Seria gigantów rynku nieruchomości „spada z koni”, Chiny walczą o ich ratunek

Seria potentatów „spadła z koni”

Chiński rynek nieruchomości zmaga się z przedłużającym się kryzysem. Prywatny deweloper Country Garden ogłosił niedawno niewypłacalność w związku ze swoimi obligacjami denominowanymi w dolarach amerykańskich, co podkreśla trudną sytuację firmy, ponieważ chiński sektor nieruchomości nie wykazuje oznak ożywienia.

Spółka Country Garden nie zapłaciła odsetek od obligacji o wartości 15,4 mln dolarów na koniec 30-dniowego okresu karencji, po tym jak nie dotrzymała pierwotnego terminu płatności przypadającego na 17 września. Niewywiązanie się przez Country Garden z obowiązku zapłaty odsetek od obligacji w okresie karencji, który zakończył się w zeszłym tygodniu, jest uznawane za zdarzenie stanowiące niewykonanie zobowiązania, zgodnie z powiadomieniem wysłanym do obligatariuszy.

Niewypłacalność została praktycznie potwierdzona, gdy firma ogłosiła w zeszłym tygodniu, że spodziewa się, iż nie będzie w stanie terminowo wywiązać się ze wszystkich swoich zobowiązań zagranicznych. Country Garden prawdopodobnie planuje jedną z największych w historii Chin restrukturyzacji zadłużenia.

Sprzedaż firmy Country Garden ostatnio spadła, a tysiące projektów deweloperskich w Chinach utknęło w martwym punkcie, co pokazuje, jak trudno jest Pekinowi poradzić sobie z przedłużającym się kryzysem, który wstrząsnął drugą co do wielkości gospodarką świata.

Sprzedaż w pierwszym półroczu spadła o 44% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Akcje spółki również spadły w tym roku o około 70%.

Oczekuje się, że grupa dołączy do dziesiątek innych deweloperów starających się o restrukturyzację zadłużenia za granicą, jednak jej wysokie zadłużenie, obejmujące pożyczki od banków i firm inwestycyjnych, pozostaje niepewne.

Evergrande jest najbardziej zadłużonym deweloperem nieruchomości na świecie . (Zdjęcie: SCMP).

Dwa lata temu niewypłacalność innego dewelopera, Evergrande, również wzbudziła obawy dotyczące stanu rynku nieruchomości w Chinach. Evergrande, niegdyś wiodąca chińska firma zajmująca się nieruchomościami, jest obecnie znana jako najbardziej zadłużona firma na świecie, z długiem przekraczającym 300 miliardów dolarów.

Evergrande wciąż zmaga się z realizacją długoterminowego planu restrukturyzacji, który ostatnio legł w gruzach, gdy spółce nie udało się zrefinansować zagranicznego długu.

Według Bloomberg Billionaires Index , aktywa Xu Ka Yina, założyciela Evergrande Group, wynoszą obecnie zaledwie 979 milionów dolarów. Powodem jest spadek wartości akcji spółki o 86% od czasu wznowienia handlu pod koniec sierpnia.

Prezes Evergrande był drugim najbogatszym człowiekiem w Chinach w 2017 roku, z majątkiem w wysokości 42 miliardów dolarów. Od tego czasu jego majątek zmniejszył się o 98%. Jest on również objęty dochodzeniem chińskich władz w związku z podejrzeniem nielegalnej działalności.

Musiał sprzedać udziały w firmie i majątek osobisty, w tym dzieła sztuki i kaligrafię, gdy chiński rząd odmówił udzielenia pomocy Evergrande. W zeszłym roku podobno sprzedał kolejną willę w Londynie (Wielka Brytania) wartą ponad 200 milionów dolarów.

Los firmy zależy od rozprawy sądowej w Hongkongu w sprawie wniosku wierzyciela o likwidację. Jeśli sąd przychyli się do wniosku, Evergrande będzie musiało zmierzyć się z kolejnymi trudnościami, próbując sfinalizować plan restrukturyzacji w celu spłaty wierzycieli.

Wiele firm może zostać wciągniętych w „bagno”

Gary Ng, starszy ekonomista w banku Natixis, powiedział, że inne przedsiębiorstwa z branży nieruchomości są narażone na ryzyko wciągnięcia w to „grzęzawisko”.

Chińscy deweloperzy od lat finansują reinwestycje za pośrednictwem emisji obligacji krajowych i zagranicznych. Deweloperzy często sprzedają apartamenty przed ich ukończeniem i wykorzystują uzyskane środki na finansowanie nowych inwestycji.

Jednak gdy w 2020 r. decydenci zaczęli ograniczać udzielanie nowych pożyczek, wprowadzając rygorystyczną politykę „trzech czerwonych linii”, stary model działania deweloperów nieruchomości upadł.

Ponad 25 największych firm z branży nieruchomości w 2020 roku ogłosiło upadłość (zdjęcie: SCMP).

W 2020 r. większość 10 największych chińskich grup działających na rynku nieruchomości odnotowała również gwałtowny spadek sprzedaży na skutek słabnącego zaufania konsumentów, co spotęgowało obawy o płynność finansową deweloperów.

Eksperci twierdzą, że Chińczycy coraz chętniej kupują domy od deweloperów wspieranych przez państwo, ponieważ jest w nich mniejsze prawdopodobieństwo bankructwa.

Próbując zmienić kurs, chińscy decydenci ogłosili w listopadzie ubiegłego roku środki wsparcia dla sektora nieruchomości.

Banki otworzyły również nowe linie kredytowe dla deweloperów o wyższej jakości, w tym dla Country Garden. Jak dotąd jednak nie udało im się zapobiec kryzysowi płynności.

Ponad 25 największych deweloperów z 2020 roku ogłosiło niewypłacalność. Według danych zebranych przez Bloomberga, chińscy deweloperzy nie wywiązali się ze spłaty około 115 miliardów dolarów z 175 miliardów dolarów niespłaconych obligacji dolarowych z 2021 roku. Wiele krajowych kredytów bankowych również stoi w obliczu restrukturyzacji lub reinwestycji.

W obliczu kryzysu deweloperów Pekin i lokalne władze podkreślają konieczność dokończenia niedokończonych projektów mieszkaniowych.

Chociaż nie dysponujemy kompleksowymi danymi na temat liczby niezakończonych projektów rozwojowych, dostępne dane wskazują, że całkowita liczba niezakończonych projektów zmniejszyła się w porównaniu z rokiem 2021, ale nadal pozostaje wysoka.

Dylemat polityczny

W tym roku chiński rząd dążył do zapewnienia większego wsparcia kupującym. We wrześniu banki obniżyły stopy procentowe, aby pokryć połowę kredytów hipotecznych. Władze niektórych miast zniosły ograniczenia dotyczące zakupu domów w lipcu.

Eksperci twierdzą, że kryzys na rynku nieruchomości nie spowodował jeszcze żadnych znaczących wahań cen nieruchomości. Ceny nowych domów, będące kluczowym wskaźnikiem chińskiego rynku nieruchomości, spadły w niektórych dużych miastach, ale w innych nadal rosną.

„Wiele polityk ma na celu stabilizację rynku krajowego i zapewnienie deweloperom wystarczającej płynności, aby mogli dokończyć budowę istniejących mieszkań i zmniejszyć zadłużenie. Jednak przy tak wielu celach, upewnienie się, że wszystko jest w porządku, jest trudnym zadaniem” – podkreślił ekspert banku Natixis w rozmowie z Financial Times .

Analitycy twierdzą, że Chiny wprowadziły szereg rozwiązań mających na celu ożywienie rynku nieruchomości, ale nie okazały się one skuteczne, ponieważ kraj ten ma problem ze znalezieniem równowagi między zapewnieniem wystarczającego wsparcia płynnościowego a próbami ograniczenia spekulacji w tym sektorze.

Zdaniem ekspertów kryzys na rynku nieruchomości nie spowodował jeszcze dużych wahań cen domów (zdjęcie: CNBC).

„Chiny od dwóch lat zmagają się z problemem znalezienia równowagi w polityce rynku nieruchomości. Nadal szukają sposobu na rozwiązanie kryzysu na rynku nieruchomości. Jednak jak dotąd podjęte przez nie środki nie okazały się wystarczające, aby zmniejszyć ryzyko kredytowe związane z dużymi grupami działającymi na rynku nieruchomości” – powiedział Larry Hu, główny ekonomista Macquarie University, w wywiadzie dla Financial Times .

Kryzys na rynku nieruchomości stanowi poważny problem dla Chin, ponieważ budownictwo i nieruchomości są głównymi motorami wzrostu gospodarczego kraju. Nieruchomości i powiązane z nimi sektory generują około jednej czwartej chińskiego PKB.

Rory Green, ekspert banku TS Lombard, powiedział, że chińscy decydenci najwyraźniej zrozumieli już dwa lata temu, jak ważną potrzebę ograniczenia dźwigni finansowej należy osiągnąć.

„Ale błędem jest brak planu, jak to zmienić i jak przygotować się na zmiany, które mogą nadejść w tym sektorze. Bardzo trudno jest nagle zmienić model wzrostu i spróbować przenieść zasoby z sektora nieruchomości, zwłaszcza gdy ma on tak duże powiązanie aktywów z gospodarstwami domowymi i samorządami w systemie finansowym” – wyjaśnił Green.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm