Oficjalnie szukamy opinii na temat nowelizacji ustawy o gruntach z 2024 r. po roku jej obowiązywania. Dlaczego konieczna jest nowelizacja?

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska oficjalnie przesłało projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. do kilku jednostek w celu zebrania uwag przed przedstawieniem go Zgromadzeniu Narodowemu na 10. sesji.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska oficjalnie zwróciło się o opinie do projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. - Zdjęcie: NGOC HIEN

Źródło z Tuoi Tre Online poinformowało 28 lipca, że ​​Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska przesłało projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy gruntowej z 2024 r. oraz raport na temat tego projektu ustawy do kilku jednostek z prośbą o komentarze.

Dlaczego ustawa gruntowa z 2024 r. powinna zostać zmieniona?

W projekcie ustawy o zmianie i uzupełnieniu szeregu artykułów ustawy Prawo rolne Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska stwierdziło, że po roku wdrażania, oprócz osiągniętych rezultatów, istnieje nadal wiele problemów, które wymagają dalszych badań i rewizji.

Konkretnie rzecz biorąc, obecny system planowania i zagospodarowania przestrzennego nie nadaje się do dwupoziomowego modelu organizacji samorządu lokalnego.

Wymaganie corocznego planowania zagospodarowania przestrzennego na szczeblu dystryktu zwiększa liczbę procedur, wydłuża czas dostępu do gruntów i opóźnia ich użytkowanie.

Ustawa o gruntach z 2024 r. pozwala miejscom, w których obowiązuje planowanie miejskie i wiejskie, nie musieć ustanawiać osobnego planowania zagospodarowania przestrzennego, lecz stosować to planowanie do celów zarządzania.

Jednak w rzeczywistości wskaźnik pokrycia planowania urbanistycznego i wiejskiego jest nadal niski. W wielu miejscach planowanie nie obejmuje całego obszaru administracyjnego, więc nawet jeśli istnieje, dana miejscowość musi opracować dodatkowe plany zagospodarowania przestrzennego, co powoduje nakładanie się i marnotrawstwo.

Według Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, przydział i dzierżawa gruntów odbywają się obecnie głównie poprzez aukcje praw do użytkowania gruntów lub przetargi dla wybranych inwestorów.

Proces ten zależy jednak od porządku i procedur zawartych w ustawie o aukcjach i licytacjach, dlatego też przygotowanie go zajmuje dużo czasu.

Tymczasem w wielu przypadkach nie udaje się wybrać inwestorów o wystarczających możliwościach, co powoduje, że postępy w realizacji projektów się wydłużają, a użytkowanie gruntów jest wolniejsze, co negatywnie wpływa na atrakcyjność inwestycji.

Ponadto duże projekty o mieszanych funkcjach i wysokich wymaganiach technicznych, które przyczyniają się do rozwoju lokalnego lub regionalnego, wymagają inwestorów o wyjątkowych kompetencjach.

Jednak obecny mechanizm przetargowy powoduje, że proces wdrażania projektu jest wydłużony i nie można wyłonić inwestorów, którzy rzeczywiście spełniają oczekiwane wymagania.

Ponadto Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska uważa, że ​​przepisy wymagające przeprowadzania aukcji praw do użytkowania gruntów w przypadku nadwyżek siedzib i obiektów roboczych, gruntów odzyskanych z ekwiwalencji oraz zbycia przedsiębiorstw państwowych w celu rozwoju gospodarczego (w tym przypadki zwolnienia lub zmniejszenia prawa do użytkowania gruntów lub czynszu dzierżawnego) wydłużają czas, zwiększają procedury i koszty przestrzegania przepisów.

Jest to szczególnie trudne w przypadku projektów znajdujących się na liście zachęt inwestycyjnych, które muszą korzystać z powyższego funduszu gruntowego w kontekście wdrażania dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego i łączenia jednostek administracyjnych, agencji centralnych i lokalnych.

Zmiana szeregu przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów, ich podziału i wyceny

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska uważa, że ​​obecnie nie istnieją żadne regulacje dotyczące odzyskiwania gruntów w celu realizacji projektów o szczególnych wymaganiach dotyczących lokalizacji inwestycji, projektów pilnych i pilnych służących zadaniom politycznym i zagranicznym (takich jak projekty służące APEC), projektów w strefach wolnego handlu, międzynarodowych centrach finansowych, projektów logistycznych...

Ministerstwo wskazało również na szereg problemów związanych z nabywaniem gruntów, odszkodowaniami i przesiedleniami, które wymagają zmiany w prawie.

W szczególności, jeśli chodzi o kwestię cen gruntów, ministerstwo uważa, że ​​państwo – jako przedstawiciel właścicieli gruntów – powinno korzystać z prawa do kontrolowania i decydowania o cenach gruntów.

W szczególności na rynku pierwotnym (przydział gruntów, dzierżawa, zmiana przeznaczenia gruntów, uznanie praw do użytkowania gruntów) ceny gruntów ustala państwo, niezależnie od wyników konsultacji.

Na rynku wtórnym (przeniesienie własności, dzierżawa, hipoteka, wniesienie kapitału z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów) ceny gruntów ustalane są przez strony zgodnie z prawem cywilnym; państwo sprawuje kontrolę głównie poprzez planowanie, instrumenty finansowe, orientację przestrzenną i infrastrukturę.

Jednakże zgodnie z obowiązującymi przepisami wycena gruntów Skarbu Państwa na rynku pierwotnym uzależniona jest od cen gruntów wtórnych i wyników jednostek konsultingowych, a ustalenie konkretnych cen gruntów nadal napotyka na wiele trudności.

Powodem jest konieczność uwzględnienia wielu czynników, wyniki wycen są niespójne i nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu cen gruntów na rynku pierwotnym i wtórnym.

Nie przyczyniło się to do pełnego rozwoju decydującej roli państwa w regulowaniu cen gruntów, co utrudnia dostęp do gruntów i realizację projektów inwestycyjnych, a nawet zwiększa koszty i narusza prawa inwestorów.

Określanie konkretnych cen gruntów, zwłaszcza przy stosowaniu metody nadwyżkowej do działek i obszarów gruntowych przeznaczonych do realizacji projektów inwestycyjnych organizacji, ma również wiele wad.

Metoda ta zależy od dostępności informacji, ceny transferowej, ceny najmu, rodzaju i formy działalności gospodarczej.

Tymczasem rynek praw do użytkowania gruntów często podlega wahaniom, a nawet gwałtownie rośnie, i jest niestabilny. Określenie poziomu wahań opiera się głównie na danych historycznych, które nie odzwierciedlają dokładnie rzeczywistej wartości dodanej gruntów w przyszłości.

W związku z tym Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska uważa, że ​​jeśli metoda ta będzie nadal stosowana do zarządzania cenami gruntów, ceny ustalane przez państwo będą uzależnione od wahań rynkowych.

Ponadto pojawiają się opinie, że przepisy nakazujące stosowanie określonych cen gruntów przy przydzielaniu ich przez państwo organizacjom inwestycyjnym mają charakter wyzyskujący, wydłużają czas realizacji, zwiększają koszty, zmniejszają konkurencyjność i wpływają negatywnie na atrakcyjność inwestycyjną danej lokalizacji.

Ponadto ryzyko związane z ustalaniem konkretnych cen gruntów wywołuje także obawy i niepokój wśród niektórych urzędników i odpowiednich agencji, spowalniając proces ustalania cen gruntów i wpływając na postęp realizacji projektów inwestycyjnych.

Powrót do tematu

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm