Giganci rynku nieruchomości prześcigają się w przejmowaniu czystych projektów o dużym potencjale.

Większość inwestorów preferuje projekty, które mają wszystkie niezbędne dokumenty prawne lub są dopiero w końcowej fazie realizacji.

Liczne pozytywne sygnały polityczne, duże zaangażowanie inwestorów krajowych i zagranicznych oraz napływ kapitału zagranicznego sprawiły, że fuzje i przejęcia (M&A) w sektorze nieruchomości stały się punktem centralnym rynku.

Seria wielomiliardowych transakcji

Według danych Grant Thornton, tylko w lipcu w kraju zanotowano 34 sfinalizowane transakcje fuzji i przejęć (M&A) w różnych sektorach o łącznej wartości prawie 786 milionów dolarów. Spośród nich dominującą rolę nadal odgrywał sektor nieruchomości, z siedmioma transakcjami o łącznej wartości 483 milionów dolarów, co stanowi 62% całego rynku. To ożywienie, według firmy badawczej, wynika z ważnych reform prawnych, takich jak ustawa o gruntach z 2024 roku i ustawa o technologiach cyfrowych , uchwalone w czerwcu 2025 roku, a także ze zwiększonej zdolności rynku do absorpcji kapitału.

Według raportu Generalnego Urzędu Statystycznego ( Ministerstwa Finansów ), w pierwszych siedmiu miesiącach 2025 roku łączna wartość zarejestrowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) – wliczając nowy kapitał i fuzje i przejęcia – wyniosła 24,09 mld USD, co stanowi wzrost o 27,3% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Największym zainteresowaniem cieszą się transakcje związane z nieruchomościami.

Część projektu Paragon Dai Phuoc (prowincja Dong Nai ) została właśnie sprzedana przez Nam Long spółce Nishi Nippon Railroad.

Wśród ważniejszych niedawnych transakcji, Vinaconex Group sprzedał 70% swoich udziałów w Vinaconex ITC (inwestor 172-hektarowego projektu turystyki miejskiej Cat Ba Amatina w Hajfong) trzem krajowym inwestorom za szacowaną łączną wartość 250-300 milionów dolarów. Gateway Thu Thiem Company, członek Huong Viet Holdings, wydał ponad 2600 miliardów VND na nabycie 42% udziałów w Nam Rach Chiec Joint Stock Company od Kepple Land Group (Singapur), uzyskując w ten sposób kontrolę nad projektem Palm City – 30-hektarowym wielofunkcyjnym kompleksem miejskim w Ho Chi Minh.

Kolejną wartą uwagi transakcję przeprowadziła UOA Group, duży malezyjski konglomerat nieruchomości. Za pośrednictwem swojej spółki zależnej UOA Vietnam, firma wydała 68 milionów dolarów (około 1700 miliardów VND) na nabycie wszystkich udziałów w VIAS Hong Ngoc Bao Company.

Oczekuje się, że transakcja zostanie sfinalizowana we wrześniu, co da UOA prawo do zabudowy atrakcyjnej działki o powierzchni ponad 2000 m² przy ulicy Vo Thi Sau, naprzeciwko parku Le Van Tam. To rzadka, wciąż atrakcyjna lokalizacja w sercu Ho Chi Minh City, z zatwierdzonymi planami budowy 22-piętrowego budynku. UOA planuje tam realizację projektu biurowego klasy A, wprowadzając wysokiej klasy produkty na rynek biurowy, który obecnie zmaga się z niedoborem wysokiej jakości podaży.

Nie tylko korporacje zagraniczne, ale także firmy krajowe aktywnie uczestniczą w fali fuzji i przejęć, czego przykładem są: Grupa Hoa Sen, która systematycznie nabywa grunty w pobliżu lotniska Long Thanh (prowincja Dong Nai). Spółka akcyjna Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) sfinalizowała przeniesienie swoich udziałów w luksusowym projekcie mieszkaniowym Long Hoa-Can Gio na spółkę akcyjną GELEX Infrastructure Joint Stock Company.

Tymczasem kierownictwo Grupy KIDO oświadczyło, że poszukuje współpracy inwestycyjnej oraz fuzji i przejęć z renomowanymi partnerami krajowymi i międzynarodowymi w celu realizacji projektów na dużą skalę. Obecnie grupa posiada znaczną ilość niezagospodarowanych gruntów, w tym działkę o powierzchni ponad 15 hektarów w pobliżu Mui Den Do (dawniej Dzielnica 7), o szacowanej łącznej wartości komercyjnej do 3 miliardów dolarów. Kilku partnerów wstępnie skontaktowało się z nimi i oczekuje na odpowiedni plan przed oficjalnym przystąpieniem do projektu.

Podobnie, Grupa Dat Xanh otwarcie wyraża ambicje rozbudowy swojego banku ziemi poprzez fuzje i przejęcia, twierdząc, że aktywnie poszukuje projektów z pełną dokumentacją prawną, dużą skalą i natychmiastowym potencjałem wdrożenia, aby skrócić czas wprowadzania produktów na rynek.

Nadal jest wiele do poprawienia.

Zdaniem pani Giang Huynh, dyrektor ds. badań i usług w S22M, Savills Ho Chi Minh City, połączenie jednostek administracyjnych mające na celu zmniejszenie liczby prowincji i miast do 34 od 1 lipca 2025 r. otworzyło nowe możliwości rozwoju i zwiększyło przepływy inwestycji w nieruchomości, w tym w zakresie fuzji i przejęć.

Tymczasem, pani Nguyen Le Dung, dyrektor ds. usług doradztwa inwestycyjnego w Savills Hanoi, uważa, że ​​inwestorzy krajowi zdominowali ostatnio transakcje fuzji i przejęć dzięki swojej zdolności szybkiego podejmowania decyzji i zrozumieniu rynku. Jednak w transakcjach na dużą skalę, zwłaszcza w sektorze nieruchomości luksusowych, rozwoju miast i nieruchomości przemysłowych, inwestorzy zagraniczni nadal odgrywają wiodącą rolę.

Na przykład Capitaland (Singapur) nabył projekt w byłej prowincji Binh Duong od Becamex IDC za 553 miliony dolarów; konsorcjum Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi i NTT Urban Development nawiązało współpracę z Kim Oanh Group w celu realizacji projektu The One World (dawniej w prowincji Binh Duong); a Nishi Nippon Railroad nabyło 25% udziałów w projekcie Paragon Dai Phuoc (prowincja Dong Nai) od Nam Long.

Według pana Vo Hong Thanga, zastępcy dyrektora generalnego DKRA Group, aktywność w zakresie fuzji i przejęć (M&A) jest zauważalnie ożywiona od początku roku. Statystyki spółek giełdowych pokazują, że liczba publicznie ogłoszonych projektów M&A wzrosła o około 20-30% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a rzeczywista liczba może być jeszcze wyższa, ponieważ wiele transakcji nie zostało jeszcze ogłoszonych.

Co istotne, większość inwestorów obecnie priorytetowo traktuje projekty, które zakończyły wszystkie procedury prawne lub są dopiero w końcowej fazie realizacji, a wiele starszych projektów ma już rozwiązane problemy i jest ponownie uruchamianych. „Ważne jest, że projekty z pełną dokumentacją prawną zazwyczaj charakteryzują się dość wysokimi cenami transferowymi. Aby móc zawierać i finalizować transakcje, nowe firmy potrzebują silnej zdolności finansowej, doświadczenia w rozwoju oraz marki, która pozwoli im stworzyć synergistyczną wartość po fuzji i przejęciu” – podkreślił.

Pani Nguyen Le Dung uważa, że ​​do końca 2025 roku fuzje i przejęcia (M&A) będą miały wiele szans na przełom dzięki takim czynnikom, jak reformy prawne, proaktywne strategie dyplomacji gospodarczej oraz przepływy kapitału ukierunkowane na zrównoważoną wartość. Zauważyła, że ​​wiele funduszy inwestycyjnych priorytetowo traktuje kryteria ESG (środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego) oraz długoterminową efektywność, promując w ten sposób przesunięcie kapitału w kierunku zielonych projektów, parków przemysłowych i budownictwa mieszkaniowego dla profesjonalistów.

Pan Vo Hong Thang dodał, że projekt nowelizacji ustawy o gruntach i ustawy o nieruchomościach z 2023 roku staje się główną siłą napędową rynku. Nowe przepisy uproszczą procedury nabywania gruntów, poprawią dostęp do „czystych” gruntów i zmniejszą ryzyko prawne dla inwestorów, zwłaszcza zagranicznych. Ocenił, że dynamika fuzji i przejęć nie tylko pomaga w restrukturyzacji rynku, ale także przyczynia się do rozwiązania problemów związanych z niedoborem kapitału i zapasami projektów.

Presja na ceny nieruchomości

Wielu ekspertów ostrzega jednak, że gwałtowny wzrost liczby transakcji o dużej wartości może wywrzeć presję na ceny nieruchomości. Dynamiczny rynek fuzji i przejęć (M&A) może spowodować wzrost cen nieruchomości, stworzyć bariery dostępu dla kupujących i zwiększyć ryzyko bańki spekulacyjnej, jeśli nie zostanie powstrzymany.

Co więcej, po ukończeniu dokumentacji prawnej projektu, cena wywoławcza jest często tak wysoka, że ​​przekracza możliwości finansowe wielu inwestorów. Dlatego tylko zagraniczne fundusze inwestycyjne lub silni krajowi deweloperzy mają przewagę w pomyślnym finalizowaniu transakcji. „Z tego powodu większość nadchodzących transakcji fuzji i przejęć będzie koncentrować się na segmencie nieruchomości luksusowych, zwłaszcza na działkach w centrach miast” – powiedział Vo Hong Thang.

Źródło: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm