Paradoksalny „trend” polegający na poszukiwaniu nieruchomości z ograniczeniami planistycznymi w celu inwestowania pieniędzy

[reklama_1]

Zgodnie z przepisami, grunty objęte planem zagospodarowania przestrzennego z decyzją o odzyskaniu nie mogą zostać przeniesione w zamian za prawa do użytkowania gruntu (sprzedaż gruntu). Jednakże, w przypadku gruntów objętych planem zagospodarowania przestrzennego, ale bez decyzji o odzyskaniu, w zależności od konkretnego przypadku, właściciel gruntu może mieć ograniczone prawa do użytkowania gruntu, ale nadal może go sprzedać. Na rynku grunty objęte planem zagospodarowania przestrzennego są często sprzedawane po niższej cenie.

Domy „surfingowe” zagrożone planami osiągnięcia zysku

Pani Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) podzieliła się informacją, że po długich poszukiwaniach zdecydowała się na zakup działki o powierzchni 40 m² przy ulicy Dong Thien (dzielnica Vinh Hung, dzielnica Hoang Mai, Hanoi). Działka ma front o powierzchni 5 m², alejkę samochodową przed domem o szerokości ponad 4 m, a właściciel sprzedaje ją za 3 miliardy VND, co odpowiada prawie 75 milionom VND/m². W porównaniu z innymi działkami w tej samej lokalizacji, których cena wynosi około 100 milionów VND/m², ta działka jest o 1 miliard VND tańsza. Warto jednak wspomnieć, że jest ona w 100% objęta planem rozbudowy dróg.

„ Ludzie często obawiają się, że grunty będą objęte planem zagospodarowania przestrzennego, ale ja myślę inaczej. Działki położone przy głównych drogach są narażone na duże ryzyko związane z koniecznością ich oczyszczenia. Jednak w przypadku działek położonych głęboko w alejkach, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego jest sporządzany od prawie dziesięciu lat, ale nie jest wdrażany, stał się on planem zawieszonym i może zostać zniesiony. Wtedy moja działka przyniesie duży zysk. Obecnie, dzięki planowaniu 1/2000, ludzie nadal mogą budować normalne domy ” – wyjaśniła pani Ngoc Anh.

Pani Ngoc Anh dodała, że jej rodzice mieszkają w domu bez czerwonej książki przy ulicy Bach Dang (dzielnica Hai Ba Trung w Hanoi ) od 30 lat. Dom jest również objęty projektem budowy drogi, ale projekt ten nie był realizowany od dziesięcioleci, więc nie wpłynął na ich miejsce zamieszkania.

„ To, czy kupić dom objęty planem zagospodarowania przestrzennego, zależy od indywidualnej perspektywy. Ceny nieruchomości są teraz za wysokie, tylko działki objęte planem zagospodarowania przestrzennego są tanie i odpowiednie dla dochodów mojej rodziny” – powiedziała pani Ngoc Anh.

Wiele osób rozważa zakup nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego. (Ilustracja: Ngoc Vy).

Jak poinformowali reporterzy, wielu pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdziło, że ostatnio nie tylko osoby mające prawdziwe potrzeby mieszkaniowe, ale także inwestorzy skłaniają się ku zakupowi gruntów z problemami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego, aby poczekać na odszkodowanie, a następnie kupują ziemię czekając, aż plan zagospodarowania przestrzennego zostanie usunięty.

Pan Pham Van Ho, inwestor specjalizujący się w poszukiwaniu gruntów z problemami planistycznymi, powiedział, że nie wszystkie grunty z problemami planistycznymi będą trudne do sprzedania i nie znajdą nabywców. Jeśli 100% gruntów jest dotkniętych problemami planistycznymi, grunty położone przy głównej drodze lub na osiedlu mieszkalnym z długoterminowymi mieszkańcami nadal można kupić do zamieszkania lub budowy domów na sprzedaż. Jeśli grunt jest dotknięty problemem planistycznym 1/2000, nadal można na nim budować domy, więc nie ma problemu. Jeśli chodzi o grunty objęte problemem planistycznym 1/500, zdecydowanie należy trzymać się od nich z daleka.

Powiedział, że w 2022 roku nadal będzie zarabiał miliardy dzięki obrotowi nieruchomościami na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Kupił 3 apartamenty w Dinh Cong (dzielnica Hoang Mai w Hanoi), każdy o powierzchni 35 m², zbudowany od podstaw, z pięcioma piętrami, ale wyceniony na zaledwie 4,6 miliarda VND/apartament, dzięki pełnemu planowaniu. Tymczasem działki w tej samej lokalizacji kosztowały około 150 milionów VND/m², co odpowiada około 5,3 miliarda VND/apartament.

Następnie pan Ho sprzedał go ponownie za 5 miliardów VND za dom, obliczając, że zarobił na sprzedaży trzech domów ponad 1 miliard VND.

Pan Ho dodał również, że właśnie kupił działkę ogrodową o powierzchni 500 m² w dzielnicy Long Bien. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, teren ten ma zostać przekształcony w park. Dodał, że teren ten został zatwierdzony do planowania prawie 15 lat temu, a obecnie buduje się tu wiele domów, więc prawdopodobieństwo przekształcenia go w tereny mieszkalne jest bardzo duże.

„ Jeśli plan zostanie usunięty i teren zostanie przekształcony w teren pod zabudowę mieszkaniową, będę mógł osiągnąć duży zysk ” – powiedział pan Ho.

Uważaj na ryzyko, ryzyko zakopanego kapitału

Pan Nguyen Anh Tuan, dyrektor Tuan Anh Real Estate, powiedział, że trend poszukiwania domów i działek z problemami związanymi z planowaniem przestrzennym od dawna „odpowiada” wielu inwestorom, ale ostatnio, zwłaszcza od początku 2021 r., można zaobserwować wyraźną „gorączkową” tendencję.

„ W Hanoi wiele projektów planistycznych jest zawieszonych, więc klienci z ograniczonym budżetem chętnie szukają w tym segmencie, aby kupić tanie nieruchomości. W rzeczywistości istnieją 50-letnie projekty planistyczne, które nie zostały jeszcze wdrożone, podczas gdy w tej samej lokalizacji grunty objęte planem mogą kosztować połowę ceny działki nieobjętej planem. Jeśli plan zostanie zdjęty z rynku, klienci odniosą duże korzyści ” – powiedział pan Tuan.

Wiele nieruchomości i gruntów objętych planem zagospodarowania przestrzennego ma stosunkowo niskie ceny, dostosowane do budżetów wielu osób. (Zdjęcie ilustracyjne).

Ponadto, według pana Tuana, ostatnio wielu inwestorów poszukuje domów i działek częściowo objętych planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ ich ceny są znacznie niższe niż działek w podobnych lokalizacjach. Kierują się oni mentalnością zarówno mieszkających, jak i oczekujących na wzrost cen gruntów w planach zagospodarowania przestrzennego.

Pan Tuan ostrzegł jednak, że choć zakup planowanego gruntu jest opłacalny, wiąże się z nim również bardzo duże ryzyko.

Pan Tuan przeanalizował, że zasadniczo „zawieszone” planowanie to termin używany w odniesieniu do sytuacji, w której plany dotyczące zagospodarowania przestrzennego nie są wdrażane lub są opóźnione. W związku z tym wszystkie nieruchomości na obszarze, które agencja stanowa zadeklarowała do odzyskania w określonym celu, ale nie zostały wdrożone zgodnie z planem, stanowią produkt nieruchomościowy objęty „zawieszonym” planowaniem.

Termin, w którym należy ustalić, czy projekt jest „zawieszony”, czy nie, jest wyraźnie określony w art. 49 ust. 8 ustawy o gruntach z 2013 r., zmienionej i uzupełnionej w 2019 r. Konkretnie, po ogłoszeniu uchylenia, maksymalnie trzy lata, jeśli nie zostanie wydana oficjalna decyzja o pozwoleniu na budowę lub zmianie celu użytkowania, właściwy organ zatwierdzający będzie musiał skorygować lub anulować plan zagospodarowania przestrzennego.

W rzeczywistości jednak proces ten nie trwa zaledwie kilka dni czy tygodni. Kupujący mogą czekać latami, aby poznać los projektu. Jeśli zdecydują się zainwestować w grunty z zawieszonym planem zagospodarowania przestrzennego, oznacza to zakopanie kapitału.

Ponadto, jeśli kupisz dom lub działkę z „zawieszonym” planem zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego roczny plan zagospodarowania przestrzennego jest ustalany na szczeblu powiatu, nabywca będzie miał ograniczenia w użytkowaniu, użytkowaniu, budowie, remontowaniu i naprawianiu domu.

Ponadto, w przypadku inwestycji w nieruchomości objęte „zawieszonym” planowaniem i chęci zbycia, kupujący napotkają wiele trudności w znalezieniu partnerów do transferu i transakcji. Wynika to z faktu, że z psychologicznego punktu widzenia większość klientów nadal obawia się planowania nieruchomości.

Ngoc Vy

Źródło