Wiele wskaźników ożywienia; inwestycje w mieszkania przynoszą dobre i stabilne zyski

Raport za trzeci kwartał 2023 r. opublikowany 4 października przez Batdongsan.com.vn pokazuje, że chociaż rynek nieruchomości nadal zmaga się z trudnościami, pojawiły się pozytywne sygnały dotyczące popytu transakcyjnego i nastrojów kupujących.

Raport za trzeci kwartał 2023 roku, opublikowany 4 października przez Batdongsan.com.vn, pokazuje, że rynek nieruchomości wykazuje pozytywne sygnały pod względem popytu transakcyjnego i nastrojów kupujących. (Źródło: Construction Newspaper)

3 ważne wskaźniki sygnalizujące punkt odwrócenia

Zgodnie z Raportem można wyróżnić 3 podstawowe wskaźniki rynku nieruchomości, które są zgodne z wcześniej przewidywanymi trendami.

Po pierwsze , jeśli chodzi o stopy procentowe banków, to w latach 2008–2012 na rynku 4 lata pojawiały się oznaki dostosowania stóp procentowych, natomiast w tym okresie, od pierwszego kwartału 2023 r., Bank Państwa dokonał 2 korekt mających na celu obniżenie operacyjnych stóp procentowych, a następnie obniżek wielu rodzajów stóp procentowych.

Po drugie, w odniesieniu do wzrostu kredytów. Patrząc wstecz na rok 2012, wzrost kredytów spadł z 20% do 7%, podczas gdy inflacja osiągnęła 8%. W 2013 roku wzrost kredytów wzrósł do 12%, a inflacja wyniosła 6%. Właśnie w roku luzowania polityki kredytowej, rynek nieruchomości natychmiast zaczął wykazywać oznaki odwrócenia trendu. W obecnej sytuacji rynkowej, od początku 2023 roku, Bank Państwa prognozuje wzrost kredytów na cały rok 2023 na poziomie 14-15%, w porównaniu z 14% w 2022 roku, co jest pozytywnym sygnałem.

Po trzecie, o polityce dotyczącej nieruchomości. W 2008 roku płynność rynku nieruchomości gwałtownie spadła, ale dopiero w 2013 roku wprowadzono polityki wspierające rynek, takie jak pakiet pomocowy o wartości 30 000 miliardów dolarów i uchwalenie znowelizowanej ustawy o gruntach. W 2022 roku rynek ponownie odnotował spowolnienie, gdy zaostrzono warunki kredytowania, wzrosły stopy procentowe, a płynność spadła.

Jednak od końca 2022 r. rząd stale wdraża środki mające na celu usuwanie trudności na rynku nieruchomości, takie jak pakiet wsparcia w wysokości 120 000 miliardów VND, dekret 08 pomaga złagodzić presję związaną ze spłatą obligacji dla przedsiębiorstw, rezolucja 33 przyczynia się do odblokowania rynku nieruchomości, dekret 35 pozwala prowincjonalnemu komitetowi ludowemu regulować obszary, które można podzielić na działki przeznaczone na sprzedaż itp.

W oparciu o analizę powyższych wskaźników, w Raporcie nadal podtrzymuje się opinię, że „prawdopodobnie ożywienie na rynku nieruchomości nastąpi w okolicach drugiego lub czwartego kwartału 2023 r.”.

Segment lądowy: silny wzrost na południu, stabilny wzrost na północy

Według danych z Batdongsan.com.vn , indeks cen gruntów w całym kraju utrzymuje stabilny wzrost od 2018 r. do chwili obecnej, jednak w 2023 r. zaczyna się różnicować między poszczególnymi regionami i obszarami.

Po długim okresie od pierwszego kwartału 2018 r. do trzeciego kwartału 2023 r., cena sprzedaży gruntów na południu wzrosła o 71%, a na północy o 54%. Oznacza to, że w ciągu ostatnich 5 lat średni wzrost cen gruntów na południu był wyższy niż na północy.

Jednak biorąc pod uwagę tylko rok 2023, ceny gruntów w obu regionach wykazywały odmienne trendy. Średnia cena sprzedaży gruntów na północy utrzymała trend wzrostowy, wzrastając o 4,9% w trzecim kwartale 2023 roku w porównaniu z czwartym kwartałem 2022 roku. Tymczasem wykres cen gruntów na południu wykazał oznaki spadku, spadając o 26,2% od końca ubiegłego roku.

Typowe prowincje na północy odnotowały stabilny wzrost cen gruntów na przestrzeni długiego okresu, od pierwszego kwartału 2018 r. do trzeciego kwartału 2023 r., w tym Hai Phong (wzrost o 128%), Quang Ninh (wzrost o 44%), Hung Yen (wzrost o 36%) i Bac Ninh (wzrost o 20%).

Na południu, w prowincji Binh Duong ceny gruntów wzrosły o 147% w porównaniu z początkiem 2018 roku, co czyni ją jedną z prowincji z największym wzrostem cen gruntów w regionie. W innych miejscowościach, takich jak Long An , Ba Ria-Vung Tau i Dong Nai, ceny gruntów, mimo że ostatnio spadły, w ciągu ostatnich 5 lat wzrosły odpowiednio o 89%, 64% i 60%.

Rynek nieruchomości o niskiej zabudowie jest zróżnicowany

Od początku roku rynek nieruchomości w budynkach o niskim metrażu w całym kraju odnotował stagnację, ze spadkiem liczby transakcji. Według raportu Batdongsan.com.vn za trzeci kwartał 2023 roku, 57% brokerów biorących udział w badaniu stwierdziło, że liczba transakcji na rynku nieruchomości w budynkach o niskim metrażu spadła o ponad 50%, a 28% stwierdziło, że liczba transakcji spadła o 10–50%.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, stwierdził, że obecnie największą barierą dla kupujących jest cena, ponieważ ceny nieruchomości niskobudżetowych są znacznie wyższe niż przeciętny dochód człowieka, a produkty o wysokiej wartości trudno jest pożyczyć na zakup.

Średnia cena sprzedaży domów szeregowych w trzecim kwartale 2023 r. wyniosła 333 mln VND/m2 w Hanoi i 209 mln VND/m2 w Ho Chi Minh City.

Pan Dinh Minh Tuan powiedział, że każdy segment nieruchomości o niskiej zabudowie ma inny trend i potencjał do odbudowy. W szczególności, segment domów szeregowych wciąż jest w kryzysie, ponieważ turystyka i handel detaliczny nie rozwijają się dynamicznie z powodu wpływu makroekonomii i pandemii COVID-19.

Dane z serwisu Batdongsan.com.vn pokazują, że poziom zainteresowania domami szeregowymi w centralnych obszarach miejskich pozostał niemal na niezmienionym poziomie, natomiast w nadmorskich prowincjach turystycznych w regionach centralnym, północnym i południowym spadł odpowiednio o 11%, 22% i 41% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 r.

Od początku roku rynek nieruchomości mieszkaniowych w całym kraju pogrążył się w recesji, notując spadek wolumenu transakcji. (Źródło: Dan Viet)

Tymczasem domy szeregowe i wille na przedmieściach mają duży potencjał dzięki przyszłej sieci infrastruktury wspierającej trend ekspansji obszarów miejskich na obrzeża i okolice. Wiele podmiejskich obszarów miejskich odnotowało w ostatnich latach znaczny wzrost cen willi i domów szeregowych, na przykład w Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) ze wzrostem o ponad 20%, 30% rocznie; lub Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh City) ze wzrostem o ponad 20% rocznie, według danych z Batdongsan.com.vn .

W przypadku domów prywatnych, poziom zainteresowania i ceny ofertowe w Hanoi pozostają stabilne, ponieważ ten rodzaj budownictwa mieszkaniowego zaspokaja realne potrzeby mieszkaniowe, co pozwala na utrzymanie popytu. W trzecim kwartale 2023 roku ceny ofertowe domów prywatnych w wielu dzielnicach, takich jak Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai i Ha Dong, wzrosły o 4%-9% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. W niektórych dzielnicach Hanoi odnotowano również niewielki wzrost zainteresowania, o 2%-3%.

W Ho Chi Minh City ceny sprzedaży i poziom zainteresowania domami prywatnymi wykazują tendencję spadkową, ale spadek nie jest większy niż 10% w porównaniu z trzecim kwartałem 2022 r.

Inwestycja w apartamenty przynosi średnioroczną stopę zwrotu ok. 12,5%

Raport wskazuje również, że apartamenty to rodzaj nieruchomości najmniej dotknięty negatywnymi skutkami rynku w ubiegłym roku, ponieważ zaspokajają one realne potrzeby mieszkaniowe. W trzecim kwartale 2023 roku zainteresowanie mieszkaniami wykazywało oznaki ożywienia – popyt na zakup mieszkań wzrósł o 1%, a na wynajem o 6% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W szczególności mieszkania w cenach od 2 do 4 miliardów VND cieszą się największym zainteresowaniem.

W 2023 roku ceny mieszkań nie zmieniły się znacząco, wzrastając jedynie nieznacznie o 1%-5% w Hanoi i praktycznie bez zmian w Ho Chi Minh City. Jednak w perspektywie długoterminowej, od 2015 roku do chwili obecnej, wzrost cen mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City przewyższył wzrost dochodów mieszkańców. Po 8 latach ceny mieszkań w Ho Chi Minh City i Hanoi wzrosły odpowiednio o 82% i 56%, podczas gdy dochody mieszkańców miast wzrosły jedynie o 39%.

Pan Le Bao Long, Dyrektor ds. Strategii w Batdongsan.com.vn, skomentował: „Kupno mieszkania staje się coraz trudniejsze dla ludzi, ponieważ tempo wzrostu dochodów nie nadąża za wzrostem cen nieruchomości. W przyszłości główne projekty mieszkaniowe również będą miały wysokie ceny, ponieważ inwestorzy będą musieli optymalizować zyski, gdy koszty wzrosną.

Jeśli chodzi o psychologię nabywców nieruchomości, w kontekście wysokich cen nieruchomości, ludzie decydują się na wynajem lub szukają możliwości zaciągnięcia kredytu na zakup domu. Jednak obecnie wielu nabywców nie zaciągnęło jeszcze kredytu, ponieważ nadal obawiają się o stopy procentowe.

Ponieważ ceny mieszkań stale rosną, a popyt na zakup i wynajem tego typu mieszkań jest zawsze wysoki, średnia stopa zysku z inwestycji w apartamenty wynosi do 12,5% rocznie (łącznie ze wzrostem cen i zyskiem z wynajmu). Jest to lepsza i bardziej stabilna stopa zysku niż w przypadku innych rodzajów inwestycji, takich jak akcje, złoto, waluty obce, ziemia i oszczędności.

Źródło