Zbyt wysokie opłaty za użytkowanie gruntów utrudnią życie osobom, które muszą przekształcić grunty rolne w grunty mieszkaniowe. (Na zdjęciu: działka wzdłuż głównej drogi łączącej Hung Yen i Ninh Binh – zdjęcie: HONG QUANG)
Pogląd ten wyraził dr Nguyen Ngoc Tu, ekspert podatkowy, w wywiadzie dla gazety Tuoi Tre na temat proponowanej polityki pobierania opłat za użytkowanie gruntów w przypadku, gdy osoby fizyczne i przedsiębiorstwa muszą przekształcić grunty rolne w grunty mieszkalne.
W niektórych przypadkach konieczny jest zakup po cenie wyższej niż cena rynkowa.
* Szanowny Panie, na jakiej podstawie ustalana jest opłata za użytkowanie gruntów dla organizacji i osób fizycznych, które chcą przekształcić grunty rolne w grunty mieszkaniowe?
- Zgodnie z ustawą o gruntach z 2013 roku, użytkownicy gruntów, którzy chcą przekształcić grunty rolne w grunty mieszkaniowe, muszą zapłacić 40% różnicy. Jednak ceny gruntów ustalone wcześniej przez gminy (tabele cen gruntów – PV) na podstawie rządowych ram cenowych były bardzo niskie w porównaniu z rzeczywistymi cenami rynkowymi.
Zazwyczaj ceny gruntów w lokalnych cennikach stanowią zaledwie 10% cen rynkowych, a gospodarstwo domowe chcące przekształcić 200-300 metrów kwadratowych gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe musi zapłacić jedynie kilkaset milionów dongów w opłatach za użytkowanie gruntów, czyli mniej niż miliard dongów. Ten poziom opłat jest w zasięgu finansowym większości osób, co sprawia, że przeniesienie praw do użytkowania gruntów jest bardzo wygodne.
Jednak od momentu uchwalenia Ustawy o gruntach z 2024 r. pojawiły się dwa problemy: ceny gruntów wzrosły do bardzo wysokich poziomów, zbliżonych do cen rynkowych (państwo co roku aktualizuje cennik gruntów zgodnie z rynkiem - PV), rosnąc w porównaniu do stanu sprzed wprowadzenia ustawy 7-10-krotnie, a w wyjątkowych przypadkach nawet kilkadziesiąt razy.
Ponadto znieśliśmy przepisy dotyczące zwolnień i ulg w opłatach za użytkowanie gruntów, więc gospodarstwa domowe, które muszą przenieść prawa do użytkowania gruntów, muszą płacić państwu 100% opłaty za użytkowanie gruntów. Doprowadziło to do sytuacji, w których niektóre gospodarstwa domowe muszą „odkupić” swoją ziemię.
W niektórych przypadkach ludzie muszą kupować ziemię po cenach wyższych niż rynkowe, ponieważ lokalne wyceny gruntów są bardzo wysokie i nierealistyczne. Dlatego niezbędna jest nowelizacja i uzupełnienie przepisów, aby były one bardziej odpowiednie.
Opracuj cennik gruntów dostosowany do dochodów większości społeczeństwa.
* Czy zatem zasadne jest pobieranie opłat za użytkowanie gruntów w wysokości 30% różnicy między ceną gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową a ceną gruntów rolnych?
- Propozycja pobierania 30% różnicy między obecnymi cenami gruntów mieszkaniowych i rolnych jest niższa od poprzedniej stawki 40%.
Obniżenie stawki opłaty za użytkowanie gruntów w połączeniu z obliczaniem opłat za użytkowanie gruntów na podstawie lokalnego limitu gruntów przeznaczonych pod zabudowę jest obecnie zasadne. Regulacja ta ograniczy wykorzystywanie polityki zezwalającej na przekształcanie gruntów rolnych w grunty przeznaczone pod zabudowę w celu osiągnięcia zysku spekulacyjnego, a jednocześnie zapobiegnie nieracjonalnemu użytkowaniu gruntów.
