Zaostrzyć dyscyplinę, jak „zachowywać się” w stosunku do psów, kotów, salonów kosmetycznych i restauracji w budynkach mieszkalnych

Wiele osób spodziewa się, że przepisy dotyczące zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych w Ho Chi Minh City, które właśnie weszły w życie, staną się podstawą prawną, która uporządkuje zarządzanie budynkami mieszkalnymi, dzięki czemu mieszkańcy będą mogli żyć w bezpieczniejszych warunkach.

Budynek apartamentowy w Thu Duc (HCMC) ma model wynajmu Airbnb - Ilustracja: Q.DINH

Nie tylko te nowe przepisy, ale także Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. określa zakazy oraz dozwolone i zabronione rodzaje działalności w budynkach mieszkalnych, ale w rzeczywistości egzekwowanie przepisów prawnych nie było dokładne.

Jakich zasad należy przestrzegać podczas pobytu w apartamencie?

W nowych przepisach obowiązujących w Ho Chi Minh City należy zwrócić uwagę na to, że miasto określa warunki wykorzystywania apartamentów do celów zakwaterowania turystycznego w budynkach mieszkalnych, które muszą spełniać obowiązkowe warunki.

Oznacza to, że apartament wykorzystywany jako obiekt noclegowy dla turystów musi znajdować się w budynku mieszkalnym o charakterze mieszanym. Osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie usług noclegowych dla turystów i apartamentów turystycznych musi spełniać warunki i standardy określone w ustawie o turystyce oraz przestrzegać przepisów ustawy o inwestycjach warunkowych i sektorach działalności gospodarczej.

Władze miasta Ho Chi Minh wymagają, aby organizacje i osoby świadczące usługi zakwaterowania dla turystów w budynkach mieszkalnych rejestrowały się w celu uzyskania tymczasowego pobytu, powiadamiały turystów o swoim pobycie oraz w pełni stosowały się do przepisów dotyczących zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych.

Jeśli chodzi o zarządzanie wynajmem mieszkań, władze Ho Chi Minh City zastrzegają, że wynajem mieszkań w budynkach mieszkalnych musi zapewniać przestrzeganie właściwego celu, do którego jest przeznaczone, oraz że mieszkania nie wolno wykorzystywać do celów innych niż mieszkalne.

Wynajęcie mieszkania w budynku apartamentowym wymaga podpisania umowy pomiędzy właścicielem mieszkania a osobą zamierzającą wynająć mieszkanie.

Zarządca budynku mieszkalnego oraz jednostka zarządzająca eksploatacją budynku mieszkalnego są zobowiązani na podstawie umowy najmu do zobowiązania osoby korzystającej z wynajmowanego lokalu do przestrzegania zasad i regulaminów zarządzania i użytkowania budynku mieszkalnego w celu zapewnienia bezpieczeństwa i porządku w budynku mieszkalnym.

Ponadto miasto jasno określa uprawnienia i odpowiedzialność poszczególnych szczebli rządowych, zarządów i rad administracyjnych w zakresie zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych.

W Ho Chi Minh City zastrzeżono, że jedynie projekty apartamentów turystycznych mogą być wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego, a apartamenty mieszkalne nie mogą być wykorzystywane do tego typu działalności - Ilustracja: Q.DINH

Nie można utożsamiać apartamentów z apartamentami

Wynajem apartamentów na doby lub na godziny za pośrednictwem platform internetowych, takich jak AirBnB, Agoda, Booking... jest obecnie popularny w Ho Chi Minh City i miastach turystycznych, takich jak Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.

Działalność polegająca na krótkotrwałym wynajmie mieszkań jest również przyczyną wielu konfliktów pomiędzy społecznością mieszkańców budynków mieszkalnych a najemcami.

Przykładowo, krótkoterminowy wynajem mieszkań w wielu budynkach mieszkalnych spotkał się ze sprzeciwem mieszkańców i zarządów, gdy budynki mieszkalne „zakazały” turystom pobytu.

Zarządca mieszkań sporządził nawet listę mieszkań przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego, zabraniając właścicielom wynajmowania ich na krótki okres i ustawiając punkty kontrolne przy wejściach, aby uniemożliwić wstęp turystom.

Przedstawiciele operatorów budynków mieszkalnych w Ho Chi Minh City powiedzieli, że kluczem do tych reakcji jest fakt, że zarząd i mieszkańcy zwrócili się do zarządu z prośbą o zablokowanie tej usługi ze względu na obawy dotyczące dużej liczby osób wchodzących i wychodzących, co mogłoby potencjalnie spowodować problemy z bezpieczeństwem, a także zużycie wspólnej nieruchomości i wspólnych usług dla mieszkańców.

