Giganci rynku nieruchomości rywalizują o czyste projekty o dużym potencjale

Większość inwestorów wybiera projekty, które mają wystarczającą dokumentację prawną lub które są dopiero w końcowej fazie realizacji.

Wiele pozytywnych sygnałów płynących z polityki, duży udział inwestorów krajowych i zagranicznych oraz napływ kapitału zagranicznego sprawiły, że fuzje i przejęcia (M&A) w sektorze nieruchomości stały się przedmiotem zainteresowania rynku.

Seria transakcji wartych biliony dolarów

Według danych Grant Thornton, tylko w lipcu w kraju zanotowano 34 sfinalizowane transakcje fuzji i przejęć (M&A) w wielu sektorach o łącznej wartości prawie 786 mln USD. Spośród nich, sektor nieruchomości nadal odgrywał wiodącą rolę, z 7 transakcjami o łącznej wartości do 483 mln USD, co stanowi 62% całego rynku. To ożywienie, według jednostki badawczej, wynika z ważnych reform prawnych, takich jak ustawa o gruntach z 2024 r. i ustawa o technologiach cyfrowych, które wejdą w życie w czerwcu 2025 r., a także z lepszej zdolności rynku do absorpcji kapitału.

Raport Głównego Urzędu Statystycznego ( Ministerstwa Finansów ) pokazuje również, że w pierwszych 7 miesiącach 2025 roku łączny zarejestrowany zagraniczny kapitał inwestycyjny (BIZ) – wliczając nowy kapitał i fuzje i przejęcia – osiągnął 24,09 mld USD, co stanowi wzrost o 27,3% w porównaniu z tym samym okresem. Największym zainteresowaniem cieszą się jednak transakcje związane z nieruchomościami.

Część projektu Paragon Dai Phuoc (prowincja Dong Nai ) została niedawno sprzedana przez Nam Long spółce Nishi Nippon Railroad.

Wśród ostatnich transakcji, na szczególną uwagę zasługuje sprzedaż przez Grupę Vinaconex 70% udziałów w Vinaconex ITC (inwestora w 172-hektarowy projekt turystyki miejskiej Cat Ba Amatina w Hajfong) trzem krajowym inwestorom o szacowanej łącznej wartości 250-300 milionów dolarów. Firma Gateway Thu Thiem, należąca do Huong Viet Holdings, wydała ponad 2600 miliardów VND na odkupienie 42% udziałów w Nam Rach Chiec Joint Stock Company od Kepple Land Group (Singapur), przejmując tym samym kontrolę nad projektem Palm City – 30-hektarowym kompleksem miejskim w Ho Chi Minh.

Kolejną znaczącą transakcją jest transakcja z UOA Group, dużą malezyjską korporacją z branży nieruchomości. Za pośrednictwem swojej spółki zależnej UOA Vietnam, firma wydała 68 milionów dolarów (około 1700 miliardów VND) na zakup wszystkich akcji VIAS Hong Ngoc Bao Company.

Oczekuje się, że transakcja zostanie sfinalizowana we wrześniu i pomoże UOA uzyskać prawo do zabudowy prestiżowego terenu o powierzchni ponad 2000 m² przy ulicy Vo Thi Sau, naprzeciwko parku Le Van Tam. To rzadka, prestiżowa lokalizacja w centrum Ho Chi Minh, z 22-piętrowym budynkiem, który uzyskał pozwolenie na budowę. UOA planuje tu realizację projektu biurowego klasy A, dodając wysokiej klasy produkty do rynku biurowego, na którym brakuje wysokiej jakości powierzchni.

Nie tylko korporacje zagraniczne, ale również przedsiębiorstwa krajowe aktywnie uczestniczą w fali fuzji i przejęć, czego przykładem są: Grupa Hoa Sen, która systematycznie nabywa grunty w pobliżu lotniska Long Thanh (prowincja Dong Nai). Spółka akcyjna Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) sfinalizowała transfer kapitału z luksusowego projektu mieszkaniowego Long Hoa-Can Gio do spółki akcyjnej GELEX Infrastructure Joint Stock Company.

Tymczasem liderzy Grupy KIDO zapowiedzieli współpracę inwestycyjną oraz fuzje i przejęcia z renomowanymi partnerami krajowymi i zagranicznymi w celu realizacji projektów na dużą skalę. Grupa posiada obecnie znaczący fundusz gruntów rolnych, obejmujący teren o powierzchni ponad 15 hektarów w pobliżu Mui Den Do (dawny Dystrykt 7), o łącznej szacowanej wartości produktu komercyjnego sięgającej 3 miliardów dolarów. Niektórzy partnerzy wstępnie się zgłosili i oczekują na odpowiedni plan, aby oficjalnie przystąpić do projektu.

Grupa Dat Xanh nie kryje również ambicji rozszerzenia swojego funduszu gruntowego poprzez fuzje i przejęcia, zaznaczając, że aktywnie poszukuje projektów z kompletną dokumentacją prawną, dużą skalą i możliwością natychmiastowej realizacji, aby skrócić czas wprowadzania produktów na rynek.

Jest jeszcze miejsce

Zdaniem pani Giang Huynh, dyrektor ds. usług badawczych i S22M w Savills HCMC, fuzja jednostek administracyjnych, która od 1 lipca 2025 r. zmniejszy liczbę prowincji i miast do 34, otworzyła nowe możliwości rozwoju, a jednocześnie przyczyniła się do napływu kapitału inwestycyjnego do sektora nieruchomości, w tym fuzji i przejęć.

Tymczasem, jak twierdzi Nguyen Le Dung, dyrektor ds. usług doradztwa inwestycyjnego w Savills Hanoi, inwestorzy krajowi zdominowali ostatnio liczbę transakcji fuzji i przejęć (M&A) dzięki swojej zdolności do szybkiego podejmowania decyzji i zrozumieniu rynku. Jednak w transakcjach na dużą skalę, zwłaszcza w sektorze nieruchomości luksusowych, obszarów miejskich i nieruchomości przemysłowych, inwestorzy zagraniczni nadal odgrywają wiodącą rolę.

Zazwyczaj Capitaland (Singapur) nabył projekt w byłej prowincji Binh Duong od Becamex IDC za 553 mln USD; spółka joint venture Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi i NTT Urban Development połączyły siły z Kim Oanh Group, aby rozwijać projekt The One World (dawna prowincja Binh Duong); lub Nishi Nippon Railroad kupiło 25% udziałów w projekcie Paragon Dai Phuoc (prowincja Dong Nai) od Nam Long.

Według pana Vo Hong Thanga, zastępcy dyrektora generalnego DKRA Group, aktywność w zakresie fuzji i przejęć (M&A) jest niezwykle intensywna od początku roku. Statystyki spółek giełdowych pokazują, że liczba publicznych projektów M&A wzrosła o około 20-30% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, a rzeczywista liczba może być jeszcze wyższa ze względu na wiele niezapowiedzianych transakcji.

Co istotne, większość inwestorów priorytetowo traktuje obecnie projekty, które są prawnie ukończone lub których realizacja dopiero się kończy, a wiele starych projektów zostało już zatwierdzonych i wznowionych. „Ważne jest to, że prawnie ukończone projekty często wiążą się z dość wysokimi cenami transferowymi. Aby móc zawierać transakcje i je finalizować, nowe firmy muszą dysponować silną kondycją finansową, doświadczeniem w rozwoju i markami, aby tworzyć wartość synergii po fuzjach i przejęciach” – podkreślił.

Pani Nguyen Le Dung uważa, że ​​do końca 2025 roku fuzje i przejęcia będą miały wiele szans na przełom dzięki takim czynnikom, jak reforma prawa, proaktywne strategie dyplomacji gospodarczej oraz przepływy kapitału ukierunkowane na zrównoważone wartości. Zauważyła, że ​​wiele funduszy inwestycyjnych stawia obecnie kryteria ESG (środowisko, społeczeństwo, ład korporacyjny) oraz długoterminową efektywność jako warunki wstępne, promując w ten sposób przesunięcie przepływów kapitału w stronę zielonych projektów, parków przemysłowych i budownictwa mieszkaniowego dla ekspertów.

Pan Vo Hong Thang dodał, że projekt nowelizacji ustawy o gruntach i ustawy o nieruchomościach z 2023 roku staje się istotną siłą napędową rynku. Nowe przepisy pomogą uprościć procedury nabywania gruntów, poprawić dostęp do „czystych” funduszy gruntowych i zmniejszyć ryzyko prawne dla inwestorów, zwłaszcza zagranicznych. Ocenił, że entuzjazm związany z fuzjami i przejęciami (M&A) nie tylko pomaga w restrukturyzacji rynku, ale także przyczynia się do rozwiązania problemu niedoboru kapitału i zapasów projektów.

Presja na ceny nieruchomości

Wielu ekspertów ostrzega jednak, że gwałtowny wzrost liczby transakcji o dużej wartości może wywrzeć presję na ceny nieruchomości. Dynamiczny rynek fuzji i przejęć (M&A) może bowiem powodować wzrost cen nieruchomości, tworząc bariery dostępu dla kupujących i zwiększając ryzyko bańki spekulacyjnej, jeśli nie zostanie ona opanowana.

Nie wspominając już o tym, że po zakończeniu procesu prawnego projektu, cena sprzedaży jest często tak wysoka, że ​​przekracza możliwości wielu inwestorów. Dlatego tylko zagraniczne fundusze inwestycyjne lub krajowi deweloperzy o dużym potencjale mają przewagę w pomyślnym „sfinalizowaniu transakcji”. „Z tego powodu większość nadchodzących transakcji fuzji i przejęć będzie koncentrować się na segmencie nieruchomości luksusowych, zwłaszcza na funduszach gruntowych w centrach miast” – powiedział Vo Hong Thang.

Źródło: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm