Ślad 5 rewizji Prawa Ziemskiego i rewolucji w łączeniu prowincji i miast.

TPO – Po 80 latach budowania narodu, zarządzanie gruntami w Wietnamie przeszło wiele przełomów, od własności feudalnej, przez własność państwową, aż po mechanizm rynkowy. Każda reforma wiązała się z istotnymi zmianami dla kraju. Zdaniem ekspertów, obecne reformy instytucjonalne, takie jak łączenie prowincji i miast, usprawnienie aparatu administracyjnego i budowa krajowej bazy danych, można uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

Istotne zmiany w zarządzaniu gruntami

Dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, stwierdził, że ziemia od dawna jest uważana za najważniejszy zasób każdego narodu, specjalny środek produkcji i niezastąpiony fundament rozwoju społeczno-gospodarczego . W Wietnamie, w ciągu ostatnich 80 lat, od rewolucji sierpniowej z 1945 roku, zarządzanie ziemią przeszło wiele punktów zwrotnych – od własności feudalnej do własności państwowej, a następnie do mechanizmu rynkowego.

Według dr. Tran Xuan Luonga, pierwszą rzeczą, którą należy wspomnieć, jest reforma rolna (1953-1958) – wielka rewolucja społeczna. Ziemia została skonfiskowana właścicielom ziemskim i rozdysponowana między bezrolnych lub bezrolnych rolników, co potwierdziło prawa własności klasy chłopskiej – głównej siły produkcyjnej tamtych czasów. W zakresie zarządzania państwowego okres ten położył podwaliny pod nowy system własności, przechodząc od prywatnej własności ziemi do własności państwowej.

W 1987 roku uchwalono pierwszą ustawę o ziemi, potwierdzającą, że ziemia należy do całego narodu i jest zarządzana jednolicie przez państwo. Istotnym nowym wydarzeniem było przyznanie przez państwo praw do użytkowania ziemi gospodarstwom domowym i osobom fizycznym. Było to pierwsze uznanie praw związanych z ziemią, kładące podwaliny pod utworzenie rynku praw do użytkowania ziemi w późniejszym okresie.

Ustawa o ziemi z 1993 roku była najważniejszym kamieniem milowym. Po raz pierwszy użytkownicy ziemi uzyskali pięć podstawowych praw: prawo do przenoszenia własności, prawo dzierżawy, prawo dziedziczenia, prawo do zaciągania hipoteki oraz prawo do wnoszenia kapitału z tytułu użytkowania ziemi.

„Prawa te wprowadzają ziemię do systemu rynkowego zarządzanego przez państwo, przekształcając prawa użytkowania ziemi w aktywa zbywalne, przyczyniając się do kształtowania i rozwoju rynku nieruchomości” – powiedział pan Luong.

Według zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, w 2002 roku utworzono Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska , konsolidując funkcje zarządzania gruntami, zasobami i środowiskiem. Był to punkt zwrotny, który unowocześnił i zmodernizował zarządzanie gruntami. Ponadto, co 10 lat wprowadzano okresowe zmiany w prawie gruntowym. W szczególności:

Prawo gruntowe z 2003 r.: Rozszerzenie praw użytkowników gruntów i potwierdzenie roli rynku.

Ustawa o gruntach z 2013 r.: kładzie nacisk na zasadę przejrzystości, ceny gruntów zbliżone do wartości rynkowej i wzmacnia aukcje praw do użytkowania gruntów.

Prawo gruntowe 2024: Kontynuacja silnych i zsynchronizowanych reform w zakresie prawa inwestycyjnego, prawa budowlanego, prawa obrotu nieruchomościami itp.; przyspieszenie transformacji cyfrowej i unowocześnienia zarządzania gruntami.

Ustawa o gruntach z 2024 r., która weszła w życie rok po jej uchwaleniu, wkrótce zostanie znowelizowana ze względu na nowe okoliczności związane ze zmianami w dwustopniowej strukturze samorządu terytorialnego...

„Czwarta rewolucja” w zarządzaniu gruntami.

Oceniając główne zmiany związane z zarządzaniem gruntami, dr Tran Xuan Luong stwierdził, że o ile poprzednie okresy – od reformy rolnej z 1953 r. (przyznającej rolnikom prawa do użytkowania gruntów), przez ustawę o ziemi z 1993 r. (tworzącą rynek praw do użytkowania gruntów), po utworzenie Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska w 2002 r. (modernizującego zarządzanie gruntami) – były uważane za „rewolucyjne kamienie milowe” w zarządzaniu gruntami, Wietnam rozpoczyna obecnie bezprecedensową reformę instytucjonalną, kompleksową „restrukturyzację” aparatu zarządczego.

Według dr. Tran Xuan Luonga nowe reformy instytucjonalne – łączenie prowincji i miast, usprawnianie aparatu administracyjnego i tworzenie krajowej bazy danych – można uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami w naszym kraju.

Dr Tran Xuan Luong stwierdził, że połączenie prowincji i miast z 63 do 34 jednostek administracyjnych to nie tylko redukcja aparatu administracyjnego, ale „restrukturyzacja przestrzeni zarządzania gruntami”. Zmniejszenie pośrednich szczebli wyeliminuje fragmentację, zwiększy efektywność planowania i nadzoru oraz pozwoli uniknąć lokalnego partykularyzmu w zarządzaniu gruntami.

Reorganizacja dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego znacząco ograniczy lokalny mechanizm „wniosków i dotacji”, zwiększając przejrzystość i rozliczalność. Dzięki temu obywatele i przedsiębiorstwa będą mogli korzystać z usług związanych z gruntami w sposób bardziej przejrzysty i efektywny.

Biorąc pod uwagę obecne reformy instytucjonalne – łączenie prowincji i miast, usprawnianie aparatu administracyjnego i tworzenie krajowej bazy danych – można to uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami, zapoczątkowującą nową erę nowoczesnego, przejrzystego i zrównoważonego zarządzania gruntami.
Dr Tran Xuan Luong

Ponadto połączenie Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi w jedno, zunifikowane ministerstwo ( Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska ) odpowiedzialne za zarządzanie gruntami, zasobami i rolnictwem wyeliminuje dublowanie się kompetencji i zapewni międzysektorowe zarządzanie. Grunty, zasoby i produkcja rolna będą skoordynowane w sposób harmonijny i zrównoważony.

Co więcej, zbudowanie nowoczesnej krajowej bazy danych o gruntach, zintegrowanej z danymi demograficznymi, finansowymi i podatkowymi; zastosowanie sztucznej inteligencji, technologii blockchain, map 3D i dużych zbiorów danych (big data) pomoże zwiększyć przejrzystość rynku, ograniczyć korupcję i zapobiec spekulacjom. Cyfrowe zarządzanie gruntami fundamentalnie zmieni sposób, w jaki państwo reguluje rynek.

„Można to uznać za «czwartą rewolucję» w zarządzaniu gruntami w Wietnamie, po trzech poprzednich ważnych wydarzeniach – zapoczątkowując nową erę nowoczesnego, przejrzystego i zrównoważonego zarządzania gruntami. Ta reforma nie polega jedynie na zmianie systemu czy przepisów, ale stanowi punkt zwrotny w ramach instytucjonalnych, czyniąc ziemię prawdziwie strategicznym zasobem zarządzanym zgodnie z międzynarodowymi standardami, co bezpośrednio przyczynia się do osiągnięcia celu, jakim jest uczynienie Wietnamu krajem rozwiniętym do połowy XXI wieku” – powiedział dr Tran Xuan Luong, podkreślając, że reformy w zarządzaniu gruntami na przestrzeni lat miały nie tylko znaczenie instytucjonalne, ale także bezpośrednio wpłynęły na rozwój rynku nieruchomości i infrastruktury krajowej.

W rzeczywistości nieruchomości i budownictwo odpowiadają obecnie za ok. 1-13% PKB, stając się jednym z najważniejszych sektorów gospodarki i wywierając silny efekt domina na ponad 40 innych obszarów, takich jak budownictwo, materiały, finanse i bankowość oraz zatrudnienie.

Przejrzystość praw użytkowania gruntów, lepsze planowanie i solidna baza danych gruntów pomogą zminimalizować ryzyko prawne, zachęcą krajowych i zagranicznych inwestorów do udziału oraz stworzą stabilną i zdrową podaż nieruchomości.

Ponadto ziemia stanowi podstawę rozwoju parków przemysłowych, stref ekonomicznych i nowych obszarów miejskich, które obecnie stanowią siłę napędową przyciągającą bezpośrednie inwestycje zagraniczne, zwiększającą eksport i tworzącą miejsca pracy dla milionów pracowników.

Według Ministerstwa Planowania i Inwestycji (obecnie Ministerstwa Finansów), w całym kraju działa blisko 420 parków przemysłowych, z czego ponad 280 jest czynnych, co znacząco przyczynia się do wzrostu wartości produkcji przemysłowej i obrotów eksportowych. Ponadto, przejrzysta i stabilna polityka gruntowa pomaga mobilizować zasoby społeczne na rzecz infrastruktury transportowej, energetyki i inteligentnych miast, co ma ogromny wpływ na wzrost konkurencyjności kraju.

Niedawno, kierując nowelizacją i uzupełnieniem Ustawy o gruntach z 2024 roku, Sekretarz Generalny To Lam zauważył potrzebę gruntownego zbadania, oceny i zidentyfikowania obecnych trudności i przeszkód w sektorze gruntów, aby znaleźć kompleksowe, fundamentalne i zsynchronizowane rozwiązania. Główne punkty widzenia, kierunki i ważne strategie dotyczące nowelizacji i uzupełnienia Ustawy o gruntach z 2024 roku i powiązanych z nią ustaw muszą zostać w pełni, dogłębnie, przekonująco i praktycznie wyjaśnione.