Tymczasem Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., choć nie zabrania wynajmu mieszkań na cele mieszkalne, nie reguluje w jasny sposób kwestii rozróżnienia najmu długoterminowego z tymczasowym zameldowaniem od najmu krótkoterminowego na dobę lub godzinę.

Wielu ekspertów uważa, że ​​jest to luka prawna w budownictwie mieszkaniowym, która w ostatnim czasie prowadzi do ciągłych konfliktów i sporów w wielu budynkach mieszkalnych.

Praktyka wynajmu mieszkań na krótkie pobyty, na doby lub godziny, przekształciła je w condotele, zlokalizowane w samym sercu osiedla mieszkaniowego. To problem, który należy rozwiązać, aby zapewnić mieszkańcom dzisiejszych apartamentowców komfortowe i bezpieczne życie.

W rozmowie z Tuoi Tre pan Nguyen Duc Lap, dyrektor Instytutu Badań i Szkoleń w zakresie Nieruchomości, potwierdził zasadę, że apartamenty mieszkalne służą wyłącznie celom mieszkalnym.

Prawo nie zabrania wynajmu mieszkań na pobyty krótkoterminowe, ale należy zastrzec, że właściciele mieszkań, którzy chcą je wynająć, muszą zarejestrować swoją działalność jako indywidualne gospodarstwa domowe lub przedsiębiorstwa. Jest to podstawa dla państwowych agencji zarządzających, aby włączyć je do działalności hotelarskiej, zarządzać lokalami mieszkalnymi i pobierać podatki.

W przypadku działalności polegającej na wynajmie mieszkań za pośrednictwem internetowych platform rezerwacyjnych, pan Lap stwierdził, że firmy zarządzające takimi platformami muszą płacić podatki, podczas gdy właściciele mieszkań muszą płacić podatek dochodowy od osób fizycznych, co zapewnia uczciwość w stosunku do innych przedsiębiorstw.

Według pana Lapa najemcy krótkoterminowi to zazwyczaj turyści, cierpiący na jet lag i muszący podróżować więcej niż pozostali mieszkańcy, co powoduje hałas i wpływa na życie społeczności, dlatego ochrona i administracja budynku często muszą zabierać głos.

Ponadto, jeśli w budynku znajdują się apartamenty przeznaczone do krótkotrwałego zakwaterowania, zarządca budynku musi zapewnić dodatkową ochronę, ponieważ goście przychodzą i odchodzą, co generuje dodatkowe koszty i usługi. Dlatego właściciel apartamentu musi negocjować z zarządcą pokrycie powstałych kosztów. Zapewnia to sprawiedliwe traktowanie wynajmujących apartamenty i generowanie zysków oraz gospodarstw domowych zamieszkujących budynek.

Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Chi Thanh – stały wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – powiedział, że apartamenty wykorzystywane na wynajem, podobnie jak hotele, również mają problemy, ponieważ zarząd budynku ma trudności z zarządzaniem osobami wchodzącymi i wychodzącymi.

Zarządy budynków mieszkalnych chcą zapewnić bezpieczeństwo społeczności mieszkańców i eliminować tych, którzy wykorzystują wynajem mieszkań do zakłócania porządku i łamania prawa.

Pan Thanh powiedział, że w rzeczywistości wynajmując pokój hotelowy, najemca musi okazać dowód osobisty, więc wynajem apartamentu na krótki pobyt również musi być zgodny z tym przepisem. Jednak zarząd budynku apartamentowego nie dysponuje profesjonalną recepcją, taką jak w hotelu, przez co trudno jest kontrolować osoby wchodzące i wychodzące.

„W przypadku budynków mieszkalnych z mieszkaniami na wynajem, zarząd budynku musi dodać do przepisów dotyczących zarządzania budynkami mieszkalnymi przepisy dotyczące mieszkań kwalifikujących się lub niekwalifikujących do wynajmu. Na tej podstawie zostanie ustalone, które mieszkania kwalifikują się do wynajmu, a które nie” – powiedział pan Thanh.

Według pana Thanha, właściciele mieszkań muszą co do zasady podążać za większością, a nie robić, co im się żywnie podoba. Mieszkanie w budynku wielorodzinnym oznacza przestrzeganie wspólnych zasad, korzystanie ze wspólnej windy, wspólnego korytarza i wspólnych usług.

Właściciele, którzy chcą przekształcić swoje apartamenty w „hotele”, muszą zgłosić swój tymczasowy pobyt lokalnej policji, poinformować zarząd o najemcach i podpisać z nimi umowy. Platformy rezerwacji online jedynie pomagają znaleźć najemców, natomiast właściciele ponoszą odpowiedzialność za najemców.

Niektórzy eksperci ds. nieruchomości uważają, że wynajmowanie apartamentów za pośrednictwem AirBnB przypomina prowadzenie biznesu hotelowego: nikt nie wie, jak długo najemca zostanie w apartamencie, a właściciele apartamentów komunikują się z najemcami wyłącznie online i nie znają się osobiście.

W związku z tym konieczne jest uzupełnienie przepisów nakładających na właścicieli mieszkań obowiązek rejestracji w państwowych agencjach zarządzających przed rozpoczęciem świadczenia usług, gdyż usługi zakwaterowania i hotelarstwa są warunkowymi liniami biznesowymi.

Klienci czekają na samochód, który ma ich odebrać po powrocie z mieszkania przy ulicy Ben Van Don, w dzielnicy 9, dzielnicy 4, Ho Chi Minh City, popołudniem 4 marca – zdjęcie: TTD

Prawo musi zostać zmienione, aby było jaśniejsze.

Według pana Nguyen Chi Thanh obowiązujące obecnie przepisy mieszkaniowe zabraniają wynajmowania mieszkań na cele biurowe, ale nie zabraniają wynajmowania ich na cele mieszkalne.

W rzeczywistości zdarzają się dwa przypadki długoterminowego wynajmu mieszkań z podstawowym tymczasowym zameldowaniem, które nie powodują konfliktów, ale krótkoterminowy wynajem na dni lub godziny stwarza wiele problemów, wpływa na przestrzeń wspólną i jest bardzo trudny do kontrolowania.

„Mylimy długoterminowy wynajem mieszkań z krótkoterminowym wynajmem na dni lub godziny.

Wiele osób decyduje się na krótkoterminowy wynajem mieszkań za pośrednictwem AirBnB, ponieważ nie chcą być kontrolowani przez nikogo. Dlatego konieczne jest wprowadzenie regulacji w tej kwestii, aby uniknąć wykorzystywania przez osoby nieuczciwe, co mogłoby negatywnie wpłynąć na życie mieszkańców” – powiedział pan Thanh.

Zdaniem prawnika Truonga Thanha Duca, dyrektora kancelarii ANVI, w branży wynajmu mieszkań pojawiają się dwa problemy: pierwszy to związane z tym regulacje prawne, drugi to samorządność.

Pan Duc powiedział, że żaden mieszkaniec nie miałby nic przeciwko, gdyby właściciel mieszkania pozwolił swoim rodzicom i dzieciom zatrzymać się na dłużej.

Problemy, które pojawiły się w ostatnim czasie, w 99% wiążą się z umowami cywilnymi, takimi jak wynajem mieszkań, zawieranymi za pośrednictwem transgranicznych platform rezerwacyjnych, takich jak AirBnB, Agoda, Booking.

Należy pamiętać, że krótkoterminowy wynajem apartamentów na doby lub godziny nie służy zwykłym celom mieszkaniowym. W istocie jest to działalność hotelarsko-noclegowa.

W związku z tym konieczna jest nowelizacja prawa w kierunku bardziej szczegółowych regulacji, ponieważ gdybyśmy przeprowadzili ankietę w budynkach mieszkalnych, w których prowadzona jest działalność polegająca na wynajmie mieszkań, większość ludzi na pewno by się sprzeciwiła.

Nawet w hotelach, personel recepcji zazwyczaj nie wpuszcza obcych do pokoju. Jeśli chcesz coś kupić, musisz zostać w holu recepcyjnym, ponieważ to oni muszą zarządzać bezpieczeństwem i porządkiem gości wchodzących i wychodzących.

Według pana Duca, ze względu na samorządność, czynsze za mieszkania muszą być dwu- lub trzykrotnie wyższe od opłat płaconych przez mieszkańców budynku. W przypadku gdy w budynku znajduje się właściciel, który chce prowadzić działalność w zakresie wynajmu, społeczność mieszkaniowa musi przedstawić sprawę do głosowania na zebraniu rady budynku.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa nie wyrazi zgody, właściciel mieszkania nie będzie mógł wynająć lokalu. W przypadku zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej, właściciel mieszkania musi spełnić następujące warunki: uiścić opłaty dodatkowe, zarejestrować się jako osoba zameldowana na pobyt czasowy oraz podpisać umowę najmu mieszkania.

Potrzebne są przepisy prawne ułatwiające wdrażanie „barier technicznych”.

Wielu ekspertów zgadza się, że zarządca budynku mieszkalnego nie będzie miał prawa zabronić lokatorom pozostania w budynku, jeśli nie będą tego zabraniać zasady i regulaminy zarządzania budynkiem.

Jeśli przepisy dotyczące zarządzania budynkami mieszkalnymi zabraniają wynajmu mieszkań, zarządca budynku musi się do nich dostosować, nawet jeśli łatwo o konflikty z gospodarstwami domowymi zamierzającymi wynajmować. Dlatego w dłuższej perspektywie Prawo mieszkaniowe musi uzupełnić jasne i jednoznaczne regulacje, aby uniknąć konfliktów.

Obecnie prawo mieszkaniowe nie zabrania wynajmowania mieszkań, jednak zarządcy budynków mieszkalnych mogą stawiać „bariery techniczne”, np. zobowiązujące lokatorów do okazania dowodu osobistego, zameldowania się w celu czasowego pobytu, podpisania umowy najmu, przestrzegania przepisów dotyczących godzin wejścia i wyjścia oraz sprzątania budynku.

Prawnik Truong Thanh Duc dodał, że zarząd reprezentuje społeczność mieszkańców i działa zgodnie z przepisami obowiązującymi w budynku mieszkalnym. Nie da się zwiększyć autorytetu zarządu ponad obowiązujące prawo. Mogą oni jedynie propagować i mobilizować mieszkańców do zrozumienia i przestrzegania prawa.

Działalność prowadzona w apartamentach również musi być zgodna z prawem.

W szczególności Ho Chi Minh City jasno określa warunki prowadzenia działalności usługowej i handlowej w budynkach mieszkalnych w przypadku, gdy budynek mieszkalny pełni funkcję mieszaną, obejmującą powierzchnie funkcjonalne przeznaczone na działalność biurową, usługową i handlową.

Linie biznesowe, które nie są objęte przypadkami określonymi w Prawie mieszkaniowym z 2023 r. i muszą być zgodne z przepisami prawa dotyczącymi inwestycji warunkowych i linii biznesowych.

Dom typu shophouse do wynajęcia na parterze budynku mieszkalnego w mieście Thu Duc (HCMC) – zdjęcie: Q.DINH

Istnieje korytarz prawny umożliwiający rozpatrywanie długotrwałych naruszeń.

W rozmowie z Tuoi Tre, pan Nguyen Minh Tao (mieszkaniec dzielnicy Phuoc Long B, miasta Thu Duc, miasta Ho Chi Minh) wyraził nadzieję, że nowe korytarze prawne w połączeniu z determinacją lokalnych agencji zarządzających pomogą ludziom żyć w lepszych warunkach.

Według relacji pana Tao, w budynku, w którym mieszka, pewna rodzina zamieniła swoje mieszkanie w fermę kotów, hodując dziesiątki bardzo śmierdzących kotów.

Początkowo mieszkańcy myśleli, że ta rodzina trzyma koty dla towarzystwa, więc okazali współczucie i łagodnie je skomentowali. Jednak gdy dowiedzieli się, że jest to miejsce hodowli kotów, które następnie są sprzedawane online, okoliczne gospodarstwa domowe zasugerowały, aby to powstrzymać. Pan Tao powiedział, że w związku z nowymi przepisami Prawa Mieszkaniowego i regulacjami miejskimi, działalność ta negatywnie wpływa na powietrze i warunki życia mieszkańców, dlatego zarząd i władze lokalne mogą w pełni zająć się tą sprawą zgodnie z przepisami.

Pan Tran Tuan Hoan, szef zarządu budynku mieszkalnego w mieście Thu Duc, powiedział, że chociaż przepisy stanowią, że apartamenty są przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkalnego, a mieszkańcom nie wolno prowadzić w nich działalności gospodarczej, niektórzy mieszkańcy nadal obchodzą prawo, otwierając sklepy spożywcze, salony kosmetyczne, punkty sprzedaży online z transmisjami na żywo, magazyny lub miejsca udzielania korepetycji studentom, mimo że drzwi i zasłony są zamknięte.

Dlatego też pan Hoan uważa, że ​​te konkretne przepisy pomogą zarządom i administratorom aktywniej zajmować się działaniami niezwiązanymi z zamieszkaniem, które mają wpływ na mieszkańców i bezpieczeństwo budynku mieszkalnego.

„W przypadku działań, które nie wpływają na bezpieczeństwo, porządek i życie okolicznych mieszkańców, a mieszkańcy nie reagują ani nie zgłaszają skarg, zarząd rozpatrzy je. Natomiast w przypadku działań, które mieszczą się w ramach zakazanych zachowań, zarządy wszystkich budynków mieszkalnych muszą zdecydowanie podjąć zdecydowane działania” – powiedział pan Hoan.

Adwokat Tran Minh Cuong ze Stowarzyszenia Adwokatów Miasta Ho Chi Minh powiedział, że prawo mieszkaniowe określa zakazane działania w użytkowaniu budynków mieszkalnych, natomiast przepisy Miasta Ho Chi Minh określają bardziej szczegółowo działania dozwolone i niedozwolone w zarządzaniu i użytkowaniu budynków mieszkalnych, a także jasno określają obowiązki każdej agencji.

W związku z tym powstanie czytelny korytarz prawny, dzięki któremu agencje zarządzające będą mogły rozpatrywać naruszenia i nakładać kary za nie, co pomoże ludziom mieszkać w bezpieczniejszych i lepiej chronionych mieszkaniach.

Source: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm