, że przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami napotykają trudności i problemy w procedurach prawnych, zwłaszcza przy ustalaniu cen gruntów, obliczaniu opłat za użytkowanie gruntów, karczowaniu terenu i przydzielaniu gruntów.

Wiele przedsiębiorstw ma trudności z uzyskaniem kredytów, pożyczek i kapitału z emisji obligacji korporacyjnych.

Wiele projektów, których realizacja była lub jest w toku, musiało zostać tymczasowo zawieszonych, ich realizacja została opóźniona lub prace budowlane zostały wstrzymane.

Ponadto ostatnie wahania gospodarcze związane z rynkiem akcji, obligacji, złota... wpłynęły na psychologię ludzi i inwestorów, prowadząc do trendu polegającego na przesunięciu przepływu środków pieniężnych ludzi i inwestorów w kierunku inwestowania w domy i ziemie jako bezpieczną „przystań” dla zgromadzonych pieniędzy i kapitału inwestycyjnego.

Source: https://www.anninhthudo.vn/bo-xay-dung-co-noi-gia-ban-chung-cu-tang-khoang-35-40-so-voi-quy-truoc-post594083.antd