Rozwiązanie problemu mieszkań socjalnych: konieczność usunięcia wielu wąskich gardeł

VTV.vn - Mieszkalnictwo socjalne wymaga kredytów, funduszy na ziemię i monitoringu cen, aby polityka rzeczywiście docierała do ludzi, a nie była jedynie mrzonką mieszkańców miast.

W Ho Chi Minh City, gdzie szacuje się, że zapotrzebowanie na mieszkania socjalne przekracza 150 000 lokali, rzeczywista podaż zaspokaja jedynie około 20%.

Dekret 261, wraz z rozszerzeniem warunków dochodowych dostępu do mieszkań socjalnych, stanowi znaczący krok naprzód w wietnamskiej polityce zabezpieczenia społecznego. Jednak w sytuacji, gdy podaż pozostaje ograniczona, kredyty preferencyjne są wypłacane powoli, a ceny sprzedaży rosną, problem mieszkań socjalnych wciąż nie został w pełni rozwiązany. Aby polityka ta mogła w pełni wejść w życie, potrzebna jest synchronizacja i determinacja w zakresie kredytów, funduszu gruntowego i mechanizmu monitorowania, aby marzenie o osiedleniu się nie było tylko liczbą na papierze.

Dostawa: nierozwiązany węzeł

Popyt na mieszkania socjalne w Wietnamie jest alarmująco wysoki. Według Ministerstwa Budownictwa, cel 1 miliona mieszkań socjalnych w latach 2021-2030 osiągnął zaledwie ponad 22% do połowy 2024 roku. W Ho Chi Minh City szacowany popyt wynosi ponad 150 000 mieszkań, ale podaż zaspokaja jedynie około 20%. Podobna sytuacja ma miejsce w Hanoi, Binh Duong i Bac Ninh – gdzie koncentruje się wielu pracowników i pracowników migrujących. Rzeczywistość odzwierciedla paradoks: polityka zwiększa liczbę beneficjentów, ale na rynku brakuje produktów, które mogłyby zaspokoić popyt.

W zależności od lokalnych uwarunkowań, budownictwo socjalne nie musi koniecznie obejmować mieszkań, ale państwo musi stworzyć tanie fundusze gruntowe, aby ludzie mogli kupować ziemię pod budowę domów.

Historia pana Trana Van Toi, pracownika Strefy Przetwórstwa Eksportowego Tan Thuan w Ho Chi Minh City, jest tego jaskrawym przykładem. Chociaż dochody jego rodziny mieszczą się w nowych przepisach, nadal nie może znaleźć mieszkania, ponieważ „inwestor stwierdził, że nie ma jeszcze nowego projektu, oczekując na zatwierdzenie kapitału”. To pokazuje, że podniesienie pułapu dochodów to tylko część rozwiązania. Bez rozwiązania problemu podaży, polityka ta jest jedynie teoretyczna. Problemy z funduszami gruntowymi, procedurami inwestycyjnymi i niskimi zyskami utrudniają realizację projektów budownictwa socjalnego, pogłębiając rozdźwięk między oczekiwaniami a rzeczywistością.

Fundusze gruntowe stanowią największe wąskie gardło. Ustawa o budownictwie mieszkaniowym nakłada na nowe obszary miejskie i strefy przemysłowe obowiązek przeznaczania 20% funduszy gruntowych na budownictwo socjalne, jednak wiele firm decyduje się na płacenie pieniędzy zamiast przeznaczania gruntów na ten cel. Tran Khanh Quang, ekspert ds. nieruchomości, skomentował: „W zależności od lokalnych uwarunkowań, budownictwo socjalne niekoniecznie musi polegać na budowie mieszkań, ale państwo musi stworzyć tanie fundusze gruntowe, aby ludzie mogli kupować ziemię pod budowę domów”. W Ho Chi Minh i Hanoi wysokie ceny gruntów i wysokie koszty oczyszczania terenu sprawiają, że znalezienie odpowiednich funduszy gruntowych jest trudnym problemem.

Potrzeba mechanizmu synchronizacji

Kredyty preferencyjne są kluczowym czynnikiem w promowaniu budownictwa socjalnego. Rządowy pakiet kredytowy o wartości 120 000 miliardów VND to imponujący wysiłek, ale do września 2025 roku wypłata osiągnęła zaledwie niecałe 15%. Skomplikowane procedury, nieatrakcyjne oprocentowanie i brak zainteresowania ze strony banków komercyjnych to główne bariery. Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) zaproponowało obniżenie oprocentowania kredytów na zakup mieszkań socjalnych z 5,4% do 4,8% rocznie oraz obniżenie opłat za użytkowanie gruntów przy przenoszeniu własności. Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, stwierdził, że oprocentowanie w wysokości 5,4% rocznie jest zbyt wysokie i utrudnia życie nabywcom, i zaproponował podniesienie oprocentowania na poziomie 4,8% rocznie, podobnie jak preferencyjne oprocentowanie w latach 2021–2024, aby zwiększyć dostępność.

Mieszkalnictwo socjalne wymaga kredytów, funduszy na ziemię i monitoringu cen, aby polityka rzeczywiście docierała do ludzi, a nie była jedynie ich mrzonką.

Banki realizujące politykę społeczną muszą zwiększyć limity kredytowe, szczególnie w Hanoi, Ho Chi Minh i Da Nang. W przeciwnym razie preferencyjne źródła kapitału będą nadal „uśpione”, podczas gdy potrzeby mieszkaniowe stają się coraz bardziej pilne. Ceny mieszkań socjalnych są również niepokojące, ponieważ zbliżają się do poziomu cen mieszkań komercyjnych. W Ho Chi Minh ceny mieszkań socjalnych wahają się obecnie na poziomie 35,8–45,9 mln VND/m², czyli trzykrotnie więcej niż na początku ich istnienia. Wzrosła również liczba mieszkań socjalnych na wynajem: w przypadku projektu w dzielnicy Binh Tan pierwotna cena w 2017 r. wynosiła 14 mln VND/m², a obecnie wynosi 20,3–21,2 mln VND/m², co stanowi wzrost o 1,4 raza.

Eksperci ostrzegają: „Polityka mieszkalnictwa socjalnego jest narzędziem stabilizacji gospodarki miejskiej. Jeśli wolny rynek będzie nią manipulował, stanie się ona towarem spekulacyjnym, a nie dobrem publicznym”. Agencje zarządzające muszą ustalić pułap cenowy i monitorować maksymalny zysk inwestorów (obecnie 10%). Proces zatwierdzania nabywców musi być transparentny, aby uniknąć ukrytych spekulacji lub nielegalnych transferów.

Międzynarodowe doświadczenia Singapuru i Korei Południowej dostarczają cennych lekcji. Singapur utrzymuje ponad 80% swojego funduszu mieszkań socjalnych za pośrednictwem Centralnego Funduszu Emerytalnego (CPF), gdzie ludzie oszczędzają swoje pensje na zakup domów. Korea Południowa stosuje model długoterminowego, taniego wynajmu, z państwowym kapitałem i funduszami gruntowymi. Wietnam może rozważyć utworzenie krajowego funduszu oszczędności na mieszkania socjalne, aby stworzyć stabilne źródło kapitału, zmniejszyć obciążenie budżetowe i zapewnić zrównoważoną politykę.

Source: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm