Cena nieruchomości w przeliczeniu na dochód w Wietnamie jest ponad 1,6 razy wyższa od średniej światowej.

Według dr Cana Van Luca w 2024 r. stosunek ceny nieruchomości do średniego dochodu gospodarstwa domowego w Wietnamie wyniesie 23,7 – ponad 1,6-krotność średniej światowej .

Informacją tą podzielił się dr Can Van Luc, główny ekonomista BIDV , członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej, podczas corocznego Wiosennego Forum Nieruchomości, które odbyło się 19 lutego.

Dr Can Van Luc na wydarzeniu 19 lutego. Zdjęcie: Reatimes

Wysokie ceny mieszkań i przyczyny tej sytuacji to tematy, którym pan Luc poświęcił wiele miejsca w swoim wystąpieniu na wydarzeniu. Według tego eksperta, rynek nieruchomości w ubiegłym roku rozwijał się bardziej pozytywnie, a podaż nowych inwestycji wzrosła o 18%, a liczba mieszkań o ponad 50%.

Pan Can Van Luc powołał się na badania Numbeo (serbskiej platformy danych o kosztach utrzymania), które pokazują, że wskaźnik ceny domu do średniego dochodu gospodarstwa domowego (HPR) w 2024 roku wyniesie 23,7 raza, co stanowi wzrost o 0,2 w porównaniu z rokiem poprzednim. Tymczasem światowa średnia tego wskaźnika spadła o 0,5 raza, do 14,6 raza w zeszłym roku. Zatem wskaźnik ceny domu do dochodu w Wietnamie jest około 1,62 raza wyższy niż średnia światowa.

Wskaźnik HPR oblicza się poprzez podzielenie mediany cen domów przez medianę rocznych dochodów gospodarstwa domowego. Według Ministerstwa Budownictwa , wskaźnik HPR jest najpopularniejszą i najszerzej stosowaną na świecie metodą oceny „rozsądnego” poziomu cen mieszkań. Bank Światowy i Organizacja Narodów Zjednoczonych zalecają również stosowanie tego wskaźnika.

Według tego eksperta, wysokie ceny bazowe również zniechęcają ludzi do zaciągania kredytów na zakup domów. Dowodem na to jest wzrost kredytów na inwestycje w nieruchomości i działalność gospodarczą w 2024 roku, który wyniesie około 18%, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w przypadku kredytów osobistych na konsumpcję nieruchomości (około 6,5%).

Pan Luc uważa, że istnieje sześć głównych przyczyn wzrostu cen nieruchomości w Wietnamie. Po pierwsze, problemy prawne i strach przed odpowiedzialnością powodują niedobór podaży. Po drugie, rosną również koszty nakładów, takie jak czynsze za grunty, ich użytkowanie, odszkodowania za oczyszczenie terenu, koszty finansowe i materiały budowlane, co przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości. Ekspert podkreślił również potrzebę znalezienia rozwiązań, które jeszcze bardziej obniżą „nieoficjalne” koszty dla przedsiębiorstw.

Odnosząc się do kwestii opłat za użytkowanie gruntów, pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący rady dyrektorów GP.Invest, ocenił również, że nadal stanowi to istotne wąskie gardło w przypadku projektów, w których wyliczenie cen gruntów zajmuje 1-2 lata. Według pana Hiepa, do początku tego roku 25 prowincji i miast opublikowało skorygowane cenniki gruntów. Jednak z powodu niepełnych danych wejściowych, lokalne władze mają tendencję do wzajemnego porównywania się w celu podniesienia cen gruntów. Na etapie wyceny gruntów niektórym władzom nadal brakuje inicjatywy przy podejmowaniu decyzji o podwyżce lub obniżeniu cen, ponieważ obawiają się odpowiedzialności i polegają na jednostkach konsultingowych.

Dodał również, że inne koszty, takie jak inwestycje w infrastrukturę i nierealistyczne stopy procentowe, prowadzą do wielu problemów i zawyżonych cen gruntów. Dlatego pan Hiep ma nadzieję, że wąskie gardło w wycenie gruntów zostanie wkrótce rozwiązane, aby firmy mogły szybciej realizować projekty deweloperskie.

Pan Nguyen Quoc Hiep na wydarzeniu 19 lutego. Zdjęcie: Reatimes

W kwestiach zarządzania, pan Le Van Binh, zastępca dyrektora Departamentu Ziemi w Ministerstwie Rolnictwa i Środowiska, stwierdził, że od momentu, gdy Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska (dawniej połączone Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi) zasugerowało Zgromadzeniu Narodowemu uchwalenie znowelizowanej Ustawy o Ziemi, ceny ziemi były priorytetem dla Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska (dawniej Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi). Znowelizowana ustawa rozszerzyła zakres stosowania tabel cen ziemi i metod wyceny w sposób bardziej przejrzysty.

Pan Binh przyznał jednak, że nadal istnieje wiele niedociągnięć we wdrażaniu, zwłaszcza na szczeblu lokalnym. Według niego, nadal istnieją różnice zdań między konsultantami ds. wyceny gruntów, radami ds. wyceny gruntów a właściwymi organami ustalającymi ceny gruntów. Tymczasem w niektórych innych krajach odpowiedzialność za wycenę gruntów spoczywa na jednostkach konsultacyjnych i to one muszą ponosić odpowiedzialność prawną za wszelkie błędy. Jest to kwestia, którą należy rozważyć, aby zwiększyć odpowiedzialność i efektywność wyceny gruntów w Wietnamie.

Przedstawiciele Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska zapewnili, że nadal będą towarzyszyć lokalnym społecznościom i przedsiębiorstwom, słuchać ich opinii i znajdować rozwiązania mające na celu usuwanie trudności w praktyce.

W kontekście nierównowagi między podażą a popytem, gdy liczba nowo licencjonowanych projektów jest niska, zdaniem pana Cana Van Luca, firmy inwestują głównie w rozwój projektów z wyższej półki, aby osiągnąć atrakcyjne marże zysku. „Inwestorzy nie mogą inwestować w budownictwo socjalne, ponieważ jest zbyt mało projektów” – powiedział.

Oprócz tego, „inflacja cen”, „podążanie za nurtem” lub spekulacja są nadal powszechne, co powoduje wzrost cen nieruchomości praktycznie w porównaniu z ich rzeczywistą wartością. Pan Luc poruszył również kwestię, czy wynika to z faktu, że Wietnam nie wprowadził jeszcze opodatkowania nieruchomości, podczas gdy podatki, opłaty transferowe, czynsze i dziedziczenie są nadal bardzo niskie w porównaniu z innymi krajami, co przyczynia się do tej sytuacji.

Źródło