Usuwanie przeszkód w polityce podatkowej dotyczącej nieruchomości.

W Da Nang powstaje wiele projektów mieszkaniowych. Zdjęcie: Hai Au/TTXVN

W oficjalnym komunikacie premiera Pham Minh Chinh nr 190/CD-TTg wydanym 7 października, dotyczącym zdecydowanego wdrożenia rozwiązań mających na celu zwiększenie podaży, obniżenie cen mieszkań i stabilizację rynku, premier Pham Minh Chinh zwrócił się do Ministerstwa Finansów z prośbą o pilne sfinalizowanie raportu na temat polityki podatkowej w zakresie nieruchomości, uznając to za jedno z kluczowych rozwiązań mających na celu zwiększenie podaży, dostosowanie cen mieszkań do możliwości finansowych ludzi i stabilizację rynku.

Historia reformy podatku od nieruchomości nie jest nowa. Ten ruch pojawia się, gdy rynek wykazuje oznaki przegrzania lub załamania. Wtedy propozycja opodatkowania nieruchomości jest ponownie podnoszona jako rozwiązanie mające na celu ograniczenie spekulacji i stworzenie stabilnego źródła dochodów budżetowych. Jednak po każdej rundzie dyskusji temat ten słabnie, gdy rynek się uspokaja.

Przedłużające się wahania wynikają z obaw o wpływ na ludność, przy jednoczesnym utrzymaniu niskich średnich dochodów i wysokich cen mieszkań. Sytuację tę pogłębia presja ze strony dwóch sprzecznych grup interesów: właścicieli licznych nieruchomości oraz klasy robotniczej, która potrzebuje mieszkań.

Według profesora Dang Hung Vo, byłego wiceministra ds. zasobów naturalnych i środowiska , ta „sprzeczność” sprawia, że agencja zarządzająca jest nadmiernie ostrożna, przez co reforma podatkowa pozostaje głównie w sferze badań teoretycznych, a nie konkretnych działań. Jeśli jednak opóźnienie będzie się przedłużać, rynkowi będzie trudno powrócić do stabilnego stanu, w którym decyzje inwestycyjne będą oparte na rzeczywistych przepływach pieniężnych, a nie na oczekiwaniu na wzrost cen.

Tym razem polityczna determinacja rządu jest wyraźniejsza, ponieważ postrzega on podatki jako „silne lekarstwo” na przywrócenie porządku na rynku. Celem jest zbliżenie segmentów rynku do rzeczywistego popytu, ograniczenie spekulacji, zbliżenie cen sprzedaży do ich rzeczywistej wartości oraz uwolnienie kapitału dla nabywców z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi lub inwestujących w produkcję i biznes.

Jednak aby podatki były skuteczne, niezbędna jest transparentna baza danych. Tymczasem przez wiele lat system informacji o gruntach i transakcjach pozostawał rozproszony i rozproszony w różnych agencjach. Ministerstwa, departamenty i samorządy tworzą dane według własnych standardów, bez synchronizacji, co często prowadzi do niedokładnej wyceny aktywów – kluczowego czynnika w kalkulacji podatków.

Zdaniem Bui Van Doanha, dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań nad Nieruchomościami, aby opracować wykonalną politykę podatkową, należy zacząć od „oczyszczenia” danych, począwszy od praw własności, planowania, lokalizacji, powierzchni, aż po wartość rynkową i historię transakcji każdej nieruchomości.

Ponieważ brak danych doprowadziłby do powszechnego zaniżania wartości aktywów, co skutkowałoby zarówno stratami w dochodach, jak i nierównościami między tymi, którzy przestrzegają prawa, a tymi, którzy je obchodzą. Doskonałym przykładem jest system „dwupoziomowych cen” – największe wąskie gardło utrudniające reformę podatkową.

Od dawna problemem jest praktyka transakcji „dwucenowych”. Cena rzeczywista i cena podana w umowie notarialnej znacznie się różnią. Wiele nieruchomości jest kupowanych i sprzedawanych po cenach 1,5–2 razy wyższych niż cena umowna, aby obniżyć zobowiązania podatkowe. Zdaniem ekspertów, zjawisko to nie tylko zniekształca rynek, ale także uniemożliwia projektowanie polityki podatkowej w oparciu o rzeczywistą wartość.

Usuwanie przeszkód w polityce podatkowej dotyczącej nieruchomości.

Nieruchomości w centrum Ho Chi Minh City. Zdjęcie: Hong Dat/TTXVN

Ekonomista Vu Dinh Anh przeanalizował, że aby zapewnić sprawiedliwy mechanizm podatkowy, państwo musi kontrolować rzeczywiste ceny kupna i sprzedaży. Jednak przy obecnym rozdrobnionym systemie danych, agencja zarządzająca nie jest w stanie w pełni monitorować wahań cen, co utrudnia skuteczne wdrażanie nowych zasad.

Eksperci generalnie zgadzają się, że największym „wąskim gardłem” nie jest dziś kwestia wprowadzenia podatków, ale raczej to, jak sprawić, by podatek ten faktycznie działał w praktyce. Aby to osiągnąć, pilnie potrzebne są przejrzystość danych, ujednolicone informacje, weryfikacja rzeczywistej wartości transakcji oraz jasny plan wdrożenia.

Dopiero usunięcie tych barier sprawi, że podatki staną się ważnym narzędziem stabilnego i zrównoważonego funkcjonowania rynku. I odwrotnie, jeśli problem ten będzie nadal wpadał w błędne koło „dyskutowane, gdy jest gorąco, a zapominane, gdy stygnie”, rynkowi nieruchomości trudno będzie wyjść z trwającej od lat nierównowagi podaży i popytu.

Jedną z powszechnych obaw na rynku jest to, że podatek ten bezpośrednio dotknie właścicieli drugiej nieruchomości. Jednak zdaniem ekspertów, celem tej polityki nie jest objęcie nią wszystkich właścicieli wielu nieruchomości, ale raczej tych, którzy posiadają niewykorzystane lub niedostatecznie wykorzystane aktywa, co prowadzi do marnotrawstwa i ograniczenia podaży.

Docent dr Nguyen Quang Tuyen stwierdził, że konieczne jest rozróżnienie między osobami posiadającymi wiele nieruchomości w celu zaspokojenia uzasadnionych potrzeb a tymi, którzy je gromadzą, czekając na wzrost cen. W przypadku grup spekulacyjnych opodatkowanie jest konieczne, aby zmusić je do wykorzystania lub przeniesienia aktywów, zwiększając w ten sposób wolumen transakcji i uzupełniając dochody podatkowe.

Ten ekspert twierdzi, że obawy o załamanie rynku z powodu podatków są bezpodstawne. Wyprzedaż nastąpi tylko wśród osób wykorzystujących nadmierną dźwignię finansową lub angażujących się w krótkoterminowe spekulacje. Osoby posiadające realną zdolność finansową nie odczują poważnych skutków.

Do pewnego stopnia rynek nadal potrzebuje spekulacji, aby zapewnić płynność. Spekulacja musi jednak opierać się na transparentnej działalności biznesowej, regulowanej podatkami, a nie na gromadzeniu aktywów i pozostawianiu ich bezczynnymi.

Co więcej, eksperci ostrzegają, że kolejnym zagrożeniem utrudniającym wdrażanie przepisów podatkowych jest zjawisko rejestrowania nieruchomości na cudze nazwisko. Wiele osób posiada dużą liczbę nieruchomości, ale dzieli je tak, aby krewni lub znajomi rejestrowali je na swoje nazwiska, unikając w ten sposób płacenia podatków. Stanowi to poważne wyzwanie w identyfikacji właściwych podmiotów, które wymagają regulacji.

Aby zapobiec tej sytuacji, system ksiąg wieczystych, rejestry i mapy muszą być ujednolicone i połączone. Dzięki połączeniu informacji agencja zarządzająca będzie w stanie wykrywać nietypowe transakcje, identyfikować prawowitych właścicieli i ograniczać unikanie płacenia podatków.

Źródło: Vietnam+

Źródło: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm