Kontynuując 6. sesję, rano 28 listopada, Zgromadzenie Narodowe obradowało w sali obrad nad projektem ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o licytacji nieruchomości. Jednym z tematów obrad deputowanych Zgromadzenia Narodowego była kwestia zrzeczenia się wadium przy licytacji aktywów.
Porzucenie depozytów aukcyjnych w celu zakłócenia rynku
Komentując projekt ustawy, delegat Pham Van Hoa (delegacja Dong Thap ) zgodził się z potrzebą wprowadzenia poprawek i uzupełnień do projektu. Zwrócił się do agencji opracowującej projekt z prośbą o przegląd i sporządzenie listy aktywów, które mają zostać wystawione na aukcji, zgodnie z projektem ustawy. Czy projekt jest kompletny, czy też pokrywa się z przepisami szczegółowymi?
„Istnieją rodzaje aktywów, które mogą powstać w życiu, a które nie są ujęte w prawie, więc czy nie powinny być one wystawiane na aukcję, czy też rząd powinien regulować nowo powstające aktywa, aby nie pomijać ich i aktywów, które muszą być wyceniane osobno?” – powiedział pan Hoa.
Delegat Pham Van Hoa oświadczył, że nowelizacja przepisów dotyczących depozytów i postępowania z depozytami na aukcjach nieruchomości jest konieczna, aby uniknąć sytuacji, w której uczestnicy aukcji nie mają na celu licytacji, ale zmowy i wzajemnego uzgadniania niskich cen, co powoduje straty dla budżetu państwa i prowadzi do ujemnego wyniku.
Pan Hoa przytoczył szereg przypadków zaniechania wpłat aukcyjnych, które „zakłóciły rynek i nadszarpnęły wizerunek aukcji”, wywołując w ostatnim czasie negatywne opinie publiczne. „Najczęstszym przykładem jest przypadek Tan Hoang Minha, który zaniechał wpłat aukcyjnych na aukcje gruntów w nowej dzielnicy miejskiej Thu Thiem, aukcje tablic rejestracyjnych samochodów czy 3 kopalnie piasku w Hanoi” – powiedział pan Hoa.
Poseł do Zgromadzenia Narodowego Pham Van Hoa, delegacja Dong Thap (zdjęcie: Quochoi.vn).
Aby zapobiec sytuacji, w której zwycięzcy aukcji porzucają swoje depozyty, pan Hoa powiedział, że należy podjąć środki zaradcze, takie jak podniesienie poziomu depozytu wyżej niż przewidują obecne przepisy, zastosowanie sankcji administracyjnych i niedopuszczenie do udziału w kolejnej aukcji.
„Tylko wtedy będziemy mogli zachować dyscyplinę w aukcjach aktywów, nie pozwalając nikomu z pieniędzmi robić, co mu się podoba, i zakłócać rynku” – powiedział pan Hoa, sugerując jednocześnie uznanie wyników drugiej najwyższej oferty, bez konieczności reorganizacji aukcji w celu uniknięcia kosztów.
W dyskusji wzięła udział również delegatka Phan Thi My Dung (delegacja Long An), która stwierdziła, że obecne regulacje dotyczące poziomu depozytów, wynoszące od 5 do 20%, są właściwe. Jeśli zostaną one podniesione zbyt wysoko, wpłynie to na swobodę transakcji, zmniejszy konkurencję i zmniejszy liczbę osób biorących udział w aukcjach nieruchomości.
Delegatka wspomniała o organizacjach i osobach biorących udział w aukcjach, które mają złe intencje, na przykład chcą popisać się swoją władzą lub manipulować rynkiem w celu ustalenia nowych poziomów cen.
Pani Dung zaproponowała, aby po upływie pewnego czasu, jeśli zwycięzca aukcji nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych i nie będzie w stanie udowodnić przyczyny siły wyższej, oprócz utraty wadium, zostanie on również ukarany dodatkową grzywną. Oczywiście grzywna ta musi być oparta na odpowiednich przepisach i sankcjach.
W szczególności, zdaniem pani Dung, w ostatnim czasie wiele aukcji wykazywało oznaki nieprawidłowości, a oferowane ceny były zbyt wysokie w porównaniu z ogólnym poziomem, zwłaszcza w przypadku aktywów publicznych (praw do użytkowania gruntów, praw górniczych). Oferowane ceny były 204 razy wyższe od ceny wywoławczej.
„Cena wywoławcza wynosząca 24 miliardy VND wzrosła do 1,684 miliarda VND” – przytoczyła wypowiedź delegatki, dodając, że prawo nie stanowi, że licytator lub osoba będąca właścicielem licytowanej nieruchomości ma prawo wstrzymać aukcję lub wnioskować o jej wstrzymanie w podobnych przypadkach.
Delegat Nguyen Duy Thanh, delegacja Ca Mau (Zdjęcie: Quochoi.vn).
Delegat Nguyen Duy Thanh (delegacja Ca Mau) potwierdził, że należy wprowadzić regulacje ograniczające przypadki porzuconych depozytów aukcyjnych.
Według pana Thanha obecne prawo przewiduje depozyt w wysokości 5–20% ceny wywoławczej (po wygraniu aukcji zostanie on zamieniony na depozyt), natomiast w wielu przypadkach cena wywoławcza jest niska, więc zwycięzca aukcji nie musi się zbytnio zastanawiać nad wpłatą depozytu.
Aby ograniczyć przypadki porzucania przez zwycięzców aukcji swoich depozytów, zwłaszcza w kontekście interesów grupowych i manipulacji aukcjami, delegat prowincji Ca Mau stwierdził, że konieczne jest oddzielenie pieniędzy z przedsprzedaży od depozytu.
Zaliczka może wynosić 20-30% ceny aukcji i musi zostać wpłacona natychmiast po ogłoszeniu wyników aukcji. W przypadku braku wpłaty zwycięzca aukcji, wyniki zostaną anulowane, a aukcja będzie kontynuowana.
„Zakładając, że depozyt, który należy wpłacić natychmiast, wynosi setki miliardów dongów, tysiące miliardów dongów, a nie tylko kilkaset milionów czy kilka miliardów dongów, zwycięzca aukcji z pewnością będzie bardzo ostrożny podczas licytowania” – zasugerował pan Thanh.
Delegat podkreślił również możliwość odwołania się do doświadczeń międzynarodowych i dodania szczegółowych regulacji w zakresie postępowania karnego w przypadku czynów polegających na porzucaniu wadiów aukcyjnych, a także czynów mających znamiona manipulacji, zakłócania porządku i negatywnego wpływu na bezpieczeństwo ekonomiczne.
„Kodeks karny musi odpowiednio uzupełnić odpowiednie ustawy dotyczące licytacji nieruchomości, aby uniknąć inflacji cen i dumpingu, które mogłyby spowodować poważne konsekwencje, jak miało to miejsce w niedawnej przeszłości” – powiedział pan Thanh.
Sytuacja „armii niebieskiej, armii czerwonej” jest dość złożona.
Przemawiając na debacie na temat sankcji i sposobów postępowania ze zwycięzcami aukcji, którzy zrzekają się prawa do zakupu nieruchomości, delegat Pham Van Thinh (delegacja Bac Giang) powiedział, że jest to stosunek cywilny i że we wszystkich przypadkach prawo zwycięzcy aukcji do zrzeczenia się wystawionej na aukcji nieruchomości musi być respektowane i chronione.
„Można to regulować wyłącznie poprzez inne relacje, w tym przypadku konieczna jest korekta depozytu” – powiedział pan Pham Van Thinh.
Według pana Thinha, gdy aukcja prowadzona jest w formie licytacji ciągłej w górę, gdy cena wywoławcza osiągnie dwukrotność pierwotnej ceny wywoławczej, dopuszcza się korektę ceny minimalnej. Taka regulacja będzie bardziej adekwatna do rzeczywistych warunków.
Delegat zauważył również, że przepis dotyczący depozytu powinien mieć zastosowanie wyłącznie do aktywów państwowych wystawionych na aukcję i nie powinien być dostosowywany do innych aktywów.
Delegat Pham Duc An, delegacja z Hanoi (zdjęcie: Quochoi.vn).
Swoją opinię wyraził również delegat Pham Duc An (delegacja z Hanoi), który stwierdził, że w sprawozdaniu rządu i Ministerstwa Sprawiedliwości wspomniano o negatywnych kwestiach pojawiających się w trakcie procesu aukcji, takich jak sytuacja nauczycieli naruszających prawo i etykę zawodową, co jest przedmiotem postępowania administracyjnego i karnego.
Delegaci zauważyli, że sytuacja zmowy, zmowy, „zespołu niebieskiego, zespołu czerwonego”, pośrednictwa i gróźb przymusu jest dość złożona i ma tendencję do stawania się coraz bardziej skomplikowana. Dlatego nowelizując prawo, należy wprowadzić surowe, publiczne i przejrzyste regulacje, aby zapobiec tym aktom.
Pan An poruszył również kwestię zawyżania cen i zasugerował, że aukcja wydłużyłaby czas potrzebny na zakończenie procedur związanych z zakupem nieruchomości. W związku z tym należy znaleźć rozwiązania tego problemu, w tym wydłużyć dwudniowy czas przeglądu nieruchomości o co najmniej 3 dni.
Jeśli chodzi o regulacje dotyczące depozytów, delegaci stwierdzili, że należy je dokładnie przeanalizować z dwóch punktów widzenia, w tym konieczność zmiany artykułu 51 w celu uniknięcia manipulacji cenami, co mogłoby powodować trudności zarówno dla agencji wyceniających, jak i uczestników aukcji.
Delegat Pham Duc An powiedział, że konieczne jest zwiększenie odpowiedzialności Ministerstwa Sprawiedliwości w artykule 77 projektu ustawy w zakresie gromadzenia i kompilowania informacji o organizacjach uczestniczących w aukcjach w celu wykrywania nieprawidłowości oraz koordynowania działań z Ministerstwem Bezpieczeństwa Publicznego w celu ich zbadania i rozwiązania .
Źródło
Komentarz (0)