Ceny mieszkań w Hanoi przekroczyły już szczyt, właściciele domów ograniczają zyski, a nie straty, ujawniając najdroższy projekt budownictwa socjalnego

Komentarze na temat „placu zabaw” inwestorów w 2025 r., ceny mieszkań w Hanoi przekroczyły szczyt, najdroższy projekt budownictwa socjalnego w stolicy, przepisy dotyczące przyznawania czerwonych ksiąg gruntom przeznaczonym do wieloletniego użytkowania bez planu zagospodarowania przestrzennego... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Do końca 2024 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City będą dość wysokie. Jeśli inwestujesz w mieszkania na wynajem w tych dwóch miastach, stosunek ceny najmu do ceny zakupu nie będzie zbyt atrakcyjny, mimo że popyt na domy do wynajęcia jest wysoki. (Zdjęcie: Gia Thanh)

„Plac zabaw” inwestorów w 2025 roku

Pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh Mien Bac, przeanalizował, że do końca 2024 roku ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City będą dość wysokie. Inwestując w mieszkania na wynajem w tych dwóch miastach, stosunek ceny najmu do ceny zakupu nie jest zbyt atrakcyjny, mimo że popyt na domy na wynajem jest wysoki.

Tymczasem na rynku mieszkań na prowincji ceny wynajmu i zakupu są bardzo rozsądne.

Pan Quyet ocenił, że segment gruntów w Hanoi i Ho Chi Minh jest dość drogi. Jednak ceny gruntów w prowincjach satelickich tych dwóch miast nie wzrosły drastycznie w ostatnim czasie, jedynie o około 5-10%, więc cena jest nadal rozsądna.

Dlatego też przywódcy Dat Xanh Mien Bac wierzą, że ziemia na prowincjach nadal będzie dobrym segmentem inwestycyjnym w roku 2025.

Ponadto, pan Quyet spodziewa się, że rynek nieruchomości wypoczynkowych w 2025 roku odnotuje znaczną poprawę, gdy liczba zagranicznych turystów odwiedzających Wietnam w 2024 roku przekroczy 17 milionów. Według niego, niektóre rynki nieruchomości wypoczynkowych w Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... ulegną poprawie.

Ceny domów szeregowych w Hanoi i Ho Chi Minh City nadal są wysokie, podczas gdy popyt na wynajem nie zmienił się znacząco.

„W 2025 roku nie spodziewam się wielkich wzrostów w segmencie domów szeregowych w Hanoi i Ho Chi Minh City; ale na prowincjach, zwłaszcza tam, gdzie jest wiele parków przemysłowych, ceny nie wzrosną w 2024 roku, więc będzie więcej zmian niż w dużych miastach” – powiedział pan Quyet.

Pan Quyet zauważył, że inwestując w 2025 r., inwestorzy powinni zwracać uwagę na czynnik ceny, nie powinni ulegać efektowi tłumu i zakładać, że ceny nieruchomości będą zawsze rosły, mimo że wysokie ceny będą nadal rosły.

„Przy cenach w dużych miastach, nie będzie to już „plac zabaw” dla inwestorów, ale „plac zabaw” dla osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi i inwestorów długoterminowych. Inwestowanie w krótkoterminowe spekulacje w dużych miastach będzie bardzo ryzykowne.

Inwestując, należy zwrócić uwagę na segment nieruchomości, który generuje stabilny przepływ gotówki w przyszłości. Jednocześnie należy zbadać rynek nieruchomości w miastach przemysłowych, zwłaszcza w prowincjach z dużym kapitałem inwestycyjnym zagranicznym, takich jak Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong czy Binh Duong, Long An , Dong Nai… Co ważniejsze, należy zwrócić uwagę na kwestie prawne. „Jeśli łakniesz niskich cen i inwestujesz w projekty, które nie mają wystarczającej liczby dokumentów prawnych, będzie to bardzo niebezpieczne” – ostrzegł pan Quyet.

Tymczasem pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, skomentował, że w 2025 roku ceny nieruchomości w budynkach niskich i wysokich w dużych miastach, takich jak Hanoi, nie wzrosną drastycznie, jak miało to miejsce dotychczas. Ceny dóbr wtórnych nie będą podlegać dużym wahaniom, wzrosną jedynie ceny dóbr pierwotnych ze względu na wzrost kosztów produkcji.

„W ciągu ostatnich dwóch miesięcy ubiegłego roku rynek wykazywał wyraźne oznaki ochłodzenia, kiedy ceny produktów wtórnych, takich jak mieszkania, spadły o 200–500 milionów VND, a ceny domów parterowych również spadły. Wraz z tą obniżką cen, popyt na inwestycje w mieszkania i domy parterowe nie jest już duży. Profesjonalni inwestorzy będą skłaniać się ku rynkom prowincjonalnym, z dogodną infrastrukturą komunikacyjną łączącą z Hanoi, parkami przemysłowymi i gęstą zaludnieniem” – ocenił pan Chung.

Według Dyrektora Generalnego SGO Homes, grunty wciąż stanowią segment cieszący się dużym zainteresowaniem inwestorów. W perspektywie krótkoterminowej, około 2-3 lat, grunty pozostają najskuteczniejszym kanałem inwestycyjnym.

Ponadto, segment wieżowców mieszkalnych na prowincji, w których ceny wahają się od 2 do 3 miliardów VND, również będzie atrakcyjny dla inwestorów.

Tempo absorpcji nowo uruchamianych projektów ulegnie spowolnieniu.

Według przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, Nguyena Van Dinha, projekty mieszkaniowe otwarte na sprzedaż w 2025 roku nadal będą cieszyć się zainteresowaniem, będą przedmiotem obrotu i zostaną dobrze wchłonięte, ale tempo absorpcji prawdopodobnie spadnie. Segment mieszkań nadal będzie dominował pod względem płynności rynku.

Jednak, według pana Dinha, płynność na rynku mieszkań nadal będzie koncentrować się w dużych projektach miejskich. Popyt na mieszkania, zwłaszcza inwestycyjny, będzie nadal przenosił się na obszary podmiejskie oraz prowincje i miasta kategorii 2 i 3, gdzie ceny są niższe i istnieje większy potencjał wzrostu w przyszłości.

Przegląd rynku pokazuje, że po okresie „gorącego” wzrostu, ceny mieszkań – najpopularniejszego produktu w Hanoi – od końca 2024 roku do chwili obecnej nieznacznie spadały. Siła nabywcza nieco spadła, a ceny sprzedaży również nieznacznie spadły dla właścicieli, którzy muszą szybko sprzedać swoje nieruchomości. Ci, którzy wcześniej inwestowali w mieszkania, zgodzili się na zmniejszenie zainteresowania sprzedażą, ponieważ zysk był dość wysoki po okresie, w którym ceny mieszkań wzrosły o kilkadziesiąt procent.

Obecnie ceny mieszkań w Hanoi utrzymują się na tym samym poziomie lub nieznacznie spadają w porównaniu z okresem szczytowym. Wolumen transakcji również znacznie spadł w porównaniu z okresem poprzedzającym listopad 2024 r. Według badania przeprowadzonego przez Batdongsan.com.vn, w projekcie Vinhomes Smart City, na rynku wtórnym, w listopadzie 2024 r. ceny kawalerek na rynku wtórnym wynosiły zazwyczaj od 2 do 2,2 mld VND/apartament. Jednak od grudnia 2024 r. do chwili obecnej, niektórzy właściciele domów muszą pilnie sprzedać swoje nieruchomości, a oferowane ceny wahają się jedynie w przedziale od 1,98 do 2 mld VND/apartament.

Podobne zjawisko zaobserwowano również w niektórych innych projektach. Jednak pośrednicy w obrocie nieruchomościami twierdzą, że przy takiej cenie właściciel sprzedaje z zyskiem, a nie ze stratą.

Podaż nieruchomości mieszkaniowych w 2025 r. będzie nadal rosła, o ok. 10% w porównaniu z 2024 r.; wiele projektów zostało rozwiązanych i zostaną one ponownie wdrożone w 2025 r.; wiele projektów ma również plany „uruchomienia”, aby skorzystać z możliwości ożywienia rynku.

Oczekuje się, że podaż nieruchomości będzie nadal pochodzić głównie z dużych obszarów miejskich w prowincjach północnych oraz miast dużych inwestorów. Co istotne, segment apartamentów, głównie w cenach od 50 mln VND/m² wzwyż, nadal dominuje na rynku.

Chociaż podaż rośnie, jest ona nadal niewielka w porównaniu z popytem, ​​a ponieważ pochodzi głównie z dużych projektów miejskich dużych inwestorów, cena sprzedaży jest nadal „zakotwiczona” na wysokim poziomie. Tymczasem ceny wtórne również będą rosły wolniej, z niższym wzrostem, wynoszącym 7-10% w porównaniu z rokiem 2024.

Powodem jest wysoki poziom cen, który obecnie utrzymuje się na niskim poziomie. Spowolnienie wzrostu na rynku wynika również z faktu, że wiele starych mieszkań, pozbawionych infrastruktury i mediów, ma ceny transferowe, które są zbyt wysokie w porównaniu z ich rzeczywistą wartością.

Najdroższy projekt budownictwa socjalnego w Hanoi ma kosztować 25 milionów VND/m2

Cenę sprzedaży mieszkań socjalnych w gminie Tan Trieu, w dystrykcie Thanh Tri (Hanoi), szacuje się wstępnie na 25 milionów VND/m². Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony, będzie to najwyższa cena mieszkań socjalnych w historii Hanoi.

Powyższa cena została podana przez Departament Budownictwa w Hanoi dopiero po rozpoczęciu realizacji projektu pod koniec ubiegłego roku.

W projekt inwestuje konsorcjum Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) oraz DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Projekt jest realizowany na działce nr 1 w nowym obszarze miejskim Ha Dinh, w gminie Tan Trieu (nazwa handlowa Udic Eco Tower).

Według Departamentu Budownictwa, szacunkowa cena sprzedaży mieszkań w tym projekcie budownictwa socjalnego wynosi około 25 milionów dolarów za m². Przy takiej cenie jednostkowej, mieszkanie o powierzchni 70 m² w tym projekcie kosztuje około 1,75 miliarda VND.

Szacunkowa cena wynajmu wynosi około 150 000 VND/m²/miesiąc. Szacunkowa cena wynajmu mieszkania o powierzchni 70 m² to 10,5 mln VND/miesiąc.

Cena wynajmu wynosi 390 000 VND/m2/miesiąc. Szacuje się, że za mieszkanie o powierzchni 70 m2 mieszkańcy będą musieli zapłacić 27,3 mln VND miesięcznie.

Departament Budownictwa poinformował, że oficjalna cena zostanie ogłoszona przez inwestora po dokonaniu wyceny przez państwową agencję zarządzającą, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przewidywany termin składania wniosków o zakup mieszkań socjalnych w ramach projektu to czwarty kwartał 2025 roku.

Przed 2023 rokiem ceny mieszkań socjalnych w stolicy wahały się w przedziale 13–17 mln VND/m². Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony, będzie to najwyższa cena mieszkań socjalnych w historii Hanoi.

Wcześniej, odpowiadając na opinie wyborców dotyczące wysokich cen mieszkań socjalnych w porównaniu do dochodów większości pracowników, zwłaszcza tych o niskich dochodach, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że aby ułatwić procedurę ustalania cen mieszkań socjalnych, Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. stanowi, że cenę sprzedaży ustala się na podstawie obliczenia wszystkich kosztów odzyskania kapitału inwestycyjnego na budowę mieszkań.

Cena najmu ustalana jest jako cena sprzedaży i nie obejmuje opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego, uiszczanej przez najemcę zgodnie z przepisami Prawa Lokalowego. Cena najmu jest ustalana przez inwestora i najemcę. W przypadku, gdy inwestor posługuje się ceną z licytacji, nie ma konieczności ponownej wyceny ceny sprzedaży i ceny najmu lokalu socjalnego.

Według Ministerstwa Budownictwa artykuł 85 przewiduje zachęty dla inwestorów w budownictwo socjalne, takie jak zwolnienie z opłat za użytkowanie gruntów, czynszów za dzierżawę gruntów, ulgi podatkowe zgodnie z przepisami podatkowymi, inwestorzy mają prawo do 10% zysku, otrzymują powierzchnię gruntu lub powierzchnię użytkową i nie muszą wliczać jej do cen mieszkań socjalnych.

„Przepisy te przyczyniają się do zachęcania i promowania inwestycji oraz rozwoju budownictwa socjalnego, a także do zapewnienia cen mieszkań socjalnych na umiarkowanym poziomie, tak aby urzędnicy, pracownicy i robotnicy o niskich dochodach mogli kupować mieszkania i stabilizować swoje życie” – podkreśliło Ministerstwo Budownictwa.

Przepisy dotyczące przyznawania czerwonych ksiąg dla gruntów przeznaczonych do wieloletniego użytkowania bez planu

W momencie nielegalnego przydziału gruntów w 1996 r. nie obowiązywało żadne planowanie, ale czy do 2024 r., jeśli przydział nie będzie zgodny z planowaniem, może zostać przyznany certyfikat prawa do użytkowania gruntu?

W tej sprawie Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ma następujące uwagi:

Artykuł 140 ustawy o ziemi z 2024 r., artykuł 2 w sprawie przypadków, gdy gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystają z ziemi przydzielonej bez odpowiedniego zezwolenia oraz ziemi użytkowanej od 15 października 1993 r. do dnia przed 1 lipca 2004 r., a obecnie potwierdzone przez Ludowy Komitet gminy, na terenie której znajduje się ziemia, jako niemające sporów, zgodnie z planowaniem użytkowania gruntów na poziomie powiatu, planowaniem ogólnym, planowaniem zagospodarowania przestrzennego, planowaniem budowlanym lub planowaniem obszarów wiejskich, otrzymają Certyfikat praw do użytkowania gruntów i własności aktywów przyłączonych do gruntu (czerwona księga) zgodnie z postanowieniami artykułów 138 ust. 3 i 6 tej ustawy.

Zatem działka budowlana musi spełniać jeden z pięciu typów planowania wymienionych powyżej, aby mogła zostać wpisana do czerwonej księgi.

„W oparciu o powyższe przepisy, w przypadkach, gdy czas podziału gruntów nie mieścił się w granicach kompetencji organu w 1996 r. i nie było planowania, a do 2024 r. nie jest on zgodny z planowaniem, nie będzie można rozpatrzyć wniosku o wydanie czerwonej księgi zgodnie z postanowieniami art. 140 ustawy o gruntach” – poinformowało Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html