Ofiary kryzysu na rynku nieruchomości w Chinach

W sierpniu, niedługo po tym, jak pojawiły się doniesienia o problemach z płynnością finansową Country Garden, 38-letnia Huailan natychmiast udała się na plac budowy w prowincji Szantung, gdzie dom, który kupiła, wciąż był niedokończony. Widok, który tam zobaczyła, zasmucił ją.

Dźwigi stały bezczynnie, a betonowe płyty leżały porozrzucane w trawie sięgającej kolan. To był ponury widok.

Urzędnik państwowy Tom Chen zaczął obawiać się trwałej bezdomności po tym, jak niegdyś największa chińska firma zajmująca się nieruchomościami wstrzymała budowę apartamentowca w prowincji Zhejiang, za który jego rodzina otrzymywała odszkodowanie.

Tymczasem Fu, robotnik budowlany w prowincji Guangdong, uciekł się do najbardziej ekstremalnej opcji – strajku, ponieważ przez dwa miesiące nie otrzymał wynagrodzenia. „Nie obchodzą mnie trudności firmy. Chcę odzyskać ciężko zarobione pieniądze” – powiedział Bloombergowi.

Projekt Country Garden w mieście Yangzhou w prowincji Jiangsu (zdjęcie: Bloomberg).

Do skoku gospodarczego na przestrzeni lat przyczynili się nabywcy domów, pracownicy, deweloperzy i chiński rząd.

Od ponad dwóch dekad nieruchomości są głównym motorem wzrostu, a wartość sektora osiągnęła 52 biliony dolarów w 2019 roku, co stanowiło 25% PKB kraju. Globalni inwestorzy również szybko włączyli się w akcję, inwestując ponad 180 miliardów dolarów w zakup obligacji.

Jednak w ciągu ostatnich 3 lat chiński rząd energicznie wdrożył strategię zmniejszania zależności rynku nieruchomości od pożyczonych pieniędzy, co spowodowało, że rynek ten wpadł w wyjątkowo trudny okres i stracił swoje „główne źródło życia”.

Country Garden to jedno z najbardziej znanych przedsięwzięć w okresie prosperity, ale także najtrudniejsze do prowadzenia, gdy rynek podupada.

W szczytowym okresie firma zatrudniała 130 000 osób i zapewniała mieszkania dziesiątkom tysięcy rodzin w całym kraju. Teraz nie jest w stanie spłacić nawet obligacji w wysokości zaledwie dziesiątek milionów dolarów, wymagalnych w zeszłym tygodniu, co w praktyce oznacza niewypłacalność.

„W obliczu dużej liczby niewypłacalności przedsiębiorstw oraz spadającej sprzedaży i cen na całym rynku, rynek nieruchomości wciąż nie ujrzał światła dziennego” – powiedziała agencji Bloomberg Alicia Garcia Herrero, główna ekonomistka Natixis SA w regionie Azji i Pacyfiku .

Country Garden jest „ofiarą tego samego modelu finansowania rynku nieruchomości, jaki Chiny przyjęły przez wiele lat” – dodała.

Przewodniczący Yeung Kwok Keung (w środku) podczas projektu w Kantonie, 2019 (zdjęcie: AP).

Aspiracje zgasły

Oczekiwanie, że ceny nieruchomości będą tylko rosły, zakorzeniło się w umysłach milionów Chińczyków, a teraz to oczekiwanie zagraża karierze, rodzinom, nadziejom, przyszłości i finansom osobistym wielu osób. Huailan nie jest wyjątkiem.

Nie tylko dla Huailan, posiadanie własnego domu stało się największą inspiracją dla wielu młodych ludzi i milionów gospodarstw domowych po tym, jak chiński rząd zniósł wiele ograniczeń w obrocie nieruchomościami, które obowiązywały od dziesięcioleci. Country Garden jest jednym z pionierskich przedsiębiorstw „wkraczających” na ten rynek.

Założone w 1992 roku w prowincji Guangdong przedsiębiorstwo Country Garden szybko stało się najbardziej znaną marką na rynku, a jego strategia zakładała integrację wielu udogodnień, takich jak wysokiej jakości szkoły i siłownie, na terenie objętym projektem.

Założyciel Yeung Kwok Keung stał się wzorem do naśladowania wśród przedsiębiorców z Guangdong, a jego wyjątkowe podejście do biznesu zostało przejęte przez wiele innych przedsiębiorstw, w tym zakładanie niezależnych firm zarządzających usługami dla każdego projektu.

Chiński rynek nieruchomości został w pełni skomercjalizowany w 1998 roku. Trzy lata później kraj został przyjęty do Światowej Organizacji Handlu (WTO). Do 2005 roku PKB Chin wzrósł ponad dwukrotnie.

Wraz z szybkim rozwojem gospodarczym, nastąpił również „eksplozja” budownictwa. Miliony ludzi napływały do ​​dużych miast, co powodowało wzrost popytu na mieszkania. Pola i puste tereny stopniowo zastępowano nowymi, nowoczesnymi obszarami miejskimi.

Przychody Country Garden wzrosły ponad pięciokrotnie w ciągu zaledwie trzech lat, od 2004 do 2007 roku, co uczyniło ją jedną z najbardziej dochodowych firm na chińskim rynku nieruchomości tamtego okresu.

Firma przetrwała nawet światowy kryzys finansowy w latach 2008–2009, gdyż urbanizacja Chin postępowała w niesłabnącym tempie.

Huailan nie widział wówczas żadnych „ciemnych chmur” wiszących nad rynkiem nieruchomości. Podobnie jak inwestorzy międzynarodowi. Obligacje emitowane przez chińskie spółki z branży nieruchomości, w tym Country Garden, stały się „gorącym towarem” na rynku.

Tętniąca życiem scena na wystawie budowlanej w Pekinie w 1998 r. (zdjęcie: Getty Images).

Jednak w 2015 roku chińska gospodarka zaczęła zwalniać, a działalność budowlana skupiła się na renowacji starych miast. Dom Toma Chena został przeznaczony do rozbiórki, a władze lokalne obiecały jego rodzinie rekompensatę w postaci sześciu innych mieszkań w ramach projektu realizowanego przez Country Garden, którego ukończenie planowane jest na 2023 rok. Z radością przyjęli propozycję.

Gwałtownemu wzrostowi gospodarczemu Chin w ciągu ostatnich kilku dekad towarzyszyło rosnące uzależnienie od nieruchomości. Według badania z 2020 roku, 80% aktywów kraju jest ulokowanych w nieruchomościach.

Dawna skłonność do spekulacji sprawiła, że ​​ceny mieszkań stały się nieosiągalne dla wielu młodych ludzi, co utrudnia realizację rządowego celu zmniejszenia nierówności majątkowych. Starzejące się społeczeństwo i niski wskaźnik urodzeń oznaczają, że Chiny w przyszłości będą musiały stawić czoła nadwyżce.

Banki faktycznie zaostrzyły warunki udzielania kredytów deweloperom od końca 2020 r., kiedy to China Evergrande Group ogłosiła upadłość.

To efekt strategii „trzech czerwonych linii” zainicjowanej przez rząd centralny, mającej na celu redukcję zadłużenia w sektorze nieruchomości, co postawiło ponad 100 000 firm w tym sektorze w trudnej sytuacji. Sprzedaż domów nadal spadała, a pandemia COVID-19 była ostatnią kroplą, która przelała czarę goryczy.

Inwestycje w sektorze nieruchomości stale spadają od czasu ogłoszenia niewypłacalności Evergrande (zdjęcie: Bloomberg).

Burza

W maju 2021 roku Country Garden rozszerzył swoją działalność na Juye w prowincji Szantung, rodzinne miasto Huailan. Była ona przytłoczona reklamami najdroższego kompleksu w okolicy, obiecującego pięciogwiazdkowy styl życia.

„Projekt budynku naprawdę zrobił na mnie wrażenie” – powiedziała Huailan. „Myślę, że to prawdziwy dom. Moje dwie córki będą miały własne sypialnie”.

Wielkie otwarcie okazało się ogromnym sukcesem, z czerwonymi lampionami i ogromnym tłumem. Odradzono jej nawet dojazd samochodem, ponieważ parkowanie było trudne. Cały projekt szybko się wyprzedał.

Nie miała jednak pojęcia, że ​​za tym przepychem kryją się trudności z płynnością finansową.

Kilka miesięcy temu, odkąd Evergrande ogłosiło niewypłacalność, pogląd na chiński rynek obligacji nieruchomości o wartości 200 miliardów dolarów uległ całkowitej zmianie.

Ograniczony dostęp do kredytów i słaba sprzedaż sprawiają, że nawet tak zwane „najzdrowsze” przedsiębiorstwa są „chore”.

Country Garden nie jest wyjątkiem, mimo że jest „krajową” firmą nieruchomości w Chinach. Strategia koncentrowania się na małych miastach, stosowana od wielu lat, w końcu okazała się nieskuteczna. Psychologia nabywców domów w tych miejscowościach jest bardziej podatna na zachwianie niż w dużych miastach, dlatego sprzedaż domów w tych miejscach „żałośnie” spadła.

Firma Country Garden musiała zwrócić się do władz prowincji Guangdong z prośbą o połączenie sprzedaży nieruchomości z jednostkami państwowymi po obniżonych cenach, aby uzyskać większą płynność finansową.

Jednak działalność firmy nie mogła konkurować z rynkiem. W szczytowym momencie wielu nabywców domów odmówiło spłaty kredytów hipotecznych na ponad 320 niedokończonych projektach w 100 miastach w całym kraju, w tym na tych należących do Country Garden.

W październiku ceny nieruchomości w Chinach spadły w najszybszym tempie od siedmiu lat. Rząd centralny został zmuszony do interwencji, wprowadzając 16-punktowy pakiet wsparcia, ale uznano to za spóźnione.

Prezes Country Garden Yeung wygłosił godzinne przemówienie, aby uspokoić pracowników. Powiedział, że „dostrzegł światło na końcu tunelu”. Czy to prawda?

Widok projektu Country Garden w mieście Heyuan w prowincji Guangdong we wrześniu 2023 r. (Zdjęcie: Bloomberg).

Ból jeszcze nie ustąpił

Sprzedaż Country Garden spadła we wrześniu o 81% w ujęciu rok do roku. Jest to smutny fakt: spadek sprzedaży grupy był dwa razy szybszy niż u jej konkurentów w pierwszych ośmiu miesiącach roku.

Majątek Yang Huiyan, córki założyciela Yeung Kwok Keunga, niegdyś najbogatszej kobiety w Chinach, również „wyparował” o 86% do zaledwie 4,6 miliarda dolarów, zgodnie z indeksem Bloomberg Billionaires Index .

Jeśli chodzi o Fu, trudno mu pogodzić się z faktem, że tak duża korporacja jak Country Garden nie ma wystarczająco dużo pieniędzy, aby wypłacić pensje swoim pracownikom. Z niecierpliwością czeka na dzień, w którym otrzyma 10 000 juanów zaległych pensji. Po tym terminie natychmiast wróci do swojego rodzinnego miasta Guizhou.

„Wiele osób z mojego rodzinnego miasta nie chce już chodzić do pracy. Ja też nie” – powiedział Fu.

Historie takie jak te o Fu, Huailanie i Chenie nie są rzadkością w Chinach. Na Douyin, chińskiej wersji TikToka, budowlańcy i nabywcy domów publikują filmy, w których wzywają rząd do zmuszenia Country Garden do wznowienia niedokończonych projektów i wypłaty wynagrodzeń pracownikom.

Wielu z nich wyszło na zewnątrz siedziby korporacji, ale byli „bezsilni”.

„Jeśli duże przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości zbankrutują lub nie będą spłacać swoich długów, będzie to miało bezpośredni wpływ na banki i podmioty z nimi związane, a w szczególności wywoła negatywne spirale gospodarcze” – powiedział Christopher Marquis, profesor w Cambridge Judge School of Economics.

Marzenie wielu osób o prawdziwym domu nie spełni się w najbliższym czasie (zdjęcie: Bloomberg).

„Ból” wywołany kryzysem nadal się rozprzestrzenia. Rząd nie wykazał zainteresowania ochroną firm z branży nieruchomości, pomimo obecnej trudnej sytuacji. Według statystyk Bloomberga , na koniec października około 100 miliardów dolarów, co odpowiada ponad 50% wartości niespłaconych obligacji chińskich firm z branży nieruchomości, ogłosiło niewypłacalność lub zostało zmuszonych do restrukturyzacji.

Doprowadziło to do nadwątlenia zaufania inwestorów, w tym do dużych funduszy, takich jak Pacific Investment Management Co i Fidelity International Ltd. Zgodnie z orzeczeniem sądu w Hongkongu, Evergrande może być zmuszone do upłynnienia aktywów, aby spłacić długi.

Kryzys na rynku nieruchomości spowodował również gwałtowny spadek dochodów samorządów, a niektóre szkoły w jego regionie nie są w stanie nawet płacić nauczycielom – powiedział Chen.

Dla Huailan miesięczne raty kredytu hipotecznego stały się obciążeniem, gdy straciła pracę na początku tego roku. Dom, na który podpisała umowę kupna, stracił jedną czwartą wartości. Gdyby chciała go sprzedać, trudno byłoby jej znaleźć nabywcę.

„Kiedy moja córka zapytała mnie, kiedy przeprowadzamy się do nowego domu, nie wiedziałam, co odpowiedzieć” – powiedziała ze smutkiem. „Gdybym miała drugą szansę, nie zaufałabym całkowicie żadnej firmie zajmującej się nieruchomościami, nawet tak dużej jak Country Garden” – dodała.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm