Śladem pięciokrotnej nowelizacji ustawy o ziemi i rewolucji łączenia prowincji i miast

TPO – Po 80 latach istnienia, zarządzanie gruntami w Wietnamie przeszło wiele przełomów – od własności feudalnej, przez własność publiczną, aż po wejście w mechanizm rynkowy. Każda reforma wiąże się z istotnymi zmianami w kraju. Zdaniem ekspertów, obecne reformy instytucjonalne, takie jak łączenie prowincji i miast, usprawnienie aparatu administracyjnego i budowa krajowej bazy danych – można uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

Istotne zmiany w zarządzaniu gruntami

Dr Tran Xuan Luong – zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości – powiedział, że ziemia od dawna jest uważana za najważniejszy zasób każdego kraju, specjalny środek produkcji, niezastąpiony fundament rozwoju społeczno -gospodarczego. W Wietnamie, w ciągu ostatnich 80 lat, od rewolucji sierpniowej w 1945 roku, zarządzanie ziemią przeszło wiele punktów zwrotnych – od własności feudalnej, przez własność publiczną, aż po wejście w mechanizm rynkowy.

Według dr. Tran Xuan Luonga, pierwszą rzeczą, którą należy wspomnieć, jest reforma rolna (1953-1958) – to wielka rewolucja społeczna. Konfiskata ziemi właścicielom ziemskim, jej dystrybucja rolnikom, którzy jej nie posiadali lub jej nie posiadali, potwierdziła własność klasy chłopskiej – głównej siły produkcyjnej tamtych czasów. W zakresie zarządzania państwowego okres ten położył podwaliny pod nowy system własności, przechodząc od prywatnej własności ziemi do własności publicznej.

W 1987 roku wydano pierwszą ustawę o ziemi, potwierdzającą, że ziemia jest własnością całego narodu i zarządzana przez państwo. Ważnym nowym punktem było przyznanie przez państwo praw do użytkowania ziemi gospodarstwom domowym i osobom fizycznym. Było to pierwsze uznanie praw związanych z ziemią, co stworzyło podwaliny pod utworzenie rynku praw do użytkowania ziemi w następnym okresie.

Ustawa o gruntach z 1993 roku była najważniejszym kamieniem milowym. Po raz pierwszy użytkownikom gruntów przyznano pięć podstawowych praw: prawo do przenoszenia własności, prawo dzierżawy, prawo dziedziczenia, prawo do zaciągania hipoteki oraz prawo do wnoszenia kapitału z tytułu użytkowania gruntów.

„Prawa te wprowadzają ziemię na orbitę rynku zarządzanego przez państwo, zmieniając prawa do użytkowania gruntów w rodzaj aktywów o wartości transakcyjnej, przyczyniając się do promowania kształtowania się i rozwoju rynku nieruchomości” – powiedział pan Luong.

Według zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, w 2002 roku utworzono Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska , łącząc funkcje zarządzania gruntami, zasobami naturalnymi i środowiskiem. Był to punkt zwrotny w unowocześnianiu i profesjonalizacji zarządzania gruntami. Ponadto wprowadzono zmiany w 10-letnim cyklu nowelizacji ustawy o gruntach. W szczególności:

Prawo gruntowe z 2003 r.: rozszerzenie praw użytkowników gruntów, potwierdzenie roli rynku.

Ustawa o gruntach z 2013 r.: kładzie nacisk na zasadę przejrzystości, ceny gruntów zbliżone do cen rynkowych i usprawnia aukcje praw do użytkowania gruntów.

Prawo gruntowe 2024: Kontynuować gruntowne reformy, zgodnie z prawem inwestycyjnym, prawem budowlanym, prawem obrotu nieruchomościami itd.; przyspieszyć transformację cyfrową i unowocześnić zarządzanie gruntami.

Ustawa o gruntach z 2024 r., która wejdzie w życie po roku obowiązywania, zostanie znowelizowana ze względu na nowe wydarzenia związane ze zmianami w dwustopniowym samorządzie terytorialnym...

„Czwarta rewolucja” w zarządzaniu gruntami

Oceniając główne zmiany związane z zarządzaniem gruntami, dr Tran Xuan Luong stwierdził, że jeśli poprzednie etapy – od reformy rolnej z 1953 r. (przyznanie rolnikom praw do użytkowania gruntów), przez ogłoszenie ustawy o ziemi z 1993 r. (utworzenie rynku praw do użytkowania gruntów), po utworzenie Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska w 2002 r. (modernizacja zarządzania gruntami) – były uważane za „rewolucyjne kamienie milowe” w zarządzaniu gruntami, to obecnie Wietnam wkracza w bezprecedensową reformę instytucjonalną, która stanowi kompleksową „restrukturyzację” aparatu zarządczego.

Według dr. Tran Xuan Luonga, nową reformę instytucjonalną – połączenie prowincji i miast, usprawnienie aparatu, stworzenie krajowej bazy danych – można uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami w naszym kraju.

Dr Tran Xuan Luong powiedział, że połączenie prowincji i miast z 63 do 34 jednostek administracyjnych to nie tylko kwestia redukcji aparatu administracyjnego, ale „restrukturyzacji przestrzeni zarządzania gruntami”. Zmniejszenie poziomów pośrednich wyeliminuje fragmentację, zwiększy efektywność planowania i nadzoru oraz pozwoli uniknąć lokalizacji w zarządzaniu gruntami.

Reorganizacja dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego, a tym samym znaczące ograniczenie lokalnego mechanizmu „proś-daj”, zwiększenie przejrzystości i rozliczalności. Dzięki temu mieszkańcy i firmy mogą korzystać z usług związanych z gruntami w sposób bardziej przejrzysty i szybszy.

Biorąc pod uwagę obecną nową reformę instytucjonalną – połączenie prowincji i miast, usprawnienie aparatu administracyjnego i stworzenie krajowej bazy danych – można to uznać za „czwartą rewolucję” w zarządzaniu gruntami, otwierającą nową erę nowoczesnego, przejrzystego i zrównoważonego zarządzania gruntami.
Dr Tran Xuan Luong

Ponadto Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zostanie połączone z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi w jedno ministerstwo ( Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska – PV), którego zadaniem będzie zarządzanie gruntami, zasobami i rolnictwem, co wyeliminuje dublowanie się i zapewni zarządzanie międzysektorowe. Ziemia – zasoby – produkcja rolna będą skoordynowane w sposób harmonijny i zrównoważony.

Ponadto, zbudowanie nowoczesnej krajowej bazy danych o gruntach, zintegrowanej z danymi demograficznymi, finansowymi i podatkowymi; zastosowanie sztucznej inteligencji, technologii blockchain, map 3D i dużych zbiorów danych (big data) pomoże zwiększyć transparentność rynku, ograniczyć korupcję i zapobiec spekulacjom. Cyfrowe zarządzanie gruntami fundamentalnie zmieni sposób, w jaki państwo reguluje rynek.

„Można to uznać za «czwartą rewolucję» w zarządzaniu gruntami w Wietnamie, po trzech poprzednich ważnych wydarzeniach – otwierając nową erę nowoczesnego, przejrzystego i zrównoważonego zarządzania gruntami. Ta reforma to nie tylko zmiana aparatu czy przepisów, ale instytucjonalny punkt zwrotny, który przekształca ziemię w prawdziwie strategiczny zasób zarządzany zgodnie z międzynarodowymi standardami, przyczyniając się bezpośrednio do celu, jakim jest uczynienie Wietnamu krajem rozwiniętym do połowy XXI wieku” – powiedział dr Tran Xuan Luong, podkreślając, że w okresach reform zarządzania gruntami ma ona nie tylko znaczenie instytucjonalne, ale także bezpośredni wpływ na rozwój rynku nieruchomości i infrastruktury krajowej.

Nieruchomości i budownictwo odpowiadają obecnie za ok. 1-13% PKB, stając się jednym z kluczowych sektorów gospodarki i wywierając jednocześnie silny wpływ na ponad 40 innych dziedzin, takich jak budownictwo, materiały, finanse i bankowość, a także rynek pracy i zatrudnienie.

Przejrzystość praw użytkowania gruntów, ukończenie planowania i bazy danych gruntów pomogą zminimalizować ryzyko prawne, zachęcą krajowych i zagranicznych inwestorów do udziału oraz stworzą stabilną i zdrową podaż nieruchomości.

Ponadto ziemia stanowi podstawę rozwoju parków przemysłowych, stref ekonomicznych i nowych obszarów miejskich, które są siłą napędową przyciągania bezpośrednich inwestycji zagranicznych, wspierają eksport i tworzą miejsca pracy dla milionów pracowników.

Według Ministerstwa Planowania i Inwestycji, obecnie Ministerstwa Finansów, w całym kraju działa blisko 420 parków przemysłowych, z czego ponad 280 jest już czynnych, co w istotny sposób przyczynia się do wzrostu wartości produkcji przemysłowej i obrotów eksportowych. Ponadto, przejrzysta i stabilna polityka gruntowa pomaga w mobilizacji zasobów społecznych na rzecz infrastruktury transportowej, energetyki i inteligentnych miast, tworząc efekty uboczne i wzmacniając konkurencyjność kraju.

Niedawno, w swoim stanowisku dotyczącym nowelizacji i uzupełnienia Ustawy o gruntach z 2024 r., Sekretarz Generalny To Lam zwrócił uwagę na potrzebę zbadania, oceny i pełnego zidentyfikowania obecnych trudności i przeszkód w sektorze gruntów, aby znaleźć kompleksowe, fundamentalne i synchroniczne rozwiązania. Główne punkty widzenia, kierunki i ważne strategie dotyczące nowelizacji i uzupełnienia Ustawy o gruntach z 2024 r. oraz powiązanych z nią ustaw muszą zostać w pełni, dogłębnie, przekonująco i praktycznie wyjaśnione.