Największym problemem na rynku nieruchomości są problemy prawne i regulacje.
Zdaniem ekspertów ds. nieruchomości, rynek nieruchomości regulowany jest wieloma ustawami, dekretami i okólnikami, jednak 3 ustawy, które mają największy wpływ na rynek, to prawo mieszkaniowe, prawo dotyczące obrotu nieruchomościami i prawo gruntowe.
W 2023 roku Zgromadzenie Narodowe uchwaliło ustawę Prawo mieszkaniowe (znowelizowana) oraz ustawę Prawo o obrocie nieruchomościami (znowelizowana), które zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2025 roku, co oznacza, że do ich wejścia w życie pozostał jeszcze rok.
Dwie największe bariery prawne na rynku nieruchomości zostały już rozwiązane, teraz pozostaje tylko czekać na ustawę o gruntach. (Zdjęcie: ZN)
Komentując dwie nowo uchwalone ustawy, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), stwierdził, że nowa ustawa mieszkaniowa jest generalnie bardzo odpowiednia do stosowania w praktyce, zapewniając spójność i jednolitość przepisów prawnych. HoREA stwierdził, że nowa ustawa mieszkaniowa charakteryzuje się najwyższą jakością od ponad 30 lat.
Podobnie, nowa ustawa o obrocie nieruchomościami również zawiera wiele przełomowych regulacji, takich jak legalizacja przepisów dotyczących nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych. Czy też nowe regulacje dotyczące konieczności spełnienia przez inwestorów zobowiązań finansowych dotyczących gruntów przed wprowadzeniem przyszłych produktów nieruchomościowych do obrotu.
Obecnie jedynie ustawa o gruntach jest nadal w trakcie przeglądu, nowelizacji i uzupełniania nowymi przepisami w celu ich ukończenia.
Zgromadzenie Narodowe miało głosować nad nowelizacją ustawy o gruntach 29 listopada. Jednak podczas 6. sesji XV Zgromadzenia Narodowego, która odbyła się pod koniec listopada, Zgromadzenie Narodowe stwierdziło, że projekt ustawy nie został przyjęty na tej 6. sesji i zostanie przeniesiony na najbliższą sesję.
W rozmowie z dziennikarzami gazety Journalist and Public Opinion Newspaper, ekspert ds. nieruchomości, pan Nguyen Thanh Tuan, powiedział: W porównaniu z ustawą mieszkaniową i ustawą o obrocie nieruchomościami, które niedawno zostały uchwalone, nowelizacja i dostosowanie ustawy o gruntach jest znacznie trudniejsza.
Ustawa o gruntach pokrywa się z wieloma ustawami i okólnikami z wielu różnych dziedzin. W rzeczywistości (stara) ustawa o gruntach, uchwalona w 2013 roku, miała wiele ograniczeń i braków. Dlatego w 2019 roku rząd przedłożył Zgromadzeniu Narodowemu projekt ustawy o zmianie i uzupełnieniu szeregu artykułów ustawy o gruntach z 2013 roku.
Jednakże rząd czterokrotnie wnioskował o odroczenie przeglądu projektu ustawy, zanim Zgromadzenie Narodowe podjęło decyzję o włączeniu go do programu prac legislacyjnych i rozporządzeniowych na rok 2022.
Ponadto niektóre zapisy Prawa gruntowego nie zostały ujednolicone przez organy komentujące, np. metoda obliczania cen gruntów lub regulacje dotyczące nabywania gruntów przez państwo.
„Dlatego potrzeba więcej czasu na studiowanie i nowelizację tak trudnego prawa, jak ustawa o gruntach, jest niezbędna. Unikajmy sytuacji, w której zaraz po uchwaleniu będziemy musieli omawiać dalsze zmiany” – powiedział pan Tuan.
Tymczasem pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, stwierdził, że w najnowszym projekcie ustawy o gruntach znajdują się dwa nieodpowiednie zapisy. Są to: punkt b, klauzula 1, punkt a, klauzula 4 i klauzula 6, artykuł 128, odnoszące się do propozycji, aby „zezwolić na zmianę przeznaczenia gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych, pod warunkiem, że osoba, której państwo zezwoliło na zmianę przeznaczenia gruntów, ma prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych lub gruntów mieszkalnych i innych gruntów…”.
W związku z powyższym Stowarzyszenie rekomenduje konieczność zmiany i uzupełnienia punktu b, ust. 1 oraz ust. 6, art. 128 projektu ustawy o gruntach (zmienionego) w kierunku umożliwienia inwestorom prowadzenia negocjacji w sprawie otrzymania prawa do korzystania z „gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową” lub „gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i innych gruntów” lub „gruntów innych niż zabudowa mieszkaniowa” zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, programami urbanistycznymi, budowlanymi, programami rozwoju budownictwa mieszkaniowego w celu realizacji projektów budownictwa komercyjnego, budownictwa mieszkaniowego o charakterze mieszanym i handlowo-usługowym.
Stwarza to warunki dla inwestorów, zwłaszcza dużych korporacji i przedsiębiorstw z branży nieruchomości, aby mogli inwestować w rozwój projektów mieszkaniowych i obszarów miejskich o dużych powierzchniach, sięgających dziesiątek, dziesiątek, setek, a nawet tysięcy hektarów, dysponując jednocześnie synchroniczną infrastrukturą komunikacyjną, infrastrukturą techniczną, infrastrukturą społeczną oraz wieloma mediami i usługami miejskimi.
Źródło
Komentarz (0)