Ceny mieszkań od starych do nowych stale rosną, powstają nowe działki, Ho Chi Minh City reguluje minimalną powierzchnię do podziału gruntów

Ceny mieszkań wzrosły gwałtownie, lokalnie nawet o 40% na kwartał, Hanoi dostosowało plany zagospodarowania przestrzennego dla niektórych projektów w Quoc Oai, procedury przekształcania gruntów ornych w grunty mieszkalne... oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Niedostateczna struktura produktów nieruchomościowych jest nadal poważnym ograniczeniem obecnego rynku i jest również jedną z przyczyn wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie. (Ilustracja - Zdjęcie: Linh An)

Ceny mieszkań od starych do nowych nadal rosną

W odniesieniu do budynków mieszkalnych w Hanoi, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że ceny nadal rosną, zarówno w nowych, jak i starych projektach. Do tej pory rynek ustalił poziom cen nowych projektów, rosnąc o około 4-6% kwartalnie i 22-25% rocznie. W niektórych obszarach ceny wzrosły lokalnie o około 35-40% w zależności od lokalizacji w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Badania niektórych projektów, takich jak Lumi Prestige (dzielnica Nam Tu Liem), wykazały ceny od 69 milionów VND/m2, ceny apartamentów w projekcie Khai Son City (dzielnica Long Bien) wahają się od 50 do 68 milionów VND/m2, a ceny projektów przy ulicy Nguyen Tuan (dzielnica Thanh Xuan) wahają się w granicach 75–97,2 milionów VND/m2.

Nie tylko w Hanoi; syntetycznie widać, że w trzecim kwartale ceny nieruchomości w niektórych miejscowościach nadal mają tendencję wzrostową, zwłaszcza w Hanoi, Ho Chi Minh City i dużych miastach.

„Zjawisko wzrostu cen ma charakter lokalny, występuje w niektórych obszarach, niektórych typach, niektórych segmentach nieruchomości, co przekłada się na wzrost ogólnych cen” – oświadczyło Ministerstwo Budownictwa.

Niedostateczna struktura produktów nieruchomości jest w dalszym ciągu poważnym ograniczeniem obecnego rynku i jest również jedną z przyczyn wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie.

Ministerstwo Budownictwa wskazało, że podaż mieszkań w przystępnej cenie nie jest wystarczająca, aby zaspokoić popyt rynkowy. W segmencie mieszkań w przystępnej cenie (o cenie sprzedaży poniżej 25 mln VND/m²) praktycznie nie ma transakcji ani ofert sprzedaży.

Apartamenty średniej klasy (od 25 mln VND/m² do poniżej 50 mln VND/m²) nadal stanowią dużą część transakcji i podaży na rynku. Pozostała część to apartamenty luksusowe i superluksusowe (w cenach powyżej 50 mln VND/m²).

Ministerstwo Budownictwa wyjaśniło, że przyczyn braku podaży mieszkań, które mogłyby zaspokoić potrzeby większości ludzi, w tym osób o niskich i średnich dochodach w obszarach miejskich, zwłaszcza w Hanoi i Ho Chi Minh, jest wiele.

Przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami napotykają w szczególności trudności i przeszkody w procedurach prawnych, zwłaszcza przy ustalaniu cen gruntów, obliczaniu opłat za użytkowanie gruntów, karczowaniu terenu i przydzielaniu gruntów.

Poza tym wiele projektów, które zostały zrealizowane lub są realizowane w ostatnim czasie, musiało zostać tymczasowo zawieszonych, ich realizacja została opóźniona, a postęp prac budowlanych uległ opóźnieniu.

Agencja zarządzająca oceniła, że ​​ustawa o gruntach z 2024 r., ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. oraz ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. zostały ogłoszone i weszły w życie, trudności w instytucjach i regulacjach prawnych (dot. gruntów, budownictwa mieszkaniowego, obrotu nieruchomościami, kredytów...) dla przedsiębiorstw zostały zasadniczo rozwiązane, a podaż nieruchomości uległa poprawie. Nadal jednak istnieją pewne ograniczenia, ponieważ skuteczne wdrożenie i „wejście w życie” nowo ogłoszonych mechanizmów, polityk i przepisów wymaga czasu.

Wielu ekspertów rynku nieruchomości wskazuje, że problem rosnącej podaży dotyczy segmentu cen przystępnych i rozsądnych. W rzeczywistości, w ostatnim czasie, pomimo wzrostu podaży mieszkań, poziom cen sprzedaży w Hanoi nadal odnotowuje tendencję wzrostową, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Według Savills Vietnam, w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh City i Hanoi, na rynku nieruchomości brakuje obecnie niedrogich mieszkań, ponieważ udział tego segmentu w rynku spadł z 60% w 2016 r. do zaledwie 35% w 2024 r., a mieszkania na wynajem o wartości poniżej 2 mld VND całkowicie zniknęły.

Lider firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi powiedział, że realizowane na rynku projekty to głównie projekty ze średniej i wysokiej półki. Gdy popyt przewyższa podaż, ceny nieruchomości rosną. Nierzadko zdarza się, że cena sprzedaży przewyższa rzeczywistą wartość.

Według tej osoby, jeśli nie ma odpowiedniej i niedrogiej oferty mieszkaniowej, problemów rynku nieruchomości nie da się rozwiązać.

Dostosowanie planów zagospodarowania przestrzennego dla niektórych projektów w Quoc Oai w Hanoi

Komitet Ludowy Miasta Hanoi właśnie wydał decyzję nr 5682/QD-UBND w sprawie dostosowania i uzupełnienia planu zagospodarowania przestrzennego dystryktu Quoc Oai na rok 2024.

W związku z tym korekta i uzupełnienie listy planów zagospodarowania przestrzennego na rok 2024 dla dystryktu Quoc Oai zostały zatwierdzone przez Miejską Komisję Ludową w decyzji nr 418/QD-UBND z dnia 22 stycznia 2024 r., decyzji nr 2015/QD-UBND z dnia 16 kwietnia 2024 r. oraz decyzji nr 3848/QD-UBND z dnia 25 lipca 2024 r.

Konkretnie dostosowanie i uzupełnienie (nazwa lokalizacji, obszar) projektów zidentyfikowanych w decyzji 418/QD-UBND z dnia 22 stycznia 2024 r., decyzji nr 2015/QD-UBND z dnia 19 kwietnia 2024 r., decyzji nr 3848/QD-UBND z dnia 25 lipca 2024 r. to 1 projekt.

Uzupełnienie planu zagospodarowania przestrzennego dystryktu Quoc Oai z 2024 r. o 9 projektów, w tym: projekt budowy tras komunikacyjnych na obszarze zbliżającym się do Centralnego Szpitala Położniczego, Obiektu 2; Centralnego Szpitala Dziecięcego, Obiektu 2; projekt budowy centrum kulturalnego gminy Ngoc Liep; przedszkole Ngoc My A; budowa domu kultury we wsi Phu Hang, gmina Tan Phu; budowa linii energetycznej 220 kV w celu zasilania stacji transformatorowej 220/110 kV Hoa Lac i linii wychodzących 110 kV; centrum transmisji sygnału; budowa ogólnego magazynu zapasów, północnego magazynu rezerw ropy naftowej i Convoy I podległego Departamentowi Sprzętu i Logistyki; rozbudowa stacji transformatorowej 500 kV West Hanoi w celu obsługi instalacji pól 06 220 kV, gmina Dong Quang; Szkoła podstawowa Phuong Cach o łącznej powierzchni 74,18 hektarów.

Dostosować liczbę projektów i powierzchnię w decyzji nr 3848/QD-UBND z dnia 25 lipca 2024 r. do 148 projektów o łącznej powierzchni 1151,27 ha.

Miasto Ho Chi Minh wprowadza nowe przepisy dotyczące minimalnej powierzchni do podziału gruntów

31 października Ludowy Komitet Ho Chi Minh City wydał decyzję nr 100/2024, w której określono warunki podziału gruntów, ich konsolidacji oraz minimalną powierzchnię przeznaczoną do podziału dla każdego rodzaju gruntów na danym obszarze.

Niniejsza decyzja zastępuje poprzednią decyzję nr 60/2017 w sprawie minimalnej powierzchni podziału gruntów.

Jeśli chodzi o minimalną powierzchnię podlegającą podziałowi na działki, zgodnie z nowymi przepisami grunty mieszkaniowe na tym terenie zostaną podzielone na 3 obszary o odpowiednich minimalnych powierzchniach 36 m2, 50 m2 i 80 m2.

Obszar 1 obejmuje w szczególności dzielnice 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh i Tan Phu. Minimalna powierzchnia działki pod podział w tych dzielnicach wynosi 36 metrów kwadratowych, a szerokość i głębokość frontu działki nie mogą być mniejsze niż 3 metry.

Obszar 2 obejmuje dzielnice 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City oraz miejscowości wchodzące w skład tych dzielnic. Minimalna powierzchnia działki budowlanej, którą można podzielić na działki w tych obszarach, wynosi 50 m². W szczególności przepisy dotyczące szerokości frontu i głębokości działki nie mogą być mniejsze niż 4 m.

Strefa 3 obejmuje tereny poza dystryktami Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be i Can Gio. Minimalna powierzchnia działki mieszkalnej, którą można podzielić na tych obszarach, wynosi 80 m². Szerokość frontu i głębokość działki nie mogą być mniejsze niż 5 m.

Jeśli chodzi o grunty rolne , władze Ho Chi Minh City ustalają, że minimalna powierzchnia, jaką można podzielić na działki pod uprawy całoroczne i inne grunty rolne, wynosi 500 metrów kwadratowych.

Tymczasem minimalna powierzchnia gruntów pod uprawy wieloletnie, grunty pod akwakulturę, grunty służące do produkcji soli oraz grunty pod koncentrację hodowli zwierząt, którą można podzielić na działki, wynosi 1000 metrów kwadratowych.

W porównaniu ze starą decyzją minimalna powierzchnia gruntów mieszkalnych i rolnych, które można podzielić na działki w Ho Chi Minh City, nie uległa zmianie.

Nowym punktem rozporządzenia o podziale gruntów jest to, że nie ma już takich regulacji dotyczących warunków planowania i warunków zabudowy jak dotychczas.

Dokładniej rzecz biorąc, grunt przeznaczony do podziału lub połączenia musi spełniać następujące wymagania: musi być zapewniony dostęp, połączenie z istniejącymi trasami komunikacyjnymi, zapewnienie zaopatrzenia w wodę i drenaż oraz zaspokojenie innych niezbędnych potrzeb w rozsądny sposób.

Jeżeli użytkownik gruntu przeznaczy część działki budowlanej lub działkę budowlaną i inny grunt na tej samej działce na chodnik, przy podziale lub łączeniu działek nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia powierzchni gruntu przeznaczonej na chodnik.

W przypadku gdy użytkownik gruntu przeznaczy część działki na chodnik, strony uzgodnią sposób jego zaprojektowania, a organ samorządu terytorialnego, opierając się na sytuacji faktycznej, wyrazi zgodę na podział lub połączenie działek.

Jeśli chodzi o powierzchnię gruntu określoną jako droga piesza, wykorzystywaną na wielu działkach, zostanie ona przekształcona w formularz wspólnego użytkowania na certyfikacie.

Procedury przekształcania gruntów ornych w grunty mieszkalne

W przypadku przekształcania gruntów ornych w grunty mieszkalne osoby fizyczne muszą przygotować dokumenty, które należy złożyć we właściwym organie państwowym zgodnie z postanowieniami artykułu 227 ustawy o gruntach z 2024 r.

Kiedy grunty orne mogą zostać przekształcone w grunty mieszkaniowe?

Zgodnie z artykułem 116 i punktem b, ustęp 1, artykułem 121 ustawy o gruntach z 2024 r., użytkownicy gruntów mogą przekształcić grunty orne w grunty mieszkaniowe wyłącznie za zgodą właściwego organu państwowego. Innymi słowy, wymagana jest decyzja zezwalająca na zmianę przeznaczenia gruntu zgodnie z przepisami.

Aby właściwy organ państwowy wydał decyzję zezwalającą na zmianę przeznaczenia gruntu, należy się oprzeć na planowaniu przestrzennym na szczeblu powiatu, planie ogólnym lub planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z postanowieniami ustawy o planowaniu miejskim zatwierdzonymi przez właściwy organ.

Procedury przekształcania gruntów żyznych w grunty mieszkalne

Zgodnie z postanowieniami art. 227 ustawy z 2024 r. o gospodarce gruntami kolejność i tryb dokonywania zmiany przeznaczenia gruntów przedstawia się następująco:

Krok 1. Złóż wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu zgodnie z przepisami.

Krok 2. Właściwy organ sprawdza warunki zmiany przeznaczenia gruntu. W przypadku braku zabezpieczenia dokumentacji, użytkownik gruntu uzupełnia dokumentację i ponownie składa ją do organu zarządzającego gruntami.

Krok 3. Po złożeniu kompletnego wniosku właściwy organ zarządzający gruntami sporządza dokumentację i przekazuje ją do powiatowego komitetu ludowego w celu wydania decyzji zezwalającej na zmianę przeznaczenia gruntu.

Krok 4. Zapłać opłaty za użytkowanie gruntu zgodnie z przepisami, z wyjątkiem przypadków zwolnienia.

Krok 5. Przekazanie akt do Biura/oddziału Urzędu Rejestracji Nieruchomości w celu dokonania rejestracji, wydania Księgi, aktualizacji i korekty bazy danych gruntów, rejestrów katastralnych oraz zwrotu Księgi użytkownikowi gruntu.

W przypadku zarówno przeniesienia prawa użytkowania gruntów, jak i zmiany przeznaczenia gruntów, procedurę rejestracji przeniesienia prawa użytkowania gruntów oraz procedurę zmiany przeznaczenia gruntów przeprowadza się jednocześnie z procedurą zmiany przeznaczenia gruntów, zgodnie z przepisami.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html