Aby zmaksymalizować efektywność użytkowania gruntów, wszystkie prowincje i miasta wprowadziły limity użytkowania gruntów dla terenów mieszkalnych w kontekście dużej liczby ludności i ograniczonych zasobów gruntowych. Osoby i organizacje, które muszą przekształcić grunty rolne w tereny mieszkalne w przypadku przekroczenia dozwolonego limitu, muszą uiścić wyższe opłaty za użytkowanie gruntów, a nawet 100% różnicy, co oznacza, że muszą odkupić grunty od państwa, co jest uzasadnione.
Jednakże takie racjonalne podejście musi iść w parze z innymi działaniami w zakresie gospodarowania gruntami, w tym z ustaleniem tabel cen gruntów dostosowanych do dochodów większości ludności.
Jeśli jednak nadal będziemy stosować ustawę gruntową z 2024 roku w obecnym brzmieniu, nawet jeśli obniżymy stawkę opłaty za użytkowanie gruntów do 30%, ponieważ ceny gruntów zostaną zbyt mocno podniesione, aby ściśle odpowiadały cenom rynkowym, rzeczywista opłata za użytkowanie gruntów, którą ludzie będą musieli uiścić, będzie bardzo wysoka i przekroczy możliwości finansowe wielu osób. Dlatego też ceny gruntów muszą zostać przeliczone.
Odpowiednie ceny gruntów i koszty nakładów przyczynią się do obniżenia cen mieszkań - Zdjęcie: B. NGOC
* Ostatnie doświadczenia pokazują, że mimo iż państwo pobiera 30% opłatę za różnicę w użytkowaniu gruntów, wielu ludzi nadal nie stać na jej uiszczenie. Jakie rozwiązania, Twoim zdaniem, są potrzebne, aby złagodzić ten problem?
- W przypadku, gdy kilka gospodarstw domowych dzieli kawałek ziemi odziedziczony po przodkach, aby móc utworzyć osobne gospodarstwa domowe lub dokonać podziału ziemi, należy podzielić je na dwie grupy podczas składania wniosku o przeniesienie własności ziemi.
Gospodarstwa domowe dysponujące wystarczającymi środkami finansowymi zachęca się do natychmiastowej zapłaty 30% różnicy. Gospodarstwa domowe borykające się z trudnościami finansowymi mogą zezwolić na uiszczenie części opłaty za użytkowanie gruntu, a pozostałą część odroczyć. Gospodarstwa, których nie stać na uiszczenie opłaty, mogą zezwolić na odroczenie płatności 100% opłaty za użytkowanie gruntu.
Dług zawsze będzie widoczny w certyfikacie prawa do użytkowania gruntu, a ludzie nadal będą mieli prawo do budowania domów i osiedlania się na swojej ziemi, a także prawo do przenoszenia własności na swoje dzieci. Będą musieli spłacić dług wobec państwa dopiero wtedy, gdy sprzedadzą ziemię i będą mieli pieniądze.
Takie podejście zharmonizuje politykę opłat za użytkowanie gruntów, umożliwiając państwu efektywne zarządzanie gruntami i wykorzystywanie ich we właściwych celach, a jednocześnie zapewniając ludziom ziemię do budowy domów i gwarantując prawo do mieszkania, zgodnie z zapisami Konstytucji.
Eksperci zalecają harmonizację interesów w zakresie pobierania opłat za użytkowanie gruntów – zdjęcie: HONG QUANG
Ustanawianie tabel cen gruntów: w wielu miejscowościach panuje duże zamieszanie.
Według dr Nguyen Ngoc Tu, ustawa gruntowa z 2024 r. przewiduje opracowanie tabel cen gruntów, które ściśle odzwierciedlają ceny rynkowe, ale nie ma żadnych dokumentów wyjaśniających, co oznacza „ceny zbliżone do rynkowych”, co powoduje zamieszanie w wielu miejscowościach.
W rzeczywistości obecne ceny gruntów na rynku są zawyżone, a czasem wręcz sztucznie wysokie. Dlatego cennik gruntów, który będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 roku, musi zostać opracowany i opracowany w sposób fundamentalny. Ministerstwa i agencje rządowe muszą wspólnie opracować wytyczne dla władz lokalnych dotyczące ustalania cen gruntów na podstawie wartości rynkowej.
W ostatnim czasie wielu ekspertów sugerowało, że ceny gruntów ustalane na podstawie cen rynkowych powinny być średnią ceną sprzedaży z ostatnich pięciu lat. Na przykład, cena rynkowa w cenniku gruntów z 2026 roku byłaby średnią ceną sprzedaży działek na tym samym obszarze w latach 2021-2025. Ta metoda jest bardziej rozsądna i nie powinna uwzględniać cen kilku konkretnych działek do konstruowania cennika gruntów.
Najważniejsze w tej chwili jest to, aby coroczna cena gruntów na szczeblu lokalnym była ustalana na rozsądnym poziomie, nie powodując w ten sposób szoku wśród przedsiębiorców i społeczeństwa.
Pan Pham Duc Toan (dyrektor EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Propozycja pobrania 30% różnicy ceny jest zasadna.
Ludzie i przedsiębiorstwa często muszą przekształcać ogrody, pola ryżowe i tereny poprzecinane innymi gruntami w tereny zabudowy mieszkaniowej, a opłata w wysokości 30% pokrywająca różnicę w cenie jest uzasadniona.
W związku z proponowanym limitem przekształceń, przepisy dotyczące opłat za użytkowanie gruntów powinny rozróżniać grunty przekształcane na cele mieszkaniowe i komercyjne. Jednocześnie progresywny podatek oparty na przekształconej powierzchni jest właściwy i zapewnia sprawiedliwość we wdrażaniu polityki gruntowej.
Oczywiste jest, że przekształcanie gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe przekraczające dopuszczalny limit jest przekształceniem wykraczającym poza ich potrzeby mieszkaniowe. Mogą przekształcać je w celu kupna i sprzedaży gruntów mieszkaniowych z większym zyskiem, więc naturalne jest, że muszą płacić wyższe opłaty za użytkowanie gruntów.
Na przykład, ktoś odziedzicza działkę o powierzchni 1 akra (3600 m² ) w swoim rodzinnym mieście, ale w rzeczywistości tylko 500 m² to tereny mieszkalne. Potrzeba budowy domu na zaledwie 200 m² jest wystarczająca, pozostawiając pozostałe 3100 m² jako ogród lub teren pod uprawy wieloletnie. Ziemia nadal należy do tej osoby, ale jej przeznaczenie ulega zmianie.
Jeśli obywatele zechcą przekształcić 3100 metrów kwadratowych ziemi rolnej w tereny mieszkalne, zmieniając tym samym przeznaczenie gruntu i zwiększając jego wartość komercyjną, będą musieli zapłacić państwu wyższe opłaty za użytkowanie gruntów.
Jeśli mieszkańcy nie zgodzą się na zmianę prawa użytkowania gruntów, zachowają prawo do użytkowania 3600 m² gruntu, ale pozostałe 3100 m² będzie przeznaczone wyłącznie na cele rolnicze. W takim przypadku grunt pozostaje własnością mieszkańców i państwo go nie odzyska.
Jeżeli państwo pozwoli ludziom na swobodne przekształcanie gruntów bez konieczności uiszczania opłat za użytkowanie ziemi, może to doprowadzić do sytuacji, w której ludzie będą masowo przekształcać ziemię, co doprowadzi do nadmiaru gruntów pod zabudowę, ale niedoboru gruntów pod produkcję i działalność gospodarczą.
Opłaty za użytkowanie gruntów gwałtownie wzrosły.
W roku 2025, pomimo niedawnego ożywienia na rynku nieruchomości, przewiduje się gwałtowny wzrost przychodów z tytułu obrotu gruntami.
Według Generalnego Urzędu Statystycznego ( Ministerstwa Finansów ), w pierwszych 10 miesiącach 2025 roku dochody z opłat za użytkowanie gruntów w Hanoi osiągnęły 89 000 mld VND, co stanowi wzrost o 167% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W Ho Chi Minh City władze podatkowe również odnotowały wzrost dochodów z opłat za użytkowanie gruntów, sięgając 49 712 mld VND, co stanowi wzrost o 269% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
Pan Le Hoang Chau (przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City):
Powinny istnieć uczciwe, rozsądne i kontrolowane zasady.
Uważam, że w przypadku zmiany przeznaczenia gruntu z działki ogrodowej, działki ze stawami lub działki rolnej znajdującej się na tej samej działce zawierającej działkę budowlaną na obszarze mieszkalnym, nieuznawanej za działkę budowlaną, na działkę budowlaną; lub zmiany z działki pierwotnie ogrodowej lub działki ze stawami połączonej z działką budowlaną, ale wydzielonej przez użytkownika gruntu w celu przeniesienia praw do użytkowania gruntu lub w wyniku podziału jej na oddzielne działki przez jednostkę geodezyjną podczas pomiaru map katastralnych przed 1 lipca 2004 r., na działkę budowlaną, opłata za użytkowanie gruntu powinna zostać obliczona w wysokości 20% różnicy między ceną działki budowlanej a ceną działki rolnej.
W przypadku gruntów, których przeznaczenie ulega zmianie w ramach lokalnego limitu przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową, pobiera się opłatę w wysokości 30% różnicy, jeżeli powierzchnia przekracza limit nie więcej niż o jednokrotność lokalnego limitu przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową, a w przypadku gruntów przekraczających limit o więcej niż jednokrotność lokalnego limitu przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową, pobiera się opłatę w wysokości 100% różnicy.
Powodem tej propozycji jest fakt, że w całym kraju, a zwłaszcza w prowincjach południowych, powszechnym źródłem użytkowania gruntów są grunty tworzone i dziedziczone przez gospodarstwa domowe i osoby prywatne przez wiele pokoleń, a nie ziemie przydzielane przez państwo. Co więcej, wiele gospodarstw domowych z wieloma pokoleniami mieszka razem, uprawia ziemię i musi zmienić przeznaczenie gruntów, aby podzielić je między członków rodziny i utworzyć oddzielne działki.
Obejmuje to konieczność przekazania lub sprzedaży części gruntów mieszkalnych w celu sfinansowania budowy domów i pokrycia kosztów, więc potrzebna jest rozsądna i sprawiedliwa polityka, ale musi ona być nadal ściśle kontrolowana, aby zapobiec przypadkom, w których „nieuczciwi spekulanci gruntami i firmy podszywające się pod gospodarstwa domowe lub osoby fizyczne” starają się zmienić cel użytkowania gruntów rolnych, aby „wykorzystać tę politykę” dla osiągnięcia nielegalnych zysków.
Trzy poziomy opłat za przekształcenie gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe.
Zbyt wysokie opłaty za użytkowanie gruntów będą obciążeniem dla wielu osób, które muszą przekształcić grunty rolne w grunty mieszkaniowe, aby móc tam mieszkać - Zdjęcie: D. TUAN
W przypadku gospodarstw domowych dzielących jedną działkę gruntu działki zostaną podzielone, a dla każdego gospodarstwa domowego zostanie ustalony limit przydziału ziemi.
Zgodnie z projektem rozporządzenia rządowego, w przypadkach, gdy gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna jest właścicielem wielu działek gruntu (w tym wielu działek gruntu znajdujących się w granicach wielu prowincji i miast centralnie zarządzanych) i ma prawo zmienić przeznaczenie gruntu zgodnie z postanowieniami niniejszej uchwały, to gospodarstwo domowe lub osoba fizyczna może wybrać jedną działkę gruntu, w odniesieniu do której zostanie zastosowana opłata za użytkowanie gruntu zgodnie z przepisami.
Za drugą i kolejne działki pobierana będzie opłata za użytkowanie gruntu w wysokości 100%.
W przypadku, gdy prawo do użytkowania jednej działki przysługuje wielu gospodarstwom domowym lub osobom fizycznym, a właściwy organ państwowy zezwoli na podział działki dla każdego gospodarstwa domowego lub osoby fizycznej, powierzchnia w ramach przydzielonego limitu do obliczenia opłat za użytkowanie gruntu zostanie ustalona dla każdej działki, dla której wydano zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem. Zasada jest taka, że dla każdego gospodarstwa domowego lub osoby fizycznej, którym przyznano prawo do podziału gruntu, powierzchnia gruntu w ramach przydzielonego limitu gruntów mieszkalnych zostanie ustalona tylko raz w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntu.
Source: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
![[Zdjęcie] Premier Pham Minh Chinh rozmawia telefonicznie z dyrektorem generalnym rosyjskiej korporacji Rosatom.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F11%2F1765464552365_dsc-5295-jpg.webp&w=3840&q=75)
Komentarz (0)