Zapobieganie ryzyku związanemu z kredytami hipotecznymi

W niedawno przyjętej Uchwale w sprawie Planu Rozwoju Społeczno-Gospodarczego na rok 2026, oprócz celu osiągnięcia wzrostu PKB wynoszącego co najmniej 10%, Zgromadzenie Narodowe zaapelowało również o skierowanie przepływów kredytowych do sektorów produkcji i przedsiębiorstw, obszarów priorytetowych i motorów wzrostu gospodarczego.

Zgromadzenie Narodowe zaapelowało również o kontrolę kredytów w sektorach potencjalnie ryzykownych, efektywne zarządzanie nieruchomościami, rynkiem papierów wartościowych itp.

To nie pierwszy raz, kiedy w rezolucji Zgromadzenia Narodowego uwzględniono potrzebę skierowania przepływów kapitału do sektorów priorytetowych, kontroli ryzyka kredytowego i efektywnego zarządzania rynkiem nieruchomości. W kontekście presji na dwucyfrowy wzrost gospodarczy, wymóg ten jest jeszcze bardziej pilny.

Wraz z celem wzrostu kredytów na rok 2026 oznacza to, że do gospodarki prawdopodobnie zostanie wpompowane około 3,5-4 bln VND. Ryzyko dla gospodarki będzie jednak znaczne, jeśli ten przepływ kapitału nie zostanie zrealizowany.

Doświadczenia z Chin pokazują, że gdy stosunek kredytów hipotecznych do całkowitej kwoty niespłaconych kredytów osiągnie 50%, ryzyko niewypłacalności jest nieprzewidywalne. W Wietnamie oficjalne statystyki opublikowane przez Bank Państwowy Wietnamu przekraczają 20%, ale eksperci uważają, że po uwzględnieniu wszystkich niespłaconych kredytów konsumenckich, rzeczywista wartość przekracza 30%.

Jeśli w nadchodzących latach kredyt będzie nadal rósł, a zabraknie skutecznych mechanizmów kontroli ryzykownych kredytów i kapitał będzie nadal napływał do sektora nieruchomości, wskaźnik ten wkrótce wzrośnie do 40%. W tym momencie kontrola rozprzestrzeniania się ryzyka stanie się jeszcze trudniejsza.

Według raportów finansowych wielu banków za III kwartał 2025 roku, kredyty na działalność związaną z nieruchomościami stanowią około jednej trzeciej wszystkich niespłaconych kredytów. Jeśli uwzględnić kredyty konsumpcyjne, odsetek ten jest jeszcze znacznie wyższy.

Chociaż rząd zamierza przekierować kapitał do produkcji i biznesu, oczywiste jest, że znaczna jego część jest przeznaczana na spekulacje, w szczególności na spekulacje nieruchomościami.

Fakt, że kredyty na rynku nieruchomości „krążą” między bankami a deweloperami – banki udzielają deweloperom kredytów na budowę domów, następnie kredytują nabywców na zakup tych samych nieruchomości, a deweloperzy wykorzystują uzyskane środki na uruchamianie nowych projektów – również niesie ze sobą znaczne ryzyko. Innymi słowy, ryzyko związane z rynkiem nieruchomości w naturalny sposób przenosi się na system bankowy.

W związku z tym, bez skutecznych mechanizmów kontroli przepływów kapitału, zagrożenia te ujawnią się w ciągu najbliższych kilku lat, wraz ze wzrostem relacji kredytów hipotecznych do PKB. Ta relacja zapobiega również spadkowi cen nieruchomości, pomimo wszelkich wysiłków rządu.

Obecnie Ministerstwo Budownictwa koordynuje działania z odpowiednimi agencjami, proponując rządowi szereg rozwiązań, takich jak: utworzenie i zarządzanie systemem informacyjnym i bazą danych na temat mieszkalnictwa i rynku nieruchomości, które mają stanowić podstawę do utworzenia i obsługi krajowej bazy danych na temat mieszkalnictwa i rynku nieruchomości; badanie i proponowanie mechanizmów pilotażowych i polityk dla modelu Centrum Transakcji Nieruchomości i Praw Użytkowania Gruntów; udoskonalanie ram prawnych i procedur dotyczących tworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego; opracowanie i przedłożenie rządowi uchwały w sprawie mechanizmów kontroli i ograniczania cen nieruchomości…

Do tej pory, mimo dość szerokiego konsensusu co do mechanizmów kontroli cen nieruchomości, rozwiązanie problemu kontroli kredytów na rynku nieruchomości pozostaje kontrowersyjne. Wielu argumentuje, że kontrola kredytów na rynku nieruchomości jest konieczna, ale musi unikać nadmiernej ingerencji w działalność banków, a jednocześnie równoważyć kontrolę ryzyka i wsparcie wzrostu. Najważniejszym elementem odejścia od kredytów na rynku nieruchomości pozostaje promowanie otoczenia inwestycyjnego i biznesowego, rozszerzanie rynków, stymulowanie popytu konsumpcyjnego, a tym samym wspieranie przepływu kapitału do sektora produkcyjnego.

W sektorze nieruchomości natychmiastowym rozwiązaniem problemu kontroli tego przepływu kredytów jest rozszerzenie innych kanałów pozyskiwania kapitału dla przedsiębiorstw, zwłaszcza poprzez obligacje, papiery wartościowe i kryptowaluty. Ponadto kluczowe jest zwiększenie podaży mieszkań dla osób o niskich i średnich dochodach. Działania mające na celu zapewnienie przejrzystości transakcji i ustanowienie kompleksowego systemu polityki dotyczącej gruntów, inwestycji, planowania, kredytów i opodatkowania są uważane za kluczowe rozwiązania dla stabilizacji rynku nieruchomości.

Wdrożenie tych rozwiązań w sposób skoordynowany nie tylko zapewni właściwy kierunek przepływów kredytowych, ale także zapobiegnie przenoszeniu się ryzyk z rynku nieruchomości do sektora bankowego.

Źródło: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html