Nabywcy domów rozważają możliwość zajścia daleko, aby posiadać własny dom

[reklama_1]

W obliczu stale rosnących cen nieruchomości, kupujący mogą rozważyć wynajem lub przeprowadzić się do sąsiednich prowincji, aby kupić nieruchomość po bardziej rozsądnej cenie.

Wysoka cena sprzedaży

Niedawno opublikowane dane Savills pokazują, że w obu dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, naturalny roczny popyt na mieszkania wynosi około 50 000 domów. Jest to wynik imigracji, wyprowadzek osób dorosłych z domów oraz spadku średniej liczby osób w domu…

Od pewnego czasu popyt nie jest zaspokajany przez ograniczenia podaży, co powoduje nagromadzenie popytu na mieszkania. Ponadto czynniki makroekonomiczne, takie jak niestabilny rynek złota i niskie stopy procentowe, skłoniły inwestorów do poszukiwania rozsądnych i długoterminowych kanałów inwestycyjnych. Wzrósł również popyt na nieruchomości w segmencie apartamentów.

Rośnie popyt na nieruchomości w segmencie apartamentów. Zdjęcie: Viet Dung

Jednak raport Savillsa z pierwszego kwartału 2024 roku pokazał, że cena pierwotna mieszkań w Hanoi osiągnęła 59 mln VND/m², co oznacza wzrost o 3% kwartał do kwartału i 14% rok do roku. Na rynku wtórnym również odnotowano wzrost wolumenu transakcji, a ceny wzrosły w porównaniu z poprzednimi cenami.

Dane CBRE Vietnam z Ho Chi Minh City pokazują, że na koniec pierwszego kwartału 2024 roku cena pierwotna mieszkań w Ho Chi Minh City osiągnęła 61 mln VND/m², bez zmian w porównaniu z poprzednim kwartałem. Inwestorzy nadal utrzymują atrakcyjną politykę sprzedaży i płatności, aby zwiększyć płynność produktów. Jednak płynność nie napawa optymizmem.

Niezaprzeczalnym faktem jest, że brak równowagi między podażą a popytem doprowadził do wzrostu cen nieruchomości. Jednak z perspektywy sprzedających, inwestorzy również mają swoje „cierpienia”, które utrudniają im obniżenie cen, nawet jeśli bardzo tego chcą.

Lider firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh City powiedział, że aby ukończyć projekt mieszkaniowy, firma musi „ponieść” wiele kosztów. Na przykład koszty gruntów pod projekt obejmują koszty odszkodowania, koszty oczyszczenia terenu poprzez przeniesienie praw do użytkowania gruntów, opłaty za użytkowanie gruntów, czynsz dzierżawny oraz opłaty za ochronę gruntów ryżowych (jeśli są użytkowane) na rzecz państwa.

Koszty związane z gruntem stanowią zazwyczaj około 15% kosztów projektu budowy apartamentowca, około 30% w przypadku projektu budowy domu szeregowego i około 20% w przypadku projektu budowy willi.

W szczególności koszty odszkodowania i oczyszczenia terenu są obecnie odliczane przez właściwą agencję państwową w wysokości około 70% rzeczywistych kosztów poniesionych przez przedsiębiorstwo. Pozostałe, nieodliczone koszty rzeczywiste są uznawane za zyski, a przedsiębiorstwo musi zapłacić dodatkowy podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 20% od tego zysku. Ostatecznie koszty te są wliczane do ceny sprzedaży, którą klienci muszą zapłacić przy zakupie domu.

Koszty budowy stanowią około 50% kosztów projektów mieszkaniowych, około 30% w przypadku projektów domów szeregowych i około 20% w przypadku projektów willowych. Ten rodzaj kosztów rośnie, na przykład koszt 1 m² powierzchni użytkowej w przypadku budowy apartamentu wzrósł obecnie do 13-15 milionów VND/m², czyli prawie dwukrotnie w porównaniu z poprzednim poziomem 7-8 milionów VND/m².

„Wszystkie powyższe koszty zostały obliczone w normalnych warunkach rynkowych, przy czym czas realizacji projektu w przypadku komercyjnych projektów mieszkaniowych wynosi około 3 lat. Jeśli potrwa to dłużej z powodu problemów prawnych, jak w przeszłości, całkowity koszt inwestycji znacznie wzrośnie” – dodał wspomniany lider biznesowy.

Przedmieścia to jasne punkty

W obliczu rosnących cen, niektóre projekty zostały wycenione ponad ich rzeczywistą wartość. Eksperci radzą kupującym, aby dokładnie rozważyli wartość i przydatność projektu.

„Ogólnie rzecz biorąc, jeśli ceny będą nadal rosły, kupujący będą brać pod uwagę swoją sytuację finansową. Chociaż realny popyt na mieszkania nadal stanowi większość, jeśli ceny będą nadal rosły, kupujący mogą rozważyć i zdecydować się na wynajem mieszkań w centrum miasta lub zaakceptować zmianę popytu na podaż w sąsiednich prowincjach, oferujących bardziej przystępne ceny” – powiedziała Do Thu Hang, starszy dyrektor w dziale doradztwa i badań, Savills Hanoi.

Pani Do Thi Thu Giang, dyrektor Savills Vietnam Consulting Services, powiedziała, że proces posiadania domu i gromadzenia kapitału często zaczyna się od małych, niedrogich mieszkań, a następnie, gdy rodzina zgromadzi majątek, przeprowadza się do większych mieszkań. Dlatego zakup domu w dobrej lokalizacji często nie jest możliwy dla osób kupujących dom po raz pierwszy.

Jednak infrastruktura pozostaje najważniejszym czynnikiem wpływającym na zmianę struktury wartości rynku mieszkaniowego. Zapewnienie infrastruktury skraca czas podróży i otwiera większy wybór w okolicznych obszarach, rozwiązując problem dostępności mieszkań.

„Brak mieszkań w przystępnych cenach w dużych miastach jest niezaprzeczalny. Jest to jednak uzasadnione, ponieważ nie jest to potencjalna opcja dla inwestorów ani odpowiednia dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Dostępne mieszkania są dostępne w innych obszarach satelitarnych, a wraz z poprawą infrastruktury, odległość z tych obszarów do centrum miasta ulegnie skróceniu” – powiedziała pani Giang.

Źródło