Trwają oficjalne konsultacje w sprawie nowelizacji ustawy o gruntach z 2024 roku, po roku od jej wdrożenia. Dlaczego nowelizacja jest konieczna?

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska oficjalnie przesłało projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. do kilku jednostek w celu zebrania uwag przed przedstawieniem go Zgromadzeniu Narodowemu na 10. sesji.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska oficjalnie zwróciło się o opinię do projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy gruntowej z 2024 r. – Zdjęcie: NGOC HIEN

Według źródła Tuoi Tre Online z 28 lipca Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska przesłało projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy gruntowej z 2024 r. oraz uzasadnienie do tego projektu ustawy kilku jednostkom w celu uzyskania opinii.

Dlaczego konieczna jest nowelizacja ustawy o gruntach z 2024 r.?

W swoim wniosku dotyczącym projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy Prawo gruntowe Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zauważyło, że po roku wdrażania, oprócz osiągnięć, nadal istnieje wiele przeszkód, które wymagają dalszych badań i poprawek.

Konkretnie rzecz biorąc, obecny system planowania i zarządzania gruntami nie jest zgodny z dwupoziomowym modelem organizacji samorządu lokalnego.

Wymaganie corocznego planowania zagospodarowania przestrzennego na szczeblu dystryktu zwiększa liczbę procedur, wydłuża czas dostępu do gruntów i opóźnia oddanie gruntów do użytkowania.

Ustawa o gruntach z 2024 r. umożliwiła obszarom, w których obowiązuje planowanie miejskie i wiejskie, zarządzanie użytkowaniem gruntów bez potrzeby sporządzania osobnych planów zagospodarowania przestrzennego, a zamiast tego wykorzystywanie istniejących planów do zarządzania.

Jednak w rzeczywistości wskaźnik pokrycia planowania urbanistycznego i wiejskiego pozostaje niski. W wielu obszarach planowanie nie obejmuje całego obszaru administracyjnego, co oznacza, że ​​nawet przy istniejących planach, gminy nadal muszą tworzyć dodatkowe plany zagospodarowania przestrzennego, co prowadzi do nakładania się i marnotrawstwa.

Według Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, przydział i dzierżawa gruntów odbywają się obecnie głównie za pośrednictwem aukcji praw do użytkowania gruntów lub przetargów mających na celu wyłonienie inwestorów.

Jednakże proces ten zależy od procedur prawnych i przepisów dotyczących aukcji i przetargów, co sprawia, że ​​przygotowanie go wymaga znacznej ilości czasu.

Jednocześnie w wielu przypadkach nadal trudno jest wybrać inwestorów o wystarczających możliwościach, co powoduje opóźnienia w realizacji projektów, powolne oddawanie gruntów do użytkowania i negatywnie wpływa na atrakcyjność inwestycji.

Ponadto w przypadku dużych projektów o mieszanym przeznaczeniu, które mają wysokie wymagania techniczne i odgrywają rolę w promowaniu rozwoju lokalnego lub regionalnego, niezbędni są inwestorzy o wyjątkowych kompetencjach.

Obecny mechanizm przetargowy wydłuża jednak proces wdrażania i może nie pozwolić na wyłonienie inwestora, który rzeczywiście spełni oczekiwane wymagania.

Ponadto Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska twierdzi, że obowiązkowe licytacje praw do użytkowania gruntów nadwyżkowych pod siedziby główne i miejsca pracy oraz gruntów odzyskanych w wyniku ekwiwalencji i sprzedaży przedsiębiorstw państwowych w celu rozwoju gospodarczego (w tym przypadki, gdy opłaty za użytkowanie gruntów lub opłaty dzierżawne są zwolnione z opłat lub obniżone) wydłużają ten proces, zwiększają liczbę procedur i podnoszą koszty przestrzegania przepisów.

Stwarza to szczególne trudności w przypadku projektów zachęt inwestycyjnych wymagających gruntów w kontekście wdrażania dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego oraz łączenia jednostek administracyjnych i agencji centralnych i lokalnych.

Zmiana szeregu rozporządzeń dotyczących nabywania gruntów, ich przydziału i wyceny.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska uważa, że ​​obecnie nie ma przepisów regulujących nabywanie gruntów pod projekty o szczególnych wymaganiach dotyczących lokalizacji inwestycji, pilne projekty służące sprawom politycznym i zagranicznym (takie jak projekty służące APEC), projekty w strefach wolnego handlu, międzynarodowe centra finansowe, projekty logistyczne itp.

Ministerstwo wskazało również na szereg przeszkód w nabywaniu gruntów, wypłacaniu odszkodowań i przesiedlaniu, które należy zmienić w prawie.

Jeśli chodzi o ceny gruntów, ministerstwo uważa, że ​​państwo – jako reprezentatywny właściciel gruntów – powinno korzystać ze swojego prawa do kontrolowania i ustalania cen gruntów.

W szczególności na rynku pierwotnym (przydział gruntów, dzierżawa, zmiana przeznaczenia gruntów, uznanie praw do użytkowania gruntów) ceny gruntów ustala państwo, niezależnie od wyników konsultacji.

Na rynku wtórnym (przeniesienie własności, dzierżawa, hipoteka, wniesienie kapitału z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów) ceny gruntów ustalane są na podstawie porozumienia stron, zgodnie z przepisami prawa cywilnego; państwo kontroluje rynek przede wszystkim poprzez planowanie, instrumenty finansowe, planowanie przestrzenne i infrastrukturę.

Jednak zgodnie z obowiązującymi przepisami wycena gruntów państwowych na rynku pierwotnym zależy od cen gruntów na rynku wtórnym i wyników firm konsultingowych, a ustalenie konkretnych cen gruntów pozostaje wyzwaniem.

Powodem jest konieczność uwzględnienia wielu czynników, co skutkuje niespójnymi wycenami, które nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu cen gruntów zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Uniemożliwia to pełne wykorzystanie decydującej roli państwa w regulacji cen gruntów, a także wpływa na postępy w dostępie do gruntów i realizacji projektów inwestycyjnych, a nawet zwiększa koszty i negatywnie wpływa na prawa inwestorów.

Określanie konkretnych cen gruntów, zwłaszcza w przypadku stosowania metody nadwyżkowej do działek lub obszarów przeznaczonych pod projekty inwestycyjne organizacji, również wiąże się z wieloma niedociągnięciami.

Metoda ta zależy od możliwości zebrania informacji, cen transferowych, stawek czynszu oraz rodzaju i formy działalności gospodarczej.

Tymczasem rynek praw do użytkowania gruntów jest często zmienny, niekiedy doświadczając nagłych wzrostów i niestabilności. Określenie skali tych wahań opiera się głównie na danych historycznych, które nie odzwierciedlają dokładnie rzeczywistego wzrostu wartości gruntów w przyszłości.

W związku z tym Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska uważa, że ​​jeśli ta metoda zarządzania cenami gruntów będzie kontynuowana, ceny ustalane przez państwo będą uzależnione od wahań rynkowych i podlegać im.

Ponadto niektórzy twierdzą, że przepisy wymagające stosowania określonych cen gruntów, gdy państwo przydziela grunty organizacjom inwestycyjnym, mają charakter wyzyskujący, ponieważ wydłużają czas przetwarzania, zwiększają koszty, zmniejszają konkurencyjność i negatywnie wpływają na atrakcyjność inwestycyjną danej lokalizacji.

Ponadto ryzyko związane z ustalaniem konkretnych cen gruntów wywołuje u niektórych urzędników i odpowiednich agencji poczucie niepokoju i obawy przed odpowiedzialnością, co spowalnia proces wyceny gruntów i wpływa na postęp projektów inwestycyjnych.

Powrót do tematu

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm