Ceny nieruchomości są niezwykle wysokie ze względu na wzrost liczby nabywców nabywających nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Bańka na rynku nieruchomości napędzana przez interesy kapitałowe.

Rano 28 października, podczas dyskusji w sali Zgromadzenia Narodowego na temat sprawozdania Delegacji Nadzorczej i projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie wyników nadzoru tematycznego nad „wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych od 2015 r. do końca 2023 r.”, delegat Ta Van Ha (Delegacja Quang Nam ) zwrócił uwagę, że rzeczywistość rynku nieruchomości doświadczającego nagłych i gwałtownych wzrostów cen, oprócz przeszkód instytucjonalnych i politycznych, wykazuje oznaki manipulacji, inflacji cen i tworzenia bańki na rynku nieruchomości przez grupę interesów.

Delegat z prowincji Quang Nam stwierdził: „Konieczna jest dokładna i precyzyjna ocena problemu, a następnie wskazanie konkretnych i fundamentalnych rozwiązań. Projekt rezolucji uwzględnia ograniczenia, ale są to głównie ograniczenia w polityce i prawie. Nadal jednak występują nietypowe czynniki, takie jak nagłe podwyżki cen o 2-3 razy, które są niezgodne z ogólną sytuacją i potrzebami ludzi”.

Przedstawiciel Ta Van Ha (Delegacja Quang Nam). Zdjęcie: Zgromadzenie Narodowe

Według pana Ha, jednym z rozwiązań obniżających ceny na rynku nieruchomości są obligacje hipoteczne. Jednak obecnie obligacje hipoteczne są emitowane z oprocentowaniem na poziomie 12-15% plus około 3% prowizji za emisję. W związku z tym, cel emisji obligacji hipotecznych i zadłużenie sektora, którego termin zapadalności zbliża się do końca, znajdują się pod ogromną presją. Bez ścisłej kontroli w celu odbudowy i rozwoju rynku nieruchomości, emisja obligacji będzie nieskuteczna. Płacenie tak wysokich odsetek przez około trzy lata z łatwością obciąża państwo i społeczeństwo. Może to nawet doprowadzić do wzrostu zadłużenia i potencjalnej niewypłacalności.

„W związku z tym mało prawdopodobne jest, aby rynek nieruchomości ostygł w najbliższej przyszłości, a ludzie nie będą mieli możliwości dostępu do niego. Konieczne jest zatem przeanalizowanie rozwiązań oraz przeprowadzenie dogłębnych inspekcji i analiz, aby fundamentalnie przywrócić i rozwijać rynek nieruchomości w zdrowym i właściwym kierunku” – zasugerował delegat Ta Van Ha.

Delegat Hoang Van Cuong, delegacja Hanoi

Delegat Hoang Van Cuong (Delegacja z Hanoi) wysoko ocenił sprawozdanie Delegacji Nadzorczej na temat „wdrażania polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego od 2015 r. do końca 2023 r.”. Zasugerował również utworzenie profesjonalnego mechanizmu zarządzania wymianą nieruchomości.

Według delegata Hoang Van Cuong, niezwykle wysokie ceny nieruchomości wynikają ze wzrostu liczby osób kupujących nieruchomości w celu ich gromadzenia, co powoduje, że duża część pieniędzy jest inwestowana w nieruchomości zamiast w działalność gospodarczą i produkcję. Podaż nieruchomości staje się coraz mniejsza, a ponadto siły rynkowe, takie jak brokerzy i domowie aukcyjni, celowo podnoszą ceny, aby osiągnąć zyski.

„Najważniejszym problemem jest to, że ceny nieruchomości w dużych miastach są bardzo wysokie i stale rosną, przekraczając możliwości finansowe zdecydowanej większości osób potrzebujących mieszkania, podczas gdy dochody z nieruchomości są niskie w porównaniu z początkowym kosztem inwestycji” – skomentował pan Cuong.

Usuwanie instytucjonalnych „wąskich gardeł”

Po zapoznaniu się ze sprawozdaniem monitorującym delegat Dang Bich Ngoc (delegacja Hoa Binh) podkreślił, że w celu szybkiego usunięcia barier instytucjonalnych i ostatecznego rozwiązania problemów prawnych związanych z projektami wydano wiele polityk i przepisów regulujących rynek nieruchomości, przyczyniając się do stworzenia ram prawnych dla rozwoju rynku nieruchomości i mieszkań socjalnych.

Przedstawiciel Dang Bich Ngoc stwierdził, że w raporcie wskazano również, iż finansowanie z budżetu państwa preferencyjnych programów kredytowych na budownictwo socjalne jest nadal niskie, proces udzielania pożyczek i procedury w Banku Polityki Społecznej są nadal skomplikowane i nakładają się na siebie; maksymalna kwota pożyczki dla beneficjentów polityki społecznej jest niska i nie odpowiada warunkom społeczno-ekonomicznym…

Przedstawiciel Dang Bich Ngoc (Delegacja Hoa Binh). Zdjęcie: Zgromadzenie Narodowe

Biorąc pod uwagę te niedociągnięcia, przedstawiciel Dang Bich Ngoc argumentował, że najwyższy nadzór Zgromadzenia Narodowego nad wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych jest niezwykle konieczny i aktualny, zwłaszcza w celu identyfikacji instytucjonalnych „wąskich gardeł”, którymi trzeba się zająć w przyszłości.

W związku z tym delegaci zasugerowali, aby rząd kontynuował szczegółową analizę niedociągnięć i ograniczeń polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego.

„Oprócz 22 pozostałych kwestii i niedociągnięć politycznych i prawnych po ogłoszeniu ustawy o działalności w sektorze nieruchomości, ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. i ustawy o gruntach z 2024 r., konieczne jest kontynuowanie analizy i badań w celu szybkiego i kompleksowego zaproponowania rozwiązań, które pozwolą na szybką eliminację instytucjonalnych barier, odpowiednie rozwiązanie i definitywne zajęcie się projektami nieruchomości borykającymi się z trudnościami, przeszkodami prawnymi i stagnacją z powodu przedłużających się procesów wdrażania i zmian w przepisach w czasie, spełniając wymogi zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości i budownictwa socjalnego” – zasugerowała pani Ngoc.

Jednocześnie, zdaniem delegacji Hoa Binh, niedoskonałości instytucjonalne i nakładające się kompetencje wskazane w raporcie monitorującym stanowią niezwykle ważne podstawy do aktualizacji, analizy i nowelizacji projektów ustaw przez agencje redakcyjne, począwszy od tej sesji, zwłaszcza ustaw dotyczących planowania przestrzennego i wiejskiego oraz ustawy o inwestycjach publicznych. W szczególności konieczne jest przeanalizowanie przepisów mających na celu promowanie decentralizacji i delegowanie uprawnień do władz lokalnych, aby wzmocnić rolę, inicjatywę i odpowiedzialność samorządów lokalnych, zgodnie z ich możliwościami i w powiązaniu z alokacją zasobów.

Dzieląc się swoimi poglądami na temat dalszego skutecznego wdrażania rozwiązań instytucjonalnych, delegat Duong Khac Mai (delegacja Dak Nong) argumentował, że polityka i przepisy dotyczące zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego nie nadążają za szybkim rozwojem rynku. Niektóre przepisy nie są spójne i jednolite między prawem dotyczącym obrotu nieruchomościami a przepisami pokrewnymi, takimi jak prawo gruntowe i mieszkaniowe…

Co więcej, odpowiedzialność państwa za zarządzanie nieruchomościami jest niewystarczająca i niejasna, co wpływa na skuteczność zarządzania. Praktyka deklarowania cen sprzedaży gruntów niższych od ich rzeczywistej wartości w celu uniknięcia płacenia podatków jest nadal powszechna. Przepisy dotyczące kwalifikowalności do polityki budownictwa socjalnego oraz procesu inwestowania w grunty pod zabudowę socjalną wciąż mają pewne braki…

Przedstawiciel Duong Khac Mai (Delegacja Dak Nong). Zdjęcie: Zgromadzenie Narodowe

Zdaniem delegatów, przyczyny tych niedociągnięć i ograniczeń wynikają z braku kompleksowego prognozowania koniunktury rynkowej oraz niemożności oceny i analizy przepisów prawnych przez kadrę doradczą. Struktura rynku nieruchomości jest nieodpowiednia, a przepisy dotyczące proporcji gruntów przeznaczonych pod budownictwo socjalne i apartamenty luksusowe nie są ujednolicone. Wdrożenie monitoringu i deklarowania cen w trakcie notarialnej rejestracji oraz rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości jest bardzo trudne.

W związku z powyższą sytuacją delegat Duong Khac Mai zaproponował: „Konieczne jest kontynuowanie skutecznego wdrażania grupy rozwiązań instytucjonalnych w najbliższym czasie. Należy kontynuować przegląd, nowelizację i udoskonalanie odpowiednich przepisów, takich jak ustawa o gruntach, ustawa o mieszkalnictwie, ustawa o obrocie nieruchomościami… Stworzenie przejrzystego i łatwo dostępnego systemu informacji o rynku nieruchomości, aby obywatele mogli jasno zrozumieć ceny gruntów, co pozwoli ograniczyć spekulacje i inflację cen. Delegat zaproponował również powierzenie Ministerstwu Budownictwa doradztwa w zakresie wdrażania mechanizmów i polityk ścisłego zarządzania inwestorami projektów budownictwa socjalnego; a jednocześnie koordynowanie oceny i przeglądu trudności i przeszkód w preferencyjnej polityce kredytowej dla budownictwa socjalnego”.

Source: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov