Narodowy Fundusz Mieszkaniowy: Strategiczny krok w polityce zabezpieczenia społecznego

W kontekście rosnących cen mieszkań, marzenie o mieszkaniach dla milionów osób o niskich i średnich dochodach w dużych miastach pozostaje wyzwaniem. Utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego – nowego narzędzia finansowego zatwierdzonego przez Zgromadzenie Narodowe w rezolucji nr 201/2025/QH15 – ma wyznaczyć zrównoważony kierunek, który pomoże ludziom w dostępie do mieszkań w rozsądnych cenach, a jednocześnie nadać rynkowi bardziej zrównoważony i zdrowy charakter.

Projekt budownictwa socjalnego Thu Thiem Green House w dzielnicy Cat Lai ( Ho Chi Minh City). Projekt obejmuje 1040 mieszkań o różnej powierzchni, od 1 do 2 sypialni, w cenie około 25 milionów VND/m². Został oddany do użytku pod koniec 2024 roku. Zdjęcie: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc i gazeta Dan Toc

Rozwiązanie problemu ciśnienia w obudowie

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa , w kraju pracuje obecnie ponad 2,4 miliona pracowników parków przemysłowych i miliony pracowników miejskich o niskich dochodach, którzy pilnie potrzebują mieszkań. Jednak podaż mieszkań socjalnych zaspokaja jedynie około 40% rzeczywistego zapotrzebowania.

Tymczasem ceny nieruchomości komercyjnych nadal gwałtownie rosną. W Hanoi średnia cena mieszkania wzrosła z 25 mln VND/m² w 2015 roku do ponad 85 mln VND/m² obecnie. Różnica cen wzrosła ponad trzykrotnie w ciągu niecałych 10 lat. Podobnie w Ho Chi Minh City średnia cena również przekroczyła 90 mln VND/m², co sprawia, że ​​posiadanie własnego domu jest praktycznie niemożliwe dla osób o średnich dochodach.

Dr Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości – zauważył, że ceny mieszkań rosną szybciej niż dochody ludzi, co sprawia, że ​​potrzeba mieszkań socjalnych i tanich mieszkań na wynajem staje się pilna. Utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego to właściwy krok w kierunku fundamentalnego rozwiązania tego problemu.

Zdaniem pana Dinha, polityka mieszkań socjalnych jest realizowana od dawna, ale ograniczone zasoby, skomplikowane mechanizmy alokacji kapitału i kontrolowane zyski z inwestycji sprawiły, że przedsiębiorstwa są mniej zainteresowane. Sytuacja ta prowadzi do braku równowagi między podażą a popytem, ​​wywierając ogromną presję na miejski rynek mieszkaniowy. Utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego można jednak uznać za nowy krok instytucjonalny.

W uchwale 201/2025/QH15 Narodowy Fundusz Mieszkaniowy został zdefiniowany jako pozabudżetowy państwowy fundusz finansowy, posiadający status prawny i działający non-profit. Fundusz składa się z dwóch poziomów: Funduszu Centralnego, utworzonego i zarządzanego przez Rząd; Lokalnego Funduszu Mieszkaniowego, zorganizowanego i zarządzanego przez Prowincjonalny Komitet Ludowy zgodnie ze zunifikowanym mechanizmem.

Kapitał funduszu tworzony jest z wielu źródeł: z środków budżetu państwa, z wartości funduszu gruntowego zainwestowanego w infrastrukturę techniczną, z dochodów ze sprzedaży i dzierżawy mieszkań komunalnych, z pieniędzy pochodzących z aukcji praw do użytkowania gruntów oraz z innych prawnie mobilizowanych i sponsorowanych funduszy w kraju i za granicą.

Podstawową misją funduszu jest inwestowanie w rozwój budownictwa socjalnego, mieszkań na wynajem i mieszkań na zasadzie leasingu, w szczególności dla urzędników, pracowników służby cywilnej, pracowników fizycznych i robotników. Ponadto fundusz uczestniczy również we wspieraniu inwestycji w infrastrukturę techniczną i społeczną projektów budownictwa socjalnego.

Dr Vo Tri Thanh – członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej – ocenił, że jeśli Narodowy Fundusz Mieszkaniowy zostanie zaprojektowany i będzie działał w sposób przejrzysty, mógłby stać się ważnym narzędziem polityki, podobnym do modeli funduszy mieszkaniowych w Korei czy Singapurze. Stanowi to fundament dla stworzenia zrównoważonego ekosystemu finansowania mieszkalnictwa, który pomoże milionom ludzi w osiedleniu się.

Ekspert analizuje, że utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego wiąże się z trzema istotnymi oczekiwaniami wobec ludzi. Po pierwsze, fundusz ten zwiększy podaż mieszkań w przystępnej cenie poprzez inwestycje lub współinwestowanie w projekty budownictwa socjalnego i mieszkania na wynajem. Większa podaż może zmniejszyć presję na ceny mieszkań komercyjnych, a ludzie będą mieli więcej możliwości wyboru dostosowanych do ich dochodów.

Następnie fundusz będzie bezpośrednio wspierał osoby w rzeczywistej potrzebie, zwłaszcza młodych pracowników, pracowników parków przemysłowych, świeżo upieczonych urzędników i urzędników służby cywilnej – tych, którzy obecnie praktycznie nie mają dostępu do mieszkań komercyjnych. Gminy mogą wykorzystać środki funduszu na udzielanie preferencyjnych pożyczek lub inwestowanie w fundusze budowy mieszkań na wynajem w ramach mechanizmu obrotowego.

W szczególności fundusz przyczyni się do rozwoju synchronicznej infrastruktury miejskiej, ponieważ projekty budownictwa socjalnego, w które fundusz inwestuje, będą musiały być powiązane z infrastrukturą transportową, szkołami, opieką zdrowotną i usługami publicznymi. To pomoże ludziom nie tylko „mieć dom”, ale także „mieć miejsce, w którym warto mieszkać”.

Jednak, zdaniem ekonomisty Dinh Minh Tuana, aby fundusz był skuteczny, potrzebny jest zróżnicowany mechanizm mobilizacji kapitału. Źródłem kapitału dla tego funduszu nie powinien być wyłącznie budżet państwa. Konieczne jest jasne określenie współczynnika wkładu z następujących kanałów: państwa, banków, przedsiębiorstw, osób prywatnych i organizacji międzynarodowych. Tylko wtedy fundusz będzie miał długoterminową żywotność i uniknie uzależnienia.

Pokonywanie wyzwań, otwieranie możliwości mieszkaniowych

Eksperci generalnie zgadzają się, że pomimo wysokich oczekiwań, Narodowy Fundusz Mieszkaniowy wciąż stoi przed wieloma praktycznymi wyzwaniami. Największym i pierwszym problemem, z którym trzeba się zmierzyć, jest kapitał.

Utworzenie funduszu z początkowym kapitałem zakładowym w wysokości około 5000 miliardów VND, który w ciągu pierwszych 3 lat wzrośnie do 10000 miliardów VND, jest uważane za skromny start w porównaniu z rocznym zapotrzebowaniem na rozwój budownictwa socjalnego wynoszącym setki tysięcy miliardów VND. Dlatego też przyciągnięcie środków społecznych jest pilną potrzebą.

Wraz z tym pojawia się mechanizm operacyjny i monitoring. Jako fundusz pozabudżetowy, działający jako przedsiębiorstwo państwowe, Narodowy Fundusz Mieszkaniowy będzie musiał posiadać przejrzysty mechanizm zarządzania, niezależny audyt i publiczne wykorzystanie kapitału, aby uniknąć ryzyka i strat.

Pan Le Van Binh – zastępca dyrektora Departamentu Gospodarki Ziemią (Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska) stwierdził, że konieczne jest jasne określenie mechanizmu udzielania pożyczek, zaciągania kapitału i odzyskiwania kapitału, aby fundusz mógł działać efektywnie, unikając sytuacji „stagnacji” kapitału bez tworzenia realnych produktów.

Ponadto konieczne jest zidentyfikowanie właściwych beneficjentów. W rzeczywistości wiele wcześniejszych projektów budownictwa socjalnego nadal boryka się z sytuacją, w której „ci, którzy potrzebują, nie mogą tego kupić, ci, którzy mogą to kupić, nie potrzebują”. Dlatego kryteria dostępu i mechanizm zatwierdzania muszą być bardziej przejrzyste, elastyczne i dostosowane do rzeczywistych dochodów w danej miejscowości.

Ponadto jakość i lokalizacja mieszkań są również kluczowymi czynnikami. Jeśli mieszkania socjalne są budowane daleko od centrum i brakuje im infrastruktury, ludzie nadal będą musieli ponosić wysokie koszty transportu, nawet jeśli wynajmują tanie mieszkania.

Odnosząc się do tej treści, dr Vo Tri Thanh podkreślił, że Narodowy Fundusz Mieszkaniowy nie koncentruje się wyłącznie na ilości, ale musi również dążyć do poprawy jakości życia. Mieszkania socjalne muszą być blisko miejsca pracy, oferować usługi i dogodny transport. Tylko wtedy ludzie będą mieli prawdziwie stabilny dom.

Aby oczekiwania stały się rzeczywistością, eksperci są zgodni, że aby Narodowy Fundusz Mieszkaniowy mógł spełniać swoją rolę, konieczne jest zaistnienie trzech czynników: jasnych instytucji, stabilnego kapitału i przejrzystego zarządzania.

W związku z tym konieczne jest rychłe wydanie dekretu określającego mechanizm działania, uprawnienia i obowiązki władz centralnych i lokalnych. Decentralizacja zarządzania musi być powiązana z odpowiedzialnością za wykorzystanie i odzyskiwanie kapitału.

Jednocześnie należy dywersyfikować formy mobilizacji kapitału, takie jak: emisja obligacji mieszkaniowych, angażowanie instytucji finansowych i organizacji non-profit w proces finansowania lub zezwalanie przedsiębiorstwom na odliczanie podatków przy wpłacaniu składek do funduszu.

Ponadto należy promować partnerstwo publiczno-prywatne (PPP) w zakresie budownictwa socjalnego, traktując je jako atrakcyjne i zrównoważone pole inwestycji, a nie tylko zadanie z zakresu zabezpieczenia społecznego.

Ponadto konieczne jest powiązanie rozwoju budownictwa socjalnego z planowaniem przestrzennym i rozwojem infrastruktury transportu publicznego, aby ludzie mogli mieszkać blisko swoich miejsc pracy i obniżyć koszty utrzymania.

Utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego to strategiczny krok w procesie doskonalenia polityki mieszkaniowej, której celem jest zapewnienie każdemu odpowiedniego, bezpiecznego i zrównoważonego mieszkania. Jeśli fundusz będzie wdrażany synchronicznie, transparentnie i przy udziale wielu sektorów gospodarki, nie tylko pomoże milionom ludzi zrealizować marzenie o osiedleniu się, ale także przyczyni się do stabilizacji rynku nieruchomości, wzrostu gospodarczego i zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego. Dr Nguyen Van Dinh potwierdził, że Narodowy Fundusz Mieszkaniowy stanowi ważny punkt zwrotny w polityce mieszkaniowej. Po udoskonaleniu mechanizmu działania fundusz stanie się skutecznym narzędziem, które pomoże Wietnamowi zbliżyć się do celu, jakim jest osiedlenie się dla wszystkich ludzi.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm